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2009万科项目发展解密与经验借鉴.ppt

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2009万科项目发展解密与经验借鉴.ppt

深圳市睿达房地产顾问有限公司深圳市道然企业管理顾问有限公司专注地产培训推动行业发展2009年8月赢在前期万科项目发展解密与经验借鉴发现房地产规律为您创造价值目录2I.基于公司战略导向的项目拓展决策II.房地产公司项目拓展专业体系III.投资过程中各专业的开展及专业模块的搭接IV.房地产公司的投资流程和评估体系的建设V.什么样的土地是A+土地3一、项目合作涉及的主要问题(一)为什么要合作1、不合作行不行?2、合作有什么好处?(二)怎样合作1、找谁合作?有地的、有资金的。2、合作的原则是什么?3、采取怎样的合作模式?(三)合作对万科的影响1、正面影响和负面影响2、如何克服合作给万科带来的负面影响二、重点—怎样合作(一)合作原则(二)合作模式目录难点—合作模式1、与土地方合作(1)项目公司模式(2)合作建房(3)股权收购2、与资金方合作(1)联合竞买(2)境外融资(3)信托4一、合作的必要性(一)从集团经营管理的战略角度考虑降低资金投入的同时不增加负债,不降低投资收益率(二)项目发展存在资金瓶颈1、土地政策变化2、国家金融政策变化(三)土地供不应求维持年30%的增长率为什么要合作二、合作的可能性万科可以合作过往万科项目合作过程中,曾经出现过一些问题,发生过纠纷。但是万科还可以再合作,因为:(一)早期的合作环境、土地市场还不规范,而今已经比较规范。(二)万科之前的项目合作、项目发展也没有今日规范(三)否定之否定是事物发展的客观规律,只要我们总结经验教训,就能够最大程度的的控制合作风险。5怎样合作一、万科合作的原则是集团把合作确定为发展策略基础上,主要从万科选择合作的主要目的出发制定;是筛选适合万科开发的模式主要依据之一;(一)降低项目资金投入比例与土地方合作、联合竞买时,应当将万科的资金投入降低到万科独立开发的60%以下,信托的合作应当将万科的资金投入降低到50%以下,HI的方式应当将万科的资金投入降低到20%以下。(二)优先考虑与土地方的合作模式合作模式包括与土地方的合作和与资金方的合作两大类。与土地方的合作,一方面可以降低万科的资金投入,另一方面可以通过合作获得优质土地,因此,应当优先考虑与土地方的合作。(三)根据项目合作风险的评估,选择合适的模式以降低项目合作风险。与土地方的合作方式,风险由小到大依次是:设立项目公司模式、合作建房模式、股权收购模式。与资金方的合作风险

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