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2011年南阳市滨江名郡营销推广方案87P

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2011年南阳市滨江名郡营销推广方案87P

1滨江名郡营销推广方案谨呈大民房地产开发有限公司2市场分析本体分析目标与核心问题核心策略及定位策略分解与执行通过对房地产政策、城市规划、房地产现状,推导出项目面临的市场机会和市场威胁通过对项目规划、以及产品分析,推导出项目的限制条件和先天优势通过上述两个部分的推导,明确项目面临的核心问题和目标针对核心问题和目标,提出对应的解决问题的策略,并提出独特的项目定位围绕核心策略将策略进行阶段型分解,最终指导项目的营销策略执行报告思路3策略分解目标与核心问题核心策略及定位市场分析本体分析展示策略媒体策略报告框架客户策略价格策略活动策略推售策略42011年1月26日,第三轮调控落地,国务院颁布新国八条,旨在进一步遏制房价飞涨的形势新国八条的内容一、进一步落实地方政府责任合理确定本地区房价控制目标二、加大保障性安居工程建设力度三、完善政策,加强税收四、强化差别化住房信贷政策五、严格住房用地供应管理六、合理引导住房需求七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制八、坚持和强化舆论引导。重点1、确定很地区的房价控制目标。2、调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。3、强化差别化信贷对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。4、限购原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房。新国八条5春节后首套房贷优惠政策取消4月21日,央行2011年第四次上调存款准备金率,4月6日,央行2011年第二次上调存贷款利率,一定程度上增加了购房成本。金融政策取消个人首套房利率优惠从2011年4月21日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是中国央行2011年第4次上调存款准备金率。前三次调整时间分别为1月20日、2月24日、3月25日,幅度均为上调0.5个百分点。上调存款准备金率0.5随着春节前夕新国八条的出台,工商银行率先取消首套房贷利率8.5折优惠,随后四大国有银行也相继取消了利率优惠。但仍有部分股份制银行仍在办理首套利率优惠。来自银行方面的反馈显示,多数银行已经主动控制房贷业务,把贷款额度用于其它赚钱领域。首套房利率优惠取消,在一定程度上增加了购房成本。存款准备金率的提高,是稳健货币政策的一个体现,意在调控市场过多流动性,缓解通胀预期。上调存贷款利率,主要还是为了抑制通胀,控制物价,但是贷款利率的提高,给贷款者增加了一定的还款压力。中国人民银行4月5日宣布,自4月6日起,金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。一年期存贷款基准利率分别提至3.25和6.25,这是今年的第二次加息。上调存贷款利率62011年1月5日和3月4日,郑州两次出台了限购令郑州限购第一次第二次时间2011年1月5日起2011年3月4日起范围二环内农业路以南、桐柏路以东、航海路以北、未来路以西区域,未来路与农业路未交界处以中州大道为界本市市区(含市内五区、郑东新区)内容1、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭暂停在人口过密区域购房,只能在其他区域新购1套商品住房。2、能提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭在人口过密区域或其他区域暂定只能新购1套商品住房。3、本市户籍居民家庭在人口过密区域暂定只能新购1套商品住房。1、已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),持有本市居住证1年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房,下同)2、对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,无法提供1年以上本市居住证或社会保险缴纳证明或个人所得税纳税证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市市区向其售房。7受限购令影响,郑州房地产2011年和2010年第一季度对比成交量同比下降57。2011年3月和2011年2月的成交均价环比下降14。郑州成交情况从郑州2010年和2011年第一季度的商品住宅成交情况看,2011年的同期成交量明显低于2010年。2011的总体价格水平虽然高于2010年,但是2011年的均价呈下降势头。数据来源郑州市房管局郑州2010年和2011年第一季度商品住宅成交情况对比020004000600080001000012000套01000200030004000500060007000元2010套数11065488795262011套数5100266234602010均价4862523449312011均价655963895521一月二月三月8南阳市在2月18日印发南阳市城乡建设三年大提升行动计划的通知,其中明确指出要大力发展住房和房地产业新国八条发布后,2011年2月18日南阳市人民政府办公室关于印发南阳市城乡建设三年大提升行动计划的通知,其中第七条明确提出要大力发展住房和房地产业。具体条文如下1、切实加大住房保障支持力度,优先安排经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房建设用地积极争取中央财政廉租住房专项补助、中央预算内廉租住房建设投资补助和省财政补助,将廉租住房保障资金纳入年度预算,住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的余额全部用于廉租住房建设,确保土地出让净收益用于廉租住房保障的比例不低于10。十二五期间,新建廉租住房16400套共82万平方米,新建经济适用房35000套共320万平方米,建设公共租赁住房8000套共40万平方米。2、加快房地产业发展。根据城市发展战略与功能定位,积极引进战略投资者,加快产业地产发展。大力发展工业地产,加快工业厂房、专业物流园区建设。积极发展商业地产,重点开发各类商业营业用房,稳步发展办公用房。鼓励建设渡假休闲地产,实现游在伏牛,养在南阳。大力发展住宅地产,进一步优化住房供应结构,稳步增加普通商品住房供给。南阳政策9从市场反应看,新国八条的出台未对南阳房地产市场产生影响。通过2011年和2010年第一季度南阳中心城区商品住宅的成交情况对比,我们可以看到,2011年的市场成交量和成交均价都比2010年的同期水平有所提高,可谓量价齐升。每年2月份成交量低但成交价格却高,这可能是因为过年期间务工返乡人员参与购房的原因,他们承受的单价相对较高。市场反应南阳市2010年和2011年13月份中心城区商品住宅成交均价对比2000220024002600280030003200元2010年均价2475269626022011年均价2746306229491月2月3月数据来源南阳房管局南阳市2010年和2011年13月份中心城区商品住宅成交量对比0200400600800100012002010年套数10132697882011年套数11065448091月2月3月10政策梳理总结政策分析号称史上最严厉政策的新国八条的推出,预示着整个房地产市场结构性调整的开始和进一步加剧。要求我们,在更严厉的政策未出台前,抓紧时间,及时调整对策,避免走进政策泥潭。进一步紧缩的货币政策,打击了部分市场刚性需求,增加了购房成本,影响了客户的购房积极性。近期密集的调控政策主要针对一线指标城市和二、三线房价上涨过快的省会城市,对属于四线城市的南阳没有直接影响,刚性需求依然旺盛。11在南阳市房地产板块划分中,我项目位于西部板块。中建嘉时代名门华府盛世龙源神龙花园新光天地凯旋城家和万世绿都如意湾卧龙官邸怡博花园向阳荷花广场中景门国贸尚城国际都市春天明伦现代城中达明淯新城昊鼎四季花城长江一号华安六号公馆天工丽水源鸿德罗马帝景建业森林半岛万事达生活广场巴黎大道诚发都市新城璟都国际市场现状分析中心区板块河南板块高新区版块中心区板块,土地集约,项目少,优势学区地段销售均价在5000元/平米以上,非优势学区地段销售均价在4400元/㎡以上。东部板块,仲景路独山大道,城中村改造的重点区域,城市房地产发展的重点区域,销售均价3500元/平米。西部板块,地块较大、规模较大,项目档次较低,销售均价3300元/平米。高新板块,未来城市发展的中心,市场前景看好,项目销售均价3000元/平米。河南板块,项目销售均价在18002700元/平米,部分临河销售均价3000元/平米以上。燕湖小区金河湾桂花城滨江名郡港岛玫瑰园西部板块东部板块12我项目周边有五个竞争性楼盘。我项目处于南阳城市的西南片区,区域内主要竞争楼盘有五个中达明淯新城、金河湾、桂花城、港岛玫瑰园、明伦现代城。片区状况分析滨江名郡明伦现代城金河湾桂花城港岛玫瑰园二期尾盘二期翰林苑推售基本售罄二期尾盘,准备推三期御景二期认筹13中达明淯新城体量较大,入市很早,工程形象良好,在片区有一定的影响力。但目前剩余的产品较少。中达明淯新城滨江名郡明淯新城建筑面积94万平方米占地面积540亩建筑类型及规模七大组团多层加高层现售情况明淯新城B区2栋楼瀚林苑4栋楼明淯新城B区产品情况户型面积区间剩余套数两室两厅96.505三室两厅126.5510瀚林苑产品情况户型面积区间剩余套数两房两厅9815三房两厅12735三室两厅14140三室两厅12120中达明淯新城是目前西部片区最大的城中村改造项目,共有7个部分。目前在售的是中达明淯新城B区和瀚林苑两部分。明淯新城B区开盘较早剩余两种户型,近15套房,且都是高层,均价3400元/㎡。瀚林苑东边四栋楼剩余两种户型近60多套,大多都是高层,均价3550元/㎡。4月初新推出翰林苑D区6楼,销售率近70,剩余大约50多套,近期会再推出5楼,大约260多套,具体时间不详。瀚林苑明淯新城B区6C区D区A区514金河湾是片区内仅有的多层项目,但项目入市的较早,目前处在为尾盘阶段,剩余多是大面积的复式产品,总价太高,对我项目的威胁不大。金河湾建筑面积13万平方米占地面积90亩建筑类型及规模14栋多层2栋叠加别墅现售情况住宅尾盘,商业推售中金河湾住宅产品情况户型面积区间剩余套数复式21515金河湾商业产品情况名称面积区间均价商铺801005000元金河湾基本是尾盘销售,住宅产品剩余的都是复式结构的大面积户型,消化困难。目前金河湾主力推售商业是除沿车站路的商铺之外,其他三面的商铺(车站路沿线的商铺售罄),铺均面积在80100㎡左右,均价5000元/平米,不能按揭,要一次性付清。滨江名郡金河湾15桂花城二期(梦里水乡)2010年入市,目前处于尾盘销售,所剩房源不多。桂花城桂花城二期(梦里水乡)推出三栋楼二期开发三栋24层高层,均为两梯四户户型,其中以130㎡的三室两厅户型为主。目前剩余70套左右,1楼均价4300元/㎡,3、5楼均价在3700元/㎡优惠活动只针对1楼实行。御景目前在做认筹1万抵3万,2万抵5万。建筑面积500000㎡占地面积506.5亩建筑类型及规模19栋高层部分多层复式现售情况二期开发3栋桂花城二期梦里水乡产品情况户型面积区间剩余套数两室两厅97.9612三室两厅11913623四室两厅13816935滨江名郡桂花城一期16项目目前推售的是二期玫景天城,所剩房源有限且都是中高楼层,价高难消。玫景天城是港岛玫瑰园的二期案名。本项目共分三期开发,一期玫瑰园已经全部售完。目前正在销售二期。二期开发三栋板式高层。9两梯三户两个单元,18层10、12两梯三户,22层二期在2010年10月1日即开始认筹销售,目前剩余近30多套房源,且都在14层以上,均价4000元/㎡。港岛玫景天城滨江名郡玫瑰园建筑面积23万平方米占地面积135亩建筑类型及规模4栋多层(定向开发)11栋高层现售情况二期三栋高层玫瑰园产品情况户型面积区间剩余套数两室两厅107.7612三室两厅141.24146.5120一期17明伦现代城一期售罄,目前处于二期咨询中,预计五月份开始认筹。对我项目有直接竞争。明伦现代城一期已全部售罄,目前针对二期(枫桥左岸)做咨询,具体销售日期还未定。二期开发两栋楼,一栋两梯三户,一栋两梯四户。二期目前只接受前期咨询。3月30日二期正式开工,4月23日正式开始认筹,2万抵3万。滨江名郡建筑面积10万平方米占地面积84亩建筑类型及规模二期开发2栋楼现售情况二期做前期咨询明伦现代城二期产品情况户型面积区间剩余套数三室两厅102139420玫瑰园滨江名郡明伦现代城18五月六月七月八月九月十月十一月十二月明轮枫桥左岸,约420套中达明淯新城,约15套持续销售中四月桂花城梦里水乡,约60套梦里水乡尾盘销售目前尾盘销售前期咨询,4月23日认筹玫景天城,约30套二期尾盘销售中三期推出时间不详按工期推算预计8月份销售中达翰林苑,约350套我项目周边存在竞品的项目不多,目前多数楼盘都处于尾盘销售,但近期一些项目会有大量新产品推出,其中有有明伦现代城的二期(枫桥左岸)都是三房产品,桂花城推出御景部分,面积涵盖两房、三房、四房,翰林苑近期会推出D去区6楼,全部为三房产品,这些产品与我项目都有直接竞争。周边竞争项目体量大、规模大、入市较早,片区影响力和小区规划都明显优于我项目。总结桂花城御景,约700套御景预热期,5.1左右认筹,具体销售日期不详约1517套19策略分解目标与核心问题核心策略及定位市场分析本体分析展示策略媒体策略报告框架客户策略价格策略活动策略推售策略20我项目交通便利,临河傍水,周边配套相对简单,重要配套资源在1公里以外。我项目在车站南路、中达路、滨滨河路,三路交汇处的中间,交通便利。项目东临白河,西依汉画馆,周边武侯祠、南阳市八中、卧龙区实验学校、商业银行、建设银行、交通银行、世纪龙超市。总建筑面积64991.4㎡涵盖产品形态包括住宅、商业、车位、储藏室。本体分析滨江名郡三里河白河明淯新城金河湾桂花城汉画馆武侯祠市八高中实验中学三顾园农贸市场世纪龙商业银行交通银行500米21按照规划,我项目住宅有584户达53930.4㎡商业2648㎡车位182个储藏室1350.4㎡。产品形态1栋高层2栋多层。1楼住宅面积46726.4㎡,商业面积2535.4㎡,停车车位182个,2、3楼住宅面积7204㎡商业面积112.6㎡储藏室面积1350.4㎡总计住宅53930.4㎡,584户商业2648㎡,车位182个储藏室1350.4㎡本体分析1楼2楼3楼

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