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行业经济论文-香港房地产信托基金(H-FIElTs)的风险.doc

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行业经济论文-香港房地产信托基金(H-FIElTs)的风险.doc

行业经济论文-香港房地产信托基金(H-FIElTs)的风险摘要:房地产信托基金(REITs)在欧美等地的发展历史已经有四十多年,直至最近这种资产证券化概念才在香港萌芽,从零开始,至2007年4月底,香港已上市的6只H-REITs的市值合计已超过660亿港元。由于国际性对冲基金的不断追捧,使得REITs市场的表现炽热非常。这为回归后饱受各种不利环境打击的香港房地产界带来了新的希望,让房地产开发商们看到了一条新的融资途径。同时亦使到香港投资者对这种新颖投资工具产生了无限的憧憬,甚至有人接受了REITs将会是一种低风险、高收益的理想化投资产品。事实是,除领汇外,其余的H-REITs在香港股票市场上的股价均出现大起大落的情况,引起了许多人对于REITs风险的醒觉。本文分析了H-REITs出现的历史过程,指出了H-REITs在市场上的表现是受多种因素影响,除了自身的运作方式和投资者的投机心理的原因外,H-REITs的相关法规有欠完善和投资者风险对防范意识不足是主要的外在和内在风险因素。关键词:房地产信托基金;融资成本;投资者;房地产商一、推出H-REITs的意义和重要性自开埠以来,房地产业一直成为香港经济发展的重要支柱,特别是上世纪香港房地产基本上服从“大涨小回”的规律,1997年金融风暴后,这种规律出现了根本性的改变,香港房地产发展速度显著放缓(见图1-1)。目前香港房地产业发展遇到的问题之一,就是行业的融资渠道如何拓宽,香港房地产商的融资成本约在4%-6%之间,远高出邻近的新加坡的1%-2%,加上房地产贷款在银行贷款中比重过高,银行为了降低风险,提高了房地产项目贷款的条件。香港房地产业发展迫切需要发展银行以外的融资渠道,以解决房地产开发和经营的资金问题。近年来在国际资本市场迅速发展的[房地产产业投资基金],[房地产投资基金],又或在香港称为[房地产投资信托基金](RealEstateInvestmentTrust,以下简称“REIT”,在本文中众数以REITs表示,H-REITs中的“H”是指HongKong),都是指专门从事房地产投资经营活动的集合信托投资计划。其构思源自共同基金(MutualFund),香港证券及期货事务监察委员会(以下简称“香港证监会”)更把REITs视作单位信托及互惠基金(即共同基金)的一种。REITs的出现不仅为房地产业的发展提供了银行外的融资渠

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