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行政法论文-杭州市房地产拆迁评估中地价问题的思考.doc

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行政法论文-杭州市房地产拆迁评估中地价问题的思考.doc

行政法论文-杭州市房地产拆迁评估中地价问题的思考摘要:杭州市在实施《浙江省城市房地产拆迁价格评估暂行办法》的过程中,由于其配套标准对土地性质为行政划拨的房地产的拆迁评估没有明确地价修正要求,因此,造成拆迁人、被拆迁人和估价师间的认识分歧,本文对此进行了分析。关键词:房地产;拆迁;评估;地价一、浙江省拆迁评估实施条例概述浙江省于2002年6月28日正式出台了《浙江省城市房地产拆迁价格评估暂行办法》(以下简称《办法》),该办法规定,就一个拆迁项目,房屋拆迁管理部门应当提出不少于两家房地产评估机构名单,并说明其资质、信誉等情况,供被拆迁人选择;拆迁评估应当由拆迁人委托,对于被拆迁的住宅或安置用房的货币补偿金额,由房地产评估机构以政府公布的货币补偿基准价为基本依据,结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、朝向、装修及其它因素评估确定,其公式为:被拆迁房屋货币补偿金额=[房屋货币补偿基准价成新率(*)其中房地产总价是用市场比较法、收益法等评估得到的土地性质为出让的价格。四、完善拆迁项目中地价评估的思考出现上述分歧和疑问的主要原因是房地产拆迁评估和土地出让价格评估之间的脱节,假设开发法是房地产开发用地出让中最重要的评估方法之一,用其评估得到的在新规划条件指标下的毛地价,实际就是政府收取的大市政配套费和级差地租,公式为:新规划条件指标下的毛地价=房地产销售总价-拆迁成本-建筑物建造成本-管理费用-利息-利润-销售税费拆迁成本包括拆迁补偿费和旧有建筑物拆除及场地清理费用。因此,无论是

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