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2011年南阳秋实苑项目定位及物业发展建议方案-南阳济苑地产89P

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2011年南阳秋实苑项目定位及物业发展建议方案-南阳济苑地产89P

南阳秋实苑项目定位及物业发展建议谨呈南阳济苑地产20126232目录项目属性界定目标解析及核心问题分解市场及需求分析项目整体发展战略及定位户型建议物业发展建议城市概况位于河南省西南部,面积2.66万平方公里,在河南省面积最大,人口1091万,是河南人口最多的地级市。地理位置南阳位于河南省西南部,西与陕西省接壤、南与湖北省接壤,东临驻马店、信阳北临三门峡、洛阳、平顶山。因地处伏牛山以南,汉水之北而得名。因三面环山、南部开口的马蹄形盆地,故称南阳盆地。行政划分下辖邓州市(代管)、西峡县、镇平县、内乡县、淅川县、新野县、桐柏县、唐河县、方城县、南召县、社旗县、卧龙区、宛城区、南阳国家级高新技术开发区、南阳新区、鸭河工业管理区、南阳油田工业管理区等市县区。南阳交通南阳地理位置优越,交通便利。是豫、鄂、陕的交通要道。洛湛铁路(焦柳铁路)、宁西铁路在南阳交汇。沪陕高速、二广高速、日南高速、许南高速、南阳城区绕城高速、内邓高速、焦桐高速、武西高速、和临三高速(临汾至三亚)等多条高速遍布南阳各地。国道312、207、209等4条国道以及14条省道连接南阳各地。南阳机场为河南三大民用机场之一,南阳西峡旅游机场已被提上议事日程启示南阳地理位置优越,交通便捷,人口基数大,对房地产市场具有足够的支撑。城市属性全国现象发展潜力城市布局一心、两轴、五版块1.一心指以中心城区为核心2.两轴指以宁西铁路和焦枝铁路为依托,十字型的城镇与产业发展复合轴线,作为南阳市域城镇发展与产业布局的主体构架,以及跨区域合作的主要通道。3.五板块指构建中部高新技术产业集聚区、南部轻纺工业集聚区、北部清洁能源和冶金建材产业集聚区、东部食品和石油产业集聚区、西部生态产业集聚区五大区域经济板块。空间结构一河两岸、四组团一河两岸指将白河作为贯穿城市的景观带,城市主体部分在白河两岸展开。四组团指中心组团、河南组团、河东组团、王村组团等四个不同功能城市组团空间发展东延南拓中心城区北部、西部空间以生态保护与培育为主,城镇发展方向主要向南拓展,向东延伸。规划向白河以南区域以及独山大道东侧拓展城市空间,北部、西部结合风景区及旅游区的保护和建设,提升城市环境品质,营造休闲娱乐和风景旅游空间。伴随农运会的开展,近期南阳市主要以东、北为主发展方向(即独山大道、张衡路区域),白河以南、独山大道以东区域为中远期发展重点。启示本案位处城市中心组团,其地块资源的逐步稀缺必将为本项目带来良好的发展机遇。城市属性全国现象城市布局经济产业南阳燃料乙醇、卷烟、防爆电机等产品在全省乃至全国有着重要地位核能,风能、太阳能等新兴产业为城市快速可持续发展奠定了坚实的道路。农业南阳素有中州粮仓之称,是全国粮、棉、油、烟集中产地。粮食总产占全省11、全国1棉花占省20、全国4。南阳6个县市区是国家商品粮、棉基地,3个县市区为国家优质基地。南阳黄牛居全国5大优良品系之首。南阳月季产量居全球之最。工业南阳拥有工业企业13万多家,酒精、石油、印刷板材、中西药、纺织品、防爆电机、卷烟、水泥、天然碱、汽车配件等产品在全省乃至全国占有重要位置。燃料乙醇被列为国家十五试点推广项目。南阳核电已经入围国家十二五规划,项目投产后年产值将达到300亿元。南阳将形成集水电,火电,风能,太阳能与核电为一体的清洁能源基地,为南阳与企业的快速可持续发展奠定了坚实的道路。启示城市经济产业地位的提升,为南阳市房地产行业带来了良好的发展契机。南阳的经济高速发展,为南阳市房地产经济打下了坚实基础。城市属性全国现象经济产业城市经济南阳市GDP稳居河南省第3位。城市经济进入多元化发展的轨道,南阳房地产市场的发展在经济快速发展的带动下已步入高速发展期2009年河南省各城市GDP对比图3300777207511251106378105511166701176550710930111290417809753110500100015002000250030003500郑州开封洛阳平顶山安阳鹤壁新乡焦作濮阳许昌漯河三门峡商丘周口驻马店南阳信阳济源亿元启示城市地位的提升,对于南阳市房地产行业带来了良好的发展契机。对于本项目来讲,南阳市经济高速发展,为南阳房地产经济打下了坚实基础。2009年,全市生产总值完成1780亿元,增幅12.5,地方财政一般预算收入28.8亿元,增长30。河南省内GDP排名处于前列,仅次于洛阳,位居第3位。财政收入占GDP的比重明显提高,综合实力和竞争力显著增强,经济总量占全省的比重明显提高。近五年南阳市GDP增幅05001000150020002005200620072008200905101520GDPGDP增幅城市属性全国现象经济发展城市经济随着南阳市大力推进工业产业结构调整,进一步强化工业立市思想,南阳市的固定资产投入占GDP比重65,城市框架进一步拉大,基础设施建设有了飞速的发展。2009年河南省各城市固定资产投资对比图228940614475787412871018804435638246553530691562115385817905001000150020002500郑州开封洛阳平顶山安阳鹤壁新乡焦作濮阳许昌漯河三门峡商丘周口驻马店南阳信阳济源亿元固定资产投资413402700709115302004006008001000120014002005年2006年2007年2008年2009年亿元启示南阳市固定资产的投入,在扩大城市框架,大力推进现代化工业新城的同时,为房地产行业带来的是重要机遇与挑战,如何抓住此次市场机遇南阳市2009年全年固定资产投资为1153亿元,比上年增长28%,其中,城镇投资929亿元,增长31%在城镇投资中,国有控股投资277亿元,比上年下降10%民间投资643亿元,增长64%港澳台及外商投资9亿元,增长32%。第一产业投资37亿元,增长40%第二产业投资603亿元,增长36%第三产业投资288亿元,增长20%城市属性全国现象经济结构经济角度人均GDP和可支配收入,居民经济水平的不断提高,促使置业需求随之迅速提升。南阳市房地产行业处于快速发展期。8004,000US40008,000US800020,000US0800US启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期缓慢发展综合发展型平稳发展,以质量为主,数量与质量并重快速发展,以数量为主,数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求启示居民经济生活水平的不断提高,必将带动房地产市场的发展。根据目前南阳房地产市场特征,房地产市场已经呈现出快速发展的趋势。对于本项目来讲,深度研究客户需求的变化,设计出符合客户需求的产品,将是项目取得成功的关键南阳近五年人均GDP9799111391764512685149990.005000.0010000.0015000.0020000.00人均GDP人均GDP9799.3511139.312685.014999.31764520052006200720082009南阳市近五年人均可支配收入78318913107131239513498050001000015000人均可支配收入人均可支配收入7831891310713123951349820052006200720082009◆随着南阳市整体经济水平的快速发展,南阳市人均GDP和人均可支配收入均呈现出快速增长的趋势。同比增长率均在10个百分点以上。伴随着南阳市居民经济条件的逐步改善,南阳市居民对于物质和精神方面的需求也将会逐步提高。◆南阳市09年人均GDP为17646元,约合2000美元。根据世界银行标准来判断,南阳市的房地产行业处于快速发展期。城市属性全国现象收入水平消费角度居民收入的稳步增长,消费支出也随之快速提升。支出收入比在河南处于领先水平,在一定程度上促进了南阳市商业的繁荣,是项目规划16000m2体量商业潜在利好2009年省内主要城市消费与支出情况对比05000100001500020000郑州开封洛阳平顶山鹤壁新乡焦作许昌漯河三门峡商丘周口驻马店南阳信阳济源元城镇居民人均可支配收入城镇居民人均消费性支出南阳市近五年人均收入支出情况7831891310713123951349852836630727683629595050001000015000收入支出收入7830.698913.310713.031239513498支出5283.146630.297275.998362.079594.6120052006200720082009◆2009年,南阳市城镇居民人均可支配收入13498元,同比增长10。消费支出9595元,同比增长11。支出收入比达到71。◆与省内其他城市相比,南阳市人均收入水平一般,但人均消费水平接近省会郑州,人民消费意愿较强。启示随着人民收入水平的不断提高,南阳市民的消费习惯将极大的促进地区商业繁荣,尤其餐饮、娱乐等日常性消费旺盛城市属性全国现象消费水平南阳市近五年城镇化率0500100015000510152025303540常住人口城镇人口城镇比例常住人口10751080108510911096城镇人口323.00341360381.00402.00城镇比例303233353720052006200720082009城市人口年轻劳动力外流严重,南阳大约有50100万的人口长年在外务工,其中目标以沿海城市居多。城市化进程加快,南阳市市区人口近年以每年10万的速度递增,预计在2020年达到200万人口,部分县城也将达到50万人口的中等城市。2008年河南省各城市城镇化率对比图623843403748394534383844322828353348010203040506070郑州开封洛阳平顶山安阳鹤壁新乡焦作濮阳许昌漯河三门峡商丘周口驻马店南阳信阳济源集中式发展分散式发展城市规模扩大,人口增加,空间扩张小型城市大都市区主城新城新城新城新城单中心城市扩张多中心发展大都市化形成国际都市发展进程模型◆截止2009年末,南阳市人口规模达到1096万人。其中城镇人口402万人,城镇化率为37。低于全国平均水平5个百分点。城镇化率提升速度缓慢。◆据规划,到2015年,南阳城镇化率应达到48以上,城镇常住人口达到550万,20102015年均提高2个百分点.按照人均住宅面积26平方米计算,意味着每年将新增200万平方米的市场需求。启示住宅需求量的快速增长将带动商业、休闲娱乐等诸多方面需求的同步增长,南阳市的城市格局将出现一定的变化。。城市属性全国现象城市人口到达市区主要节点的直线距离区域车程km卧龙岗景区3.5人民公园0.5南阳汽车站2南阳火车站2.8南阳市政府1.5市人大市政协1.7白河湿地公园3.1本案区域属于卧龙区,城市中心核心区域.向东500米为人民公园,生活便利,交通方便,城市价值较高.本案项目属性全国现象区位属性北临建设中路东靠电厂办公楼,再向前为人民路及人民公园本案西接文化路及工业南路南为老街区,再向前为新华西路项目临建设里,靠近人民路,地段良好,但西北角为预留变电站,以后噪音和辐射会对社区产生影响.项目属性全国现象项目四至项目周边拥有1路、2路、6路、11路、15路、20路、22路、29路等数条公交线路,公交出行十分便利本案周边人民路、工业路和新华西路都是南阳商业购物区,商业非常繁华,人流众多在建的银基商贸城和摩根中央公园都有家乐福、大润发、大型商场、电影院等大型商业配套,极可能形成南阳最核心商业中心。项目周边路况良好,公交系统十分完善,出行便利,周边商业氛围浓郁发展前景可观。项目属性全国现象交通条件人民公园南阳府衙南阳九中银都建国酒店口腔医院南阳九小项目尽享老城区繁华,生活配套齐全,又有休闲配套,且闹中取静,是不可多得的风水宝地。社区内16000平米商业也足以满足社区需求.配套资源学校市三中、九中、九小、十六中商超盛德美、大统百货等医院口腔医院、宛城第一人民医院、市中心医院、电力医院酒店银都建国酒店、绿都花园酒店旅游资源人民公园、南阳府衙专业市场银基商贸城、建材大世界、家电大世界等项目属性全国现象配套设施建设用地面积29017.9m2总建筑面积150380m2其中地上总建筑面积130580m2其中住宅建筑面积113380m2商业建筑面积16000m2幼儿园建筑面积1200m2地下室建筑面积19800m2不计容积率建筑密度24.1容积率4.5总户数943套100其中90100m2两房295套31.3120130m2三房498套52.8130140m2三房86套9.1140144m2三房64套6.8绿地率36.2总停车位700位其中地上停车位200位地下室停车位500位整体规划概述项目由7栋31至33层的高层组合而成,沿街底层设计为底商。总建面约15万平米.容积率4.5主要经济技术指标项目属性全国现象经济指标16目录项目属性界定目标解析及核心问题分解市场及需求分析项目整体发展战略及定位户型建议物业发展建议17追求项目的回现速度就是要在产品品质和价格上作出让步传统观点追求项目的回现速度意味着尊重市场主流形势,以合适的价格提供合适的产品利润最大化就是尽可能使项目高端化,往往不得不牺牲销售速度利润最大化意味着项目的价值体系中具备高溢价的发力点,与销售速度不直接挂钩以保证回现速度及利润最大化为主要目标,在两者平衡点上树立标杆形象目标解析全国现象项目目标项目目标一保证一定的回现速度项目目标二追求项目利润最大化我们认为,回现速度与利润最大化之间并不矛盾,关键在于寻找市场走量最好的产品作为回现的保证寻找走量前提下产品高溢价的可能性和突破点标杆形象传统观点我们的观点我们的观点18基于项目本体与目标解析,聚焦项目分析的核心问题核心问题全国现象核心问题梳理我们想要什么稳定的回现速度项目利润最大化标杆形象及口碑我们面临的现状市场竞争风险未知目标客户偏好未知土地成本较高在现有市场条件下,确定何种物业组合解决各物业的配比及面积段,保证去化速度核心问题如何进行风险控制下的利润最大化如何最有效地对客户进行最大化捕捉如何在成本可控下实现产品高溢价项目核心竞争力和价值体系控制风险利润最大化目标分解19目录项目属性界定目标解析及核心问题分解市场及需求分析项目整体发展战略及定位户型建议物业发展建议20目录市场及需求分析宏观政策层面整体市场分析各物业类型市场扫描2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点,一年期贷款基准利率下调0.25个百分点其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。央行降息清楚地表明了稳增长、促发展的政策转向。当前市场已经处于明显的底部区域,政策的推动会使市场有趋势性的改变,市场会明显向上。近期各地房企拿地热情明显高涨,成交回暖,但调控的基调为改变,整体利好,也不可盲目乐观。

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