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速8直营店选址939139156.doc

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速8直营店选址939139156.doc

速8连锁店选址要求地点是经济型酒店经营的首要因素,连锁店的正确选址,不仅是其成功的先决条件,也是实现连锁经营标准化、专业化的前提条件和基础。速8酒店连锁客源主要是国内差旅、商务、会务及旅游、休闲人员,选址不仅要以方便、舒适、经济、实惠为出发点,而且要综合考虑该地区长远发展。良好的位置可以帮助酒店降低经营成本,提高营业收入,因此,选址非常重要,速8的选址按照如下原则进行A、地区选择(可以参考以下顺序进行)1.首都、国家经济中心城市、直辖市。2.省会城市、计划单列市、经济特区或区域经济中心城市。3.经济发达的城市-国内生产总值(GDP)在400亿,城镇居民人均收入在9000元/年,市区人口数在100万,市区流动人口数在40万以上的城市。4.沿海开放城市、经济带中重要的辐射城市,交通枢纽城市。5.交通便利,有核心支柱产业,商业流动发达的城市、全国经济100强县级市。B、地理位置(以下位置最佳)1.位于A1类城市的市级、区级或其他城市的市级商务区、商业中心、会展中心、物贸交易中心、交通中心、大型游乐中心、中高档(大型)居民住宅区、成熟开发区。2.邻近火车站、码头、长途汽车站、公路高速客运中心区域。3.邻近地铁沿线、高速公路城市入口处、主要道路交叉道口、交通枢纽中心、市郊结合部、商业网点、汽车终点站、大型停车场附近区域。4.邻近城市知名的大学或在校学生数量在20000人以上的教育区。5.具有良好的可见性,最好是金角银边(十字路口),最好有一定的广告位。6.最好邻近城市某个标志建筑、知名建筑或历史文化、旅游项目。C.交通条件1.交通条件是选址需要考虑的首要条件,一般以地铁站附近为上佳条件,因为地铁的覆盖面广、客流量大2.在没有地铁的地区或城市中,在选址点的300米方圆内有5条以上能通达商业中心、机场、车站、码头的公交站线为好。3、邻近城市交通枢纽道路、大桥、隧道、高架、城市环线,车流大,具有可停留性。4、交通流动性好,进出口便利宽敞,快速路无隔离带路窄,最好不是单行线、有良好的可视性和可进入性。D.市场情况周边环境选址时必须考虑作好周边市场的调研1.该城市酒店业全年经营情况(全年没有明显淡旺季,全年平均出租率在70%左右,客源情况稳定,客源分类情况)2、方圆3公里内可能的竞争对手情况(饭店、旅馆,他们的等级、客源结构、出租率、平均房价、经营情况等),选址时一定要考虑客流的主要动线会不会被竞争对手截住。3.选址区域内具有相当的客流量,具有可停留性,1公里范围内是否有相应的配套(连锁超市、药店、银行、餐厅、咖啡店、茶艺馆、酒吧、学校、、邮局、洗衣店、冲印店、加油站、综合休闲娱乐场所、购物中心或百货商场等)或与公共场所相邻。4.附近的企事业单位、学校的情况,如单位种类、单位数量、基本经营情况,具有的流动性客源情况等.5、经营区域人口状况、结构层次、经济收入、流动人口数量、客源流量6、选址区域周边市容环境整齐干净(最好毗邻公园或大型绿地)。7、所在道路有一定知名度、有较大的市场潜力和良好的市场前景E.市政规划情况因为投入较大,经营时间很长,需要对所在区域的规划有非常细致的了解1、在确定选址之前,必须咨询潜在地点的区域建筑规划,了解和掌握哪些地区被分别规划分为商业区、文化区、旅游区、交通中心、居民区、工业区等资料。2、选址所在位置一定要在红线内,在合同经营期内,无动迁可能。3、选址所处的区域的规划的情况,是否有对宾馆经营有利的市政规划(如未来的商业中心、产业中心、行政中心、交通干线建设,未来是否成为临街店等)。F、建筑、改造条件建筑物的建筑面积约3000-8000㎡为宜,但由于开发合作的方式不同,因此选址时需考虑到与建筑、改造的配合。基本条件如下1.利用旧厂房、旧旅馆进行改造,(1)建筑物为长方体,建筑面积在3000~8000㎡(京、沪、穗、深以外的城市面积最好在5000平方米以内)的范围内,宽度或进深以16米左右为最佳。(2)建筑物结构为框架结构,外观整齐,允许进行改造。(3)周边有一定回旋余地,可以合理分布对客区域与员工区域。(4)周边有一定的空地,出路通畅并可停车,车道一般为5.56m宽,要考虑通向停车场的流程,有回车路线,停车位在10个左右。(5)基础设施情况(最佳)水-用水额度不低于3600吨/月,电-用电不低于400KVA,煤气-有煤气管道接入或可以接入,排污-纳入市政排污管网,有化粪池,通讯-最好留有总机或一定的直线电话,有线电视,供暖(北方地区)等设施到位。(6)房屋使用性质最好是商业服务业或厂房使用性质可以改变为该用途。(7)该房产产权清晰,最好不是银行抵押物业。2.小块空地建造或购买土地(1)熟地,至少三通一平,市政配套到位,位于红线内。(2)占地面积20003000㎡左右,具体面积视地理位置与价位而定。(3)该区域已经有有一定的商流,土地性质最好不是划拨土地。(4)该地块容积率符合改造后的需要-建筑面积能够达到5000-6000㎡。G.可能的合作方式房屋或土地租赁需符合以下基本要求(1)房屋租赁价格合理,潜在的位置优势,租赁期不低于15年。(2)房屋性质为商业服务业用地或可改变为该用途。(3)产权清晰,出租人是房屋或土地的产权人4房屋结构完好,布局合理,有较高的出房率。我们从六个方面来综合确定速8的选址要求分别是地区选择、地理位置、交通条件、市场情况、市政规划、建筑改造条件等。我们在每一个项目里,也细化了具体的要求,项目的选址是一个弹性很高的综合性的工作,我们以上所列的只是确定选址的最佳条件,如果有很好的位置,很合理的租金或购买价格,而选址的项目在规模、配套设施上略有不足,那么也不失为一个好的投资项目。总之,在项目选址过程中,即要严格细致,又要灵活运用,综合考量,才能找到最适合的开店位置。选点的方法1、陌生拜访,对城市有起码的了解,这是选点最基础的方法2、报纸,新闻和媒体3、拍卖行了解信息,多参加拍卖会,可以掌握更多不良资产的去向,而往往这部分有很多物业是适合我们要求的物业4、与房地产界人士建立起良好的合作关系,通过这些业内人士了解更多的信息5、系统开发,与大型国营单位开展合作,把其下属的招待所和宾馆整体洽谈租赁过来,这样可以为开发工作带来很大的机会6、与房地产中介和一些房产投资顾问公司的合作7、通过政府和地方街道的关系获取信息。

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