房地产公司管理制度

第 1 页 共 243 页 XXXX 房地产开发有限公司 管 理 制 度 汇 总 第 2 页 共 243 页 目 录 1、 XXXX 房地产开发有限公司组织结构及责权 8 1.1 公司组织结构图 1.2 部门组织结构图与责权 1.2.1 销售管理部组织结构与责权 1.2.2 营销策划部组织结构与责权 1.2.3 项目开发部组织结构与责权 1.2.4 总工办组织结构与责权 1.2.5 项目经理部组织结构与责权 1.2.6 项目监理部组织结构与责权 1.2.7 财务部组织结构与责权 1.2.8 综合办公室组织结构与责权 1.2.9 造价管理部组织结构与责权 1.2.10 材料设备部组织结构与责权 2、 各岗位 职位说明书 21 2.1 高层管理类 2.1.1 总经理职位说明书 2.1.2 营销副总职位说明书 2.1.3 工程副总职位说明书 2.1.4 财务总监职位说明书 2.1.5 行政副总职位说明书 2.2 中层管理类 2.2.1 营销策划部经理职位说明书 2.2.2 销售管理部经理职位说明书 2.2.3 项目开发部经理职位说明书 2.2.4 总工办主任职位说明书 2.2.5 项目经理任职位说明书 2.2.6 项目监理总监任职位说明书 第 3 页 共 243 页 2.2.7 财务部经理职位任职位说明书 2.2.8 综合办公室主任任职位说明书 2.2.9 造价管理部经理任职位说明书 2.2.10 材料设备部经理任职位说明书 3、项目投资与开发管理制度及工作流程 36 3.1 管理制度 3.1.1 项目投资管理制度 3.1.2 项目前期开发管理制度 3.2 工作流程 3.2.1 项目开发前期策划流程 3.2.2 项目前期手续办理流程 4、 工程 设计管理制度及工作流程 45 4.1 管理制度 4.1.1 工程设计管理制度 4.1.2 设计图纸自审制度 4.1.3 设计图纸定审制度 4.1.4 设计图纸管理办法 4.2 工作流程 4.2.1 图纸设计管理工作流程 4.2.2 设计变更管理工作流程 5、造价管理制度 及 工作流程 61 5.1 管理制度 5.1.1 工程预结算管理细则 5.1.2 工程计量计价管理办法 5.1.3 分包工程结算管理制度 5.1.4 工程项目成本控制制度 5.1.5 项目付款审核审批办法 5.2 工作流程 5.2.1 工程预算编制流程 5.2.2 工程竣工结算流程 第 4 页 共 243 页 5.2.3 竣工决算管理流程 5.2.4 安装工程预决算流程 6、工程施工管理制度 及 工作流程 85 6.1 管理制度 6.1.1 项目经理部管理制度 6.1.2 项目招投标管理制度 6.1.3 技术交底管理制度 6.1.4 工程签证管理制度 6.1.5 工序交接验收规定 6.1.6 工地例会管理制度 6.1.7 技术档案管理制度 6.1.8 施工合同管理制度 6.1.9 临时水电使用规 定 6.1.10 竣工验收管理制度 6.1.11 工程监理管理制度 6.1.12 施工现场材料管理规定 6.2 工作流程 6.2.1 工程施工过程管理流程 6.2.2 工程进度控制管理流程 6.2.3 工程施工现场管理流程 6.2.4 工程施工技术管理流程 6.2.5 工程技术验收管理流程 6.2.6 工程竣工验收管理流程 7、材料设备管理制度 及 工作流程 126 7.1 管理制度 7.1.1 材料设备采购管理制度 7.1.2 重要设备招标采购办法 7.1.3 材料设备 领用回收办法 7.2 工作流程 7.2.1 采购计划编制工作流程 第 5 页 共 243 页 7.2.2 材料设备采购工作流程 7.2.3 材料设备检验工作流程 8.营销管理制度 及 工作流程 139 8.1 管理制度 8.1.1 房地产企业销售管理制度 8.1.2 房地产销售会议管理制度 8.1.3 售楼中心日常管理规范 8.1.4 来访客户登记管理制度 8.1.5 销售合同及资料管理办法 8.2 工作流程 8.2.1 楼盘项目定价管理流程 8.2.2 项目广告投放管理流程 8.2.3 企业公 关活动管理流程 8.2.4 项目销售计划制订 流程 8.2.5 项目销售工作管理流程 8.2.6 楼盘销售签约工作流程 8.2.7 客户服务工作管理流程 8.2.8 客户投诉处理工作流程 8.2.9 客户退房处理工作流程 9.财务管理 制度及 工作流程 9.1 管理制度 9.1.1 通讯费报销管理办法 9.1.2 借支公款管理制度 9.1.3 费用报销 管理制度 9.1.4 业务招待费管理办法 9.1.5 差旅费管理办法 9.1.6 市内交通费管理办法 9.1.7 货币资金管理办法 9.1.8 存货管理制度 9.1.9 固定资产管理制度 第 6 页 共 243 页 9.1.10 财务会计档案管理制度 9.1.11 费用核算管理制度 9.1.12 预算管理制度 9.2 工作流程 9.2.1 资金管理工作流程 9.2.2 工程款项支付流程 9.2.3 固定资产管理流程 10、行政人事管理制度及工作流程 10.1 管理制度 10.1.1 人事招聘 管理制度 10.1.2 辞职辞退 管理制度 10.1.3 人事档案 管理制度 10.1.4 考勤 管理制度 10.1.5 加班 管理制度 10.1.6 出差 管理制度 10.1.7 培训 管理制度 10.1.8 福利 管理制度 10.1.9 公司文件、 合同 管理 规程 10.1.10 会议 管理制度 10.1.11 印鉴管 理制度 10.1.12 介绍信 管理制度 10.1.13 公文管理制度 10.1.14 办公用品管理制度 10.1.15 档案管理制度 10.1.16 打字复印管理制度 10.1.17 车辆管理制度 10.1.18 公司证照管理制度 10.1.19 计算机管理制度 10.1.20 委托（授权）管理制度 10.1.21 保密管理制度 第 7 页 共 243 页 10.2 工作流程 10.2.1 行政经费控制流程 10.2.2 车辆使用管理流程 第 8 页 共 243 页 1.XXXX 房地产开发有限公司组织结构及责权 1.1 公司组织结构图 相关说明 编制人数 审核人员 批准人员 编制日期 审核日期 批准日期 1.2 部门组织结构图与责权 1.2.1销售管理部组织结构与责权 董事会 股东会 总经理 监事 会 营销副总 营销策划部 销售管理部 工程副总 项目开发部 总 工办 项目经理部 项目监理部 财务总监 财 务 部 行政副总 综合办公室 造价管理部 材料设备部 工程公司 物业公司 装饰 公司 第 9 页 共 243 页 部门 部门负责人 直属领导 部门组织结构图 部门编制 经理级 1 人 主管级 2 人 根据实际而定 职责 1. 编制年度销售预测报告，制定年度销售计划并组织实施； 2. 负责设立管理、监督各售楼处的正常运转； 3. 负责组织完成各楼盘项目的销售及销售队伍建设与管理； 4. 合理控制销售管理部的各项费用预算； 5. 做好销售服务和售后服务工作，维系并促进企业与客户间的关系； 6. 配合营销策划部做好楼盘项目推广及促销； 7. 配合财务部统计、催收和结算房款。 权力 1. 对企业制定经营战略、销售战略拥有建议权，对销售计划有实施权； 2. 有在销售管理部开展具体工作的自主权和决策权； 3. 有权对部门计划执行结果进行考核、 奖惩 ； 4. 拥有本部门内部组织机构建立 、 员工考核的权力； 5. 有对本部门内部员工聘任、解聘的建议权。 相关说明 编制人数 审核人员 批准人员 编制日期 审核日期 批准日期 1.2.2 营销策划部组织结构与责权 部门 部门负责人 直属领导 销售管理部经理 各售楼处经理 客户服务主管 售楼员 客户服务专员 第 10 页 共 243 页 部门组织结构图 部门编制 经理级 1 人 主管级 2 人 根据实际而定 职责 1. 负责企业的整体形象策划、品牌建设与推广，不断提高企业知名度和美誉度； 2. 负责策划与实施各类企业形象、楼盘项目的推广、促销活动； 3. 负责开展各个项目开盘前的市场调研，为制定销售策略推广策划、提供支持； 4. 负责制定各项目的营销推广策划方案和销售策略并组织实施； 5. 负责制定定价策略， 进度计划以及营销成本和费用的预算等； 6. 负责制定并实施项目广告宣传，促销推广策略； 7. 负责企业各类广告宣传的媒体选择，内容审核及效果评估； 8. 负责与媒体保持良好关系，组织新闻报道，开展公关活动，树立良好的企业形象。 权力 1. 有权参与制定企业经营战略和项目开发战略，并提出相应建议； 2. 在预算范围内有权支配各类宣传、推广费用； 3. 有权对损害企业形象的行为及影响本部门工作的人员提请处罚； 4. 拥有本部门内部组织机构建立、员工考核的权力； 5. 有对本部门内部员工聘任、解聘、 奖惩 的建议权。 相关说明 编制人数 审核人员 批准人员 编制日期 审核日期 批准日期 1.2.3 项目开发部组织结构与责权 部门 部门负责人 直属领导 营销策划部经理 调研公关主管 策划专员 调研专员 策划主管 设计专员 广告专员 第 11 页 共 243 页 部门组织结构图 部门编制 经理级 1 人 主管级 2 人 根据实际而定 职责 1. 对所拓展的房地产项目、建筑工程项目进行全面测算和评估，拟定可行的项目开发计划； 2. 组织开展项目前期的谈判、项目用地投标、土地款项拨付计划拟定及报批等工作； 3. 组织开展项目立项所有手续的报批、规划设计等工作； 4. 负责开展企业项目联系单位的公关工作； 5. 负责项目用地投标、立项报批、规划设计等文件资料的管理工作。 权力 1. 对阶段性公关活动方案和费用预算的建议权； 2. 对投资项目的建议权； 3. 要求相关部门配合项目开发工作的 权力 ； 4. 对本部门员工聘用提请 奖惩 、解聘的建议权。 相关说明 编制人数 审核 人员 批准人员 编制日期 审核日期 批准日期 1.2.4 总工办组织结构与责权 部门 部门负责人 直属领导 项目开发部经理 项目规划主管 投标 、 报批报建专员 建筑市政规划工程师 投标立项主管 第 12 页 共 243 页 部门组织结构图 部门编制 经理级 1 人 主管级 3 人 根据实际而定 职责 1.参与 投资分析、建筑策划等项目开发的前期规划工作； 2.对设计单位的设计方案进行确认，组织本部门和相关部门进行讨论、论证、审核和验收； 3.配合造价管理部做好从规划方案到施工图纸的概算、预算及工程成本控制工作； 4.配合造价管理部做好楼宇主要建筑材料的规格、品牌等 的选用和确定工作； 5.参与开工前对施工单位的施工图纸技术交底工作，参与图纸会审工作； 6.负责对工地的服务跟踪工作，负责对设计方案变更事宜的协调、审核与确认； 7.负责与设计院、设计单位做好交流、协调配合工作； 8.负责对施工图纸、工程技术文件等资料、档案的统一收集、保管和归档管理工作； 9.负责工程变更初审工程量的确认签证、隐蔽工程的验收以及工程决算的初审工作； 10.参与分项、单项工程的完工验收、组织工程的竣工验收； 11.会同监理进行现场签证、审核施工单位编制的报表； 12.协助签订工程施工合同，编 制材料供应计划。 权力 1.工程设计单位的初步选择权； 2.对外部设计方案的审核权、修改建议权； 3.对设计变更的审核权； 4.对现场工程建设技术的指导权； 5.对现场工程建设质量的监督权； 总工办主任 技术资料管理员 各专业技术员 土建、水暖、电气工程师 第 13 页 共 243 页 权力 6.对工程现场实施方案的协调权、建议权； 7.对工程招投标底洽商谈判的参与权； 8.在权限范围内可以代表企业对外行使联络权和协调权； 9.对本部门员工聘用、提请 奖惩 、解聘的建议权。 相关说明 编制人数 审核人员 批准人员 编制日期 审核日期 批准日期 第 14 页 共 243 页 1.2.5 项目经理部组织结构 与责权 部门 部门负责人 直属领导 部门组织结构图 部门编制 经理级 1 人 根据实际而定 职责 1. 审查施工组织、设计、监督进度计划的实施情况，控制施工进度，完成工期目标； 2. 负责管理施工队伍，并协调好对内、对外的关系； 3. 根据企业项目建设的实际情况，编制并实施完成工程计划； 4. 参与工程预决算书编制以及工程施工招投标工作； 5. 组织开展分项、单项（位）以及隐蔽工程的完工验收工作； 6. 加强工程质量控制，负责工程施工 管理到竣工验收的全过程； 7. 做好材料、 设备、人员的管理工作。 权力 1. 对工程招投标合同的审核权 ； 2. 项目设计方案施工计划的建议权 ； 3. 对项目工程的组织、管理、监控权 ； 4. 对工程现场签证的审核权 ； 5. 对项目预算范围内，对工程费用使用的建议权 ； 6. 对本部门员工有聘用、提请 奖惩 、解聘的建议权。 相关说明 编制人数 审核人员 批准人员 编制日期 审核日期 批准日期 项目经理 各专业工程师 第 15 页 共 243 页 1.2.6 项目监理部组织结构与责权 部门 部门负责人 直属领导 部门组织结构图 部门编制 经理级 1 人 根据实 际而定 职责 权力 相关说明 编制人数 审核人员 批准人员 编制日期 审核日期 批准日期 第 16 页 共 243 页 1.2.7 财务部组织结构与责权 部门 部门负责人 直属领导 部门组织结构图 部门编制 经理级 1 人 主管级 3 人 根据实际而定 职责 1. 建立企业财务管理体系，保证资金正常运行； 2. 组织编制企业各项财务计划，并对 其 实施情况进行监督； 3. 负责开展企业财务预算编制、控制与管理工作； 4. 组织部门人员定期进行各项财务核算工作，按时向企业 高层领导提交相关财务数据； 5. 根据企业领导的指示，拓展融资渠道，做好企业融资管理的各项工作； 6. 组织相关人员做好 年度 财务审计及各工程项目的审计工作，并按时提交审计报告； 7. 统一组织企业的报税工作，并对项目的报税工作进行管理和监督； 8. 监督各项财务收支工作，对违反财务纪律的事件进行及时处理； 9. 参与房地产项目的投资决策，为项目开发提供决策参考。 权力 1. 有对企业对外支付款项的审核权； 2. 有对企业会计账目的审核权； 3. 有对企业经营状况、财务状况、楼盘销售状况的建议权； 4. 有对企业 经营成果、财务收支、工程项目效益开展审计的 权力 ； 5. 有对本部门员工聘用、提请 奖惩 、解聘的建议权。 相关说明 编制人数 审核人员 批准人员 编制日期 审核日期 批准日期 财务部经理 审计主管 融资助理 审计员 融资主管 财务主管 会计 出纳 第 17 页 共 243 页 1.2.8 综合办公室组织结构与责权 部门 部门负责人 直属领导 部门组织结构图 部门编制 经理级 1 人 主管级 2 人 根据实际而定 职责 1. 根据领导意图或企业发展战略， 负责起草 年度工作计划 ，年度工作总结和其他重要文稿； 2. 负责传达、贯彻企业领导的指示，做好上下级联络沟通工作； 3. 负责接待客人来访登记迎送等 工作； 4. 负责行政办公用品的管理工作； 5. 负责企业总务后勤管理、日常安全保卫及消防管理工作； 6. 负责企业车辆调度管理工作； 7. 做好企业历年大事记的原始资料收集、 编纂工作，定期编辑企业简报或内部发行刊物； 8. 为丰富员工的文化生活，组织安排各种文体活动和旅游活动； 9. 制定人力资源规划，拟定企业人员编制，编写人力资源支出预算，同时进行成本控制； 10. 负责编写组织结构设计和职位说明书； 11. 负责人员招聘与录用，员工协调和辞退管理； 12. 负责员工培训与开发管理； 13. 负责员工绩效考核； 14. 负责制定企业薪酬福利体系 ，报领导审批后执行； 15. 负责建立畅通 的沟通渠道，受理员工投诉，及时了解员工的想法和建议； 16. 负责管理劳动关系，以及人事档案的汇集整理、存档和保管。 综合办公室主任 总务后勤主管 行政专员 车队管理 行政人事主管 人事培训专员 食堂、保安管理 第 18 页 共 243 页 权力 1. 依照制度，有对行政稽查中发现的问题进行处理的 权力 ； 2. 依照制度，有对其他部门实施处罚的建议权； 3. 依照制度，有对企业员工违反行政制度进行处罚的建议权； 4. 依照制度，有对企业行政资源（包括车辆、办公设施等）合理调动的权力； 5. 有对违反人事管理制度的部门和个人进行处罚的权力； 6. 有对企业员工聘用、调动、任免的建议权； 7. 有对各部门员工绩效实施考核及奖惩的 权力 ； 8. 有对各级管理人员任免的建议权； 9. 有对劳动争议的 调解权。 相关说明 编制人数 审核人员 批准人员 编制日期 审核日期 批准日期 第 19 页 共 243 页 1.2.9 造价管理部组织结构与责权 部门 部门负责人 直属领导 部门组织结构图 部门编制 经理级 1 人 主管级 2 人 根据实际而定 职责 1. 根据设计图纸组织编制工程项目概算、预算、预算分配、材料设备预算等； 2. 根据工程进度和合同，完成工程款 的结算、 支付以及工程决算工作； 3. 审核或复核工程量、设计变更、现场签证等导致工程投资变化的技术文件； 4. 配合工程施 工过程中出现的变更、签证及时进行费用核算，从技术经济角度进行比较； 5. 严格履行工程合同，严格控制合同内工程投资，严格履行工程款支付的签字程序； 6. 负责工程建设的动态投资统计工作，及时提供与投资有关的数据和资料 ； 7. 配合完成工程招标工作，编写招标文件中的有关造价条款和标底的编制说明； 8. 配合完成材料设备招标文件、调查、测数材料及设备的暂定价格； 9. 配合销售管理部做好楼盘定价工作。 权力 1. 工程预、决算文件的编制权、审核权及工程量的审核权； 2. 招标文件、标底、工程合同的审核权、建议权； 招标、开标工作的参与权； 3. 规划设计、施 工图设计的建议权； 4. 工程进度付款的审核权； 5. 对本部门人员的人事异动建议权，考核评价权和奖惩建议权。 相关说明 编制人数 审核人员 批准人员 编制日期 审核日期 批准日期 造价管理部经理 合同预算主管 土建预算员 造价工程师 安装预算员 合同管理员 第 20 页 共 243 页 1.2.10 材料设备部组织结构与责权 部门 部门负责人 直属领导 部门组织结构图 部门编制 经理级 1 人 主管级 2 人 根据实际而定 职责 1. 编制执行相关工程项目的材料设备采购计划和管理制度； 2. 制定企业工程项目材料设备的用款计划，控制材料设备管理成本； 3. 负责组织材料 设备采购的招投标工作； 4. 负责采购合同的谈判，签署和执行工作； 5. 负责材料设备的入库验收、 仓库保管、出库和运输工作； 6. 开展供应商的审核和供应商档案的管理工作； 7. 负责施工材料设备的回收、借用、和检查工作； 8. 负责各类材料、设备文件资料的建立、整理和保存工作。 权力 1. 制定实施和控制材料设备管理制度、计划的权力； 2. 对材料设备供应商进行审查、审核的权力； 3. 对材料设备使用的浪费行为进行批评的权力； 4. 处理不合格材料和设备的决策权； 5. 对各类材料设备文件进行审核和保管的权力； 6. 材料设备经费预算和控制的权力； 7. 对本部门员工聘任、 解聘、考核、处罚的 部分决策权和建议权。 相关说明 编制人数 审核人员 批准人员 编制日期 审核日期 批准日期 材料设备部经理 仓库主管 采购专员 仓库管理员 采购主管 第 21 页 共 243 页 2.各岗位 职位说明书 2.1 高层管理类 2.1.1 总经理职位说明书 文件编号： 职位名称 总经理 所属部门 直接上级 董事会 直接下级 各副总 任职学历 1.学历 /专业知识 大学本科以上，具有企业管理战略、市场开发管理、人力资源管理、财务管理和房地产项目管理等相关专业知识，具有高级专业技术职务任职资格。 2.工作经验 十年以上房地产行业工作经验，五年以上企业经营管理 经验，具有五年以上外资企业或国内知名企业相关工作经验者优先。 职责概要 领导实施企业的中长期战略规划，组织制定本企业的年度经营管理计划，主持本企业的日常经营管理工作，负责组织，培养高效的管理团队和项目团队，确保企业经营管理目标和发展目标顺利实现。 岗位职责 1. 组织制定企业中长期发展战略及经营目标，经董事会审批后组织实施并进行监督； 2. 根据企业发展战略，制定企业各阶段经营管理 计划，并对计划执行情况予以监督； 3. 负责与董事会沟通，保证企业各项经营计划得到顺利实施； 4. 授权各副总、总监、项目经理组织实施各项经营 计划，确保年度经营目标，得到全面落实； 5. 负责企业投资管理、工程项目管理、房产营销管理、人力资源管理、财务管理的决策工作； 6. 主持召开总经理办公会议，听取各副总、总监、项目经理汇报工作，以便监督、检查企业经营计划的执行情况和财务收支计划的执行结果； 7. 出席企业重要公关活动，建立维护与相关部门、媒体机构、重要客户的良好关系； 8. 主持企业中大房地产项目的招投标管理工作； 9. 负责企业高层管理人员，高级专业技术人员的聘任、培训和考核工作。 相关说明 编制人数 审核人员 批准人员 编制日期 审核日期 批准日期 第 22 页 共 243 页 2.1.2 营销副总职位说明书 文件编号： 职位名称 营销副总 所属部门 直接上级 总经理 直接下级 所管辖部门经理 任职学历 1.学历 /专业知识 大学本科以上，具有企业管理、市场营销、房地产营销管理、房地产市场策划、广告策划等相关专业知识。 2.工作经验 八年以上市场销售相关工作经验，三年以上市场管理、销售管理类职位工作经验。 职责概要 组织制定年度营销计划、市场开发计划和营销系统员工的培训、考核方案及奖惩措施，开展市场调研、营销策划、公关、房地产销售等各项工作，指导开展各种营销、促 销活动。 岗位职责 1. 根据企业战略发展规划，协助总经理编制企业年度经营计划，从市场发展的角度保证企业仅国内国际化的可实 现 性 ； 2. 组织编制企业市场推广，营销策划、公关活动、房地产销售、客户服务管理等方面的 规章制度，并监督，检查各项制度的执行情况 ； 3. 组织开展市场分析，拟定市场策划方案、公关方案、广告策略与推广方案； 4. 对广告制作、公关活动、楼盘促销活动和房地产销售工作 予以指导； 5. 建立、拓展与客户、社会各界的关系，建立健全完善的客户关系管理体系； 6. 监督检查客户及售后服务情况，确保客户服务质量不断提高； 7. 对所辖部门员工 的工作进行指导、监督、培训、考核与协调； 8. 完成总经理临时交办的其他工作。 相关说明 编制人数 审核人员 批准人员 编制日期 审核日期 批准日期 第 23 页 共 243 页 2.1.3 工程副总职位说明书 文件编号： 职位名称 工程副总 所属部门 直接上级 总经理 直接下级 所管辖部门经理 任职学历 1.学历 /专业知识 大学本科以上，具有工业与民用建筑，建筑结构、企业管理、项目管理、工程质量管理、工程成本控制及其他相关专业知识，具备高级专业技术职务任职资格。 2.工作经验 八年以上本行业相关工作经验， 具有五年以上国内知名企业相关工作经验者优先。 职责概要 全面负责施工图纸设计管理，施工现场管理、施工组织与协调、施工技术管理、施工质量管理和对政府部门的公关工作。 岗位职责 1. 主持企业各项目的规划设计管理及日常事务的统筹管理； 2. 参与房地产项目用地的前期谈判，投标管理等重大决策工作； 3. 组织制定并审核工程项目管理的各项规章制度，各阶段工作计划，并监督检查制度的执行情况，计划的实施情况，确保各项工作得以顺利进行； 4. 负责组织施工图纸设计管理以及外部设计单位的外联工作； 5. 组织管理企业所有在建的工程项目，负责审 核签批工程技术文件； 6. 负责检查各个工程项目的进度，通过组织和协调，确保各项工程如期完成； 7. 监督 各项工程的施工质量， 及时协调解决施工中的重大问题； 8. 参与施工招投标管理，并对招投标工作予以技术指导； 9. 指导分管部门的发展方向，适时对工程系统的运行模式进行调整； 10. 负责对所辖部门员工的工作进行指导、监督、培训、考核与协调。 相关说明 编制人数 审核人员 批准人员 编制日期 审核日期 批准日期 第 24 页 共 243 页 2.1.4 财务总监职位说明书 文件编号： 职位名称 财务总监 所属部门 直接上级 总经理 直接下级 所管辖部门经理 任职学历 1.学历 /专业知识 大学本科以上， 财务管理专业，具有财务管理、金融法律、财经和企业管理等相关专业知识，具有高级会计师职称。 2.工作经验 八年以上财务工作经验，至少三年财务经理级以上的工作经验。 职责概要 组织编制各项财务制度，疏通融资渠道，对财务核算的工作和资金运作进行总体控制，以维护股东及全体员工的权益，及时作出财务分析和财务预测报告，为企业经营决策提供依据。 岗位职责 1. 组织编制并完善资金使用管理制度，财务（成本）核算制度、财务分析制度、固定资产管理制度、管理费 用摊销制度和财务审计制度等； 2. 主持编制财务职位责任制度以及财务系统人员的管理培训、考核等相关管理制度； 3. 根据董事会 指标和企业经营需求，疏通融资渠道，做好资金筹集、供应与管理工作，以满足企业经营运作资金的需求； 4. 定期对企业财务管理工作及财会工作的开展情况进行考核、检查和督促； 5. 执行董事会有关财务方面的决策，对企业日常资金运作和财务运作进行监控，并根据企业规定的权限，对企业各部门的各项预算和费用计划进行审批； 6. 定期对企业经营状况 进行 阶段性的财务分析与财务预测， 向董事会提交财务分析及预测报告，并提出财务改进方案及 合理化建议。 7. 组织制定年度审计工作计划，并根据企业规定，组织实施年度财务收支审计，经营成果审计和房地产项目审计等工作； 8. 根据企业规定的权限，对企业工程物资、设施、设备的采购价格进行审批和监督； 9. 负责指导监督所辖部门员工的工作，指导并参与财务系统员工的培训和考核。 相关说明 编制人数 审核人员 批准人员 编制日期 审核日期 批准日期 第 25 页 共 243 页 2.1.5 行政副总职位说明书 文件编号： 职位名称 行政副总 所属部门 直接上级 总经理 直接下级 所管辖部门经理 任职学历 1.学历 /专业知识 大学 本科以上，具有企业管理、行政管理等专业知识。 2.工作经验 八年以上大中型企业、外资企业人力资源经验或行政经理、物流经理、预决算管理的相关工作经验。 职责概要 根据企业中长期发展战略目标，组织编制所辖部门的工作计划，领导协调行政管理与人力资源管理的各项工作，以及材料采购、预决算的管理工作，保证企业年度经营计划的实现和各项管理工作的有序进行。 岗位职责 1. 组织制定企业行政管理，人力资源管理、材料采购管理、预决算管理相关规章制度与工作计划，并对制度的执行情况，计划的贯彻情况进行监督、检查与指导； 2. 参与 制定企业年度经营计划和预算方案，拟定各部门年度工作目标、计划和预算方案并组织实施，参与制定企业重大投资，项目开发策略研究和成本控制等决策。 3. 根据企业阶段性目标和年度工作计划，组织制定所辖部门的目标，工作计划和实施措施，保证企业业务正常运行； 4. 根据企业人力资源开发与管理体系的要求，组织指导编制人力资源管理制度，培训计划及薪酬方案； 5. 组织对员工进行日常管理，最大限度的开发企业的人力资源； 6. 根据企业年度工作计划，组织安排企业行政事务的管理，包括行政办公资产、办公事务、通信教堂内该事务、安全管理、食堂管理、宿舍管理 、员工生活和其他后勤保持工作。 7. 负责施工招投标管理工作； 8. 负责指导、监督所辖部门员工的工作，使其不断改善工作质量和服务态度； 9. 做好所辖部门员工的绩效考核和奖惩工作，以此调动其工作积极性。 相关说明 编制人数 审核人员 批准人员 编制日期 审核日期 批准日期 第 26 页 共 243 页 2.2 中层管理类 2.2.1 营销策划部经理职位说明书 文件编号： 职位名称 营销策划部经理 所属部门 营销策划部 直接上级 营销总监 直接下级 本部门主管人员 任职学历 1.学历 /专业知识 大学本科以上，市场营销专业、经济管理专 业、房地产管理专业及其他相关专业，具备市场营销管理，经济学、房地产开发和广告策划学等相关专业知识。 2.工作经验 三年以上相关工作经验，有丰富的项目拓展、推广、策划以及销售、客户服务经验。 职责概要 在营销总监的领导下，全面负责本部门的日常管理工作，包括房地产项目策划、销售策略制定，公关事务策划管理和广告宣传等。 岗位职责 1. 根据企业制度要求，制定本部门各项管理制度 并贯彻实施； 2. 负责组织制定 企业全年营销策划工作计划，并分解落实完成； 3. 负责组织新项目所在区域的竞争对手及消费者调查，为制定营销推广方案提供依据； 4. 负责主持项目的销售策划，平面制作宣传推广、媒体选用等工作，并作出决策； 5. 负责审定 各项目售楼处外部形象与内部装饰装修方案； 6. 负责企业整体形象策划和品牌建设，审定各项宣传推广企业形象的公关活动方案； 7. 负责主持策划与实施各类企业形象，楼盘项目的推广、促销活动； 8. 负责编制各类宣传推广费用的计划，监控预算执行情况并及时呈报； 9. 与政府部门、媒体等保持良好关系，开展公关宣传活动，树立企业良好的社会形象； 10. 负责对下属人员进行业务指导、培训与考核工作； 11. 完成领导临时交办的其他工作。 相关说明 编制人数 审 核人员 批准人员 编制日期 审核日期 批准日期 第 27 页 共 243 页 2.2.2 销售管理 部经理职位说明书 文件编号： 职位名称 销售管理部经理 所属部门 销售管理 部 直接上级 营销总监 直接下级 本部门主管人员 任职学历 1.学历 /专业知识 大学本科以上，市场营销或管理类相关专业知识。 2.工作经验 三年以上 房地产销售工作经验，一年以上房地产销售管理工作经验。 职责概要 在营销总监的领导下， 负责企业各楼盘项目的销售工作规划，各项目的销售工作组织实施和客户服务管理等。 岗位职责 1. 根据企业发展规划，安排 楼盘销售工作，制定年度各个项目的销售计划； 2. 根据各项目的销售计划，组建售楼中心，具体实施项目销售工作； 3. 根据企业的相关规定及销售工作需要，制定销售管理制度，报批后贯彻执行； 4. 全面负责组织企业各项目的销售、招商工作，分解销售计划并检查执行情况； 5. 定期检查各项目销售报表，一旦发现问题及时更正解决； 6. 做好项目的销售控制，及时召开销售会议，保证获得最及时的汇款和最大的营业 额。 7. 负责与房屋、工商等部门建立良好的关系，保证销售工作正常运行； 8. 负责客户服务管理，及时处理投诉、退房等问题，保证企业利益； 9. 了解项目所在地的社 会文化与消费人群的喜好，建立市场研发及客户档案； 10. 组织安排销售动态分析，分析项目的市场 、广告、客户等信息，为决策提供依据； 11. 关注跟踪企业开发的各个项目，总结项目销售经验，为新项目营销策划提供建议； 12. 负责本部门各级销售人员的培训、考核及员工队伍建设等工作； 13. 负责本部门日常行政事务、行政费用控制等工作； 14. 完成领导临时交办的其他工作。 相关说明 编制人数 审核人员 批准人员 编制日期 审核日期 批准日期 第 28 页 共 243 页 2.2.3 项目开发部经理职位说明书 文件编号： 职位名称 项目开发部经理 所属部门 项 目开发部 直接上级 工程副总 直接下级 本部门主管人员 任职学历 1.学历 /专业知识 大学专科以上，具有企业管理、项目管理、工程预算招投标管理、金融、房地产项目开发与管理等相关专业知识，熟悉房地产开发项目 报批报建的政策、法规及办事流程具有良好的沟通和协调能力。 2.工作经验 五年以上项目开发相关工作经验。 职责概要 根据企业的投资拓展意向，具体负责房地产项目开发的实施，并对土地投标及立项审批过程进行全程监督。 岗位职责 1. 根据企业的总体战略，具体负责房地产项目开发 的全程管理工作 ； 2. 具体负责编制 各项关于房地产项目开发的的规章制度，经总经理审批后执； 3. 负责组织所有开发项目的前期手续的报批报建工作； 4. 负责项目的引进，前期谈判和土地投标工作； 5. 负责组织房地产开发项目的规划工作； 6. 负责为企业寻找土地资源，进行土地储备和相关的调研工作； 7. 主持与企业联系单位的公关工作； 8. 根据授权，处理特殊事项或重大突发事件； 9. 负责企业招投标文件范本的完善工作； 10. 负责项目与政府规划部门的协调工作； 11. 完成领导临时交办的其他工作。 相关说明 编制人数 审核人员 批准人员 编制日期 审核日期 批准日期 第 29 页 共 243 页 2.2.4 总工办主任职位说明书 文件编号： 职位名称 总工办主任 所属部门 总工办 直接上级 工程副总 直接下级 本部门主管人员 任职学历 1.学历 /专业知识 大学本科以上 ，具有建筑工程、 建筑结构、企业管理、项目管理等相关专业知识，具有高级工程师任职资格，同时具有水、电、暖专业特长者优先。 2.工作经验 八年以上本行业相关工作经验，具有五年以上房地产企业的设计，施工管理经验，熟悉房地产开发、施工 过程中的控制关键点。 职责概要 负责对设计方案、图纸进行审核把关，知道所有项目的工程技术、质量管理工作，保证 工程项目的质量，协助各项目经理做好整个项目的管理工作，保证项目工程进度如期进行。 岗位职责 1. 负责联系规划设计、市政专业公司等外部单位，沟通设计事宜； 2. 负责施工图纸的会审， 施工图技术 交底工作； 3. 负责施工图纸变更的初审，上报设计院与设计变更的组织管理等工作； 4. 主管房地产项目建设工程业务，全面负责房地产项目开发以及建设过程中的工程 施工、技术 设计 等工作； 5. 负责提出房地产开发、建设的大、中型项目的可行性报告和审定项目开发部提交的小型项目的可行性分析报告 ； 6. 组织研究工程技术及施工工艺操作规程和标准； 7. 提出设计要求，委 托设计、审查方案； 8. 确定工程招投标的标底； 9. 协助项目处理图纸中设计施工过程的重大技术问题，签发处理 重大技术问题的修改通知书； 10. 及时解决较大的工程质量事故，提出处理意见和改进措施； 11. 负责组织本企业设计图纸、资料、档案的收发、复印、归档等工作； 12. 主持工程项目的竣工验收工作； 13. 负责工程预决算的工 程 量 复核 、 审查签证，并拟出复核意见，报造价管理部 ； 相关说明 编制人数 审核人员 批准人员 编制日期 审核日期 批准日期 第 30 页 共 243 页 2.2.5 项目经理职位说明书 文件编号： 职位名称 项目经理 所属部门 项目部 直接上级 工程副总 直接下级 本部门主管人员 任职学历 1.学历 /专业知识 大学专科以上，具有建筑学、工民建、工程管理、给排水、暖通空调、电子电气等相关专业知识，有一级项目经理或一级建造师资格证书。 2.工作经验 五年以上房地产行业相关工作经验，至少有三年以上房地产企业项目经理或同等职务或经验。 职责概要 负责企业开发项目施工运作和管理的全面工作，制定并完成具体 项目施工计划，组织监督与项目相关的各项工作，协助做好工程验收、竣工、结算与决算等工作。 岗位职责 1. 制定项目施工进度计划，材料需求 计划和资金需求计划，并组织实施； 2. 负责工程现场的工作，对工程项目的质量，工期、安全生产、文明施工、场容等进行全面进行； 3. 负责工程总包及专业承包单位的考察，资格预审及招标的组织实施工作，并负责对总包、专业承包及监理部的日常监督与评审； 4. 负责接收项目的规划设计，参与结构及施工图纸设计的审核工作； 5. 负责随时跟进施工队的进度状况，发现问题及时解决； 6. 对安全施工、文明施工进行监督 检查，及时处理各种质量、安全事故； 7. 参与造价管理部，材料设备部的预决算方案审核，材料选用及价格审查，管控项目成本； 8. 负责施工方案工程变更，材 料代用，经济签证等的审核工作，严格控制工程造价； 9. 负责审核工程进度报呈； 10. 组织各项工程的验收及移交，督促工程备案，移交档案资料。 相关说明 编制人数 审核人员 批准人员 编制日期 审核日期 批准日期 第 31 页 共 243 页 2.2.6 项目监理总监职位说明书 文件编号： 职位名称 项目监理总监 所属部门 监理部 直接上级 工程副总 直接下级 本部门主管人员 任职学历 1.学历 /专业知识 2.工作经验 职责概要 岗位职责 相关说明 编制人数 审核人员 批准人员 编制日期 审核日期 批准日期 第 32 页 共 243 页 2.2.7 财务部经理职位说明书 文件编号： 职位名称 财务部经理 所属部门 财务部 直接上级 财务总监 直接下级 本部门主管人员 任职学历 1.学历 /专业知识 大学本科及以上，财务管理、金融等相关专业知识，持有中级会计任职资格证书。 2.工作经验 三年以上财务类工作经历，一年以上中型以上房地产企业财务管理工作经验。 职责概要 在财务总监的领导下，全面负责本企业资金管理，财务预算、财务核算等财务管理工作。 岗位职责 1. 负责编制财务、融资、审 计等相关规章制度，报主管领导审批后执行； 2. 组织编制企业各项财务计划，并对其实施情况进行监督； 3. 组织所属人员定期进行各项财务核算工作，按时向高层领导 提交相关财务数据； 4. 根据领导指示，拓展融资渠道，做好企业融资管理的各项工作； 5. 组织相关人员做好年度财务审计及各工程项目的审计工作，并按时提交审计报告； 6. 统一组织企业的报税工作，并对项目的报税工作进行管理和监督； 7. 监督各项财务收支工作，对违反财务纪律的 事件 要进行及时处理； 8. 参与房地产项目的投资决策，为项目开发提供决策参考； 9. 定期或不定期对财务管理各项规章制度的执行情 况进行检查； 10. 做好对所属部门人员的培训、考核等工作。 相关说明 编制人数 审核人员 批准人员 编制日期 审核日期 批准日期 第 33 页 共 243 页 2.2.8 综合办公室主任职位说明书 文件编号： 职位名称 综合办公室主任 所属部门 综合办公室 直接上级 行政副总 直接下级 本部门主管人员 任职学历 1.学历 /专业知识 大学专科以上，具有企业管理、人力资源管理。公共关系等相关专业知识。 2.工作经验 五年以上行政、人力资源部门经理以上职位工作经验，三年房地产行业工作经验。 职责概要 依据企业的发展 战略目标，编制年度工作计划和目标，编制实施人力资源规划，协调各部门工作，处理日常行政事务。 岗位职责 1. 参与企业发展规划的拟定，年度经营计划的编制和企业重大决策事项的讨论； 2. 根据领导意见，召集主持企业办公、会议和其他有关会议，并检查决议的贯彻实施情况； 3. 汇总企业年度综合性资料，草拟 、审核企业年度总结、工作工作计划和其他综合性文稿； 4. 负责企业行政文书、档案的管理工作； 5. 负责企业与上级主管部门的联系工作及企业有关法律处咨询和联系工作； 6. 负责企业的规章制度的拟定、执行与监控； 7. 全面负责企业行政后勤的管理工作，按时 拟定各项工作计划； 8. 负责对企业各项行政办公费用进行管理与控制； 9. 负责企业文化的 建设与宣导 ； 10. 负责企业重要会议，重大活动的筹备组织工作，接待重要来访客人； 11. 负责制定和完善企业人力资源管理制度体系并监督执行； 12. 制 订 年度员工培训计划并组织实施，对培训效果进行评估； 13. 组织制定企业的考核指标体系及相应的激励体制，建立有效的绩效考评体系并组织实施； 14. 拟订人力资源成本预算、监督控制预算的执行情况。 相关说明 编制人数 审核人员 批准人员 编制日期 审核日期 批准日期 第 34 页 共 243 页 2.2.9 造价管理部经理 职位说明 书 文件编号： 职位名称 造价管理部经理 所属部门 造价管理部 直接上级 行政副总 直接下级 本部门 各 主管 任职学历 1.学历 /专业知识 大学专科以上，具有建筑学、工程项目管理、工程项目预决算、工程成本控制等相关专业知识，持有注册造价工程师资格证书。 2.工作经验 五年以上房地产行业相关工作经验。 职责概要 组织编制工程项目的概算、预算、决算、结算和成本控制工作，参与工程合同、材料设备采购合同的拟订、会签工作。 岗位职责 1. 贯彻国家、地方有关定额，预算、价格、合同管理等方面的规定，制定企业的 规章制度，经批准后组织实施并监督执行，以控制工程项目的投资； 2. 组织项目决策前土地价值估算 ，可行性研究投资估算工作，为投资决策提供支持； 3. 组织初步设计概算，并对比投资概算情况，参与房地产项目的规划设计工作； 4. 根据施工图编制工程预算，并与设计概算对比分析，为审查施工图提供支持； 5. 参与工程结算工作，并组织工程项目的决算工作； 6. 参与建筑施工图纸，施工组织设计的会审工作； 7. 审核 «项目工程量进度报告 »，核实设计变更事项的费用； 8. 根据项目预算以及施工合同约定，核对工程款的支付金额； 9. 负责制定预算定额和单价，参与审核材料和 设备采购招标，提出专业性的意见 ； 10. 参与销售相关的面积计算、价格制定、与招标相关的标底计算等工作； 11. 参与勘察设计、建筑施工、工程监理和材料设备采购等合同会审、会签工作； 12. 负责造价管理部的组织管理、部门经费控制及 与其他部门的协调工作。 相关说明 编制人数 审核人员 批准人员 编制日期 审核日期 批准日期 第 35 页 共 243 页 2.2.10 材料设备部经理职位说明书 文件编号： 职位名称 材料设备部经理 所属部门 材料设备部 直接上级 行政副总 直接下级 部门所有主管 任职学历 1.学历 /专业知识 大学专科以上 ，具有建筑学，建筑材料或工程造价等相关专业知识。 2.工作经验 五年以上房地产企业或相关行业的材料采购工作经验，熟悉房地产企业材料采购和配置工作。 职责概要 负责材料设备计划调拨管理，采购交货管理、仓储管理及运输管理工作。 岗位职责 1. 组织编制年度、季度、月度材料设备采购计划，经主管副总批准后执行； 2. 负责制定企业材料设备的年、季、月度用款计划，控制材料设备管理成本； 3. 组织编制材料设备供应管理的各项制度，报主管副总审批后组织执行； 4. 按照企业账目规定，设立仓储材料、设备帐卡，填报年、季、月度库存报表； 5. 审核重要材料设备的价格，并报主管副总审批； 6. 定期或不定期对施工单位开展材料设备使用、管理、保管等方面的检查； 7. 负责重要材料设备采购的招投标文件，签署重要合同； 8. 组织建立材料设备台帐，包括交料台帐和供货台帐等； 9. 组织开展材料设备的采购验收、 入库、调拨和运输工作； 10. 配合公司做好员工的考核和培训工作，提高员工素质和工作效率。 相关说明 编制人数 审核人员 批准人员 编制日期 审核日期 批准日期 第 36 页 共 243 页 3.项目投资与开发管理制度及 工作流程 3.1 管理制度 3.1.1 项目投资管理制度 制度名称 项目 投资管理制度 受控状态 执行部门 监督部门 编号 第一 章 总则 第 1 条 目的 为了加强投资计划管理，明确投资决策权限与投资管理责任，强化投资项目的事前事中事后控制，提高 投资质量，防范投资风险、提升投资效益，实现企业战略目标，特制定本制度。 第 2 条 适用范围本制度 适用于本企业所有房地产开发项目的投资控制。 第 3 条 投资管理的原则