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行业经济论文-金融危机背景下中国房地产业发展.doc

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行业经济论文-金融危机背景下中国房地产业发展.doc

行业经济论文金融危机背景下中国房地产业发展美国金融危机对中国房地产市场的影响,主要通过影响宏观经济增长进行传导。世界经济增长放缓,导致我国外部需求萎缩,企业效益下滑,投资意愿和能力下降,进而制约消费增长,经济增长下行压力越来越大。愈演愈烈的全球金融危机从投资、消费、出口三方面直接或间接影响着我国经济增长,重叠我国经济周期调整,导致经济增长短期存在过快下滑的风险,带来居民收入增幅下降、失业率上升、股票市场财富缩水、房地产业企业家信心指数大幅下降等,都会促使房地产市场持续调整。美国金融危机对中国房地产市场的影响,还可以通过预期产生作用。危机爆发后,不仅美国,而且在亚欧其他主要发达国家,住宅价格的泡沫也正在破灭,出现了全球性房地产市场调整。主要国家房地产市场的恶化效应、对经济增长的信心减弱、对房价下调的进一步期待等,都会对房地产市场形成更强的调整预期,未来调整预期的改变只能依赖于强有力的宏观调控政策和宏观经济明确的上升走势。一、2008年房地产市场运行状况金融业和房地产业某种意义上是对孪兄弟,世界金融危机不可避免地波及到中国,而房地产行业则受到显著影响。2008年房地产行业发展面临的宏观环境发生重大转变一是受国际金融危机的影响,2008年以来全球经济进一步恶化,实体经济与虚拟经济相互拖累加速了世界经济向下的调整过程。在来自国内外的双重压力下,我国国民经济增长出现明显回落。初步核算,全年国内生产总值300670亿元,同比增长90,增速同比回落40个百分点。分季度看,一季度增长106,二季度增长101,三季度增长90,四季度增长68,至此,国内GDP增速已连续5个季度下滑。二是房地产行业调控政策悄然转向从宏观政策的密集调控对象到再次被定位为“国民经济的重要支柱产业”;从想方设法平抑价格狂飙、降温投资投机热度到运用信贷、税收政策千方百计地去刺激需求,一系列促进房地产行业健康发展的调控政策将对行业产生重大而深远的影响。房地产行业对国民经济增长的贡献包括3个方面第一,作为投资的一部分,房地产开发投资对GDP增长的直接贡献;第二,房地产开发投资通过关联产业带动GDP增长的间接贡献;第三,房地产开发投资通过拉动消费对GDP增长的引致消费贡献。1998年以来,我国房地产业得到迅速发展,房地产开发投资在固定资产投资中的比重波动上升。近年该比重基本保持在18左右。房地产行业对GDP增长贡献率在稳步上升。2008年中国房地产市场经历一场梦魇。受世界金融危机影响,2008年,房地产行业投资增速趋缓,施工面积、竣工面积、新开工面积等都出现同比下降的态势。从全国范围看,房地产行业对GDP增长的直接贡献度在降低。上海市统计局数据显示,2008年上半年上海GDP同比增长103,略低于全国水平,这是上海近年少有的现象。房地产的贡献率为负,导致GDP少增04个百分点。从全年视角看,2008年112月份,上海房地产开发投资同比增长45;商品房竣工面积同比下降268;商品房销售面积同比下降379,其中住宅下降401;另外,存量房交易也同比下降了三成。而全国其他城市情况虽各有不同,但房地产的贡献率都会或多或少下降。国家统计局公布数据显示,2008年112月,全国房地产开发土地购置面积为367854万平方米,同比减少86,比2007年同期减少196个百分点;房地产完成土地开发面积为260333万平方米,同比减少56,比2007年同期减少了63个百分点;2008年112月全国房地产房屋施工面积为274149万平方米,同比增长16,与2009年前几个月相比增幅在继续减慢,且减幅继续扩大,而用于住宅方面的施工面积同比增长16,达到2166714万平方米,比2007年同期也减少了69个百分点,同期,房地产新开工面积同比增长速度明显放缓,仅增长23,比2007年同期减少了171个百分点;2008年112月全国房地产房屋竣工面积为58502万平方米,同比减少35,且用于住宅的房屋竣工477497万平米,同比减少42,不可销售面积的房屋竣工35036万平米,同比减少182,房屋竣工面积2008年比2007年有了一定的萎缩。图12008年112月全国房地产土地开发及销售面积情况从区域分布上来看,2008年以来房地产开发投资仍然表现为中、西部地区领跑东部地区。具体来看,东部地区完成投资18325亿元,同比增长171,增幅同比下降89个百分点;中部地区完成投资6287亿元,同比增长317,增幅同比下降37个百分点;西部地区完成投资5967亿元,同比增长227,增幅同比下降168个百分点。中部和西部地区房地产开发投资增速分别比东部地区高146和56个百分点。说明政府在稳定东部及部分省份房地产开发投资的同时,要重点控制中、西部和一些增长过快省份的房地产开发投资。图220072008年各月累计东、中、西部地区房地产开发投资增长率变化情况数据来源国家统计局世界金融危机影响房地产行业的另一个因素是金融机构相关资产减值,对房地产信贷意愿不足。同时,房地产金融调控政策并未有效放松,虽然央行在增加流动性,国务院办公厅“131号文”支持合理的房地产开发贷款,但商业银行“惜贷”心理严重。房地产企业融资渠道不畅,在市场成交量持续低迷的情况下,一些房地产开发企业面临生存问题。从开发资金来源角度看,2008年112月,全国房地产开发企业本年资金来源381460亿元,同比增长18。其中,国内贷款72576亿元,增长34;企业自筹资金150813亿元,增长281;其他资金150819亿元,同比下降164。其中,个人按揭贷款3573亿元,下降297。在开发资金来源结构中,个人按揭贷款下降比例最大,这部分资金实际上对开发企业现金流非常重要。表12007年12月2008年12月累计全国房地产开发企业资金来源及同比增长情况单位亿元,资金来源国内贷款利用外资外商直接投资自筹资金自有资金其他资金来源定金及预收款2007年112月3725666961065005028117720699181787271062852008年12月56531153644603681944411718212631243113月922562356310558403350619413341311997314月12022528961148411234440625307453752732415月15099134231246119425630231765579973548016月19173340588345728697464841659730404508217月22252445717407434218693348867858015289118月25102450488449238569808655236979576084919月28082955625486441941116326346410870967543110月30699859606534646641227326968811931473847111月33404564164601652781344417611512942480170112月38146072566726364401508138688915081992861比上年同期增长2007年112月3732996246593693803982972008年12月31936941227528333335435013月29533819618134336024626014月2592476410635035619923215月2432151086536735416420116月22817522524340839911014417月191157223299373355639718月141115210355345320013019月107861493263343295220110月646210628831730211382111月4252116240309278145112112月1834133327281246164129数据来源国家统计局,国研网行业研究部加工整理国家发改委、国家统计局联合发布的数据显示,2008年全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅呈逐月下降走势,且下降幅度明显,到12月份成为负数1月份上涨113,2月份上涨109,3月份上涨107,4月份上涨101,5月份上涨92,6月份上涨82,7月份上涨70,8月份上涨53,9月份上涨35,10月份上涨16,11月份上涨02,12月份下降04。2008年8月份是房价下降的一个重要时点,从该月开始全国70个大中城市房价出现环比下跌,且下跌的城市数量不断增加,2008年12月份全国70个大中城市新建住房销售价格环比下降的城市有50个,二手住房销售价格环比下降的城市有52个。图320072008年各月全国70个大中城市房屋销售价格指数变动情况数据来源国家统计局伴随着价格的调整,房地产市场陷入低迷,突出表现在成交量的急剧萎缩,房屋销售量与销售额大幅下挫。国家统计局发布的数据显示2008年112月,全国商品房销售面积为620889万平方米,同比下降197,其中住宅商品房销售面积为558865万平方米,同比减少203,期房销售面积为424597万平米,同比减少187;商品房销售额240714亿元亿元,同比下降195,其中的住宅销售额为204241亿元,同比减少201,期房销售额为177146亿元,同比减少196。从上述数据可以看出,2008年商品房的销售额和销售面积比上年均有了不同程度的萎缩,且下滑的幅度还是较大,对于房地产行业的未来发展前景并不很好。图4是笔者从易居(中国)最近推出首部全面反映中国房地产行业发展动态的年鉴中国房地产2008年年鉴一书中摘出一个图表。从图4可发现,有12个城市的成交量被腰斩,包括宁波、天津、扬州、杭州、乌鲁木齐、南昌、成都、南京、福州、厦门、武汉、上海。其中福州、厦门、武汉、上海等4个城市成交量下滑幅度较大,同比降幅均达到或超过60,市场成交极度萎靡。其中最受伤的两个城市厦门和福州,同属福建,可谓难兄难弟。图3全国重点城市2008年111月份商品住宅累计成交量同比降幅图数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统宏观经济受世界金融危机影响出现了较大的减速,其必然出现的结果是失业率上升、职工收入下降和居民消费意愿减弱。国家统计局发布的社会需求指数和社会收入指数显示,2008年这两个指标出现大幅度下滑,其中收入指数下滑更加严重,已经接近1992年以来的最低点。房地产行业是受市场预期和居民收入增长影响比较大的行业。“买涨不买跌”虽不是中国特有的消费心理,但在房地产这样兼具投资和消费属性的特殊市场,消费心理往往起到决定作用。2008年12月份全国房地产开发景气指数简称“国房景气指数”①的数据为9646,比11月份回落20点,比2007年同期回落999点。这是该指数自2007年以来的最低值,也是该指数连续13个月环比回落,这说明房地产开发已经进入历史低潮期,进入“不景气”区间,企业投资信心和动力严重不足。图4全国房地产开发景气指数图受市场销量持续下降影响,全国商品房空置面积大幅增长。截至2008年12月末,全国商品房空置面积164亿平方米,同比增长218。其中,空置商品住宅9069万平方米,同比增长323,增幅提高94个百分点。销售面积的大幅下降直接造成了房屋空置面积的大幅上升,“一降一升”反映了房地产行业面临巨大的挑战。二、2009年12月房地产继续下行由于全球经济衰退态势在2009年不会得到根本性改变,由此带来对国内经济的实质性负面影响将持续甚至恶化,这些影响都将对诸多行业产生作用,进而直接抑制房地产投资及消费需求和信心,这是房地产市场面临的最大威胁。因此,2009年房地产市场的“调整进行曲”将依然继续。由于全球金融危机尚未见底,2009年,国内经济发展困难仍然会比较大,消费信心不足,需求启动缓慢。就房地产行业而言,1/3是经济的问题,1/3是金融的问题、1/3是地产的问题。目前这三个方面均受到严重影响,价格下调、成交缓慢、观望情绪严重,典型的买方市场,虽然有政策的刺激,市场信心的恢复仍然需要时间。度过了难捱的2008年,我国的房市并没有在牛年伊始迎来大幅回暖的兆头,反而继续处在价格下行的通道。2009年12月,全国完成房地产开发投资2398亿元,同比增长10,增幅比去年同期回落319个百分点。其中,商品住宅完成投资1682亿元,同比增长08,回落218个百分点,占房地产开发投资的比重为702。2009年12月,全国房地产开发企业房屋施工面积1421亿平方米,同比增长142;房屋新开工面积108亿平方米,同比下降148;房屋竣工面积5651万平方米,同比增长29。其中,住宅竣工面积4526万平方米,增长285。2009年12月,全国房地产开发企业完成土地购置面积2288万平方米,同比下降30,降幅比去年全年扩大214个百分点;完成土地开发面积2647万平方米,同比下降155。2009年2月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比下降12,1月份降幅扩大03个百分点;新建住宅销售价格同比下降18,比1月份降幅扩大04个百分点。2009年2月份,全国房地产开发景气指数简称“国房景气指数”为9486,比去年12月份回落16点,比去年同期回落1069点。从分类指数看房地产开发投资分类指数为9188,比去年12月份回落778点,比去年同期回落1295点;本年资金来源分类指数为926,比去年12月份提高155点,比去年同期回落1166点;土地开发面积分类指数为9227,比去年12月份回落12点,比去年同期回落707点;商品房空置面积分类指数为9546,比去年12月份回落472点,比去年同期回落1606点;房屋施工面积分类指数为9486,比去年12月份回落352点,比去年同期回落1327点。三、2009年中国房地产面临的五种发展态势1、全面推进保障性住房建设成为2009年房地产政策调控的焦点。对于2009年来说,保障房无可置疑地成为了一个关键名词,保障性住房建设将成为2009年房地产市场稳定发展的首要突破口。国务院办公厅2008年12月20日在发布了关于促进房地产市场健康发展的若干意见。意见提出,加大保障性住房建设力度,进一步改善人民群众的居住条件,促进房地产市场健康发展。在2009年1月召开的全国住房和城乡建设工作会议上,住房和城乡建设部部长姜伟新提出,2009年要全面推进保障性住房建设。计划以实物方式为主,结合发放租赁

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