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2011年南通钟秀路项目产品定位报告79P

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2011年南通钟秀路项目产品定位报告79P

钟秀路项目产品定位报告目录第一部分项目市场分析第二部分项目立地分析第三部分项目定位分析1、宏观市场分析2、竞争项目市场分析一、项目市场分析南通隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依,被誉为北上海苏通大桥建成通车以后,已使南通进入上海一小时经济圈。南通面临海外和内陆两大经济辐射扇面,与上海有着相似的地理区位优势。上海据江海之会、扼南北之喉,城市概况PART1宏观市场分析港闸区主城区开发区新城区南通市以主城区和开发区为基础,相向靠拢,两头延伸,形成沿江带形发展的态势。开发区以发展现代纺织、精细化工、出口加工、电子等高科技产业为主配套居住板块。新城区及行政中心、文化中心、体育中心、金融中心于一体新核心区域。港闸区工业、商贸及居住为主的现代化北城区。主城区全市的经济、文化、金融、贸易中心。城市产业格局PART1宏观市场分析老城区为南通的商业中心,区域属性明确,板块内成熟便捷的生活、商业、交通、学区配套设施,对整个南通自住消费者都具有极强的吸引力。成熟的配套,稀缺的土地资源,使得老城区的房价稳定在高位。2010年金鼎湾花园、万濠华府、濠南君邑、恒盛尚海城等高端项目相继面市,均价皆15000以上,藏珑25000元/㎡的均价为整体市场峰值,自此老城区高端项目林立。裕丰大厦凤凰汇晏园玖珑城翰林府藏珑金鼎湾花园万濠华府本案苏建花园城恒盛尚海湾未售项目在售项目老城区市场简介PART1宏观市场分析南通房价调控目标公布价格涨幅控制在9以内为贯彻落实国家和省一系列有关加强房地产市场调控的政策措施,巩固前阶段我市房地产市场调控成果,进一步促进房地产市场平稳健康发展,现就有关事项通知如下(2011.3.25)一、坚决贯彻落实国家、省各项房地产市场调控政策措施,切实将房价控制在合理水平。根据本市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等,综合研究确定2011年市区新建普通商品住房价格涨幅控制在9%以内。二、加大保障性安居工程建设力度。三、加强税收征管。调地税部门加强对土地增值税征地税部门加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价超过周边房价20%以上或利润过高的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。PART1市场新政分析四、强化差别化住房信贷政策。对购买第二套住房的家庭,商业和公积金贷款首付款比例均不低于60,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。加强对金融机构执行差别化住房信贷政策情况的监督检查。五、保证住房用地供应。六、加强土地市场管理。七、加快个人住房信息系统建设。八、加强房地产市场监管。九、加强住房消费引导。分析此政策的出台,将进一步的抑制住宅市场投资需求,加重购房者观望情绪,预计住宅市场的低迷期将会延长相反在当前房地产政策条件下,商业地产优势突出,商业地产已成为目前投资者主要选择方向,商业地产正迎来市场的春天,PART1市场新政分析绿洲国际北城一品阁调百花左岸第三街区蝶韵御庭东景国际尚层通富妇儿乐城现代生活广场PART2竞争项目分析目前市场在售LOFT项目较少,除绿洲国际通富妇儿乐城项目外,基本以尾盘为主北城一品项目预计将于2011年5月对外公开蝶韵御庭项目预计将于2011年下半年对外公开目前市场LOFT产品在售量体较少,市场存在一定的空白点。竞争项目基本情况表项目名称总体量(万㎡)产品开盘时间推出套数剩余套数绿洲国际9.7精装LOFT2010.10.23308250阁调百花左岸1.37LOFT2010.12.1221429第三街区3.15LOFT2009.10.220080东景国际尚层2.5LOFT2009.12.343030现代生活广场0.3LOFT2010.94112通富妇儿乐城2LOFT2010.10.16269221蝶韵御庭3精装LOFT未推北城一品5.16LOFT未推PART2竞争项目分析占地3.5万㎡建面9.7万㎡容积率2.77产品LOFT户型4585㎡绿洲国际鸟瞰图绿洲国际项目简介绿洲国际地处北翼新城核心区域,东临长华路,南接永和路,计划总投资5亿元,是集五星级酒店南通绿洲假日酒店(HolidayInn)、5A甲级写字楼、精装LOFT酒店式公寓、主题商业街于一体的城市综合体。项目精装LOFT于10月23日开盘,开盘共推出112套房源,均价12000元/平。目前项目均价上涨至13000元/㎡。PART2竞争项目分析占地3.18万㎡建面5.16万㎡容积率1.62产品LOFT户型44、5254、93㎡北城一品鸟瞰图北城一品项目简介北城一品位于南通市港闸区北翼新城核心区,长华路东侧,南侧为永和路,北侧为草场河,东侧为规划道路。项目集商业、办公、LOFT公寓于一体的综合性商业项目项目目前处于前期蓄水状态,一期9楼预计在3月底4月初开盘,目前发行VIP卡(VIP卡分两种5万元和10万元,至项目开盘前,5万元卡每天增值100元,10万元卡每天增值200元.PART2竞争项目分析占地0.14万㎡建面1.37万㎡容积率2.87产品LOFT户型58㎡阁调百花左岸鸟瞰图阁调百花左岸项目简介阁调百花左岸项目位于老城区百花苑西侧、钟秀路南侧,项目总高度为88米,总层数18层,底层为沿街商铺,218层为高品质的挑高LOFT公寓,每套公寓约58㎡,项目已于12月12日开盘,200余套房源全部推出,均为58平米,层高4.7米的户型,均价9500元/平方米,截至目前房源已基本售罄。PART2竞争项目分析占地2㎡建面3万㎡容积率1.5产品LOFT户型53、81、113㎡蝶韵御庭鸟瞰图蝶韵御庭项目简介蝶韵御庭位于南通市工农路,小石桥北、工农路侧。项目规划精装LOFT产品项目正在进行前期的规划设计,预计将于2011年上半年动工,秋季开盘。PART2竞争项目分析占地1.45㎡建面3.15万㎡容积率2.17产品LOFT、酒店式公寓户型63115㎡第三街区鸟瞰图第三街区项目简介第三街区位于港闸区长平路与永扬路交汇处,开发商为南通远鹏置业有限公司,项目物业类别分为住宅、写字楼和商铺。项目LOFT产品于09年10月对外销售,均价6000元/㎡,截至目前项目LOFT均价6800元/㎡。PART2竞争项目分析北城一品户型图阁调百花左岸户型图目前市场公开项目LOFT产品户型主力面积段为5267㎡北城一品与阁调百花左岸在户型设计上有一定的附加值体现,利用走道以及阳台赠送面积,深受购房者青睐。项目名称面积配比绿洲国际4552316164507212.50846.50阁调百花左岸58100.00北城一品4412.509312.504712.50525462.50通富妇儿乐城616772.007514.008214.00东景国际尚层525.00616680.008115.00PART2竞争项目分析目前市场在售项目LOFT产品基本以毛坯产品为主,市场均价段为680013000元/㎡,绿洲国际为精装LOFT产品,均价13000元/㎡精装成本对外报价3500元/㎡目前市场在售项目主力总价段在5090万元,5060万总价市场接受度较高重点项目单价图重点项目总价价图PART2竞争项目分析绿洲国际户型平面图北城一品户型平面图目前市场LOFT产品建筑形态以板式楼为主,蝶韵御庭、北城一品为点式楼因此导致项目LOFT产品朝向出现东南西北向绿洲国际、第三街区LOFT产品分南北向,同一楼层南向高于北向过千元/㎡阁调百花左岸项目均为南向,因此市场认可度极高。项目名称建筑形态LOFT朝向绿洲国际板式楼南北分布阁调百花左岸板式楼南向第三街区板式楼南向蝶韵御庭点式楼东南西北分布北城一品点式楼东南西北分布东景国际商城板式楼南向通富妇儿乐城板式楼南向PART2竞争项目分析目前市场竞争项目土地性质均为商业性质,使用年限均为40年市场在售LOFT产品层高均为4.7米水电性质已民用为主,通管道煤气,购房者对水电性质以及是否通管道煤气较为看重对提升项目销售价格尤为重要。竞争项目基本属性表项目名称年限水电性质管道煤气LOFT层高绿洲国际40民用不通4.7阁调百花左岸40民用通4.7第三街区40个人申请通4.7蝶韵御庭40未定4.7北城一品40个人申请通4.7东景国际商城50商业不通4.7通富妇儿乐城40商业不通4.7PART2竞争项目分析置业目的图客源区域图目前市场LOFT产品客源购买主要以自住型需求为主,其中由于规划LOFT产品项目基本规划商业配套,因此商业经营户成为LOFT产品主力购买群体相对于总价格较高的住宅产品,LOFT的低总价吸引部分年轻客群购买,因此购买LOFT产品作为过渡房客群也为自住型客群的重要组成部分LOFT产品一直深受投资客群喜爱,迫于当前经济形势,投资(保值)型需求也占较大比例,且不断增加部分客源选择购买LOFT产品作为办公使用(较为普遍)客源以南通市区客源为主,周边乡镇占15的比例,由于住宅市场政策限制,外地客源不断增加,占比例20左右。PART2竞争项目分析随着城市的快速发展,南通房地产市场进入了高速发展阶段,房价迅速拔高随着总价的提高,购房客群迅速分级,大量支付能力相对较低的客群受到挤压,被高总价拒之门外而LOFT产品的出现满足了这部分客群因为总价低,使得手头资金不足的购房者的具备购买能力,而随着经济的发展,不动产具有保值增值的功能,所以同时吸引更多投资者的目光未来市场LOFT产品将会出现一个供需两旺的态势,可以预见在未来南通房产市场将会出现LOFT开发的热潮。加上目前金融形式以及住宅市场的不明朗,LOFT产品更是深受购房者青睐,可以预见LOFT产品具备良好的市场前景。PART2LOFT市场总结

注意事项

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