关于项目分期的考虑因素100533617.doc

关于项目分期的考虑因素为什么一个项目要分期开发为什么有的项目分为3期，而不是4期从什么角度考虑有的地块就是1期，有的地块就是2期在一次师门座谈会上，我被我的嫡系师弟问的是哑口无言。回想起当时刚走出校门，也的确被此问题困惑过，但是我当初得到的答案是，这是规划的问题，并不在我们搞营销的考虑范畴之内。今天我马上就要走出营销的领域，就像回答我们营销中的“为什么这套房子定这个价”一样，每个人都会有一种看法，但很难有人对此能够说“我确切的知道”。再次面对这个问题，我想就我目前所知道的发表一下个人的看法1、规模的考虑2、资金的考虑3、销售的考虑4、产品的考虑5、价格的考虑6、规划的考虑7、风险的考虑8、成本的考虑9、市场的考虑10、推广的考虑11、规避税收的考虑1、规模的考虑这是最本源的考虑。对于一栋2000平米的商务楼来说，很少有开发商说要分几期开发，如果有也可能就是这栋楼原先是个死盘，被人再接手，然后命名为某某项目的二次开发，谐音为“二期开发”。当然这个规模的大小是相对于开发商的实力来说的。此处我们讨论的分期开发主要针对的是一个市场中的大盘开发，一般规模在10万平米以上。2、资金的考虑这是最贴心的考虑。在北京市场上一个规模30万平米的中档项目，其运作资金需要动辄10多个亿，一个开发商很难有实力一下在两三年内将如此数目的资金注入到一个项目上。现在开发上只有3个亿的资金能够注入到这个项目，怎么办这就得运用市场上常说的“滚动开发”策略。说白了，就是开发商首先注入3个亿的启动资金，开发一部分地块，然后等着部分地块的钱收回来，我就继续开发下一部分的地块。3、销售的考虑这是最实在的考虑。资金的考虑只能说明对于大项目要分期开发，但到底分为几期呢，除了看开发商有多少钱，要考虑的就是我开发商资金投入多少时，通过销售我就能从市场回笼资金了，重要的是回笼多少资金。据一个反方向的例子，如果说为了保证公司的发展和项目的正常开发，给销售的任务就是一年半内销售完项目并回笼资金18个亿。假设现在市场上的销售状况是，一个项目持续销售每年能达到6个亿回款。如果一个公司的销售能力也是如此。那么要想完成任务，在可以将每期看成独立的项目时，则此项目就至少要分为两期。现在考虑到分期间的产品竞争问题，一个分期销售到50的时候，下一个分期才能够推向市场，那么这个项目就要分为3期。4、产品的考虑这是最浅显的考虑。上面的考虑担