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凤凰国际可行性分析(DOC 39页).doc

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凤凰国际可行性分析(DOC 39页).doc

凤凰国际可行性分析一、项目概况凤凰国际位于大同市中心区――城区西侧的振华街,北至大同市教育学院,南至新开西二路,东至育才南街,与新世纪小区隔街相望。南北长226米,东西宽度126米,共占地26101平方米(不包括尚未取得的土地),整个项目地块基本呈一长方形,布局规整。规划指标占地面积26101平方米总建筑面积142000平方米住宅面积110000平方米商业面积7000平方米会所面积3000平方米可销售面积117000平方米配套公建含地下部分及地下车库22000平方米容积率4.5绿化面积10000平方米绿化率38%总户数550-600户居住人口2200户均面积190平方米人均居住面积50平方米主力面积200平方米主力户型三室两厅二、投资分析概述1、投资分析的目的本案投资分析的目的是在对大同住宅市场和本案所在区域市场详细调查研究的基础上,结合本案的初步规划方案及产品定位,对项目的社会、经济效益进行评估,判断项目经济上的可行性,以合理有效地利用资金,取得较高的经济和社会效益。2、投资分析的依据市场调研及定位部分确定的相关指标,如项目产品定位、价格、销售计划等;本项目的规划设计方案及相关经济技术指标;项目开发建设方案(项目开发周期,资金投入情况);行业一般获利能力;国家及大同有关建筑工程技术方面的标准、规范、指标等资料;大同土地、城市建设、房管部门规定的有关税费标准。3、投资分析的条件和范围条件:本报告按照全部资金来源为自有资金的情况进行计算,不考虑自有资金的机会成本。范围:本报告研究的范围主要侧重于项目的成本测算和简单财务效益指标等内容。三、建设方案1、方案设想总体设想本项目的开发建设应充分考虑区域市场的特点及发展商自身情况,汲取其他项目的成功经验,以较高的性能价格比吸引客户,树立物业的品牌形象。建设经营期本项目开发建设经营期为3年,即2004.2年—2007.2年。开发方案本项目以滚动开发方式,建设工期为24个月;销售进度方案于开工6个月后(2004年8月)开始正式销售,销售周期为20-21个月,住宅结构封顶前,完成销售总住宅面积的35%(约38500平方米),住宅交付使用时,完成销售总住宅面积的40-45%(约44000-49500平方米)。四、投资估算1、土地成本A、拆迁成本序号项目面积及造价1教委回迁住户面积8750平方米2教委其余住宅面积62

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