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房地产企业营销经营管理手册

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房地产企业营销经营管理手册

房地产 企业 营销经营 管理手册 目 录 前 言 1 第一章 综述 1 第一节 基本概念 1 一、房地产相关概念 ............................................... 1 二、房地产开发与经营业相关概念 ................................... 2 三、房地产开发与经营业的纳税评估 ................................. 3 第二节 经营特点 3 一、经营概况 ..................................................... 3 二、经营分类 ..................................................... 3 三、经营流程 ..................................................... 4 四、会计核算 ..................................................... 7 五、应税特征 ..................................................... 9 第二章 评估方法 12 第一节 假设法 12 一、环境适用 .................................................... 12 二、具体应用 .................................................... 13 第二节 SPSS 应用法 18 一、环 境适用 .................................................... 18 二、具体应用 .................................................... 19 第三节 系统预警法 21 一、环境适用 .................................................... 21 二、具体应用 .................................................... 22 第三章 评估指标 25 第一节 会计报表指标 25 一、指标基础 .................................................... 25 二、指标确定 .................................................... 28 三、指标附件 ......................................................................................................... 41 第二节 纳税问题指标 66 一、指标基础 .................................................... 66 二、指标确定 .................................................... 71 三、指标附件 .................................................... 77 附录 法规政策 101 附录一 营业税法规 101 中华人民共和国营业税暂行条例 ................................... 101 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则 ........................... 104 土地使用权转让及出售建筑物和经济权益转让 征收营业税具体办法 .... 110 转发国家税务总局关于印发营业税问题解答(之一)的通知(节选) ... 113 转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产 征收营业税问题的通知 117 北京市地方税务局关于进一步加强北京市房地产市场营业税优惠政策执行管理工作的通知 ................................................. 119 财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 ............... 123 附录二 企业所得税法规 128 中华人民共和国企业所得税暂行条例 ............................... 128 中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则 ....................... 131 财政部、国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知 ........... 141 关于印发北京市地方企业所得税税 前扣除办法的通知 ................. 142 国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知 . 156 国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知 ............. 158 关于修改和完善我市企业所得税定率征收办法的通知(节选) ......... 162 关于修订企业所得税纯益率和定额征收办法的通知(节选) ........... 164 印发北京市地方税务局关于对部分城乡集体企业、私营企业实行企业所得税定率征收的暂行办法的通知(节选) ............................... 165 附录三 土地增值税法规 168 中华人民共和国土地增值税暂行条例 ............................... 168 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 ....................... 169 关于土地增值税若干政策及征收管理问题的通知 ..................... 174 关于对旧城改造成片开发转让房地产征免土地增值税政策和征管问题的通知 ............................................................. 177 北京市地方税务局转发国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知 ....................................................... 178 北京市地方税务局关于明确土地增值税征收管理若干问题的通知 ....... 179 北京市地方税务局关于进一步明确土地增值税征收管理若干问题的通知 . 181 附录四 房产税(城市房地产税)、城镇土地使用税法 规 182 中华人民共和国房产税暂行条例 ................................... 182 北京市施行中华人民共和国房产税暂行条例的细则(修正) ....... 184 财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释 和暂行规定 .......... 185 北京市财政局、北京市地方税务局关于明确房产税、城镇土地使用税、城市房地产税有关政策和征管问题的通知 ............................... 189 关于城市房地产税有关政策和征管问题的通知 ....................... 191 印发关于我市部分涉外税收实行属地征收的实施意见的通知 ....... 195 北京市财政局、北京市地方税务局关于城市房地产税纳税义务人问题的补充通知 ........................................................... 197 北京市地税局关于转发国家税务总局关于外商投资企业征收城市房地产税若干问题的通知 ................................................. 197 北京市财政局、北京市地方税务局关于明确房产税、城镇土 地使用税、城市房地产税有关政策和 征管问题的通知 .............................. 199 附录五 其他法规 202 中华人民共和国城市房地产管理法 ................................. 202 城市房地产开发经营管理条例 ..................................... 212 关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知 ....................... 218 北京市商品住宅销售价格构成 ..................................... 221 北京市商品住宅销售价格构成管理办法 ............................. 222 北京市关于实施商品房销售管理办法的若干规定 ................. 225 北京市国土资源和房屋管理局关于商品房销售有关问题的通知 ......... 226 关于加强住宅工程质量管理的若干意见 ............................. 231 房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法 ..................... 234 中国人 民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 ............. 237 第一章 综述 第一节 基本概念 一、房地产相关概念 (一)房地产 房地产是房屋财产和土地财产的总称,在经济学上称为不动产,不动产指不能移动,移动后会引起性质、形状改变的财产,包括建筑物、构筑物、土地及其他土地附着物 。很多国家将房地产称为物业。 房地产涉及的税收主要有两类,一类为财产税性质,即对房地产的存量状态进行征税,我国现在开征的房产税(城市房地产税)、城镇土地使用税(十六届三中全会指出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”), 以及将来可能开征的遗产税的有关房地产税目,均属此性质;第二类为流转税和所得税性质,指在房地产的开发建设及流通管理环节开征的各种税,主要包括营业税、土地增值税、企业所得税等。 (二)房地产市场 房地产市场可分为以下几类房地产一级市场,指土地征用、划拔、出让市场,房地产呈纵向流通,土地的出让方式一般有协议出让、招标出让、拍卖出让三种方式;房地产二级市场,指房地产转让、租赁、抵押等市场,房地产呈横向流通,通过表现为经营者与消费者之间的交易;房地产三级市场,指房产的互换、典当、租赁以及二手房交易市场,房地产呈横向 流通,表现为消费者之间以及经营者与消费者之间的交易行为。广义而言,房地产市场还包括物业管理市场,指以物业管理服务为交换对象的市场,对前三级房地产市场有一定的辅助作用。 (三)房地产业 房地产业是指通过市场运营机制从事房地产投资、开发、建设、销售、出租、管理、服务、咨询等项目的产业,具体可分为房地产开发与经营业、房地产经纪业、房地产管理业 (物业管理业)、二手房交易的经营管理等行业,广义而言,还包括建筑业的房地产建设部分。 从历史看,我国的房地产业起步较晚,但进入 20 世纪 90 年代以来,房地产业得以迅速发展,其 原因与我国三项重大制度和体制改革密切相关第一,改福利性住房制度为商品化住房制度;第二,改对土地无偿、无期限行政划拔的土地使用制度为通过协议、招标、拍卖方式,有偿取得土地有限期使用权的土地使用制度;第三,改千家投资、分散建设的房地产开发方式为综合建设、配套开发的 国税发 [1993]149 号国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉(试行稿)的通知  根据 国家标准行业,我们通常所称的物业管理业被定为房地产管理业。 房地产综合开发方式。 1991 年 3月和 1994 年 7 月,国务院分别颁布了城市房屋拆迁管理条例和中华人民共和国城市房地产管理法,标志着我国房地产业走上了法制轨道, 1998 年 8月,全国人大再次修订了中华人民共和国土地管理法,从土地利用、用地审批等 方面规范了我国房地产业的成长。 二、房地产开发与经营业相关概念 (一)房地产开发与经营业 房地产开发与经营业是随着城市住宅商品化的推行、工商用房建设事业的发展,以及城市土地使用制度改革的深化,逐步从建筑业分离出来的新兴产业,主要涉及房地产的投资、开发、建设、销售、出租等环节,是房地产业最重要的组成部分。 房地产开发与经营业是房地产综合开发的产物。中华人民共和国城市规划法中明确规定,“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”是我国城市建设的基本方针,其本质特点就体现在“综合”和“配套”上。所谓综合指对地下设施如给水、排水、供电、供热、煤气、通讯等设施进行综合开发;配套则指对住宅、工商业用房、文教卫生设施、园林绿化、道路交通及其他公用设施进行配套建设,把城市作为一个有机整体开发,保证城市的生产、生活、服务和文化设施的协调发展,提高城市的整体功能。 (二)与相关行业的关系 1、与“建筑业”的关系 在我国三项产业的划分中,建筑业属于物质生产部门,是第二产业,房地产开发与经营业带有经营与服务的性质,是第三产业。 在房地产的开发建设中,二者的具体关系可分为两类一类是合同关系(委托、招标等),一般将从事房地 产开发与经营的企业称为开发商,将从事房屋施工建设的企业称为建筑商或承包商;第二类是房地产开发企业通过自营工程,将建筑业的环节纳入本企业之中。对于第二类关系,值得注意的涉税问题有两点一是自营工程在销售时,其自建行为视同提供应税劳务按“建筑业”税目缴纳营业税;二是存在自营工程的企业,如果有代建工程项目,应按“建筑业”税目缴纳营业税。 2、与“房地产管理业(物业)”的关系 二者同属于房地产业,且同属于第三产业,后者是前者的延续,在销售和盈利环节对前者的影响越来越大,同时,随着房地产市场的规范发展,逐渐要求物业公 司前期介入开发及销售过程,从物业管理及潜在业主的需要出发,提出建设性意见。 二者的具体关系有三类一类是合同关系(委托、招标等),物业建成后,由房地产开发企业完成第一次聘用物业管理公司的工作,当首届产权人及使用人代表大会召开后,选聘物业公司的工作由选举产生的业主委员会负责。第二类是由房地产开发企业下属独立核算的物业公司负责物业管理;第三类是房地产开发 企业兼营物业管理。对第三类关系,值得注意的涉税问题是兼营物业管理的企业,有的同时兼营餐饮、娱乐等服务项目,对其物业收入以及服务业的各项收入应按相应的税目、税率 纳税。 三、房地产开发与经营业的纳税评估 房地产开发与经营业纳税评估是指税务机关根据纳税申报资料以及所掌握的相关涉税信息,通过特定的程序和方法,对从事房地产开发与经营的企业一定期间内履行纳税义务、扣缴义务的真实性、准确性、合法性进行系统的综合评定,并对一般涉税问题进行处理的工作过程。 第二节 经营特点 一、经营概况 截止 2003 年底,我市共有房地产开发与经营业 3836 户,占我市地税征管户数 374398 户的 1, 2003 年 1-12 月纳税总额 10 亿元,占同期我市地方税收总额 565 亿元的 17,其中营业税纳税总 额 7 亿元,占同期我市地方税收总额 266.7 亿元的 26。 根据北京市房地产信息网数据显示, 2003 年 1-12 月,我市商品房预售面积总计 1350 万 m2,预售金额总计 864 亿 元,预售均价 6398 元 / m2,经济适用房预售面积总计 393 万 m2,预售金额总计 115 亿 元,预售均价 2917 元 / m2。 二、经营分类 1、根据开发建设的层次和产品内容的不同,可分为两个层次的开发和一个层次的开发两种形式。两个层次的开发是先将“生地”(不具备使用条件)开发建设成“熟地”  后进行拍卖或出租(产品为土地),由取得土地使用权 者进行房屋开发建设(产品为房屋);一个层次的开发是指一次性完成土地、房屋的开发(产品为房屋)。国外一般以前者为主,在我国绝大多数企业以后者为主,也有少数企业同时从事两个层次的开发。 2、根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同,分为新区开发和旧城改造(旧区再开发)两种形式,简称为新开发和再开发。新开发是城市的外延和扩展,建设卫星城就是一种大规模的新开发形式,再开发则是对原有城市功能的改造和扩充,涉及到拆迁安置改造等环节,程序更为复杂。新开发和再开发的主要工作内容分别是  指实现“三通一平”(水通、电通、路通、场地平整)或“七通一平”(给水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路畅通、场地平整)的土地。 新区开发征用土地 基础设施建设 房屋开发 旧城改造拆迁安置 建筑地块改造 房屋开发 通过“三通一平”或“七通一平”,将“生地”变成“熟地” 对原有的道路、管网等配套设施增一个层次的开发 房屋(含土地使用权) 两个层次的开发 第一层次 土地 拍卖、招标、协议 第二层次 房屋(含土地使用权) 3、根据投资方式不同,可分为独立建房和合作建房两种形式。 4、根据开发建设项目的类别不同,可分为普通住宅(含经济适用房)、公寓、别墅、商用、写字楼等几种开发形式。 三、经营流程 经营特点 1、投资量大,投资回收期长 房地产开发与经营业为资金密集型行业,投资量大,除分散建设的单项工程外,多数企业进行成片开发,一般采用分期分批、滚动开发方式,从立项、规划、征地、开工审批、建设、竣工交付使用、租售,直到实现投资回收和回报,要跨过几个年头,经营运转周期长,收益集中在中后期。 2、资产负债率高,对金融 机构依赖程度大 据国家统计局统计, 2002 年,全国房地产开发企业直接使用金融机构资金(含按揭贷款)占全部开发建设资金比例达 50左右,拖欠占用施工企业资金占比 22,平均资产负债率为 72,比工业企业高出 16 个百分点。 3、牵涉面广,运作程序复杂 综合开发涉及到规划、勘察、市政、施工、供电、电讯、房管、园林、环卫、金融以及基层政权机构、建委、物价局、财政局、税务局等等,需要打交道的单位和部门几十个,开发过程中的协作单位也很多。 4、发展速度快,带动相关行业迅速发展 进入 90 年代以来,该行业发展迅猛,带动建 筑业、建材业、建筑设备安装业、金融业以及物业管理业等相关行业迅速发展。 运作流程 房地产开发与经营业具有阶段性和周期性特点,一般可分为开发建设和租售管理两大阶段。其中,开发建设阶段又分为投资机会选择与决策分析、前期工作、施工建设三个时期,前期工作包括立项(取得项目审批书)、规划设计、取得土地使用权、施工准备等若干环节,主要审批事项集中在这些环节,有关审批管理流程见下图(该流程图非北京市审批流程图,审批机构和个别程序可能存在一定差异,仅供参考) 城市房地产开发项目审批管理流程 租售管理阶段分为租售和售后管理两个时期。租售期的主要经营活动为销售房屋、转让土地使用权、出租房屋、出租土地使用权、抵押房屋土地以及合作建房中的分房等。 四、会计核算 房地产开发与经营业遵从房地产开发企业会计制度和施工、房地产开发企业财务制度,其会计科目的设置有别于企业会计制度 具体差异如下表所示 房地产开发企业会计制度 企业会计制度 短期投资跌价准备 应收股利、应收利息 应收补贴款 采购保管费 库存材料 原材料 库存设备 自制半成品 开发产品 库存商品 分期收款开发产品 出租开发产品 周转房 存货跌价准备 长期投资减值准备 委托贷款 固定资产减值准备 工程物资 固定资产购建支出 在建工程 在建工程减值准备 无形资产减值准备 递延资产 长期待摊费用 应付利润 应付股利 预计负债 专项应付款 开发成本 生产成本 开发间接费用 经营收入 主营业务收入 经营成本 主营业务成本 经营税金及附加 主营业务税金及附加 销售费用 营业费用 补贴收入 以前年度损 益调整 五、 应税特征 (一)应税税种 房地产开发与经营业共涉及 13 项税费 ( 12 个税种、 1 项涉税费用),分别为 1. 营业税 2. 城市维护建设税(外资企业不征) 3. 教育费附加(外资企业不征) 4. 企业所得税 5. 外商投资企业所得税 6. 个人所得税 7. 房产税(外资企业为城市房地产税) 8. 城镇土地使用税(外资企业为土地使用费) 9. 车船使用税(外资企业为车船使用牌照税) 10. 印花税 11. 契税 12. 耕地占用税 13. 土地增值税 其中,外商投资企业所得税属于国家税务机关征管范围,契税由财政部门征收,其余均属于地方税务机关征管范围 。 (二)经营与纳税的关 系 开发建设期涉税事项和涉税环节较少,主要涉税事项和涉税环节集中在租售期,具体情况见下表 阶段 经营环节 影响税种 备 注 开发建设期 取得土地使用权 契税 由财政部门征收 耕地占用税 委托施工 印花税 自营工程 个人所得税  指现行税费,固定资产投资方向调节税已于 2001 年 1 月 1 日停征。 除外商投资企业所得税外,外资企业与内资企业相同内容不同名称的税费未单独计数,包括城市房地产税、车牌税、土地使用费。  从 2000 年 1 月 1 日起,新办企业的企业所得税在国税缴纳。 销售期房 营业税 (城建税、教育费附加) 土地增值税 企业所得税 个人所得税 印花税 租 售 管 理 期 销售房屋 转让土地使用权 营业税 (城建税、教育费附加) 土地增值税 企业所得税 个人所得税 印花税 营业税按“销售不动产”和“ 转让无形资产”税目,如果所销售房屋为自营工程,还涉及“建筑业”税目,但与“销售不动产”的计税依据不同(见税收政策部分) 出租房屋或土地 营业税 (城建税、教育费附加) 企业所得税 个人所得税 房产税(城市房地产税) 土地使用税(费) 印花税 营业税按“服务业 租赁业”税目 自用房屋或土地 房产税(城市房地产税) 土地使用税(费) 赠与房屋或土地 视同销售不动产 代收费用 营业税 (城建税、教育费附加) 代收费用手续费合并营业收入计税 房屋抵押贷款 以房抵债时按销售不动产纳税 对所建房屋兼营物业管理以及餐饮、娱乐等服务 营业税 (城建税、教育费附加) 企业所得税 个人所得税 营业税按“服务业”税目,适用相应的税率 股利分配 个人所得税 个人股东所得股利按股息、红利所得计税 (三)营业税税目及涉税事项 房地产开发与经营业所涉及到的营业税税目、税率和涉税事项如下表所示 税目 税率 涉税事项 销售不动产 5 销售房屋及配套设施; 售房中的代收款项 售房违约金; 房屋赠与; 以房抵债或以房换房; 合作建房; 转让在建项目(已进入建筑物施工阶段)  转让无形资产 5 转 让土地使用权; 赠与土地使用权; 转让在建项目(已完成或正在进行土地前期开发,尚未进入施工阶段) ; 转让其他无形资产 建筑业 3 销售自营工程所建房屋; 代建工程 服 务 业 租赁业 5 出租房屋、土地; 出租其他固定资产 其他服务业 5 兼营物业管理收入; 物业管理代收款项; 兼营房地产咨询业; 将企业或企业部分资产出包、租赁收取的承包费、租赁费  餐饮业 5 兼营饮食业收入 娱 乐 业 5 20 兼营娱乐业收入  财税 [2003]16 号财政部 国家税务总局关于营业税若干政策 问题的通知第二条第七款。  财税 [2003]16 号财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知第二条第六款。 第二章 评估方法 本章从不同的角度分析了不同时期应采 取的评估方法。由于目前房地产行业的评估数据以及相关的配套工作不够完善,方法的科学性与可操作性还需在今后的实际工作中进一步完善。 第一节 假设法 “假设法”即通过纳税人的纳税情况对其收入、财产等假设,利用其提供的会计报表、内部控制制度以及公众媒介等综合信息对提出的假设进行证明,然后再对不能证明的事项提出假设涉税疑点的“假设证明再假设”的评估方法。 一、环境适用 (一)基础资料不充分 1、政府职能部门间数据、资料未实现共享,比如目前房地产开发与经营业密切相关的计委、规委、房管局等单位未与税务局建立数 据共享。 2、纳税人申报方式多种多样,系统数据处理难度较大。 (二)系统功能未完善 税务综合服务管理系统刚刚开通,其强大的数据容纳系统、数据处理系统有待于进一步开发、利用。 这种环境下,纳税评估较复杂、效率较低,约谈和评估工作分工较为模糊。 二、具体应用 (一)纳税情况对比 1、通过该公司向地税局缴纳的税种、税目,判定该公司经营情况。 2、确定主要经营收入来源以及其他情况。 3、纵向对比纳税情况。 (二)经营情况假设 1、销售不动产收入。 提供劳务收入。 2、房产原值。 3、个人最高收入数及税率、人次。 4、重大事项变更。 (三)涉税信息提取 1、该公司财务会计报表 ⑴ 资产负债表、利润表、现金流量表。 ⑵ 报表附注。 2、内部控制制度 ⑴ 财务制度。 ⑵ 工资制度。 ⑶ 销售制度。 3、公众媒介。 (四)纳税情况证明 1、营业税按年度汇总证明。 2、个人所得税税率、收入证明。 3、城市房地产税分年度证明。 4、土地增值税汇总证明。 (五)假设疑点提出 1、 汇总从报表得出属于该法人的涉税信息和从各种媒介收集到的涉税信息,但纳税情况中未反映,假设涉税疑点 ⑴ 董事会成员高薪。 ⑵ 员工其他福利。 ⑶ 在纳税情况税目中未反映出的收入。 ⑷ 建筑物开始使用。 ⑸ 不符合土地增值税免税标准。 2、汇总从报表得出属于该法人的涉税信息和从各种媒介收集到的涉税信息,但纳税情况中未足额反映,假设涉税疑点 3、用评估指标分析,提出新的假设 ⑴ 假设交易事项疑点。 ⑵ 假设科目疑点。 (六)完成纳税评估意见书 。 1、涉税疑点。 2、重点检查科目重点。 3、检查交易事项。 (七)评估流程图(如图所示) “假设法”在房地产业纳税评估工作中的应用流程图 销售不动产收入 提供劳务收入 年度纳税情况 2 房产原值 2、 假设 个人收入数及税率、人次 重大事项变更 4、 资产负债表 销售不动产收入 财务报表 现金流量表 提供劳务收入 涉税疑点 利润表 房产原值 重点检查科目 报表附注 信息 假设 “涉税疑点” 财务制度 个人收入情况 重点检查交易事项 内部控制制度 工资制度 重大事项变更 销售制度 公众媒介 假设交易事项疑点 评估指标 假设科目疑点 1、纵向对比、分析 3、提取有效信息 证明 5、指标分析 6、 完成纳税评估意见书 第二节 SPSS 应用法 SPSS 应用法即是通过 SPSS 软件从税务综合服务管理信息系统和共享职能部门取得数据、资料,用评估指标进行处理,筛选出有涉税疑点的纳税人的评估方法。 一、环境适用 (一)基础资料较充分 1、政府职能部门之间数据、资料初步实现共享,比如评估人员可以通过已实现共享的计委、规委、房管局等单位及时取得纳税人的项目立项、项目进展、项目销售等必须的情况。 2、较多纳税人实现网上申报。 (二)系统功能未完善 税务综合服务管理信息系统收集了大量的数据,但数据处理系统有待于进一步开 发、利用。 这种环境下,纳税评估较简化、效率较高,约谈和评估工作分工较为清晰。 二、具体应用 (一)评估工作 1、专职评估人员利用新系统中评估模块,选择评估指标对纳税情况和财务报表数据分析。 2、专职评估人员利用 SPSS 软件,结合评估指标分析结果,收集“房地产信息网站”提供的详细销售情况对比分析。 3、专职评估人员通过外网收集相关资料。 4、制作评估意见书 ⑴ 企业基本情况 ① 企业概况注册时间、注册地址、注册资金、法人代表、联系电话 。 ② 企业经营情况项目名称、项目地址、项目取得方式、项目用途、开工时间、销售方式、销售时间、总建筑面积、已销售面积、销售均价、配套设施、出租起始时间。 ⑵ 假设涉税科目 ⑶ 假设涉税事项 5、审批评估工作 ⑴ 由评估主管部门按照评估规程,逐项对比。 ⑵ 转入约谈部门或退回评估部门。 (二)约谈工作 1、根据评估意见书进行预案 ⑴ 制作约谈通知书。 ⑵ 准备提供资料清单。 ⑶ 准备约谈内容。 2、约谈 ⑴ 通过约谈核实评估意见书中假设会计科目、假设事项。 ⑵ 核实一些房地产开发与经营业通过指标不能反映的涉税事项。 ⑶ 宣传税法。 ⑷ 核实纳税人填写的纳税情况报告表。 3、约谈处理 ⑴ 排除假设案件、入库案件 ① 案件报告。 ② 案件审批。 ③ 案件归档。 ⑵ 不能排除假设案件 ① 制作案源评估意见书。 ② 交业务部门审批下发检查。 (三)评估流程图(如图所示) “ SPSS 应用法”在房地产业纳税评估工作中的应用流程图 纳税情况 评估模 块 综合服务管理信息系统 财务报表 SPSS 企业基本情况 房地产信息网 销售信息 评估意见书 评估环节 假设涉税科目 公众网 项目信息 假设涉税事项 审 批 审批 案卷归档 案件报告书 约谈处理 约谈 约谈预案 约谈申请 审批 约谈环节 案源评估意见书 转入 检查 第三节 系统预警法 系统预警法即通过税务综合服务管理信息系统内建立的评估 预警模块对 每期纳税人提供的纳税情况、财务报表,以及政府间共享信息,按照系统自有的程序(评估指标)进行处理,自动筛选出假设涉税疑点的纳税人以及对应的交易事项、会计科目的评估方法。 一、环境适用 (一)基础资料较充分 1、政府职能部门之间数据、资料实现共享,比如评估预警模块可以在一定的时点自动从已实现共享的计委、规委、房管局等单位取得纳税人的项目立项、项目进展、项目销售等必须的情况。 2、纳税人实现网上申报。 (二)系统功 能较完善 税务综合服务管理信息系统收集了大量的数据,同时通过评估预警模块自动处理数据,按一定要求筛选出纳税人。 这种环境下,纳税评估得到简化、效率得到优化,约谈和评估工作分工清晰。 二、具体应用 (一)评估工作 1、评估预警系统自动通过评估指标生成有假设疑点企业及其相关假设。 2、专职评估人员通过外网收集相关资料。 3、制作评估意见书 ⑴ 企业基本情况 ① 企业概况注册时间、注册地址、注册资金、法人代表、联系电话。 ② 企业经营情况项目名称、项目地址、项目取得方式、项目用途、开工时间、销售方式、销售时间、总建筑面积、已销售面积、销售均价、配套设施、出租起始时间。 ⑵ 假设涉税科目 ⑶ 假设涉税事项 4、审批评估工作 ⑴ 由评估主管部门按照评估规程,逐项对比。 ⑵ 转入约谈部门或退回评估部门。 (二)约谈工作 1、根据评估意见书进行预案 ⑴ 制作约谈 通知书。 ⑵ 准备提供资料清单。 ⑶ 准备约谈内容。 2、约谈 ⑴ 通过约谈核实评估意见书中假设会计科目、假设事项。 ⑵ 核实一些房地产开发与经营业通过指标不能反映的涉税事项。 ⑶ 宣传税法。 ⑷ 核实纳税人填写的纳税情况报告表。 3、约谈处理 ⑴ 排除假设案件、入库案件 ① 案件报告。 ② 案件审批。 ③ 案件归档。 ⑵ 不能排除假设案件 ① 制作案源评估意见书。 ② 交业务部门审批下发检查。 (三)评估流程图(如图所示) “系统预警法”在房地产业纳税评估工作中的应用流程图 网上申报 企业基本情况 税务综合服务管理信息系统 评估预警模块 评估意见书 评估环节 假设涉税科目 政府共享 假设涉税事项 审 批 审批 案卷归档 案件报告书 约谈处理 约谈 约谈预案 约谈申请 审批 约谈环节 案源评估意见书 转入检查 第三章 评估指标 本章从会计制度与税收政策存在的差异和税务稽查中发现的涉税问题两个方面,分析、总结出房地产开发与经营业 纳税评估指标,主要用于引导纳税评估工作,避免评估工作的盲目性。纳税评估指标需要在评估实践中进行检验和完善。 第一节 会计报表指标 会计报表指标即是通过分析财务会计报表之间的关系,结合税收法规政策,建立测算房地产开发与经营业纳税情况的数学模型。 一、指标基础 (一)依据 1、数据、资料来源较为丰富、准确。 通过熟悉房地产开发与经营业的操作流程,其销售数据都在房地产交易所备案,可以通过房地产信息网( http//www.e-fdc.com/)提取及时的销售信息。 2、财务数据较为专业。 中国人民银行关于 进一步加强房地产信贷业务管理的通知银发 [2003]121 号等规定的出台,约束小企业介入房地产市场的开发;大中型企业具有专业的财务人员以及机构,各项财务数据较为齐全。 3、涉税情况较为简单。 检查通常涉及的税种为营业税、企业所得税、个人所得税、城市房地产税或房产税、土地增值税。 营业税欠缴、视同销售,混淆收入科目,混淆税目; 企业所得税欠缴、视同销售、费用超标、费用混列期间,混淆收入科目; 个人所得税报销发票、产品视同销售; 城市房地产税或房产税房产自用、房产长期挂帐、未按规定记入房产。 (二 )切入点 提供 约束 规范 税 法 资产负债表利润表 现金流量表 评估指标 1、检查通常涉及的税种具体表现为 ① 营业税欠缴、视同销售,混淆收入科目,混淆税目; ② 企业所得税欠缴、视同销售、费用超标、费用混列期间,混淆收入科目; ③ 个人所得税报销发票、产品视同销售 ④ 城市房地产税或房产税房产自用、房产长期挂帐、未按规定记入房产。 2、在评估环节可能解决的问 题 ① 营业税欠缴、视同销售; ② 企业所得税欠缴、视同销售、费用混列期间; ③ 个人所得税产品视同销售 ④ 城市房地产税或房产税房产自用 3、征管法第二十五条规定 纳税人必须依据法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规规定确定的申报期限、申报内容如实办理纳税申报,保送纳税申报表、 财务会计报表 以及税务机关根据实际情况需要要求纳税人报送的其他纳税资料。 4、财务会计报表较为准确。 财务会计报表间数据有相互制约关系。 会计科目 纳税人 会计准则 会计制度 营业税 城建税 教育费附加 收 入 土地增值税 印花税 成本、费用 个人所得税 企业所得税 5、大中型企业都能实现网上申报。 6、纳税人通常提供、披露的是审计报 告或财务报表, 审计报告和财务报表都附有注册会计师签字。 7、纳税人作帐趋于完整、规范。 综上所述,资产负债表、利润表、现金流量表和报表附注可以作为评估数据的来源。 二、指标确定 资产负债表、利润表、现金流量表和报表附注之间的联系资产负债表,静态的报表,反映一个企业在一个经营周期的资产、负债和所有者权益的状况;现金流量表,动态的报表,反映一个企业在一个经营周期内现金的流量 ;利润表反映企业在一定时期内利润(亏损)的情况;报表附注是披露有助于理解、分析会计报表的需要说明的事项。依据 2001 企业会计制度 、 2001 会计准则和 2001 年企业会计制度会计报表附注。 (一)收入指标 收入的确认,涉及到营业税、企业所得税等等,是房地产开发与经营业最为关心的问题。 1、目的主要是比较当期企业取得的现金收入数和当期确认的收入数。 2、完整模型 主营业务收入 (预收帐款期末余额 预收帐款期初余额) 其他应付帐款 定金 销售商品、提供劳务收到的现金 3、建立房地产收入指标 3-1、指标 3-2,如下 ① 指标 3-1,按会计制度确认收入,即当期收到前期发生的“ 应收帐款”,在前期已确认收入。 ② 指标 3-2,按税法确认收入,即当期收到前期发生的“应收帐款”,在当期已确认收入。 4、对比结果,反映 ⑴ 可能存在的问题。 ⑵ 可能涉及的税种。 ⑶ 可能涉及需要进一步核实的情况。 本期销售商品、提供劳务收到的现金 本期收到前期的 应收帐款 本期收到前期的应收票据 本期的预收帐款 本期因销售退回而支付的现金 本期收回前期核销的坏帐损失 5、该指标不能解决的问题将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿债务以及其他换取非货币资产的情形。 6、灵活应用如果“定金”直接记入预收帐款,则没有“其他应付款 -定金”;可以将企业的整个销售过程的年度情况进行对比。 7、使用该指标前了解企业对于“应收帐款” 确认收入的方式,了解企业对于“定金”、“认购金”的记帐科目。 (二)营业税指标 1、目的通过指标 3 分析后,选取金额较大的数和申报缴纳的营业税对比,初步核实营业税缴纳的情况。 2、建立模型 ( 1) 指标 4确认收入指标≥ 1 的情况,即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金” 【主营业务收入 (预收帐款期末余额 预收帐款期初余额) 其他应付帐款 定金】 * 5 申报缴纳营业税 ( 2) 指标 5-1、 5-2确认收入指标≤ 1 的情 况,即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金” 【销售商品、提供劳务收到的现金 本期收回前期核销的坏帐准备 当期未收回的“应收帐款” 当期收到前期发生的“应收帐款”】 * 5 申报缴纳营业税 3、注意当企业有增值税纳税项目时,需灵活应用,应从报表附注中了解企业资产负债表中“主营业务收入”营业税应纳所得额,并带入公式进行计算。 4、该指标仍然不能解决的问题将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿债务以及其他换取非货币资产的情形。 5、灵活应用如果以前年度有滞纳税款的行为,应结合 审计报告的内容,减去当年缴纳以前年度的税款金额;可以将企业的整个销售过程的年度情况进行对比。 (三)城建税指标 1、目的通过指标 3 分析后,选取金额较大的数和申报缴纳的城建税对比,初步核实内资企业城建税缴纳的情况。 2、建立模型 ( 1) 指标 13-1确认收入指标 3≥ 1 的情况,即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金” 【主营业务收入 (预收帐款期末余额 预收帐款期初余额) 其他应付帐款 定金】 * 5*71 申报缴纳城建税 ( 2) 指标 13-2、 13-3确认收入指标 3≤ 1 的情况,即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金” 【销售商品、提供劳务收到的现金 本期收回前期核销的坏帐准备 当期未收回的“应收帐款” 当期收到前期发生的“应收帐款”】 * 5*7 申报缴纳城建税 3、注意当企业有增值税纳税项目时,需灵活应用,应从报表附注中了解企业资产负债表中“主营业务收入”营业税应纳所得额,并带入公式进行计算。 4、该指标仍然不能解决的问题 将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿债务以及其他换取非 货币资产的情形。 1 中华人民共和国城市维护建设税暂行条例第四条规定纳税人所在地在市区的,税率为百分之七; 纳税人所在地在县城、镇的,税率为百分之五; 纳税人所在地不在市区、县城或镇的,税率为百分之一。 5、灵活应用如果以前年度有滞纳税款的行为,应结合审计报告的内容,减去当年缴纳以前年度的税款金额;可以将企业的整个销售过程的年度情况进行对比。 (四)教育费附加指标 1、目的通过指标 3 分析后,选取金额较大的数和申报缴纳的教育费附加对比, 初步核实内资企业 教育费附加 缴纳的情况。 2、建立模型 ( 1) 指标 14-1确认收入指标 3≥ 1 的情况,即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金” 【主营业务收入 (预收帐款期末余额 预收帐款期初余额) 其 他应付帐款 定金】 * 5*3 申报缴纳教育费附加 ( 2) 指标 14-2、 14-3确认收入指标 3≤ 1 的情况,即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金” 【销售商品、提供劳务收到的现金 本期收回前期核销的坏帐准备 当期未收回的“应收帐款” 当期收到前期发生的“应收帐款”】 * 5*3 申报缴纳教育费附加 3、注意当企业有增值税纳税项目时,需灵活应用,应从报表附注中了解企业资产负债表中“主营业务收入”营业税应纳所得额,并带入公式进行计算。 4、 该指标仍然不能解决的问题将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿债务以及其他换取非货币资产的情形。 5、灵活应用如果以前年度有滞纳税款的行为,应结合审计报告的内容,减去当年缴纳以前年度的税款金额;可以将企业的整个销售过程的年度情况进行对比。 (五)企业所得税指标 1、目的通过指标 3 分析后,选取金额较大的数和申报缴纳的企业所得税对比, 初步核实按纯益率征收企业所得税企业的 企业所得税 缴纳情况。 2、建立模型 ( 1) 指标 15-1确认收入指标 3≥ 1 的情况,即确认收入大于“销售 商品、提供劳务收到的现金” 【主营业务收入 (预收帐款期末余额 预收帐款期初余额) 其他应付帐款 定金】 * 5*52 申报缴纳企业所得税 ( 2) 指标 15-2、 15-3确认收入指标≤ 1 的情况,即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金” 【销售商品、提供劳务收到的现金 本期收回前期核销的坏帐准备 当期未收回的“应收帐款” 当期收到前期发生的“应收帐款”】 * 5*5 申报缴纳企业所得税 3、注意当企业有增值税纳税项目时,需灵活应用, 应从报表附注中了解企业资产负债表中“主营业务收入”营业税应纳所得额,并带入公式进行计算。 4、该指标仍然不能解决的问题将产品用于捐赠、广告、样品、职工福利、抵偿债务以及其他换取非货币资产的情形。 5、灵活应用如果以前年度有滞纳税款的行为,应结合审计报告的内容,减去当年缴纳以前年度的税款金额;可以将企业的整个销售过程的年度情况进行对比。 (六)土地增值税指标 1、目的通过指标 3 分析后,选取金额较大的数和申报预缴的土地增值税对比,初步核实单一开发公寓、别墅、商业、写字楼的企业土地增值税缴纳情况。 2、 建立模型 ( 1) 指标 16确认收入指标 3≥ 1 的情况,即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金” 【主营业务收入 (预收帐款期末余额 预收帐款期初余额) 其他应付帐款 定金】 *13 申报预缴土地增值税 ( 2) 指标 16-2、 16-3确认收入指标 3≤ 1 的情况,即确认收入大于“销售商品、提供劳务收到的现金” 2京地税企 [1999]398 号关于修改和完善我市企业所得税定率征收办法的通知规定对施工房地产开发企业从建筑安装行业中分离出来,单独核定 纯益率 为 3% 5%。 目前 2003 年 12 月 31 日 前一般为 3, 2004 年 1 月 1 日起一般为 5

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