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天津领世郡项目可行性报告951397383.doc

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天津领世郡项目可行性报告951397383.doc

天津领世郡项目可行性报告目录一、领世郡简介2二、项目分期方案6三、项目成本利润测算73.1领世郡项目主要经济技术指标73.2主要配套公建项目一览表83.3成本估算表9四、天津独栋住宅市场分析134.1天津独栋住宅市场的特征134.2天津独立独栋住宅市场的发展机会154.3周边项目比较174.4资金回笼形势分析17五、项目的SWOT分析185.1项目的优势(SUPERIORITY)185.2项目的劣势WEAKNESS195.3项目面临的威胁风险THREAT195.4项目的机会点(针对竞争项目的对策)OPPORTUNITY19六、风险分析和规避措施196.1政策风险206.2财务风险206.3经营性风险206.4市场风险206.5建设和配套工程工期风险的规避21一、领世郡简介领世郡(暂命名)项目是天津市规模最大、档次最高的低密度独立住宅社区。位于我市中心城区东南、津南区双港组团西部。地块东邻微山路,西依规划中的津沽二线高速公路,北靠外环线,南至梨双公路;地块北侧为外环线500米城市绿化带,西侧为津沽二线300米城市绿化带,南部为双港湖,领世郡交通方便,出行便捷,项目紧邻外环线,与解放南路、大沽南路、友谊路等快速路或主干道联系紧密,建设中的天津市地铁一号线延将伸入双港组团。它同时处于市区与滨海新区的交通走廊肩部。地块位于我市上风口,具备良好自然生态环境。项目依傍我市目前最大的成熟高档居住区梅江居住区、梅江南居住区和国际会展中心,并与卫南洼风景区相望,西邻天津经济技术开发区微电子园区和西青经济开发区。领世郡总占地为5348亩,其中外环线控制绿化带占地2250亩,规划SHOPPINGMALL商业用地3115亩,现状国际学校占地108亩,规划名校81亩,规划住宅用地2598亩。本项目规划住宅建筑面积约为70万平方米,规划容积率为04。绿化带内将建设1800亩国际标准运动主题公园一座和拥有34个打位的高尔夫练习场一座,建成之后,将成为我市距市中心最近、展示国际化都市面貌、具备商务交流、经贸洽谈的高尚休闲运动场所。即将于2004年面世的住宅项目采集了北美住宅的前沿文化,以经济型独栋住宅、经济型双拼住宅、联院住宅为主打产品,以小镇中心、原味北美独栋住宅、多重庭院、线性景观、球场景观和高性价比为项目突出卖点。项目由02年全美住宅设计排名第一的NBA(纳尔斯波顿建筑师事务所)单纲总体规划、一期规划、建筑、景观设计,作为专业的住宅发展商,我们全力以赴打造的项目涵盖了我们一直致力追求的居住理念,我们期望领世郡能引领天津住宅市场之风骚,代表国内住宅的产品品质和建筑风格的潮流。本项目计划分五期。首期住宅占地约400亩,首期住宅建筑面积约10万平方米。SHOPPINGMALL占地400亩,二到五期基数400亩,届时再依市场和项目发展情况调整。每期开发周期为1年1年半,项目总开发期为56年。图一项目区域位置图图二项目区域关系图图三项目周边交通关系图图四领世郡项目总体规划平面图项目总体规划图的规划说明领世郡拟建设项目构成1、运动主题公园1800亩运动主题公园2、高尔夫练习场450亩34打位练习场3、SHOPPINGMALL3115亩4、泰达国际学校天津分校108亩5、规划名校81亩6、规划市政主干道7、小镇中心729亩8、小镇副中心225亩9、组团分会所共6个10、居住区用地2598亩(含小镇中心、副中心、会所区)图纸简要说明道路系统由一纵、两横、一环构成路网主骨架,路网包含小区主干路、小区支路和组团内道路三个结构层次。小区设区配套系统分为小镇中心、小镇副中心和组团分会所3个结构层次。小区住宅体系共分为多层公寓、联院住宅、经济型双拼、经济型独体独栋住宅、标准型双拼住宅、标准型独体独栋住宅、舒适型独体独栋住宅、豪华型独体独栋住宅共8个层次。二、项目分期方案二、项目分期方案领世郡项目住宅部分共2598亩,分为5期,领世郡分期方案A由北向南,逐步推进;B根据市场每年消化容量,每期大约500亩;C产品线每期平衡发展,即每期均有豪华产品、标准产品和经济型产品,使得产品总体销售速度最快;D结合土地批次的安排;E便于配套、土建工程施工安排;期数地块号面积(亩)面积(万平方米)一期164751317二期9155177345三期1618,20224452297四期23305399360五期31334175278合计239541597小镇中心781773118小镇副中心1936825现状国际学校3587558规划学校36113476SHOPPINGMALL343119208备注面积数值为毛地面积,含道路中线。三、项目成本利润测算3.1领世郡项目主要经济技术指标项目计量单位数值所占比重()人均面积(平方米/人)居住区规划总用地HA206501、居住区用地(R)HA1732110015962①住宅用地(R01)HA987357009098②公建用地(R02)HA11026361015③道路用地(R03)HA372421503432④公共绿地(R04)HA2598150023942、其它用地(E)HA3329居住户(套)数户(套)3390居住人数人10851户均人口人/户320总建筑面积万平方米1、居住区用地内建筑总面积万平方米74911007134①住宅建筑面积万平方米70829456871②公建面积万平方米409545住宅平均层数层24高层住宅比例%000中高层住宅比例%000人口毛密度人/HA6265住宅面积毛密度万平方米/HA043住宅建筑面积净密度万平方米/HA076绿地率%453.2主要配套公建项目一览表类型项目数量(个)建筑面积(M2)一、居住区内市政公用建筑项目391400市政土建变电站16208000箱式变电站3032000煤气调压站28400有线电视、电话、智能化用房648000换热站690000公交首末站1环卫清扫班点15000居民停车场、存车处二、非经营性公建配套19200教育保育院(幼儿园、托儿所合并设置)119000小学中学体育居民户外健身设施和活动广场绿化小区中心绿地行政派出所驻现场办公室120000三、经营性公建配套709000医疗卫生站130000中西药店110000金融邮电储蓄所130000邮电所113000大型餐饮店群1260000阳光花房130000宠物店、宠物诊所120000综合百货超市165000净菜市场115000洗车含汽车美容\佩饰店140000其他经营设施(洗染类、美容美发类、照相影像冲洗类、修理类、时装店类、咖啡茶屋类、网吧影视类、花店类、糕点类、家饰家具类、日常用品类、文具类)1150000食品或百货类社区便利店616000糕点店110000小餐饮店(早点、快餐、正餐等)510000书店、音像店310000四、社区服务用房1046000门卫6000业主主会所400000分会所和社区服务用房240000物业公司用房40000保安、保洁住宿楼350000居委会10000五、园林绿化公司用房300合计409643.3成本估算表重要参数表居住区面积亩2598住宅规划总建筑面积万平米7082成本估算表(地上住宅部分)序成本分项名称单方造价计算公式合价号(元/M2)(万元)1土地成本124104土地交易合同23万元/亩2598亩59754万元8789034交易手续费0659754万元35852万元土地交易契税359754万元179262万元土地登记费00066万元/亩2598亩1715万元小计6192229万元/2598亩2383万元/亩不可预见费10万元/亩(10238325988789034万元8789034/7082124104元/M22拆迁费3530拆迁费24050021002500万元25003高压线迁移费21181500万元15004项目大配套费13230936941其中锅炉房及一次网65锅炉房征地20亩2383万元/亩4766万元锅炉房及一次网65元/M280万M25200万元小计56766万元/80万M270元/M2(单方造价)567660地块内组团外的其他大配套费用6730只计算区内规划市政路的配套工程,未计算微山路及梨双公路的配套设施,包括雨、污水、自来水、中水、煤气、道路、绿化、路灯。4766115前期相关费用1471041054其中策划费用5设计费用70按一期支出设计费用推算测绘费、定位验线、沉降观测等4地名费1人防费40总面积的2;按2000元/平方米勘察费3按独栋住宅考虑勘察设计监理施工合同审查费2每项1元/平方米施工图审查费3按独栋住宅考虑建设工程执照费1建设工程监理费8按外环外考虑质量监督费、文明施工费0争取免费政策墙改基金4散装水泥基金1招标代理费、定额编制费3环保测试、排污代扫等等26区内部分配套3882747816其中电力配套83标准收费土建站和箱变基础5含土建费用一户一表10燃气配套28标准收费气源基金10标准收费一户一表2煤气调压站1自来水25标准收费一户一表5中水5供热二次网25标准收费,含换热站。热计量表8排水30考虑容积率小,部分使用承插式混凝土管。小区智能化50通讯及宽带网由网络运营商代为建设有线电视3配套设计费2路灯15信报箱3围墙20非经营性公建配套费50我方出地,别人建设临时水3临时电57区内绿化、道路(按面积12268万M2计算200按150元/M2计1226880170/7082240元/M2141648工程费1450各单项建筑面积(万M2)各自单价(元/M2/总建筑面积万M2)1026899物业用房建安费60按8500平方米,5000元/平方米计算。424920855000/708260(元/平方米)10直接费36748211管理费14699按直接费的4计算。104100312不可预见费7350按直接费的2计算。52050213直接投资额38953114销售代理费90按销售收入的15计算。6373815企划宣传费150按销售收入的25计算。1062316财务费用11296800017大修基金60按销售收入的1计算。4249218税前合计43082719营业税(暂按返税优惠政策考虑)1332按销售收入的22255560计算。943322420所得税(暂按返税优惠政策考虑)1188按销售收入的198103360计算。841341621含税总成本4560273229584422销售收入6000424920各单项建筑面积(万M2)各自销售价格(元/M2/总建筑面积万M2)均价23销售利润1439731019615624销售利润率32说明1、本测算没有含地下室费用;2、土地成本没有考虑到地价上涨因素,本表按现时成本推算,但由于天津市土地招牌挂政策的落实和土地价格的上涨,因此本项目第四批次土地、项目西青区约350亩的土地价格很有可能上涨,从而使项目成本上升。3、土地成本仅为住宅部分,不包括规划学校100亩(属第2批次)、SHOPPINGMALL(属第1批次,3115亩)的购地费用。因此,实际土地成本大于本表所列成本。成本估算表(地下室部分)重要参数住宅规划总建筑面积万平米7082住宅地下室面积估算万平米319序成本分项名称单方造价备注号(元/M2)1土地成本0002拆迁费0003高压线迁移费0004项目大配套费0005前期相关费用906区内部分配套300不含供热、排水、智能化、户表、路灯围墙等7区内绿化、道路(按面积12268万M2计算08工程费1550含基础处理费用。10物业用房建安费011直接费19400012管理费000按直接费的2计算13不可预见费1940按直接费的1计算。14直接投资额19594015销售代理费176按销售收入的08计算16企划宣传费176按销售收入的08计算财务费用90按贷款1年计算17大修基金22按销售收入的1计算。18税前合计21066019营业税(暂按返税优惠政策考虑)4884按销售收入的22255560计算。20所得税(暂按返税优惠政策考虑)4356按销售收入的198103360计算。21含税总成本21990022销售收入2200701118023销售利润100318724销售利润率0说明1、联排独栋住宅没有地下室,故地下室按照地上住宅建筑面积的45来估计,建筑面积约为319万平米;2、地下室主要解决车库、储藏室、工人房、设备用房的功能需求,但仅按成本价进行销售,

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