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行业经济论文-试析宏观调控下房价下跌的必然性.doc

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行业经济论文-试析宏观调控下房价下跌的必然性.doc

行业经济论文-试析宏观调控下房价下跌的必然性[摘要]房价的涨落归根到底受价值规律的支配,是价值、供给与需求诸因素共同博弈的结果。近几年来国家基于价值规律的宏观调控导致商品房价值在下降,非理性需求受到抑制,有效供给在增加,房价下跌已成必然。[关键词]宏观调控价值规律房价下跌必然性一、土地价格下降是房价下跌内在原因商品房价值是决定商品房价格的基本因素。价值下降最终要传导至市场价格,导致价格下降。要控制物价首先要控制商品房的价值或生产价格,即C+V+P。商品房生产价格与其他商品一样等于生产成本加平均利润。理论生产成本主要由“地价+建筑成本+营销成本+税费”等构成,按常规,建安成本只占房价的18%~22%(地区、楼层不同略有差别),各种税费在房价中的比重占到15%~20%,营销成本不超过3%,以上三项占总价值的33%~45%,土地费用在房价中的比重,一般占到20%至30%左右,特殊城市、特殊地段所占比重更高。地价的回归将直接引发商品房成本下降,导致其商品房价值下降,进而降低房价的价值基础。2007年以来,国家出台了一系列宏观调控政策,地价正在理性回归。央行银监会《关于加强商业性房地产贷款管理的通知》、国土资源部关于《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》及2008年1月《国务院关于促进节约集约用地的通知》等宏观组合拳,加强了土地资源的开发管理,打击开发商囤积土地现象,土地流拍成为普遍现象,土地价格大幅下降,许多地块以底价成交,“地王”不惜损失高价违约金、保证金纷纷退地,房企挂牌转让项目股权现象增多。地价的走低降低了商品房价值,房价应声而落。国家发改委8月12日发布数据显示,全国房价同比涨幅自2008年2月起已持续回落六个月,且回落速度有加快趋势。房价下跌或持平的城市数量进一步扩大。7月,70个大中城市中,有29个城市房价出现下跌或持平局面,比6月多出8个,比例超过四成。上海、南京、杭州、厦门、广州、深圳、成都等在内的17个城市房价下跌,其中上海房价出现首降,降幅为0.1%,深圳房价继续下跌0.9%,已低于2007年同期3.9个百分点。根据21世纪不动产监测数据显示,7月北京二手商品住房买卖成交量环比6月下降了0.9%,成交价格下跌3.6%。二、住房贷款新政的实施有效抑制了投资、投机性需求房价上涨引发了投资、投机性需求,投资、投机需求又加剧了供求矛盾。《深圳蓝皮书:中国深圳

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