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15种养老地产开发模式研究演讲讲座-周燕珉

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15种养老地产开发模式研究演讲讲座-周燕珉

周燕珉15种养老地产开发模式研究清华大学建筑学院教授周燕珉各位领导、各位来宾、各位同行大家好今天我讲的题目是15种养老地产开发模式研究。讲的内容是把养老开发模式分五大类15种,我学院的老师主要是研究老年地产的规划、住宅设计等等,这些年来大家非常关注养老地产,有些刚开始做起,因为对开发模式、经营模式非常的关注,我们也为此把研究方向调整到先研究前期,后面才到规划建设或者室内设计,今天我讲的稍微偏前期一点儿的,是指开发地产的模式,这些大多数是近两年来一些开发商和一起合作,或者是找我们探讨一些问题,就把它分成几种类型以便大家更加目前国内到底是怎么样的情况,有些东西有一些共同的特点。第一类与社区共同建设按第二类与相关设施并设第三类与旅游产业结合第四类与国际品牌接轨第五类以其他方式转型下面讲一下第一类与社区共同建设模式1专门建设养老社区健康型、连续照护型模式2新建居住区中同时开发养老社区模式3普通社区中配建养老公寓,养老住宅等模式4成熟社区周边插建多功能老年服务设施这15种模式当中,我挑一些重点举一些案例。比如说专门的老年养老社区,北京太阳城是民办企业开发的养老社区,这里面种类就比较多,有点儿像国外的连续照护的,既有普通的老年住宅,也有专门的养老公寓等等,配套当中也特别注意有老年大学、老年娱乐设施、商业中心、会议中心等等,还有服务管理中心,二期也有很多专门的老年住宅,这样的社区是非常受欢迎的,老年到这种社区有集体生活,可能有人照顾,也不感觉孤独,这种社区国内有好几家也都做的很成功了,比如上海的亲和源。还有政府帮助投资建设的老人社区,其实这也是一种专门的老人社区,比如说这里有五院合一,包括了敬老院、残障院、孤儿院、光荣院,这种社区政府帮助投资一部分,将来有一部分让私人管理,这样是有可能的,这种类型在国外也非常多。开发模式2新建居住区中同时开发养老社区。案例广东惠州养老社区地产开发企业转向新的客户群,走差异化路线。开发当中有一些困难,受到一些限定,他的客户群在慢慢的转变,现在老年社会到来了,很多老人也需要房地产,或者说需要这样的住宅。普通社区中专门分出一块儿做养老地产也是非常合适的,这个大概是18万平米的住宅,分两期建设,总建筑面积720万,在当中占一部分,现在有的开发商老说他要建立一个老年城,比较贪大,说有10万老人要住在里面,要做世界第一什么的,我觉得这个不是太好,这对配套服务会有很大需求,那么多老人生活在一起也不会特别的愉快,有一部分老人也方便管理,也是比较好的方式。开发模式3普通社区中配建各类养老产品普通社区中可配建老少户、老人专用户型、老人日托中心、老人公寓。老少户是一梯两户,一套中一套小的结合,就很容易呈现老少户,总面积不是很大,一家人就近居住可能很方便。专门的户型是拿一部分做成专用的,因为有一些老人残障,在这里做成无障碍,厕所做大一点儿,厨房可以转圈。如果都做成这样的房子很浪费,一般家庭没有必要,所以只要做一部分专用的老人户型就可以了。一层比较方便,有坡道,室内做的比较适合他的生活就可以了。老人日托中心,在社区里面就应该加上一定的日托中心,白天的时候他们会利用这样的场地和建筑,老年中心放在一栋楼里非常合适,排队的人可以稍微少一点儿可以共同管理,老人和儿童特别愿意接近,愿意在一块儿玩儿很高兴,接送老人和儿童可以是同一时间,同一条路,非常方便。老人公寓,在一个小区中设立一部分老人公寓,比如说有厨房、餐厅,能够帮助服务,这个也挺受欢迎的,当时我们在上海曾经做过这样的调研,对万科的社区做出调研,很多老人提出来他们愿意有一套这样的公寓,比如说老少户也有不太适应的,比如说婆媳之间的关系,不愿意住的特别近,宁可投资买一套公寓在那儿住有人照顾,同时又可以帮助子女照看孩子。比如说幼儿园下课以后把孩子接回来,做好饭等着子女晚上回来吃饭再把孩子接走,他自己在这个空间里自由的活动,就比老少户或者在一间屋子里,摩擦就会少一些。在同一个社区买两套房子,这样就更好,更容易销售。开发模式4成熟社区周边插建多功能老年服务设施我们也做过这样的案例,比如说旁边已经有建成的社区,或者比较富裕,有很多的老人。这时候在旁边找一块小空地,把什么东西改造一下,或者插建这样一个服务中心可以辐射整个社区,也特别容易存活,而且可以做成连锁。在一些已建成的不能再新建老人服务设施的地方是非常有需求的。第二类与相关设施并设模式5与商业设施结合,在繁华区建高层老年公寓模式6与医疗设施结合,就近设置老年设施与公寓模式7与幼儿园或其他福利设施并设模式8与教育于机构结合,建设老年设施或者老年大学开发模式5老人公寓与商业设施并设案例香港房屋协会建的彩颐老人公寓很多老人愿意在城市生活,不愿意到荒郊野外去,日常生活的购物都有一定的需要,也愿意建在比较热闹的地区,特别是身体不太好的家属来看也比较方便,就医也比较方便。这个项目下面是上上,中间用会所隔开,上面就是老年公寓,一些智障老人、残障老人的房间,再上面是普通商品房。商场房屋协会做这个的时候非常受欢迎,也得到了政府的一定支持,上面有这么一种说法,如果你在上面买了普通公寓,就优先把上面的商品房卖给老人的子女。开发模式6老年设施与医疗机构并设很多老人希望旁边有医院,有医院老人就比较安心。旁边有了医疗设施,旁边建老年设施就变得非常自然,很多人都选择了这样的便利条件。开发模式7老年设施与幼儿园并设这种模式我们在日本也参观过,一边是老人,一边是小孩儿,可以共设一个庭院,小孩儿在外面玩儿老人看着都会非常高兴,或者是老人跟小孩儿一块儿游戏等等,这样大家都很高兴,消除老人的孤独感。这种案例在中国不是很多,但是我想以后会多起来,特别是现在小孩儿少了,有些幼儿园小学空下来了,这样就压缩一部分,装修以后做成老人公寓,我觉得以后这种可能会多起来。开发模式8老年设施寓教于机构并设案例美国拉萨尔村老人可使用拉萨尔大学的公共设施,与拉萨尔大学合作提供终身学习项目。人群组成年龄至少65岁,高种以上文凭,具备参加拉萨尔村教育项目的身体和智力条件和相应的经济能力。老人到这个大学以后可以给人家上课,其他很多部分是他们自己给自己上课,这种也非常愉快,他们觉得自己的能量能够发挥出来。有人评价做老人项目的开发商分三类,三流是卖房子、二流卖医院一流就是卖大学。就是跟大学在一起,老人会更加积极健康,可能会销售的更好,这种说法我们觉得也有一定的道理。第三类与旅游产业结合模式9在旅游风景区中开发养老社区或老年住宅据全国老龄委的调查显示,我国每年老年人旅游人数已经占到全国旅游总人数的20以上,成为消除旅游淡季影响的主要力量之一。对于怎么在旅游风景区中开发老年产品,其实是一个方向,值得咱们关注。比如像海南、广西、云南气侯比较好的地方,可能现在就开展这方面的想法很多,我们也听到很多这样的说法。地产商拿了一块儿地,准备开发旅游地产,其中一部分就作为老年地产,全都做成老年也是不可能的,也太大了,如果你真的这么做也没有这么多人来,老年人来也是季节性的。第四类与国际养老专业品牌接轨模式10引入外资,建世界型连锁老年设施。日本、瑞士养老成本非常高,劳动力缺乏,他们有时候想在中国建一个连锁,可以把他们的老人输入进来,在他们比较健康的阶段到中国来养老,甚至上世界其他好几个这样的国家去养老,中国的服务会比较好,也比较便宜,实在不行了再回到本国,比如说80多岁需要照护的时候,这也是其他国家想跟中国能够一块儿结合,搞的这样一种形式,我认为也有一定的市场的可行性。模式11与国际知名养老品牌共同开发,引进管理模式。这方面就更多了,美国、欧洲包括日本也是这样的,都可能觉得中国市场很大,觉得他们的管理模式比较先进,比较成熟,想进来。但是我个人觉得,接触以后觉得其实完全的移植过来也不合适,中国老人的生活习惯跟美国、日本有很大的差别,另外经济条件、思想的方式都不一样,所以直接搬来他的管理模式有可能不能够很好的落地的,所以这需要有一个转化,也正是需要我们认真研究的。第五类以其他方式转型模式12与服务业结合,将原有优势注入养老地产例如日本津久井公司从提供上门洗澡服务开始,转型开发养老地产。我们觉得服务业是老人方面非常需求的重要领域,有些服务业以前做的特别好的,觉得我可以进入养老地产。模式13与保险业结合,利用险资投资养老地产。例如泰康人寿、中国人寿、新华人寿等等都在这方面做了准备,或者积极的进入。模式14利用自身独特的资源转型开发养老地产。比如说酒店业,他们觉得服务方面很强,他们也积极转向老年地产,把过去不用已经旧的酒店改造一下,有的还是比较合适的,所以有人去酒店看能不能改造,首先看走廊,门大小这种硬件是不是可以做到,有的改造是非常容易的,也没有问题。模式15将旧的国有资产盘活,改造为老年设施。比如说城里有很多老的旧医院,这种医院已经很败落了,改成老年设施很方便,因为原有的空间形式,是低层建筑,有电梯,空间比较大,这种都很适合改成老年建筑。小学、幼儿园也是可以改造的。把原有的国有资产,也不完全光是国有资产,私人资产也有这种可能,并不见得沿着马路边儿上,马路边儿上商业空间很大,可以做办公楼,在小区里面干别的都不合适,但是做老人设施就比较合适,又比较安静,有很好的服务就可以了。总的来说,我们开发养老地产是具有挑战性的事业,我们提出养老地产的新思维,首先是拿来主义行不通,我们也调研了像日本、台湾、美国、欧洲,都去看了看,觉得他们的东西做的非常好,如果直接搬来看到是不合适的,我们就做了一些深入的研究,包括对空间的比较、餐饮、服务等等进行比较以后,其实有很大的不同。我们应该摆脱既定的思维模式去创新,不要认为搞了坡道、加了扶手就算是老人设施,一定要改变这种思想,其中有特别多的形式,并且内容并不只是扶手和坡道。做好承担风险的准备,政策目前确实是没有完全到位,一些法律法规以及规划建设方面的政策也没有给出特别清晰的政策。还有规划建设的经验也不足,这种情况下比如说一味的快上或者建的很大型,将来真的这个产业大家就会觉得还有很多问题,所以刚开始尽量做的认真一点,慢慢发展就好。此外,从建筑学的角度来看,应该注意规划建筑设计与后期运营管理的前后呼应,这一点是我们深刻体会的,现在慌慌张张就盖出来了,不知道后面谁来管理,结果管理提出了一堆意见,这个建筑根本就不适合,这种建筑非常多,现在不注意将来就要受损失。刚开始前期策划就要想到后期谁来管理,谁来运营,规划承接上面也要承接下面,才能把规划做好。整个养老地产是一个链条,非常综合,希望大家在做的时候能够全面的考虑。谢谢大家

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