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2008年长三角典型城市房地产市场发展分析

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2008年长三角典型城市房地产市场发展分析

12008年上半年长三角典型城市房地产市场发展分析易居中国中国/上海,2008年6月2城市08年16月供求比(供求1)07年16月供求比(供求1)上海10.8211.77南京10.65(15月)11.26(15月)苏州10.6711.21无锡10.6511.10杭州10.5111.28宁波11.08(15月)11.38(15月)合肥11.53(15月)11.64(15月)南昌10.5610.95长三角各典型城市供求关系同期对比城市表现市场观望氛围较浓,明显供过于求市场现象上海市场的供求关系略优于其它长三角城市合肥、宁波等房地产市场起步较晚的城市表现相对较好3城市名称成交量(16月)同比6月成交量同比4月成交量5月成交量上海4995296.8649499南京194万(15)50//44.741.6苏州226.642365439.551.5无锡126.52523.753618.7426.45杭州121.44427.5659.720.328.3宁波86.32(15)18.9//25.0121.54合肥334万(15)42//6274南昌73.5万5721.26249.7913.48长三角各典型城市成交量同期对比整体行情短期内仍将继续调整,市场回暖乏力市场现象成交量同比同期拦腰斩断市场尚未出现筑底现象4城市热销/滞销项目名称开盘时间销售率热销原因上海热销翠湖天地嘉苑20086125地段稀缺、豪宅项目上海热销金地未未来20086963小户型、总价控制南京热销21世纪国际公寓200832771地铁沿线、生活配套相对成熟、升值潜力较大苏州热销金色湖滨200831491小户型、性价比高苏州热销康桥丽都20086188中小户型、高性价比杭州热销留庄2008527100开发商品牌、环境杭州热销东方润园2008418100地段、楼盘品质合肥热销经典雅苑200811675区位佳,周边配套好南昌热销奥林匹克花园20083793降价营销上海滞销丽景翠庭2008619/板块选择余地较广,该案价格和产品均不具优势南京滞销御湖国际公寓200825/产品定位差苏州滞销天地源橄榄湾Dec07/同质化明显,价格过高无锡滞销新世界国际公寓200837/区域配套差,价格无优势杭州滞销沐桥2008124/总价高杭州滞销湖滨阁2008620/价格高长三角各典型城市项目成交对比5时间上一轮调整期复苏期发展期调整期新一轮复苏期阶段城市房地产发展周期1232、跨度趋长性我国房地产周期的频率,自80年代以来大约都是5年发展,2年低落,约7到8年为一个周期,而随着国民经济逐步发展、市场及行业的逐步成熟和健全,这个周期有延长的态势。4、阶段差异性我国房地产的周期中,调整期相对比较短,而发展期时间比较长,这显示出市场需求持续旺盛这样的特点,它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区。1、区域特殊性房地产自身的区域性特别明显,尤其是珠三角、长三角、环渤海、中西部等区域房地产发展周期特征更是不一。3、波幅渐缓性随着国民经济持续向好的带动,以及房地产自身发生发展机制的不断健全,周期性的(斜率)波动有趋缓的态势。中国房地产发展周期理论6各城市所处周期发展阶段周期城市复苏期第三轮上海第二轮天津等城市调整期第三轮深度调整期广州、深圳等城市轻度调整期北京等城市第二轮武汉、重庆、成都、南京、杭州等城市第一轮东部沿海三四线城市发展期第二轮沈阳、西安等二线城市第一轮中西部大部分二线城市,长三角及珠三角的三四线城市7区域城市回暖时点成交量预测价格预测机会/风险判断长三角上海二季度初上半年成交缩量,三四季度会回升,预期08年全年成交量将与07年所减少。价格不随成交量波动而波动,主要受产品结构影响,下半年价格走势稳中有升相比以刚性需求、改善型需求为主力的中端及中低端房,高档房有率先回暖的趋势南京二季度末三、四季度成交量会恢复到07年同期水平,全年成交量相比07年有小幅下降。08年年初回落的价格将随着成交量的上升而经历企稳甚至回升的过程,预计在二季度后还会达到07年较高月份价格新三区(浦口、江宁和六合)为市场供应主力,会通过价格竞争调整性价比,达到市场稳定。珠三角广州乐观估计三季度末谨慎估计四季度末成交量将与07年持平。价格将在07年10月最高点的基础上下探2030左右07年价格快速上涨的板块面临的市场调整风险较大深圳乐观估计三季度末谨慎估计四季度如能够在二季度末实现价格理性下探,预期成交将会放量,全年成交量达到07年70。价格将在07年10月最高点的基础上下探30左右外围低端物业集中供应区如龙岗等板块将会面临较大压力。各典型城市2008年走势预期8新盘签约率近月成交量半年供应量近月成交价半年成交量半年供求比45587.01499.2881.621718910.82一手房市场近月成交价半年成交价近月成交量二手房市场4741053011210966评价指标数据评价体系204040606080大于80小于20签约率供求比小于0.50.50.80.8111.5政策评价半年成交量(1)6月3日,国有建设用地使用权出让合同示范文本出台。(2)6月7日,央行第五次上调存款准备金率。政策内容政策评价市场整体评价2008年,理性市场已经形成,10.82的供求比属于正常、合理的范围。成交均价涨幅惊人原因是成交结构的变化,实际的市场调研结果是,涨跌共存、旺销滞销共生的局面。二手住宅成交从07年12月起,已连续6个月成交超过一手商品住宅,三级市场已逐渐成为上海房地产市场的主力。整体市场大于1.5供应量508080120120150大于150小于50成交量508080120120150大于150小于50近月成交量507070100100150大于150小于50(1)示范文本的出台旨在规范土地出让的规范性文件,但更重要的不在于有规范性文件,在于执行和履行。(2)上调存款准备金率旨在回收流动性,冲消到期的4000亿央行票据。对房地产行业的影响几乎没有,原因在于房地产信贷早在年初已经收缩,此次上调存款准备金率并没有在已收缩的基础上进一步收缩。近月成交价/////半年成交量508080120120150大于150小于50半年成交价/////近期成交量508080120120150大于150小于50近期成交价/////整体评价差中良优较差至6月22日至5月31日9类别时间政策名称土地政策20083国土资源部关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知20084国土资源部土地利用年度计划执行情况考核办法200842国务院国务院2008年工作要点200848国土资源部表示,今年国土资源部将全面落实经营性用地、工业用地招拍挂出让制度20084国土资源部表示,土地百日执法收缴罚没款40亿元2008429国土资源部2008年国家土地督察重点工作安排的通知税收政策2008226财政部令第49号中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则200833财税200824号关于廉租房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知2008416国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知20084经国务院批准,财政部、国家税务总局决定,从2008年4月24日起,调整证券(股票)交易印花税税率,由现行千分之三调至千分之一货币政策2008318从2008年3月25起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点2008416自4月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点市场政策2008225建设部令第168号房地产登记办法2008331住房和城乡建设部发布关于加强廉租房质量管理的通知20084节约能源法自2008年4月1日起施行宏观经济环境宏观调控期主要出台政策10类别标题主要内容简析带来机会/威胁政策法规国土部、工商总局联合下发国有建设用地使用权出让合同示范文本商品住宅项目的开发时间最长不得超过3年。对于部分资金储备不足的企业而言限定开发周期将影响其开发节奏,并减少拖延开发时间造成的人为捂盘现象。更多具有良好资源的地块进入市场寻求合作1)扩大土地获取渠道2)密切控制万科在手项目开发时间,市政建设上海长江隧道上行线提前一年多贯通隧道位于上海市东北部,连接上海市陆域和长兴岛,隧道分上下两层,上层为双管双向六车道高速公路,下层为轨道交通线预留空间。成为拉动崇明本岛沿线的房地产市场发展的助推剂。1)关注这个上海生态环境最佳的板块,是否存在项目机会。2)关注罗店土地价值提升程度。土地信息外高桥推出浦东版新江湾地块浦东森兰外高桥项目第一批近16万平方米的住宅地块近期上市,外高桥通过一次推介会正式推出这个总占地面积达到5.74平方公里的大型社区。浦东核心区域开发接近尾声,外高桥新市镇将成为未来浦东地区开发的重点。高调的入市带来众开发商激烈的竞争。1)理性评估土地价格,避免因为陷入竞争炒高的地价泡沫。行业动态志成退还上海地王失三千万普陀长风生态商务区四号东南地块,因投得地块的志成企业放弃而重回拍卖市场07年土地泡沫破裂,土地市场回归理性。1)土地市场机会增多。2)谨慎评估土地价值,避免过高预期市场宏观经济环境11土地市场商品房市场商品住宅市场挂牌宗数26副成交宗数0成交金额0出让面积(净)72.4万㎡(1086亩)可建规模85.92万㎡每亩单价0楼面地价0供求比11.02新增供应面积203.31万㎡成交面积207.12万㎡成交套数20543套成交均价11083元/㎡供求比10.78新增供应面积127.2万㎡成交面积98.9万㎡成交套数8358套成交均价14305元/㎡总体商品房市场12整体市场上海市商品住宅月度量价走势图050100150200250300070107020703070407050706070707080709071007110712080108020803080408050806万平方米05000100001500020000元/平方米供应面积成交面积成交均价15月供应量同比去年15月成交量同比去年08年15月供求比500.6万10.94402.66万48.2507年15月供求比10.811.72月份070107020703070407050706070707080709071007110712080108020803080408050806供应面积81477613611114099110194121112114974012999135成交面积138801531712362662162162171681271037830102949997供求比1.701.692.011.262.131.912.181.971.121.391.130.910.800.740.800.940.73成交均价952897369282100761036910520104771072110612114601110211714118111204912809156921430517074上海13各环线月度均价走势图010000200003000040000内环内22289234272450524906232552758423011283563310730484内中环17017159561940016077210672013318806245102491421597中外环9239110861127510630118411152412050130131450113902外郊环7911829887218743924185678903100151084510434郊环外6493810778598868770975427792931483711028407.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.5从环线成交结构来看,外环以外区域成交比重大幅缩水,外环内各区域比重不同程度上升,这也是全市价格走高的结构性原因之一。从不同环线的均价走势来看,郊环内各区域均表现出不同程度的降幅,其中中环以内的两大区域涨幅明显。中外环和外郊环也有上升。仅郊环外一个区域成交均价下降。增量房市场动态各环线量价走势成交结构导致外环内,全市成交均价下跌明显1408年5月别墅/公寓成交比重分布公寓成交量85别墅成交量1508年5月别墅成交比重分布联排别墅59独栋别墅41别墅产品月度量价走势图010203040平方米050001000015000200002500030000元/平方米别墅供应量20.710.96.5418.621.6916.9525.947.967.84.7327.7316.6516.5别墅成交量32.0735.2724.7725.421.423.1421.0410.238.553.1211.2412.0313.86成交均价1286114077154321529215343169141470916204133851776323548256081978507.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.5公寓产品月度量价走势图0.00100.00200.00300.00平方米02000400060008000100001200014000元/平方米公寓供应量90.00128.9096.2691.20162.5397.3181.55105.7071.0538.0692.7978.6288.03公寓成交量203.93231.07190.63180.66194.68143.4998.2688.9072.5130.0981.8774.2578.20成交价格991310003979210022977710535978911291113311073111654130841282607.507.607.707.807.907.1007.1107.1208.108.208.308.408.5别墅市场联排别墅成交比重从4月的39增长到69,所以别墅成交均价大幅回落。公寓市场从07年12月开始公寓供求基本导致,供略大于求,成交均价较为稳定。增量房市场动态不同产品形态量价走势联排比重增量导致价格下跌,别墅公寓成交均不活跃153245513720151626102430281651715151031311101451520180204060801001201月2月3月4月5月70以下709090125125144144180180以上5月份各面积段成交比重70以下570901890125301251441614418011180以上207090标准产品较年前有所增长,但所占市场比重依然较低,仅占到总量的23别墅类产品持续热销,市场比重占到20各面积段成交面积月度走势增量房市场动态不同面积段量价走势90平方米以下产品还未真正集中上市,有待密切关注166月热销项目(成交前十名)项目市场6月滞销项目(典型项目)序号名称区域板块开发商总建规模容积率开盘时间供应量成交量成交均价热销关键要素1尚海湾豪庭徐汇龙华上海鑫泰房地产发展有限公司4860003.23071110841403694131845整栋收购(并非6月21日推出的房源)2天山怡景苑长宁天山上海长联房产发展有限公司1600002.200862624953355621341低单价、小户型、低总价3未未来浦东高行上海深翔房地产发展有限公司1542121.6008617086920056327523073215569产品力强、附加值高4宝宸怡景园宝山共富上海宝宸置业有限公司2600001.700863319912714512357小户型、部分收购5御翠豪庭长宁古北和记黄埔地产(上海)古北有限公司1500003.6008660832168761312292342036028地段优势、小户型、低总价6星河世纪城普陀真如上海泰尔发房地产开发有限公司2500001.950863165442055812073内中环低价7优豪新园浦东张江上海振川物业有限公司656960.6508525332041761616573低价经济性别墅8仁恒河滨城浦东世纪公园上海仁恒房地产有限公司2500002.30085.310831537503450901703232533品牌、产品、地段优势9好天缘家苑宝山共富上海好天缘置业有限公司425752.1008527265241626112583成熟生活区,性价比较高10保利西子湾松江松江新城上海城乾房地产开发有限公司3200001.500853122499148138524品牌、产品为板块标杆序号名称区域板块开发商总建规模容积率开盘时间供应量成交量成交均价滞销主要原因1万科中林苑浦东三林上海中林置业发展有限公司850001.626月21日300套4套18066品牌新盘未未来推出,产品力强,性价比高,竞争加剧。2丽景翠庭宝山西城区上海民通置业有限公司947011.436月19日276套11套10622板块选择余地较广,该案价格和产品均不具优势3明园小安桥徐汇田林上海安桥明园房地产开发有限公司870002.186月18日129套3套20917多年老盘,产品、营销都较差,企业品牌降至最低4尚海湾豪庭徐汇龙华上海鑫泰房地产发展有限公司4860003.236月21日253套0套/该案售楼处尚未实际开盘总结产品力不强、性价比不高的滞销总结小户型、低总价市场受宠17项目市场热销项目小户型产品项目普遍热销品质优势明显的高端项目去化较好区域内具有价格优势的、性价比较高的项目去化良好交通便利、配套成熟的板块的项目接受度较高滞销项目价格明显高于板块内同类项目的,销售情况较差地理位置较偏,配套相对较差的项目销售情况较差产品里较差、性价比较低的项目普遍滞销18上海存量房市场分析2008年月度总体成交情况存量房市场在年后进入成交高峰时期,量价增速显著近3个月,存量房成交均价持续突破万元,已逼近12000元/平方米2008年15月存量房量价走势图0200000400000600000800000100000012000001400000平方米02000400060008000100001200014000元/平方米建筑面积1108670574652116317211557751145258单价9672926410446106621095320080120080220080320080420080519上海存量房市场分析各区域存量房成交分布15月,存量房累计成交套数60576套,成交面积514万平浦东新区位于成交面积、成交套数和成交总金额的第一,闵行位于第二单套成交面积最大多数为城郊地区,如松江、青浦、南汇高档公寓集中在卢湾、静安、黄浦等中心城区区县成交面积(㎡)成交套数(套)成交金额(万元)单套面积(㎡)单套价格(元/㎡)单套总价(万元)宝山区437547606431850972.2727953长宁区252240309743555581.417267141崇明县644959701766266.5273818奉贤区21342325139341584.9437737虹口区205819279725535573.61240791黄浦区8195383714453697.917636173嘉定区197201233111980284.6607551金山区14498418535076778.2350227静安区9408294219163799.920369203卢湾区5050654711282092.322338206闵行区697953763766822991.4957487南汇区1629931582104349103.0640266浦东新区8434809769105951986.312561108普陀区437792496843669988.1997588青浦区106993103595194103.4889792松江区4136503073283875134.6686392徐汇区308570415646120474.214946111杨浦区254100374926998867.81062572闸北区177382261718561067.81046471Total514752760576530646085.010309882008年15月存量房各区县成交指标20上海存量房市场分析各区存量房成交结构各区县存量房的成交主要以住宅类物业为主中心城区有少量办公、商业等物业的成交住宅商业办公其他房屋类型宝山区长宁区崇明县奉贤区虹口区黄浦区嘉定区金山区静安区卢湾区闵行区南汇区浦东新区普陀区青浦区松江区徐汇区杨浦区闸北区各个区县成交产品类型分布图建筑面积Variables建筑面积Variables建筑面积Variables建筑面积Variables21上海存量房消费市场分析上海存量房客源构成情况从买卖双方的客源情况看,上海本地占六层,第二主力为外省,其次为港澳台境外客户PercentStatistics港澳台1.72境外1.61企业3.13上海63.98外省29.57卖方客源PercentStatistics港澳台1.22境外1.02企业1.22上海62.23外省34.31买方客源

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