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行业经济论文-高房价下的集团利益分析、房价走势与对策 .doc

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行业经济论文-高房价下的集团利益分析、房价走势与对策 .doc

行业经济论文-高房价下的集团利益分析、房价走势与对策摘要:房地产是近年来中国利益博弈最典型的领域,房价过高已是不争的事实,集团利益决定着房价走势,高房价下的集团利益分析有助于弄清中国房地产价格的来龙去脉,有利于房地产市场政策的制订和实施。关键词:高房价;集团利益房价走势;宏观策略一、高房价下的房地产开发商利益分析房地产开发商是房地产市场的利益主体,是高房价最为直接的受益者。高房价为开发商带来的好处主要在于:1.高价可促销差品、积压品。在高房价形成的需求不足供给过剩的假象掩盖下,人们关心更多的是商品短缺而非商品优劣,此种“稀缺”业态,有助于房产商达到竞销差品、处理存货的目的。房改之后“九八年积压”“九九年走高”即是房产商竞销存货的初始目的。2.扭曲需求,攫取暴利。2000年后,房产价格连续高涨,消费者心理受到强烈打压,受投资寻租与投机获利的动机驱使,消费资本、商业资本、产业资本在金融资本的助力下,消费、投资、投机三大需求普遍出现集中超前兑现倾向,潜在和现实的需求与现实供给形成巨大需求缺口假象,这使得真实的市场供需关系受到强烈扭曲,而制造出的“繁荣景象”反过来又成为房产商抬高房价攫取暴利的充分借口和理由。3.转嫁风险,空头套利。2003年后,房价的走高趋势、住房信贷、预售制度致使房产商的投资回报与经营风险存在着严重的非对等性,让房地产商实现了无风险炒作,这是房地产市场正常发展与扭曲的分界点。4.高房价下,更加有利于开发商结成利益联盟。2004年以来,我国房地产价格在越来越大程度上由少数开发商决定,即少数开发商凭借其所处的垄断地位,默契配合,结成价格联盟,哄抬房地产价格(许经勇、马原,2005)。中国的房地产定价已不再是简单的成本费用定价、商品价值定价和市场定价,而是包含了强烈的人为因素,这种定价是通过开发商的利益协作与联合来完成的,这种定价方式采用的是利益协同、主观操控方式,带有明确的方向性、持久性和扩散性。二、高房价下非金融相关产业利益分析伴随着过去5年房地产市场需求旺盛、价格持续走高的趋势,与房地产市场紧密相关的产业部门、单位,获得了各自利益,实现了较快的发展(上海第六届中国住房交易会上的统计数据显示,中国房地产业直接带动了57个相关产业的产出增加)。房地产市场的高速发展和适时调整所形成的溢出和收缩效应牵动的部门广泛,同时,这种溢出和收缩效应存在着高速度、高效益的双

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