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佳兆业沈阳写字楼项目建议书(199页)

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佳兆业沈阳写字楼项目建议书(199页)

2010年4月14日沈阳佳兆业写字楼项目顾问服务建议书CBRichardEllis|Page2摘要佳兆业地产辽宁有限公司委托世邦魏理仕为其写字楼项目进行为期6周的顾问服务,目的希望在项目正式进入规划动工前及正式推出市场营销时,达到以下之目的深入了解沈阳市及区域性优质写字楼之发展状况,为本项目及产品提供专业之软硬件建议提供更多最新的优质写字楼租售价格及供应量之市场信息,作为制定租售策略的参考了解竞争对手的规划发展时间,为日后制定最佳的亮相时间研究重点企业对佳兆业写字楼项目或甲级写字楼的要求,为项目前期建筑规划时提供更多改善建议。CBRichardEllis|Page3第一章沈阳市及区域写字楼市场分析第二章项目分析第三章项目写字楼定位第四章建筑规划第五章租售价格建议及收益分析第六章项目推广策略目录CBRichardEllis|Page4第一章沈阳市及区域写字楼市场分析1沈阳市写字楼发展状况2沈阳写字楼价格走势3沈阳市写字楼供应状况4沈阳写字楼状况及案例分析5项目区域写字楼市场分析6可比案例分析7总结CBRichardEllis|Page51沈阳市写字楼发展状况现时沈阳优质写字楼分布比较分散,尚未形成写字楼密集区域根据写字楼所处区位及客户的类似性,可以将沈阳写字楼分成三个相对集中的区域。北站商圈北站以南至市府广场周边区域为政府规划的金融商贸开发区。太原街商圈中华路两侧的南京街和和平大街区域聚集有较多国际知名制造类公司以及商贸物流公司。五里河商圈彩电塔以南至浑河区域,包含三好街是沈阳重要的IT和高科技企业聚集区。其它区域铁西、皇姑和中街等区域也分布有少量写字楼。但供应量小,分布极分散,档次普遍不高。浑南区域虽然是沈阳未来发展的重点,但由于目前处于发展初期,缺乏商务氛围,配套不成熟,短期难以发展为成熟的商圈。五里河沈阳主要写字楼商圈分布CBRichardEllis|Page61沈阳市写字楼发展状况从硬件水平和客户品质综合来看,目前沈阳最好的写字楼是城市广场、华新国际、北方传媒大厦和总统大厦,这些优质写字楼商圈主要分布在太原街商圈和五里河商圈。相对而言,北站区域目前较好的方圆大厦吸引的主要是国内企业客户,外资比例小。目前这些最优质的写字楼依然存在以下问题城市广场电梯位置不明显,大堂不气派,候梯时间长,内部和外部装修档次不高华新国际大厦停车位配备不足,内部设施陈旧老化,部分单元出售北方传媒大厦整体大厦之质量尚算不俗,但物管服务质量较差总统大厦外立面造型优美、华丽但电梯数量和停车位少,监控探头数量不足方圆大厦过于追求独特的造型,不符合甲级写字楼所要求的庄重感,而且也造成使用率低由于目前写字楼普遍品质不高,有少数实力雄厚的企业选择在酒店内办公,如喜来登酒店、商贸酒店等星级酒店,租户既可享有酒店高档次的形象,又能享有优良的服务。由于目前最优质的写字楼品质与北京、上海等地存在较大差距,从长远来看,难以满足日益发展的市场需求。而北京部分乙级写字楼已推出室内挑空花园,甲级写字楼更是在此基础上设置高挑空大堂、更生态的空调系统、更灵活的网络地板等,物业管理均为国际知名公司。沈阳一般优质写字楼仅是在平面布局、电梯配置以及公共空间的装修上等区别于住宅,但仍然存在有较多的缺陷如写字楼层高仅有3.3米、电梯数量不足且梯速慢、空调系统落后、不重视物业管理服务、散卖等。整体而言,沈阳的各种档次的写字楼存在较大的缺陷,具有较大的提升空间。CBRichardEllis|Page7第一章沈阳市及区域写字楼市场分析1沈阳市写字楼发展状况2沈阳写字楼价格走势3沈阳市写字楼供应状况4沈阳写字楼状况及案例分析5项目区域写字楼市场分析6可比案例分析7总结CBRichardEllis|Page82沈阳写字楼价格走势中国主要城市写字楼市场租售价对比、市场表现、市场概览及发展趋势CBRichardEllis|Page9中国主要城市优质写字楼市场表现综述2009年第四季度,中国主要城市的优质写字楼市场继续上个季度复苏的态势,另外金融危机影响的进一步减弱,和中国经济强劲反弹也带动了外资进入的步伐,各地市场中,外资企业的需求一改2009年前三季度的下滑趋势,并逐渐开始反弹。同时,受强劲的投资需求等因素拉动,中国主要的城市优质写字楼销售价格均呈现上扬趋势,表明,投资者仍然对于后市有较乐观的预期。CBRichardEllis|Page10中国主要城市优质写字楼市场表现华北地区2009年第四季度,北京和沈阳优质写字楼租金持续上扬,其他城市优质写字楼租金下滑趋缓。整体的市场吸纳量持续增加,市场空置率走低。华东地区华东地区优质写字楼租赁市场开始出现复苏迹象,其中上海优质写字楼租金下滑大幅趋缓,市场吸纳量增加,成交趋于活跃。华南地区本季度,广州优质写字楼租金下滑收窄至0.6%,而深圳市场已是第三个季度保持平稳增长,环比增幅扩大至2。中西部地区中西部地区,优质写字楼市场继续保持平稳。成都优质写字楼市场虽然租金仍然录得下降,但是市场成交活跃,整体的市场吸纳量也较上季度有较大幅度的上升。CBRichardEllis|Page110.050.0100.0150.0200.0250.0北京大连青岛天津沈阳上海广州深圳成都07,00014,00021,00028,00035,000租金0.90.31.10.10.91.10.62.01.2售价3.90.07.15.22.14.82.326.04.7华北中西部华东华南季度环比租金(人民币每月每平方米)售价(人民币每平方米)以建筑面积计算,扣除管理杂费以建筑面积计算2009年第四季度中国写字楼市场租金/售价比较CBRichardEllis|Page12市场表现受金融危机影响,2009年北京优质写字楼市场整体需求下滑,但在新增供应下降的前提下,市场整体空置率走低,到2009年第四季度,市场整体空置率为19.9%,较去年同期下降3.8个百分点。2009年,北京优质写字楼租金走势跟随市场需求逐季回稳,从一季度下滑5.1%,到四季度微升0.9%,租金已走出下跌阴影。到2009年第四季度,北京优质写字楼租金为每平方米每月194.4元。国内机构在2009年前三季度成为市场需求主体,而外资机构则在第四季度发力,成就了2009年北京优质写字楼租金从下跌到启稳回升的转变。北京优质写字楼供应吸纳及空置率走势0100,000200,000300,000400,000500,000600,000Q101Q301Q102Q302Q103Q303Q104Q304Q105Q305Q106Q306Q107Q307Q108Q308Q109Q309新增供应sm051015202530VacancyRate(%)供应吸纳空置率北京优质写字楼租金走势0306090120150180Q193Q194Q195Q196Q197Q198Q199Q100Q101Q102Q103Q104Q105Q106Q107Q108Q109Q11993100北京截至2009年四季度CBRichardEllis|Page13市场展望租金8.06.04.02.00.02.04.06.08.010.012.02011F2010F20092008200720062005北京2010年北京办公楼市场将持续复苏态势。经过十二个月紧缩之后,大多数跨国公司经济状况稳定并计划于2010年开始扩张。国内发展商崭露头角并将持续在高档写字楼市场有所作为。租金预计在2010温和增长,届时业主将更加谨慎,提供包括租金免租期和装修激励淘汰期。

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