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沈阳市x房地产项目可行性研究报告(doc 36).doc

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沈阳市x房地产项目可行性研究报告(doc 36).doc

沈阳(暂名)项目可行性研究报告二○○二年七月八日目录宏观分析篇一、沈阳市宏观经济形势分析(一)国民经济保持适度增长,经济总量进一步增大(二)工业经济保持平稳增长(三)建筑业生产持续增长(四)全市固定资产投资保持较快增长(五)市场体系进一步完善,消费品市场成交额有所增长(六)居民消费价格指数持平,市场物价水平有升有降(七)人口(八)居民收入和储蓄(九)城镇居民居住条件继续改善二、房地产市场分析(一)房地产现状分析(二)房地产市场发展趋势分析项目分析篇一、项目概况二、项目主要经济技术指标三、项目片区市场分析(一)项目片区环境分析(二)项目周边客户层分析(三)周边居住状况分析(四)竞争楼盘分析(五)项目周边商业市场分析四、物业发展规划1、项目定位2、功能定位3、目标客户群定位4、项目优势资源整合5、物业总体规划6、户型规划及设计7、完全产权公寓所应解决的个性配套服务8、本案的网点设计五、项目SWOT分析(一)项目的优势分析(二)项目的劣势分析(三)项目的机会点分析(四)项目的威胁点分析经济分析篇一、项目建设总投资分析(一)开发成本(二)开发费用(三)投资成本费用估算汇总二、项目开发建设实施计划三、项目资金回收计划四、项目销售收入及利润的测算五、现金流量分析六、不确定性分析(一)盈亏平衡分析(二)敏感性分析宏观分析篇一、沈阳市宏观经济形势分析(一)国民经济保持适度增长,经济总量进一步扩大2001年实现国内生产总值1238.0亿元,比上年增长10.1。第一产业实现增加值76.6亿元,增长4.5第二产业实现增加值542.0亿元,增长9.5第三产业实现增加值619.4亿元,增长11.3。一、二、三产业占国内生产总值的比重分别为6.2、43.8和50.0。财政收入快速增长。全年完成地方财政收入80.8亿元,比上年增长34.3。其中各项税收收入68.7亿元,增长23.8。全年地方财政支出达103.5亿元,增长17.7。2002年前5个月国内生产总值达441.75亿元,比上年同期增长11.1,增幅提高4.4个百分点。第一产业实现增加值13.52亿元,第二产业实现增加值187.85亿元,第三产业实现增加值240.38亿元,分别增长8.3、9.0和12.9,增幅比上年同期提高5.1、1.8和4.5个百分点。(二)工业经济保持平稳增长2001年2001年全市完成工业增加值482.0亿元,增长9.5。其中全部国有和年产品销售收入在500万元及以上非国有工业企业(以下均简称为规模以上工业企业)完成工业增加值198.5亿元,增长9.5。全年规模以上轻工业企业实现增加值60.6亿元,增长9.3重工业企业实现增加值137.9亿元,增长9.6。工业企业经济效益水平有所下滑。2001年规模以上工业企业产品销售率为96.9,比上年下降0.2个百分点。工业企业实现利税总额55.8亿元,比上年下降8.0。全市工业经济效益综合指数为89.34,比上年下降3.93个百分点。2002年前5个月工业形势良好,主要表现为生产增长速度逐步加快,产销衔接水平不断提高,工业产品出口形势明显好转,工业利润降幅缩小,工业经济运行质量进一步改善。5月份,全市规模以上工业(下同)完成工业总产值65.7亿元,比上年同月增长10.815月累计完成工业总产值286.4亿元,比上年同期增长10.4,增速比上月末加快0.1个百分点。工业产品销售率进一步提高,15月累计为96.8,同比提高2.3个百分点,比前4个月累计提高0.2个百分点。工业出口产品大幅增长,5月份实现出口交货值4.6亿元,比上年同月增长26.6累计实现出口交货值26.4亿元,比上年同期增长10.7。工业经济效益水平趋于好转。14月份,规模以上工业累计实现利润3.6亿元,同比下降22.3实现利税15.2亿元,同比下降0.4。两项指标的降幅分别比一季度缩小了9.8个、5.1个百分点。亏损企业亏损额6.8亿元,增长5,增幅比一季度缩小了6.2个百分点。前4个月,规模以上工业实现税金11.6亿元,同比增长9,增幅比一季度提高了5.7个百分点。经济效益改善的主要原因是部分骨干企业盈利水平趋好。(三)建筑业生产持续增长2001年建筑业实现增加值60.0亿元,比上年增长10.0。房屋建筑施工面积2160.4万平方米,增长12竣工面积1016.1万平方米,增长11。2002年前5个月随着住宅市场的繁荣,建筑业发展速度加快,其增加值为10.5亿元,增长16.5,增幅比上年同期提高8.4个百分点。(四)全市固定资产投资保持较快增长2001年全年全社会完成固定资产投资302.8亿元,比上年增长15.5。其中国有经济投资126.1亿元,增长8.5非国有经济投资176.7亿元,增长21.0。投资结构发生变化。全年城镇固定资产投资额达283.6亿元,比上年增长14.5。更新改造投资增长明显快于基本建设投资增长,全年更新改造投资达70.6亿元,增长35.6基本建设投资122.5亿元,增长3.6房地产投资继续增长,全年房地产开发完成投资78.1亿元,比上年增长22。房地产施工面积888.9万平方米,增长7.3,其中住宅708.2万平方米,增长11.5。全年销售商品房192.5万平方米建筑面积,下降8.6。2002年前5个月5月份,全市完成固定资产投资58.6亿元,同比增长40.9。从产业划分看,第一产业完成投资0.4亿元,下降48.4第二产业完成投资18.2亿元,增长24.6第三产业完成投资40.0亿元,增长52.9。从投资管理渠道看,基本建设完成投资20.2亿元,增长78.6更新改造完成投资17.8亿元,增长20.8房地产开发投资19.7亿元,增长37.1。住宅建设和销售市场繁荣。15月份,全市住宅施工面积和竣工面积分别比上年同期增长36.7和2.9倍,住宅销售面积和销售额分别比上年同期增长44.3和46.4。住宅建设和销售市场的活跃促使住宅投资比重进一步加大。前5个月共完成住宅投资16亿元,占房地产开发投资的比重由上年同期的70.4提高到81.4。(五)市场体系进一步完善,消费品市场成交额有所增长2001年年末全市已有各类市场512个。各类市场商品成交额达728亿元,比上年增长3.8。全市年成交额超过10亿元的市场13个。2001年,全市实现社会消费品零售额623.5亿元,增长10.2。2002年前5个月5月份全市社会消费品零售额达57亿元,比上年同期增加6亿元,增长11,比上月增幅提高1个百分点,是春节之后的最好销售水平。截止5月末,全市社会消费品零售总额累计实现276.1亿元,同比增长10.9,累计增幅与上年同期持平。(六)居民消费价格指数持平,市场物价水平有升有降2001年全年居民消费价格总指数为100.0,其中,服务项目价格指数105.7,消费品价格指数98.5。在消费品价格指数中,食品102.1,烟酒及用品95.9,衣着98.8,家庭设备用品及维修服务94.3,医疗保健和个人用品87.9,交通和通讯97.0,娱乐教育文化用品及服务104.2,居住106.8。2002年前5个月由于受烟酒及用品、衣着、娱乐教育文化类价格上涨的拉动以及食品类价格的回升,5月份居民消费价格实现上涨,全市居民消费价格指数为101.0,与上月相比上升1个百分点。但从前5个月的情况看,累计市场价格水平仍处于低位,居民消费价格指数为99.5。其中,服务项目价格指数为112.5,消费品价格指数为96.2。分品种看,食品、家庭设备用品及维修服务、医疗保健和个人用品、交通和通讯类价格不同程度下降,烟酒及用品、衣着、娱乐教育文化用品及服务和居住类价格不同程度上涨。(七)人口2001年,全市人口出生率为6.40‰,比上年下降1.97个千分点死亡率为5.55‰,下降1.22个千分点人口自然增长率为0.85‰,下降0.75个千分点。年末全市总人口达689.3万人(户籍人口),比上年增加4.2万人。在总人口中,市区人口487.7万人县市人口201.6万人。农业人口253.6万人,非农业人口435.7万人。(八)居民收入和储蓄2001年全市职工平均工资为8172元,比上年增长16.8。据统计资料显示,2001年城市居民人均可支配性收入达6386元,增长9.2。农民人均纯收入达到3230元,增长3。城市居民人均消费性支出5515元,增长8.1。农村居民人均生活消费支出1944元,下降2.6。全市城乡居民人均储蓄存款达15350元,比上年增长9.8。2002年前5个月截止5月末,在岗职工平均工资为5003元,比上年同期增加978元,增长24.3。除了正常增资因素外,在岗职工平均工资的增长主要受机关、事业单位按国家有关文件调整工资标准影响所致。前5个月,全市城市居民人均可支配收入累计为2981.8元,比上年同期增长16.1城市居民人均消费支出累计为2281.4元,增长12.8。从支出结构看,食品支出仍是居民消费支出的主体。住房、电子通信、旅游、教育、文化娱乐等新兴消费明显增加,但这些消费还未形成真正的消费主流。(九)城镇居民居住条件继续改善2001年全年住宅建设投资72.1亿元,比上年增长19.6竣工住宅面积444.2万平方米,增长5.0。城镇人均居住面积由上年的8.37平方米增至8.79平方米农民人均住房面积达22.8平方米,比上年增加1平方米。二、房地产市场分析一房地产现状分析1、投资加快,比重扩大2001年,沈阳市房地产开发投资快速增长,全年完成投资78.1亿元,同比增加14.1亿元,增长22.0占全市固定资产投资的比重达25.8,同比提高了1.4个百分点。房屋施工面积888.9平方米,同比增长7.3,已成为拉动固定资产投资增长的主要因素。2、住宅投资依然居主导地位2001年,沈阳市房地产开发业用于商品住宅投资59.9亿元,同比增长30.6,增幅高于房地产开发总投资8.6个百分点,占房地产开发投资的比重由71.7上升到76.7完成商品住宅施工面积708.2万平方米,同比增长11.5,占房屋施工面积的比重由上年的76.7提高到79.7商品住宅竣工面积302.4万平方米,占商品房竣工面积的86.7,较上年提高了3.8个百分点,成为主导全市房地产开发投资最活跃、最积极的因素。3、开发土地面积成倍增长2001年,沈阳市房地产开发企业开发土地面积513.0万平方米,同比增长1.3倍。其中已完成开发土地面积181.1万平方米,同比增长67.8,正在开发土地面积197.1万平方米,同比增长3.7倍,待开发土地面积134.7万平方米,同比增长90.4。4、到位资金结构调整,贷款比重增加2001年,到位资金116.6亿元,同比增长36.8。除上年结余资金外,当年到位资金95.3亿元。其中国内贷款占25.6,比上年提高了8.7个百分点,利用外资占1.5,开发企业自筹资金占29.9,其他资金占43.0同比分别下降了0.9个百分点、7.1个百分点和0.7个百分点。5、置业门槛降低沈阳市政府将出台相关政策措施,再次降低入市门槛,其目的就是通过减轻房地产交易中的税费负担,让消费者得到更多的实惠,从政策上鼓励居民买房、卖房,进一步搞活房地产市场。银行按揭政策的大力支持及贷款门槛的降低也扩充了市场空间。6、房地产市场法规逐步完善沈阳市开始实行土地储备制度,对土地实行公开招标拍卖,由政府垄断的土地一级市场已初步形成。沈阳房产管理实施沈阳市城市房产管理条例,它的颁布对于加强城市房产管理、保证城市建设顺利进行,提高居住水平、改善生活环境、提高行政执法水平具有重要意义。7、房地产市场十分活跃,销售状况也保持着良好的态势据沈阳市房产局的统计数字,截止到2002年5月份,沈阳市商品房销售面积55.8万平方米,比去年同期增长37.9,其中商品住宅销售面积为52.6万平方米,比去年同期增长44.3。2002年的春季房交会展示会期间,商品房成交面积65.95万平方米,成交额17.72亿元存量房成交面积63.65万平方米,成交额10.28亿元。这次春交会创下28个亿的销售奇迹。8、总体房价稳中有降沈阳市商品房均价基本保持在每平方米2500元至2700元之间,符合沈阳市场行情。从2001年下半年开始,沈阳市出现的中低价楼盘已经形成了环绕该市一环(外环)与大二环之间的居住圈,且均价都在2800元左右,随着市中心土地越来越少,土地交易制度的变革会使城乡结合部出现越来越多的中低价位的大盘。从2002年沈阳春季房交会的最新统计结果也表明,全市楼价正悄悄地向中

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