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房地产销售控制-作用方法流程-4页.doc

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房地产销售控制-作用方法流程-4页.doc

房地产销售控制1房地产销售控制楼盘置业者经常能在房产尾盘的销售广告中看到如下字样:隆重推出精品保留单元。如果那些保留单元只是卖剩的落市货,那么这则广告是否有欺骗受众的嫌疑;如果那些保留单元真的是房产开发商珍藏的精品,那么当初所谓的“销控”是否隐瞒了事实真相,将尚未出售的单元“销控”为已经出售,这对于那些购买在先却无法买到“精品保留单元”的购房者公平吗?它是否涉及到个人消费知情权的问题?销控仅仅是为了防止滞留差的户型,同时维持销售回笼节奏吗?笔者试探着做如下分析:1、什么是楼盘销售控制在整个楼盘营销过程中,应该始终保持有好房源,分时间段根据市场变化情况,按一定比例面市,这样可以有效地控制房源,而且后期的好房源面市时,正处于价格的上升期,还可以取得比较好的经济效益。此即为销售控制。当然业内还有一种的简单定义,就是先把各销售单元分成三六九等,根据预判分期推出部分,再根据去化,得出下次推出的各类销售单元比例。要求留下可升值的好户型,准备涨价。但是这种划分带有强烈的感性成分,什么时候是导入期、公开期、强销期、持续期、收盘期,全凭个人经验,带有相当大的销售风险,因此多数是一些入行不久的策划人员做法,成熟的开发商一般不会采用。2、销售控制产生的背景和作用销控是实现项目利润最大化的捷径。房产与其他消费品不同,它的生产周期很长,市场需求变化后供给是房地产销售控制2不可调节的,只能以销控来实现微调。一个项目开盘即一抢而空不是一件好事,只能说明定价偏低,开发商没有得到最大的销售收入,所以要控制好销售节拍,在先导期、开盘期、强销期、收盘期各安排合理的供给比例,每个期间内供应的销售量在面积、朝向、楼层中保持一定大小、好坏、高低的比例,实现均衡销售。如果一个项目的市场需求把握不准或是规划设计不科学,那么能够挽救项目的就只能是营销策划和销售控制了,房产关乎人的终极需求,影响的因素太多,市场需求把握不准的几率很大,且建筑结果是不可调整的,那样销售策划和销售控制就成了影响开发商生存的核心能力因素之一了。在楼盘价格策略的制定一般来说有两种一是“低开高走”,二是“高开低走”,这两种价格制定策略是真对不同的物业来制定的。2.1、“低开高走”价格制定策略的销售控制:价格制定策略采用“低开高走”的楼盘,应分时间段制定出不断上升的价格走势,价格控制的原则为“逐步走高,并留有升值空间”,这样既能吸引投资,又能吸引

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