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2007年慈溪市观海卫14号地块研究报告.ppt

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2007年慈溪市观海卫14号地块研究报告.ppt

观海卫14地块研究DECEMBER2007一、项目界定项目界定地块概况地块位置地块位于慈溪市观海卫镇镇区,地块东至育才路,西至广义南路,北至牌楼江,南至规划路。地块规模地块占地面积10217亩,容积率1418,建筑密度24%3%,绿地率3%。地块呈不规则形状,南小北大。广义路育才路329国道西慈溪市区东镇海、宁波市区本案观海卫路南地块绝大部分原为耕地,目前剩余地块上的原有大树、电线杆、高压线基座、地块西北角停车场以及东南角部分村宅尚未拆除。地块现状项目界定地块周遍状况北西东南西至广义南路北至楼牌江南至方家村耕地东至育才路项目界定地块交通分析地块周遍道路平整,交通流线便捷,位于慈溪至宁波的连接线上。广义南路观海卫交通主干道,南北交通,只要轴线。两侧商业发达,店铺齐布。北三路观海卫东西交通主要干道,观海卫汽车站,观城宾馆等都坐落于此。育才路北接北三路,西侧为塑料城,车流量较大,有一定的噪声污染。项目界定周边配套学校观海卫初级中学交通观城汽车站商业观城宾馆、神仙居宾馆、都市港湾、顺达宾馆、皇鼎休闲娱乐中心银行宁波银行、中国农业银行其他配套中国邮政、农贸市场市场塑料城、农贸市场项目界定优势经济优势观海卫中小企业发展迅猛,居民富裕,购买力强景观优势项目北面为牌楼江,对项目规划有很好的外部景观,提升楼盘价值交通优势地块交通便利,近邻329国道,是慈溪至宁波的交通要道稀缺优势观海卫近三年来难得的稀有居住地块市场优势观海卫中小企业多为外向性企业,对高端产品认知度较高,市场较为成熟地块优势项目总占地规模102亩,在观海卫属于大规模楼盘,项目可塑性强配套优势周遍配套成熟,便于居住发展优势规划未来观海卫为成为慈溪东部中心区,对周边乡镇的辐射力度将大大加强项目界定地块SWOT分析劣势市场劣势市场容量有限,做为一个15万人的小镇,其对住房的需求量有待市场验证环境劣势项目北面为塑料城,来往车辆多,较为嘈杂,有一定的噪声污染地块劣势本地块东、南、北均为耕地,居住氛围不浓居住劣势2005年观海卫政府加紧了对宅基地的审批,但原房屋的扩建,改建并未停止虹吸作用慈溪和宁波城区地产对观海卫市民的吸引力较大,他们较多选择在城区购房形象劣势由于观海卫房地产项目,整体档次较低,市民对当地项目有一定的抵触情绪项目界定地块SWOT分析

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