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房地产产品定位的实用技巧.doc

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房地产产品定位的实用技巧.doc

房地产产品定位的实用技巧一、容积率配置技巧如果在北京市有块面积5000平方米的住宅用地,分别由不同的人进行产品定位,有的人可能会尽量节约和控制一楼面积,采用开放设计,塑造单栋高层建筑,以创造高层空间价值;有的人可能会将可建总建筑面积用于低矮楼层(例如一、二楼),规划矮胖型建筑物,一方面把握临街店面商业价值,一方面节省建设成本;有的人可能规划数栋建筑,高矮参差,既能丰富造型,又能视栋别用途作弹性规划,不论基于何种原因,产品定位的最终结果势必在每块土地上产生或高或低、或胖或瘦、或单栋或多栋的建筑物,而所谓的容积率利用,就是指如何将每块土地的总可建建筑面积(楼地面面积)利用到极致。同样一块土地,因为目的不同,可能导致不同的容积率利用方式。一般而言,定位者要考虑的原则或目的的大抵有下列数个角度;(1)空间价值与容积率利用的关系,例如商业气息浓厚的区域,一楼店面价值可能数倍于高楼层的价值,因此总可建建筑面积应尽量分配于低楼层;反之,商业气息弱的区域,则可以考虑向高楼层建筑靠近。(2)建筑成本与容积率利用方的关系,越是高耸或造型特殊的建筑,其营建成本愈高,因此要权衡所增加的成本及可能创造的空间价值,以决定最佳容积率利用原则。(3)建筑工期与容积率利用方式的关系,例如两栋10层的建筑与单栋20层的建筑,前者的施工期将比后者节省许多,而工期将直接影响投资回收的速度及营业的风险。(4)市场接受性与容积率利用方式的关系,例如在高楼层建筑接受意愿不高的区域,若考虑作高层建筑的规划,就要审慎评估市场风险。(5)周围建筑物状况与容积率利用方式的关系,例如处于一片低矮建筑物区域,则向高层建筑发展,成为此区域的标志性建筑物;或向中层发展,在高度上暂领风骚;或规划低矮建筑,以从众随俗?考虑了以上各种主、客观限制条件及特定目的后,最后就要真正进行容积率的分配。以使容积率能作最充分、合理的利用!二、公共设施的定位技巧在一般购房者的观念中,总希望所购买的房子,其公共设施;所占的比例愈低愈好,因为公共设施常被认为是虚的,徒有而无益。某些发展商或销售代理公司则为了投消费者所好,诉求高实得率或低公共设施比的广告策略。那么高实得率或低的公共设施比例对购房者而言又真的实惠吗?事实上,越是先进的国家如欧、美、日等国,越倾向于以包含私有面积及公共设施的整体规划,来衡量建筑特的品质及价值,而我国在不断追求提高居住水准的

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