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商业如何做市场调查.doc

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商业如何做市场调查.doc

商业如何做市场调查商业地产招商,往往开业容易,经营难,很多商业地产因为过于迷恋招商速度,在项目操作前期,不去科学的制定商场规划,业态组合混乱,为开业后经营混乱埋下不可挽回的伏笔。一些只懂推广工作却根本没有商场运营经验的策划公司,只会从概念上来入手操作,工作重点偏重于概念炒做及传播工作,会自以为是的将商场规划成另类定位模式,却根本不会从基本的运营科学运营业态进行操作。受项目进度回款提成的诱惑,根本不会也不懂得对商场进行整体规划,只是为了进度而招商,招商完成后收钱就走,留下整个烂摊子,留给商场的是扯不断的麻烦与经营苦恼。商业地产操作与产品策划是完全不同的模式,产品策划无有经验模照,但商业地产却恰恰相反,想操作商业地产必须有专业的商场操作经验,因为,科学的营业模式与商场管理模式是商场存活的必须前提,如果没有商场运作的人来操作商业地产,风光的概念炒作招商后,商场成活的几率微乎其微商业地产想顺利招商,开业后持续有效的经营,必须进行科学的规划,完善细致的商场规划,是商业地产避免开业后迅速倒闭的前提,而规划前的市场调研作,则是整个项目操作最关键的重中之重。商业地产,风风火火的招商开业后,存在着活不过三年的宿命之说,有的甚至不到半年就会倒闭,商业地产操作时不要着急运作,首先要进行总体科学的规划,进行严谨的调研工作是做出合理商场规划的前提。一般来说,商业地产的市场调研分为商场调研、商圈调研、消费群体调研三大项商业地产的操作与普通的社区房地产完全不同,社区房产在调研中更偏重于消费群体的调研,而商圈是做为房产的便利性卖点来定位的。针对商场的调研以经营状况优良与经营状况差的两大类商场做为调研分析的母本。1)、分析各商场的定位并测算其定位的精准性对所在城市的各主要商场逐一进行定位统计,并分析出定位的精准性,并测算定位与经营的关联影响、经营状况与定位是否存在冲突性,统计分析当地市场最受欢迎的商场定位模式,以此做为规划的依据。2)、业态分布的调研业态调研不要只是罗列各调研商场的大体业态组合,而是要根据不同的商场经营状况来统计,分析出经营状况优良的商场业态组成比例,以及经营状况差的商场的业态组合情况,观察分析优秀业态组合对吸引客流所产生的效应力,并以此做为对照,统计出当前最佳业态组合的可能性计划,做为之后的业态规划本土依据。3)、动线设计将现有商场所有的动线模型进行统计,根据商场经营优差的状况,总结出不同的动线模型所针对的顾客消费的影响力,并筛选出最佳的动线模型,做为之后的动线规划本土依据。4)、功能区划分,除业态布局外,根据所调研的商场,总结服务区、客流分区、配置区(接待区、寄存区)功能的划分,并以此为依据,考察各商场此类功能区的差异化与所产生的经营辅助效益,并将其计入调研报告,做为规划依据。5)、运营模式的调研将所有调研过的商场进行分类,统计各商场所采取的运营模式,管理模式、收费方式等因素,统计出经营状况最好的商场的运营模式,并对照经营状况较差商场进行评估模式不同所产生的影响,以及不同的运营模式所产生的招商效果与持续经营能力。商圈调研分为项目所在商圈调研与本城市各商圈调研两大单项。对项目所在地调研1)、采取定点观测法,测算出项目现场日均人流量与车流量,以此测算自然顾客流数量2)、分析出项目所在商圈主要购买力拉动群体,寻找初元化的顾客群体,此类群体可作为天然顾客组成元素成为规划中的单项业态组成依据。3)、统计出项目所在地直径两公里内的各种基本状况(商业、社区、金融、交通),并测算出直径内业态分布与经营情况,测算出经营状况较好的业态与较差的业态。4)、对直径内不同业态商户调研,了解行业信息,并测算其对该项目的评估与期望。对城市其它商圈调研1)、将所在城市商圈进行划分,对每个商圈进行详细评估,分析出各商圈的主要购买力拉协群体,并将商圈的主要营利业态组合进行统计,分析出各种品牌业态的经营状况及市场受欢迎度,以此在推算当地的最佳经营业态。消费者调研消费者调以消费习惯与消费喜好两项内容为测算母体,做为商场定位与业态比例分配的依据。与传统房地产操作不同,商业地产的消费者调研我们列在调研计划的最后一项,统计各不同年令段对该城市商场的看法,了解各年令段消费习惯、常选购物场所、对喜爱类型商场的期望点(货品、服务、价格、定位等),以此对照分析目前各商场尤期是同类商场经营模式的空白点,作为寻找合适的模式的依据点。综上,调研工作每一个单项都与其它单项互为联系,单项的结果将直接左右其它单项的调研结论,综合每一单项调研的量性结论,将调研工作详细科学的进行完毕后,才可根据调研结果进行商业地产的定位,确立商场的最佳运作模式与业态组合,此时,就可以根据同城商场的调研情况进行整合优化,并根据消费群体定位做出最佳商业模式,唯有科学的规划,才能保证持续经营,吸引商户的加盟兴趣。做商场规划要慎之又慎如果没有真正的商场运营3年以上经验,就不要指望策划公司会把商场的规划做好,一些所谓的地产策划公司连根本的业态组合都不懂,更不要指望其在运营模式的系统性,我们可以看到由非专业策划公司做的业态混乱、动线设计纰露百出,死角处处都有,专业的营销公司会根据商场各楼层经营业态分布,在通道规划与动线设计上进行精心布置,确保没有死角,最大化保证客流的到达率,并消弱商户担扰。不要过于迷信另类定位之说差异化策略是策划公司惯用的思维方式,为了招商轰动性,策划公司会在定位上选择另类的定位以制造眼球效应,但直接后果就是会造成招商容易经营难,因为项目的定位需要与运营体系、模式系统化,缺一不可,而策划公司基本偏重于招商推广,却对商场运营一知半解,盲目招商后只会令后期的运营步步维艰。商业地产要注重稳扎稳打的步骤,面积在3000平以下的小型商场,可以操作成比较个性与另类的模式,因为经营面积较小,商铺数量划分少,操作起来相对风险较小,例如规划成女性商场或时尚商场。8000平以上的商场绝对不要冒险采取异类模式,科学的定位度与业态组合是操作的基本条件,不要一时迷信于某些策划公司的另类思想,而导致开业容易倒闭快的局面,因为商业地产需要的是踏踏实实的运营而并非靠概念支撑运营模式商业地产的经营模式分为租赁式与联营式两大类,有时因为经营需要,两类模式会同时出现在一家商场内,商场的楼屋管理、运作模式、进、销、存管理、商品陈列、导购员管理等,都需要在招商期进行的同时来构建,而这些运营模式,都必须在招商期时向意向商户进行讲解的,以吸引客户兴趣,增大商场吸引力。

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