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2011年南通市场年报-世联地产上海研究部15P

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2011年南通市场年报-世联地产上海研究部15P

深圳世联地产顾问股份有限公司版权所有COPYRIGHT2010WORLDUNIONALLRIGHTSRESERVED市场年报〃上海市场研究部2011年1/15南南通通市市2011年年房房地地产产市市场场报报告告上海市场研究部免责申明本报告仅作提供资料之用,属于非盈利性的市场信息交流行为。如需引用,请增加“由于统计时间和口径的差异,可能出现与相关政府部门最终公布数据不一致的情形,最终以政府部门权威数据为准”的提示。本公司力求报告内容准确完整,但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有,如需引用和转载,需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告,视为同意以上申明。目录1、市场综述22、宏观经济概况23、行业政策盘点231土地政策232金融信贷政策333行政法规634地方政策84、市场情况941一级市场942二级市场115、总结展望13深圳世联地产顾问股份有限公司版权所有COPYRIGHT2010WORLDUNIONALLRIGHTSRESERVED市场年报〃上海市场研究部2011年2/151、市场综述一级市场2011年,南通市(崇川、港闸、开发)新增商品房土地供应76宗,总供给面积5006万㎡,同比去年增加了9,总出让金额14973亿元。商品房土地成交65宗,总成交面积36587万㎡,总成交金额为711791亿元。二级市场2011年,南通全市商品住宅新增批售面积为61088万平米,总成交面积为13897万平米,总成交面积同比去年增加了276,成交总价1447亿元。全年成交均价10415元/平米,全年成交均价同比去年13。总的来讲2011年,南通市房地产市场成交量出现了一定幅度的增长,成交均价也有所上涨。2、宏观经济概况111月份,南通市全社会投资额达180173亿元,同比增长130;其中房地产投资31653亿元,同比增长391。房地产投资占全社会投资额18。111月份,全市实现一般预算收入28977亿元,同比增长314。其中崇川、港闸、开发三地房地产土地拍卖了7117亿元。111月份,我市人均可支配收入23166元,增长151。南通市国民经济继续呈现平稳较快的发展态势,工业生产、固定资产投资、财政收入等指标增长态势良好。3、行业政策盘点31土地政策【政策名称】中央地质勘查基金管理办法【发布时间】2011年2月17日【制定单位】财政部、国土资源部【主要内容】明确规定煤炭国家规划矿区勘查项目、国家规定实行保护性开采的特定矿种或限制开采总量的重要矿种勘查项目、生态脆弱区和跨省(区、市)的矿产勘查项目、尚未登记矿业权且社会资金不愿意承担投资风险的其他重要矿产勘查项目等四类项目,由地勘基金进行全额投资。【政策名称】关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知【发布时间】2011年3月11日【制定单位】国土资源部【主要内容】‚控价格、防‘地王’‛,坚持招标拍卖挂牌出让制度,进一步完善供地政策,充分发挥土地政策惠民生、稳预期、注重社会效应最大化的管控作用,严防出现高价地,坚决杜绝土地出让中出现楼面地价超过同类地价历史最高价的情况,增加公共租赁住房和中小套型限价商品住房供地,促进房价合理回归;‚严监管、促开发‛,加强住房建设用地全程监管,实时跟踪土地开发利用情况,加大清理查处违法违规违约行为力度,严厉打击囤地炒地,确保闲臵土地及时依法依规处臵到位,促进住房用地按期依规开发利用。【政策名称】土地复垦条例【发布时间】2011年3月5日【制定单位】国务院【主要内容】生产建设活动损毁的土地,按照‚谁损毁,谁复垦‛的原则,由生产建设单位或者个人(以下称土地复垦义务人)负责复垦。但是,由于历史原因无法确定土地复垦义务人的生产建设活动损毁的土地(以下称历史遗留损毁土地),由县级以上人民政府负责组织复垦。自然灾害损毁的土地,由县级以上人民政府负责组织复垦。土地复垦义务人拒绝、阻碍国土资源主管部门监督检查,或者在接受监督检查时弄虚作假的,由国土资源主管部门责令改正,处2万元以上5万元以下的罚款;有关责任人员构成违反治安管理行为的,由公安机关依法予以治安管理处罚;有关责任人员构成犯罪的,依法追究刑事责任。【政策名称】关于下达〈2011年全国土地利用计划〉的通知【发布时间】2011年5月4日【制定单位】国土资源部深圳世联地产顾问股份有限公司版权所有COPYRIGHT2010WORLDUNIONALLRIGHTSRESERVED市场年报〃上海市场研究部2011年3/15【主要内容】优先安排民生建设用地,对保障性安居工程用地实行计划指标单列,做到应保尽保,保障文化教育、医疗卫生和公共服务用地。对农村建设用地实施计划指标单列。保障基础设施、抗灾救灾、水利建设、节能减排和生态建设等用地,严禁向高能耗、高污染、产能过剩行业供地,推动经济结构战略性调整。节约集约用地,加大存量建设用地挖潜盘活力度。推进土地利用计划差别化管理。统筹区域用地。清理批而未征、征而未供土地,允许依法调整使用。改进计划管理方式,落实计划分级管理制度,下达各省(区、市)的计划指标除预留必要的省级重点建设项目指标外,其余计划指标应分解下达到市、县。【政策名称】全国主体功能区规划【发布时间】2011年6月8日【制定单位】国务院【主要内容】推进实现主体功能区主要目标的时间是2020年,规划范围为全国陆地国土空间以及内水和领海(不包括港澳台地区)。海洋既是目前我国资源开发、经济发展的重要载体,也是未来我国实现可持续发展的重要战略空间。鉴于海洋国土空间在全国主体功能区中的特殊性,国家有关部门将根据本规划编制全国海洋主体功能区规划。【世联点评】全国主体功能区规划推进实现主体功能区主要目标的时间是2020年,这对未来十年中国房地产的战略发展方向具有重要的借鉴意义,未来二三线城市尤其是二线城市将迎来国家战略层面的支持。全国主体功能区规划中所提到的重点开发区域实际上是以二线城市带动三线城市的发展模式(1)未来人口将向二线城市集中;(2)二线城市建成区将迅速扩大;(3)新房市场仍然非常广阔。【政策名称】国土资源‚十二五‛规划纲要【发布时间】2011年6月24日【制定单位】国土资源部【主要内容】国土资源‚十二五‛的主要目标国土资源保护成效显著,国土资源保障能力明显增强,资源节约集约利用水平不断提升,国土资源服务民生取得重大进展,国土资源管理秩序进一步好转,国土资源市场配臵和宏观调控机制进一步完善。【政策名称】国务院常务会议【发布时间】2011年7月20日【制定单位】国务院【主要内容】会议指出,加强和改善土地调控,促进结构调整和发展方式转变。相关部门要保证今年1000万套保障性安居工程建设用地,同时要提前做好明年保障性安居工程建设用地供应的储备和预安排,推进商品住房用地供应由价格主导向双向定价、配建保障房等转变。32金融信贷政策【政策名称】年内首次上调存款准备金率【发布时间】2011年1月14日【制定单位】中国人民银行【主要内容】从2011年1月20日起上调金融机构人民币存款准备金率05个百分点。【政策名称】国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知【发布时间】2011年1月26日【制定单位】国务院办公厅【主要内容】2011年,全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按其销售收入全额征税。对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60,贷款利率不低于基准利率的11倍。【政策名称】关于调整个人住房转让营业税政策的通知【发布时间】2011年1月27日【制定单位】财政部、国家税务总局【主要内容】个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。【政策名称】年内首次上调金融机构人民币存贷款基准利率深圳世联地产顾问股份有限公司版权所有COPYRIGHT2010WORLDUNIONALLRIGHTSRESERVED市场年报〃上海市场研究部2011年4/15【发布时间】2011年2月8日【制定单位】中国人民银行【主要内容】自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调025个百分点。【政策名称】个人住房公积金存贷款利率上调【发布时间】2011年2月9日【制定单位】住房和城乡建设部【主要内容】当年归集的个人住房公积金存款利率上调004个百分点,由036上调至040;上年结转的个人住房公积金存款利率上调035个百分点,由225上调至260。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调020个百分点,由430上调至450;五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率上调025个百分点,由375上调至400。【政策名称】年内第二次上调存款准备金率【发布时间】2011年2月18日【制定单位】中国人民银行【主要内容】从2011年2月24日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点。【政策名称】年内第三次上调存款准备金率【发布时间】2011年3月18日【制定单位】中国人民银行【主要内容】从今年3月25日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点。【政策名称】上调金融机构人民币存贷款基准利率【发布时间】2011年4月5日【制定单位】中国人民银行【主要内容】自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调025个百分点,其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。【政策名称】上调个人住房公积金存款利率【发布时间】2011年4月6日【制定单位】中国人民银行【主要内容】从2011年4月6日起,上调个人住房公积金存款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率上调01个百分点,由040上调至050;上年结转的个人住房公积金存款利率上调025个百分点,由260上调至285。【政策名称】关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知【发布时间】2011年4月11日【制定单位】财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部【主要内容】对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1税率征收契税。【政策名称】年内第四次上调存款准备金率【发布时间】2011年4月17日【制定单位】中国人民银行【主要内容】将从4月21日起上调金融机构人民币存款准备金率05个百分点。【政策名称】年内第五次上调存款准备金率【发布时间】2011年5月12日【制定单位】中国人民银行【主要内容】从2011年5月18日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点。【政策名称】年内第六次上调存款准备金率【发布时间】2011年6月14日深圳世联地产顾问股份有限公司版权所有COPYRIGHT2010WORLDUNIONALLRIGHTSRESERVED市场年报〃上海市场研究部2011年5/15【制定单位】中国人民银行【主要内容】从2011年6月20日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点。本次上调后,大型金融机构存款准备金率达到215。【政策名称】关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知【发布时间】2011年6月21日【制定单位】发展和改革委员会【主要内容】允许投融资平台公司申请发行企业债券筹措资金。各地经规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券,募集资金应优先用于各地保障性住房建设。【政策名称】关于明确跨境人民币业务相关问题的通知【发布时间】2011年6月21日【制定单位】中国人民银行【主要内容】正式明确外商直接投资人民币结算业务的试点办法。外商直接投资人民币结算业务目前处于个案试点阶段。为了防范热钱流入,目前人民币外商直接投资业务试点对国家限制类和重点调控类项目暂不受理。【政策名称】上调存款类金融机构人民币存款准备金率【发布时间】2011年7月6日【制定单位】中国人民银行【主要内容】7月7日起,个人住房公积金存贷款利率调整。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调020个百分点,由470上调至490;五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率上调025个百分点,由420上调至445。【政策名称】关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知【发布时间】2011年7月7日【制定单位】中国人民银行、银监会【主要内容】要求银行业金融机构做好公租房等保障性安居工程金融服务,发挥好金融对公租房等保障性安居工程建设的支持作用。【政策名称】分批上缴保证金存款【发布时间】2011年8月26日【制定单位】中国人民银行【主要内容】计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围,从9月5日起实行分批上缴,预计冻结8000亿资金。目前纳入上缴基数的保证金存款将包含承兑汇票、信用证、保函三部分,中、农、工、建、交及邮蓄六大银行9月5日起分批上缴,而其他银行则自9月15日起分批上缴。【政策名称】外商直接投资人民币结算业务管理办法【发布时间】2011年10月14日【制定单位】中国人民银行【主要内容】明确境外投资者和银行可依据此办法办理外商直接投资人民币结算业务。在该管理办法中,特别提到了对于房地产业外商投资企业办理外商直接投资人民币资本金汇入业务时,银行需登陆商务部网站,验证该企业是否通过商务部备案。【政策名称】关于跨境人民币直接投资有关问题的通知【发布时间】2011年10月14日【制定单位】商务部【主要内容】允许境外投资者用合法获得的境外人民币依法在中国境内开展直接投资活动,并规定跨境人民币直投在中国境内不得直接或间接用于投资有价证券和金融衍生品以及用于委托贷款。【政策名称】2011年地方政府自行发债试点办法【发布时间】2011年10月20日【制定单位】财政部【主要内容】批准上海市、浙江省、广东省、深圳市开展地方政府自行发债试点,试点省市发行的政府债券为记账式固定利率附息债券,采用单一利率发债定价机制确定债券发行利率,办法自发布之日起施行。深圳世联地产顾问股份有限公司版权所有COPYRIGHT2010WORLDUNIONALLRIGHTSRESERVED市场年报〃上海市场研究部2011年6/15【政策名称】2011年地方政府自行发债试点办法【发布时间】2011年10月20日【制定单位】财政部【主要内容】批准上海市、浙江省、广东省、深圳市开展地方政府自行发债试点,试点省市发行的政府债券为记账式固定利率附息债券,采用单一利率发债定价机制确定债券发行利率,办法自发布之日起施行。【政策名称】中国人民银行扩大货币供应量计算口径【发布时间】2011年11月11日【制定单位】中国人民银行【主要内容】中国人民银行11月11日公布的2011年10月金融统计数据报告显示,10月中国人民银行扩大了货币供应量核算口径货币供应量已包括住房公积金中心存款和非存款类金融机构在存款类金融机构的存款。扩大口径后的10月广义货币M2余额为8168万亿元,同比增长129。【政策名称】货币政策适时适度进行微调【发布时间】2011年11月17日【制定单位】中国人民银行【主要内容】11月16日,中国人民银行发布2011年第三季度中国货币政策执行报告。报告指出把握好政策的力度和节奏,适时适度进行预调微调,巩固经济平稳较快发展的良好势头,保持物价总水平基本稳定。【政策名称】下调存款准备金率【发布时间】2011年11月30日【制定单位】中国人民银行【主要内容】中国人民银行11月30日晚间宣布,从2011年12月5日起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点。这是中国人民银行三年来首次下调存款准备金率。33行政法规【政策名称】房地产经济管理办法【发布时间】2011年1月25日【制定单位】住房和城乡建设部、发展和改革委员会、人力资源社会保障部【主要内容】明确房地产经纪机构和人员的从业禁止行为。房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订‚阴阳合同‛、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为。房地产经纪机构赚取差价、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为,可遭到罚款以至停业整顿等行政处罚。【政策名称】关于银行业金融机构免除部分服务收费的通知【发布时间】2011年3月9日【制定单位】银监会、中国人民银行、发展和改革委员会【主要内容】自今年7月1日起免除人民币个人账户的十一类三十四项服务收费;银行业金融机构未经客户以书面、客户服务中心电话录音或电子签名方式单独授权,不得对客户强制收取短信服务费;银行业金融机构代理国家有关部门或者其他机构的收费,应在办理业务前,明确告知客户,尊重客户对相关服务的自主选择权。【政策名称】商品房销售明码标价规定【发布时间】2011年3月16日【制定单位】发展和改革委员会【主要内容】自2011年5月1日起,国内的房地产开发企业和中介服务机构销售新建商品房时,实行明码标价。中介服务机构销售二手房的明码标价也将参照此规定执行。【政策名称】国有土地上房屋征收评估办法【发布时间】2011年6月7日【制定单位】发展和改革委员会【主要内容】房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。【世联点评】废止2003年出台的城市房屋拆迁估价指导意见,发布国有土地上房屋征收评估办法,对于私有财产的保护来讲,这一改变无疑是一个进步,但它是市场推动的结果。国有土地上房屋征收评估办法出深圳世联地产顾问股份有限公司版权所有COPYRIGHT2010WORLDUNIONALLRIGHTSRESERVED市场年报〃上海市场研究部2011年7/15台对楼市的影响主要表现为(1)按市场价格评估必然会导致拆迁成本的上升;(2)拆迁成本的上升会减缓拆迁速度;(3)拆迁成本的上升必然会转嫁给楼市终端购房者。【政策名称】中央企业境外国有产权管理暂行办法【发布时间】2011年6月27日【制定单位】国务院国有资产监督管理委员会【主要内容】强调产权归属原则与注册地适用原则相结合,明确中央企业是其境外国有产权管理的责任主体,并在具体规范中予以体现,填补了境外国有产权管理制度的空白。【政策名称】中央农村危房改造补助资金管理暂行办法【发布时间】2011年7月7日【制定单位】财政部、发展和改革委员会、住房和城乡建设部【主要内容】建立绩效考评制度,对中央安排的农村危房改造补助资金绩效目标实现程度进行综合性的考核和评价,考评结果将作为中央补助资金安排的参考因素。【政策名称】关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知【发布时间】2011年7月11日【制定单位】发展和改革委员会、住房和城乡建设部【主要内容】各地要加强房地产中介机构的管理,依法严处未经备案从事房地产中介业务、提供或者代办虚假证明材料、协助买卖双方签订‚阴阳合同‛,以及不实行明码标价、违规分解收费项目、变相提高收费标准等违法违规行为。【政策名称】中小企业划型标准规定【发布时间】2011年7月12日【制定单位】工业和信息化部、国家统计局、发展和改革委员会【主要内容】房地产开发经营。营业收入200000万元以下或资产总额10000万元以下的为中小微型企业。其中,营业收入1000万元及以上,且资产总额5000万元及以上的为中型企业;营业收入100万元及以上,且资产总额2000万元及以上的为小型企业;营业收入100万元以下或资产总额2000万元以下的为微型企业。【政策名称】国务院常务会议(‚国五条‛)【发布时间】2011年7月12日【制定单位】国务院【主要内容】会议指出,今年以来,各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的各项政策措施,着力推进保障性安居工程建设,取得初步成效。多数城市房价涨幅明显趋缓,投机投资性购房需求得到有效抑制,部分房价过高城市出现稳中有降态势。【政策名称】关于做好有关征地拆迁的规章和规范性文件专项清理工作的通知【发布时间】2011年7月15日【制定单位】国务院法制办、住房和城乡建设部、国土资源部【主要内容】对有关征地拆迁的现行地方政府规章和规范性文件进行一次专项清理。此次专项清理的重点是查找出与国有土地上房屋征收与补偿条例等规定相抵触、不一致的问题,并依照规定的程序进行处理。通知要求此次专项清理工作在今年10月1日前完成。【政策名称】关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(三)【发布时间】2011年8月12日【制定单位】最高人民法院【主要内容】重点对父母为子女结婚购买不动产的认定、离婚案件中一方婚前贷款买房的处理等问题做出明确规定。【政策名称】二三线城市限购标准【发布时间】2011年8月16日【制定单位】住房和城乡建设部【主要内容】要求各省在8月20日之前上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况,并给出限购五大标准。新增限购城市名单的建议5条标准包括其一,根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数,处于房价涨幅前列的城市;其二,将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较,涨幅较高深圳世联地产顾问股份有限公司版权所有COPYRIGHT2010WORLDUNIONALLRIGHTSRESERVED市场年报〃上海市场研究部2011年8/15的二三线城市;其三,今年上半年成交量同比增幅较高的城市;其四,位于已限购区域中心城市周边,外地人购房比例较高的城市;其五,群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。【政策名称】国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见【发布时间】2011年9月30日【制定单位】国务院【主要内容】到‚十二五‛期末,全国保障性住房覆盖面要达到20左右。【政策名称】支持小型和微型企业发展的金融、财税政策措施【发布时间】2011年10月12日【制定单位】国务院【主要内容】中共中央政治局常委、国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究确定支持小型和微型企业发展的金融、财税政策措施。会议指出,小型和微型企业在促进经济增长、增加就业、科技创新与社会和谐稳定等方面具有不可替代的作用。当前一些小型微型企业经营困难,融资难和税费负担偏重等问题突出,必须引起高度重视。要加强金融服务和财税扶持,主要加大对符合国家产业和环保政策、能够吸纳就业的科技、服务和加工业等实体经济的支持力度,引导和帮助小型微型企业稳健经营、增强盈利能力和发展后劲。【政策名称】小产权房禁止登记发证【发布时间】2011年11月9日【制定单位】国土资源部【主要内容】国土资源部召开通气会表示,将力争在明年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作,并明确指出,小产权房不得登记发证。目前,农村集体土地的确权登记已完成7080。【政策名称】上市公司重组方案重大调整认定放宽【发布时间】2011年11月23日【制定单位】证监会【主要内容】中国证监会表示,上市公司在公告重组预案后拟增加交易对象的,应当视为构成对重组方案重大调整,需重新履行相关程序。【政策名称】上市公司重组方案重大调整认定放宽【发布时间】2011年11月23日【制定单位】住房和城乡建设部【主要内容】住房和城乡建设部日前已知会相关地方政府,对于限购政策将要于2011年年底到期的城市,如果没有极其特殊的情况,须出台政策对限购令的有效期进行延续。【政策名称】中央经济工作会议闭幕明年宏调基调稳中求进【发布时间】2011年12月14日【制定单位】中央政治局【主要内容】为期三天的此次会议为2012年中国宏观调控指明路向,‚稳中求进‛成为来年经济社会发展的总基调。会议强调,明年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,保持宏观经济政策的连续性和稳定性,增强调控的针对性、灵活性、前瞻性,继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系。要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,加快普通商品住房建设,扩大有效供给,促进房地产市场健康发展。34地方政策【政策名称】关于调整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