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2012天津南马路五金城项目定位规划报告 46p.ppt

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2012天津南马路五金城项目定位规划报告 46p.ppt

天津地铁南马路五金城地块定位规划报告(中期汇报)合富辉煌(中国)北方区2012.4商业地产事业部发展策略研究中心本资料仅供合富辉煌公司指定机构使用,未经合富辉煌公司书面许可,不得在指定机构以外传阅、引用、复制或分发谨呈天津地铁资源投资有限公司汇报版21.本次汇报只将整体报告中市场、定位、规划结论提出讲解,若各位领导对某部分有所疑问,可现场解答或参考地铁南马路五金城项目定位规划报告(中期汇报)(统稿)(264P)2.本次汇报住宅市场部分涉及到整体市场研究、周边可类比竞争项目及200份客户问卷调查3.本次汇报办公市场部分涉及到天津市内六区80多个项目调研、1700多组客户需求调研、全部在售项目调研及案例借鉴内容4.本次汇报商业市场部分涉及到可类比竞品营销调研、周边经营现状调研、商家访谈及可借鉴性产品调研内容5.本次定位规划部分参考规划通知书、相关最新规划设计规范,确保项目定位相应落实前言3政策面短期不会放开、金融面将会有所利好调整,整体平稳震荡宏观市场老城厢板块内竞争小、产品具备差异性,周边板块竞争压力大客户需求以8090㎡两室、110120㎡的三室为主住宅市场甲级写字楼在发展趋势、销售价格和速度上具备优势LOFT办公(乙级标准)产品在销售上也取得了较好的业绩办公市场周边沿街商业以配套型为主,餐饮娱乐相对体量较小小面积、低总价产品利于销售,3层产品销售难度大商业市场作为老城厢最后一块土地,本案在区位、交通、商业配套等方面具备打造较高品质产品的基础本体分析市场研究结论原规划方案分析本项目办公物业指标A座标准层约772㎡,层高3.36米B、C座标准层约474㎡,层高3.36米商业指标南侧商业进深26m,北侧进深17m,层高5m以商住楼为基础的办公物业、南侧大进深的商业、商业指标不足ABC4类型楼体标准层面积(㎡)层数(层)建筑面积(㎡)办公东侧办公7722519300中间办公4742511850西侧办公4742511850合计43000商业北侧商业(东)1930.735792.1北侧商业(西)907.832723.4南侧商业4206.6312619.8小计21135.3社区配套10001000菜市场10001000邮政设施1200小计3200商业面积合计17935.3社区综合服务楼社区服务中心405.783245.6配套公建1012330365根据市场分析结果我们在规划定位上应重点解决以下几个问题问题1商业3层如何进行销售的问题问题2商业进深过大且商业指标规划不足的问题问题3如何提升办公档次、甲级写字楼如何规划的问题6在解决以上3个问题的基础上,在定位规划层面我们还应考虑哪些因素1.尽量实现住宅、办公、商业市场结论在整体规划中实现平衡2.规划建议中需重点考虑方案中对于成本的平衡3.办公交通核和大堂对于商业的影响与破坏4.商业规划中尽量规划更多的高价值物业,其中临街性为重要考虑因素5.邮局、公共配套、菜市场等不可变现、价值低物业尽量减小对于商业规划的影响6.尽可能使每一种物业都具备较强的市场卖点7.在消防设计、交通设计、平面布局等满足规划的基础上,尽量减小公摊的影响8.本次给出的规划方向只是对于规划设计的适应性探讨,最终方案以规划设计单位为准71.该项目用地面积为29106.7平方米,其中商业、写字楼及住宅用地25656.7平方米,社区综合服务中心独立用地3450平方米.地上总建筑规模不大于107000平方米,其中写字楼不大于48800平方米,商业不大于20000平方米,居住不大于30700平方米(包含配建公共服务设施),社区综合服务中心建筑面积不小于6300平方米,邮政设施不小于1200平方米(首层不小于200平方米)2.该项目南侧沿南马路布置沿街商业及写字楼,建筑外檐原则与地块东侧项目取齐。地块北侧安排住宅项目,北侧沿南城街安排商业及公共服务设施,建筑外檐与地块西侧项目取齐。地块西北侧建设社区综合服务中心,由建设单位统一规划,整体实施,建设完成后,无偿移交南开区住宅配套建设管理办公室统一调配使用。3.该项目整体空间形态为南高北低,南侧沿街写字楼建筑高度原则与南马路整体形态取齐为3幢约100米高层建筑中部高层住宅高度约85米,北侧南城街居住建筑原则控制高度35米,整体呈阶梯状递减4.按照国家建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见(建住房2006165号),该项目居住部分必须符合对居住套型的相关要求,即套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到居住总规模的70以上。5.商业及办公项目应采用公共走廊,公共卫生间式布局,不得采用单元式或住宅套形式设计,不得设置阳台及露台,空调应采用户式中央空调,采用户式中央空调应做好遮蔽处理6.地块南侧有市电力公司微波干线通道穿过(控制线宽度50米)涉及控制线内的拟建建筑必须由开发建设单位与市电力公司进行结合。如存在矛盾,必须协商采取技术手段解决,并由市电力公司就结合成果出具认可意见7.为确保尽快实现南马路沿街城市景观,该项目在实施时,公建部分与住宅部分应同步建设实施。8.规划和建筑方案必须符合天津市规划建筑导则汇编和天津市城市规划管理技术规定。同时,应满足我市关于消防、绿化、环保、人防以及城市景观等要求9.建设单位和设计单位必须在报审规划方案和建筑设计方案时,同时编制报审绿地景观方案。地上建筑物、构筑物的设计方案需要报审日景、夜景、灯光效果、广告标识设置方案并在效果图或彩色立面图上明确标注建筑外檐材料的材质及色彩。规划条件通知书参考标准定位结论天津老城厢绝版都市综合体中国天津联邦中心轨道交通实力联邦住宅办公别墅甲级写字楼商业休闲中心城市中心区商务经济联邦全盘定位

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