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行业经济论文-谈房地产开发项目的全寿命周期经营管理.doc

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行业经济论文-谈房地产开发项目的全寿命周期经营管理.doc

行业经济论文-谈房地产开发项目的全寿命周期经营管理内容摘要:房地产是人类生产和生活的一个基本要素,与各行各业存在较强的关联性。如果房地产开发项目实施全寿命周期经营管理模式,从生态持续、经济持续、社会持续的角度研究房地产开发。这种房地产行业可持续发展的新思路,有利于带动相关产业的良性发展。关键词:全寿命周期开发衡量标准沟通绩效管理如果大量处于设计使用年限的建筑被拆除,是建筑资源和社会财富的巨大损失;拆除这些建筑不但要消耗大量的人力、物力、财力,同时也会产生大量的粉尘和废弃物,造成环境污染,加重了环境压力负荷,这不符合可持续的科学发展观。究其根源一是建筑设计的前瞻性差,建筑使用功能的过时老化;二是城市规划的随意性;三是开发商们只想降低成本增加利润,所以质量越来越糟糕。全寿命周期模式概述日本东京大学AGS(世界上研究全寿命周期模式最权威的组织)对全世界各种产业进行了关于全寿命周期模式的测算,结果如下:传统的发展模式:A为336,B为340,C为676。B与环境治理有关,空气污染、水污染都在其中的运营费用。A为初期投入,B为运营费用,C为全寿命期内总投入。全寿命发展模式:A为390,B为23,C为413。即长期运行费用、治理污染费用等会降低,导致B、C降低的原因,是因为A投入的增加。由此可见,采用全寿命周期模式核算,通过增加有限的初期成本,大大节约长期运行费,进而使全寿命周期总成本下降,并取得明显的环境效益。按现有的经验,增加初期成本5%~10%用于新技术、新产品的开发利用,将节约长期运行成本50%~90%。这一种新模式的出现,将带来设计、开发、营销模式革命性的变化。在这种新模式中,通过适当增加建房期间的投入,即新技术、新材料、新的管理方式的使用可以使后期的投入成几何倍的减少,整个全寿命周期的成本也因此降低很多。但目前房地产开发项目全寿命期经营受阻的关键在于初期投入者与后期受益者之间存在着利益冲突。房地产项目的初期投入者是开发商,项目的最终拥有者是项目运营后投入费用的承受方即消费者,初期投入者与后期受益者之间存在着利益冲突。因此开发商为吸引消费者眼球,只是进行房地产项目全寿命期经营概念的炒作,只注重从产品的盈利性角度谈项目的寿命期。即开发商只是从盈利角度对开发项目进行的策划,没有从社会、环境的角度考虑项目的长期综合(经济、社会、环境)效益,这违背了房地产开发项目全寿命期经营

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