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中国房地产价格走势回顾与趋势分析.doc

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中国房地产价格走势回顾与趋势分析.doc

中国房地产价格走势回顾与趋势分析一价格回顾2007年前三季度,住宅价格上升趋势有所加快。全国70个大中城市房屋销售价格累计平均上涨6.7,其中深圳涨幅第一,为15.7北海市居第二,为12.1北京位列第三,为10.1。70个大中城市二手住宅价格前三季度上涨6.6。大家知道从98年以来,中国房地产市场已经出现了一个高潮,都达到了前所未有的高潮是2007年。在2007年,中国大中城市的房价终于从个别区域上涨过渡到普涨阶段,消费者的心态也随着房价变动而发生着微妙的变化,在7月份之前,消费者的房地产买入信心值随着房价上涨而上升,但是在7月之后,房价升幅超过了普通百姓的心理承受和实际承受能力,同时消费者也开始倾向于认为房产已经在失去其投资价值,买入信心值开始随着房价的上升而下跌,最终在年末国家宏观调控趋势日趋明朗的背景之下,以88.1的最低值收官。2007年哪些因素是使国内房价开始出现爆发式增长的呢(一)是中国经济持续快速增长,这是构成房价上涨的主要原因,也是最基本的原因。(二)居民收入水平的提高,对住宅质量、环境、科技含量等有了更高的要求。住宅档次的提高,使得住宅建设成本增加,带来了房价的上涨。(三)近几年房屋供应量的相对减少也是促使房价上涨的一个因素,部分城市对个人买房需求估计不足,新建商品住宅供不应求。从总量上看,房子供应量在增加,但比不上市场需求量的增加。土地出让的减少和银行给房地产行业贷款资金的减少,是导致房屋供应量减少的两大因素。据统计,2004年、2005年北京公开出让土地分别是546万平方米、433万平方米,均是当年销售面积的五分之一2006年的数据是824万平方米,仅是当年销售面积的36。(四)是人民币升值的压力,最终导致人民币资产的重新估值。这也是全国房价上涨的原因之一。(五)个别发展商为了追求更大的利润,大肆进行市场炒作,炒入世、炒申奥,各种炒作概念层出不穷,误导消费者进行不合理的住房投资,在一定程度上也拉动了房价的上涨。其中,有些人为因素造成的房价上涨是不正常的,如概念炒作、地价升高等。但到2007年第四季度开始,信贷紧缩政策的影响逐渐显露,不断升温的房价开始快速回落,伴随这一回落的还有商品房的成交量。二趋势分析2008年11月11日,国家发改委网站发布的数据显示,10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6,涨幅比9月低1.9个百分点,环比下降0.3,这已是第九个月出现环比下降。而从新建住房销售价格看,深圳同比大跌了15,继续占据跌幅榜首位。数据显示,新建住房销售价格同比上涨1.8,涨幅比9月低2.1个百分点环比下降0.3,其中,90平方米及以下新建住房销售价格环比下降0.3。分地区看,新建住房销售价格同比涨幅较大的城市主要包括海口13.6、银川9.8、温州8.4、金华8.1和丹东7.5同比价格下降的城市有11个,主要包括深圳15.0、广州7.4、重庆3.5、昆明2.9和惠州2.8。环比价格上涨的城市有21个,主要包括湛江1.9、温州1.0、长春、贵阳和西宁均为0.8环比价格下降的城市有35个,其中降幅较大的城市主要包括深圳2.5、广州1.8、桂林1.4、厦门1.2和襄樊1.1。90平方米及以下新建住房销售价格环比涨幅在1以上的城市有3个,包括湛江3.6、济宁2.0和温州1.2环比价格下降的城市有32个,其中降幅较大的城市主要包括深圳2.8、大理1.8、广州1.7、南充1.4和厦门1.1。早去年在三月份,温家宝总理预言般指出2008年可能是中国经济最为困难的一年。国家宏观房地产政策收紧,终于使连续数年高速增长的房地产市场慢下了脚步。2008年我国主要城市房地产市场普遍低迷,出现供过于求、产品滞销的局面,业界称之为拐点。一线城市房地产市场降价销售已经成为众多发展商的普遍选择。最近,美国金融危机愈演愈烈,导致全球经济危机,使世界经济秩序由热变冷。世界金融变局对中国经济的影响日益明显,让高速增长中的中国经济得以放慢脚步,各行各业都面临选择和放弃,面临升级和改造。国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显,国内经济也受到较大的影响,在持续紧缩的信贷政策下,房地产行业发展减速明显,行业内调整的深度与广度加大,资源整合的力度加强,整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期,金融海啸影响下中国房地产价格面临的新拐点。在未来一两年,中国房地产业面临宏观金融政策加速紧缩,税收民松企紧的趋势。除个别地区外,房地产市场投资下行是必然趋势,房价会继续下跌,可能会持续一段时间,但在政府的有力调控下不会出现房地产泡沫。房地产开始出现复苏的迹象,进而全面回暖,可能需要到2010年以后。理由如下(一)中国为了抵抗这次经济危机,国务院出台的扩大内需十项措施,保持宏观经济平稳增长,直接和间接地有利房地产市场。扩大内需,带动经济发展,居民收入不断增加,城市化进程加快,人们会对生活环境有改善要求,房地产市场存在刚性需求,人们便有买房意愿强烈,对房价具有一定的支撑。这在一定程度上会刺激房地产出现复苏的迹象,进而全面的回暖。(二)目前,从中央到地方政府已表态要对房地产市场伸出援手,货币政策也进一步放松,但对于房地产资金压力的缓解十分有效。而为了及时稳定房地产市场,中央政府在出台相关政策的同时,也开始要求开发商主动调整以适应当前市场形势。在信贷方面将会逐步宽松,估计趋紧的房地产企业信贷方面可能也会放松,有助于住房保障投资。(三)中国政府在中共十七大之后将会按照建立和谐社会的总要求,改变过于温和宽松的房地产调控政策,进一步加大房地产市场调控力度,逐步放弃房地产支柱地位政策(已实施八年),以避免经济危机和社会危机(房奴问题)的发生,避免国家长期竞争力的降低,推进城市化的进程和可持续发展,今后不再把老百姓的买房钱,作为提高政府财政收入的支柱地位来源、作为让极少数人暴富的源泉,也有利于反腐败(官商勾结问题)。中国未来还会出重手调控房地产市场,具体措施包括大幅加大税收幅度(例如提高土地增值税税率)、出台物业税(不动产税),取消预售房制度,实行现房销售制度等。不再鼓励富人和居民拥有多套住房(既是浪费,也是不公平)和投机活动,改变持有环节不征税及对投资收益征税的税率偏低且执行不力的现状。对房地产商征收住房空置税,并逐步提高。这对今后房地产健康发展很有利。

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