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行政法论文-杭州市房地产拆迁评估中地价问题的思考.doc

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行政法论文-杭州市房地产拆迁评估中地价问题的思考.doc

行政法论文杭州市房地产拆迁评估中地价问题的思考摘要杭州市在实施浙江省城市房地产拆迁价格评估暂行办法的过程中,由于其配套标准对土地性质为行政划拨的房地产的拆迁评估没有明确地价修正要求,因此,造成拆迁人、被拆迁人和估价师间的认识分歧,本文对此进行了分析。关键词房地产;拆迁;评估;地价一、浙江省拆迁评估实施条例概述浙江省于2002年6月28日正式出台了浙江省城市房地产拆迁价格评估暂行办法(以下简称办法),该办法规定,就一个拆迁项目,房屋拆迁管理部门应当提出不少于两家房地产评估机构名单,并说明其资质、信誉等情况,供被拆迁人选择;拆迁评估应当由拆迁人委托,对于被拆迁的住宅或安置用房的货币补偿金额,由房地产评估机构以政府公布的货币补偿基准价为基本依据,结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、朝向、装修及其它因素评估确定,其公式为被拆迁房屋货币补偿金额房屋货币补偿基准价区位差价系数(1层次差价率)(1朝向差价率)(1其他因素差价率)同类房屋的重置价格被拆迁房屋的重置价格成新率建筑面积安置用房评估金额房屋货币补偿基准价区位差价系数(1层次差价率)(1朝向差价率)(1其他因素差价率)同类房屋的重置价格安置房屋的重置价格成新率建筑面积房屋货币补偿基准价由市、县房屋拆迁管理部门会同价格、国土资源、规划等行政管理部门按照当地上一年度同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格确定,报同级人民政府批准,并在每年3月底前公布。上一年度的各类房屋的重置价格以及房屋具体区位、建筑结构、成新、层次、朝向等因素的确定方法或其变动幅度,房屋装修和附属物补偿标准也由市、县房屋拆迁管理部门会同有关部门制订,报同级人民政府批准后实施。对于不能用上述方法进行拆迁评估的商业、办公、工业及其他房屋,适用市场比较法。因缺乏足够的市场成交案例不能采用市场比较法时,适用成本法。二、杭州市拆迁评估现状概述杭州市于2002年开始实施新的杭州市城市房屋拆迁管理条例,并于2002年3月份公布了杭州市区2002年度城市房屋拆迁住宅房屋货币补偿基准价,但是由于浙江省的办法至2002年6月底才出台。因此,杭州市针对办法的有关配套标准于2002年8月9日才正式公布并开始执行。在该配套标准中规定了房屋具体区位差价系数和其他因素差价率由房地产估价师在10幅度内根据实际勘察测定,并同时公布了杭州市房屋重置价格标准、房屋成新率标准、层次

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