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签订房屋买卖合同时应注意的法律问题及其解决.doc

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签订房屋买卖合同时应注意的法律问题及其解决.doc

签订房屋买卖合同时应注意的法律问题及其解决20071210签订房屋买卖合同时应注意的法律问题及其解决一、关于计价方式二、面积确认及面积差异处理方式三、付款方式和期限四、关于交付期限五、关于逾期交房的违约责任六、关于规划、设计变更七、房产交接中的法律问题2000年10月,建设部公布了商品房买卖合同示范文本(下简示范文本),自2001年4月1日开始执行;2001年4月又颁布了商品房销售管理办法(下称销售办法),以规范商品房交易双方的行为。与以往的房屋买卖合同相比,示范文本增加了不少内容,其中将房地产开发企业开发过程中所需获得的一系列证件,详细列入了合同之中。以前,有许多购房者由于缺乏房地产开发方面的基本知识,不知道要审查所购项目的手续是否齐全,为交易埋下了隐患。现在的做法则在无形之间,就使购房者在签订房屋买卖合同的过程中自然而然地了解到所购买的项目是否具有合法的手续,为保障购房者的权益起到一定作用。一、关于房屋计价方式这是房屋买卖合同中最重要的条款之一。房屋的价款一般都是购房者和销售者在签订房屋买卖合同之前就已经协商完毕的,在签订正式房屋买卖合同时只需要核对一下价款是否一致即可。付款方式则关系到价款折扣,以及购房者的承受能力,甚至购买意向。目前的个人商品房买卖活动中,有80以上的人是选择自行支付一部分房价款,其余部分以申请银行个人住房抵押贷款(即通常人们所说的“按揭”)的方式支付。这样,是否能够申请到银行贷款,成为许多购房者购房行为的前提。示范文本中给出了3种计价方式,同时,购房者与开发商在此之外还自行约定其他方式。目前房地产市场中的计价方式通常为按建筑面积计,也有一些开发商采用按套计价的方式,但多用于尾房销售。这里有必要谈一下在房屋买卖过程中经常出现的几个面积概念的差别。建筑面积,包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积(下称“公用分摊面积”)两部分。套内建筑面积,即购房者独自使用的建筑面积,由套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分构成。而普通购房者通常所关心的使用面积实际上就是套内使用面积,与开发商在销售房屋时告知您的套内建筑面积是两回事,并且是少于套内建筑面积的。通常购房者所计算的使用率是指套内使用面积与建筑面积的比例。因此,当购房者向销售人员咨询使用率是多少时,一定要明确双方使用的是否为同一计算标准。否则,购房者会发现,一套所谓“使用率”达到80

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