易居中国郑州2009年8月份市场月报

正商项目月度市场分析报告09/09数据说明本报告数据均来自公开信息，由于数据采集时间的限制，请注意报告内文中引用数据的来源及信息截止时间。2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2目录第一部分宏观环境分析3一、宏观政策简析41金融类政策简述42行业类政策简述43行业动态简述54最新城市发展规划及市政建设55热点市政工程进度跟踪5二、本月市场分析71整体市场分析711全市商品住宅供求分析712郑州商品房市场营销透析913全市成交排行榜1114全市开盘项目监测122区域市场分析1421区域商品住宅市场分析1422区域成交特点分析1723区域成交排行榜20第二部分微观市场分析21一、项目竞品分析221项目竞品个案监测222项目竞品本月市场表现监测223项目竞品本月营销策略跟踪24二、本月关注个案26形象个案升龙凤凰城26三、本月市场总结302008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有3第一部分宏观环境分析2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有4一、宏观政策简析1金融类政策简述严控信贷资金流向本月暂无。2行业类政策简述税务总局要求重点审核房地产开发成本8月4日从国家税务总局获悉，税务总局于近日下发通知，要求各地税务机关加强股权交易、反避税、房地产业等领域的税收征管。通知指出，要重点对房地产开发成本费用进行审核。对国税局、地税局共管的房地产企业，主管税务机关要定期将所得税和营业税申报信息互相通报，加强比对分析，对有疑点的共同开展评估或稽查。国土部连发两通知严打土地囤而未建为了促进建设用地“充分利用”，国土资源部近期接连下发两道通知，要求地方清理批而未用土地，依法处置闲置用地。7月份，国土部下发了关于在保增长保红线行动中加快处理批而未用土地等工作的通知，要求县级以上地方国土部门要对2007年和2008年所有批而未用土地进行清理统计，逐项登记，建立宗地数据库，分别提出处理意见，并逐级上报。在9月2日发布的关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知中，国土部要求地方采取切实措施促进建设用地的有效利用。对取得土地后满2年未动工的建设项目用地，应依照闲置土地的处置政策依法处置，促进尽快利用。郑州出台25条意见加强土地管理8月24日，郑州市政府出台了关于加强土地管理促进经济平稳较快增长的通知，印发了今年新增建设用地年度计划由全市统一管理、城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩、大规模开展土地综合整治行动、重点清理批而未用土地等25条意见来破解“坚守耕地保护红线与提供扩大内需项目用地”的难题，被视作一条切实有效的途径。2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有53行业动态简述郑州廉租房出新规交房时要分户验收9月2日，郑州市建委下发关于加强全市廉租住房工程质量管理的实施意见。意见要求，在单位工程竣工验收之前，建设单位必须组织勘察设计、施工、监理等有关单位对每个房间进行全部检查，并且不能以毛坯房竣工验收。郑州物业管理部门租用车位业主优先依照物业管理相关条例的规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内的业主、物业使用人的需要。郑州上半年贷出公积金83亿元较去年同期增长959郑州住房公积金管理中心统计显示，上半年，郑州市使用公积金贷款的住房面积为353万平方米，共有3582户市民使用了公积金贷款，其中购买90平方米以下的商品房的家庭1668户，购买经济适用房的家庭376户。4最新城市发展规划及市政建设龙湖地区规划40平方公里龙湖地区规划范围西起中州大道、东至107辅道，北靠连霍高速，南倚东风渠，总规划面积约40平方公里，人口约40万。根据规划，龙湖地区将形成“一心、一轴、两环、四片”的功能布局结构，建成郑州市的生态宜居城区。郑州新区建设8月7日开幕将建成复合城市郑州市委、市政府召开郑州新区开发建设动员大会，出台了关于加快郑州新区建设的决定，公布了加快郑州新区发展的一系列政策。根据规划，郑州新区的目标定位是全省经济社会发展的核心增长极和改革发展的综合试验区。郑州新区是郑汴新区的主要空间区域，面积约平方公里。郑州新区的规划建设理念是“复合城市”，是经济、人居、生态功能复合的现代新区。5热点市政工程进度跟踪郑州地铁5号线有望明年年底前开工2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有6郑州市轨道交通有限公司传出消息称，郑州地铁5号线有望于2010年前开工，并在2015年底前建成一期工程，与郑州地铁1、2号线一期工程形成郑州市轨道交通骨干线路。在近期建设规划中，2009年开工建设轨道交通1号线一期工程，2010年前开工建设2、5号线一期工程，2015年年底前建成1、2、5号线一期工程，并争取开工建设其他线路，届时将形成“一横一纵一环”的郑州市轨道交通骨干线网。郑州新公路客运站方案确定，以古琴为造型8月8日，郑州综合交通枢纽公路客运中心项目方案确定，以古琴为造型的设计方案被推荐为中标方案。根据方案，郑州新公路客运站建筑容量约5万平方米，投资约534亿元，预计年底开工建设，2011年建成，与新郑州火车站同时投入使用。郑州综合交通枢纽工程由两部分组成，一个是新郑州火车站，一个是郑州公路客运中心，其中，新郑州火车站已于6月29日开建。2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有7二、本月市场分析1整体市场分析11全市商品住宅供求分析2009年8月份月度整体市场概况郑州市2009年8月商品住宅各类指标变化表指标2008年8月2009年7月2009年8月同比增长（）环比增长（）供应量（万M2）107518829619106896成交量（万M2）5292928389776963330成交价格（元/M2）4082466346431374043成交总额（亿元）216432941689296372数据来源上海克而瑞信息技术有限公司郑州机构信息截至时间2009年8月31日8月，全市商品住宅供应量961万本月全市商品住宅成交量依然强势，但月度供应量仍显不足，全市8月份供应量仅961万，环比虽有些许上升，但相对于全市8977万的成交量来看，供应量远远不足。从全市在售项目来看，大部分项目属于存量去化阶段，08年新开工面积的下降以及停工面积的增加，在09年市场回暖之际，大部分楼盘出现了供应的空档期，开发节奏没郑州市商品住宅供求及均价走势60575294021374263056833289452843585804531567210751674676085841781929496182134698978039283427047644634274353908394408241753901465139463030609012015008089081008108120910920930940950960970983034038042046050商品住宅预售量（万）销售面积（万）成交均价（元/）2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有8能跟上成交量上升的步伐，但随着09年上半年动工项目的增加、8月份市场亮相项目以及形象VIP项目宣传力度来看，预计未来的两三个月，全市供应量会有一定的突破。从全市5个供应项目来看，本月供应项目大部分来自于在售项目的加推，仅建业枫林上院一个项目属于首次入市项目，项目供应量106万，其他几个项目大部分来自于城中村改造项目的加推，升龙国际中心项目本月加推460万，占全市供应量的4787，亚新橄榄城项目本月加推267万，占全市的比例为2778。8月，全市商品住宅成交量8977万，成交量依然保持高位。09年17月份商品房市场的量价齐涨，售楼处销售报价的调高，让购房者购房神经再次绷紧，“买涨”心理呈现，在“追涨”心理的刺激下，加紧购房步伐的行为再次支撑了全市商品住宅的成交量，8月份成交量达到了8977万，虽环比7月份有所下降，但8977万的成交量亦达到了09年以来的第二位。09年18月份，全市商品住宅成交量59136万，超过了08年全年商品住宅56813万的成交量，与07年18月份57037万的成交量相比，亦增加了368，09年商品住宅成交战况甚至赶超了07年房地产最为辉煌的月份，足见09年市场的火爆。8月，全市商品住宅成交价格4643元/数据来源上海克而瑞信息技术有限公司郑州机构信息截至时间2009年8月31日8月，全市商品住宅的供不应求，成交量的高位成交，售楼处销售报价的上涨，种种迹象表明全市商品住宅成交价格的上扬，但本月全市商品住宅在经济适用房及部分定向开发房的影响下，有一定程度的下降。从目前各大售楼处销售报价的上涨以及形象楼盘VIP爆满的局面以及个别楼盘开盘即售罄的热销情况来看，全市商品住宅成交价格上涨的动力仍然较为强劲。08年月09年8月郑州市商品住宅成交均价走势40823943901394175390843542704274764465146346301020304050080890810081081209109209309409509609709880816成交均价（元/）环比涨幅（）2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有912郑州商品房市场营销透析本小节所统计媒体以报纸广告为主，其中统计数据来源以大河报、郑州晚报、东方今报、河南商报地产广告为主。08年7月09年8月郑州市主流媒体报广投放情况时间项目数量（个）投放次数（次）投放版量（版）投放金额（万元）08079428826232960400808801881515175240080911233628103186540810972762379283948081165158122014281708129324318682242290901244434544460090243917589493509038223718982336770904982762195527002809057721116492184430906942602095290336090780240208265805090888311287368185数据来源上海克而瑞信息技术有限公司郑州机构信息截至时间2009年8月31日金九银十的步伐将近，8月各大开发商的营销硝烟已开始弥漫，本月全市商品房媒体投放量达到了287版、311次，环比7月份有一定程度的上扬。从本月商品房媒体诉求与7月份媒体诉求对比来看，本月全市VIP认筹的项目有一定程度的上升，全市排行榜TOP10中，有6个项目为VIP认筹期宣传。同时，从商品房投放诉求来看，全市大型城中村亮相项目有一定的增加，于08年市场调整期停工建设的芦邢庄城中村改造项目正商孔雀城在09年火爆市场的刺激下，重新包装亮相，改名为正商新蓝钻；在N年前即大肆宣传、因“挖出宝藏”引起较大风波的凤凰台项目，亦与本月开始亮相，进行大篇幅的宣传。08年市场的调整，全市新开工项目减少、停工项目增加，09年火爆的市场行情，使全市新开工项目有所增加。2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有102009年8月全市商品住宅项目媒体投放版量排行榜（TOP10）排名项目名称所在区域投放版量（版）投放次数（次）投放金额（万元）投放诉求1海森园景湾中原区212026689地铁1号线多层双气现房500亩西流湖85以上得房率正规产权2875元/起2金印现代城金水区1212153688月31日前，交10000元抵16000元清凉安家3远大理想城经济技术开发区1112191689月19日即将盛大开盘VIP白金会员1万抵2万，黄金会员2000元抵1万5限量预约倒计时4基正盛世港湾高新区1111139249月5日盛大认筹/首付两万，总价10万，即可拥有一套居住、投资、租赁等多种功能公寓房/300亩大社区地铁首站绝佳水景绝佳区位地温中央空调2490元/起5美景鸿城管城区911143贺美景鸿城喜获“2009博鳌房地产论坛”权威大奖美景鸿城,，大盘一期，VIP会员盛大招募中6御府三号金水区666746首付2万赢在花园路7橡树玫瑰城管城区66606二期“橡府”VIP招募中，交5000抵10000元房款利好持续中8升龙国际中心二七区671188惊喜连环礼，精彩惠全城一连环，莅临售楼中心，均有超值礼品相赠；二连环，购房享受额外优惠，幸福基金大派送；三连环，参见幸运抽奖，液晶电视等您拿美景鸿城远大理想城橡树玫瑰城2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有119橄榄城二七区66618柏林印象组团新品升级，8月9日VIP会员全城招募。10升龙凤凰城金水区58143城中央185万价值联邦体，凤凰首映礼，倾城邀约中。2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有1213全市成交排行榜8月全市成交面积排行前10强序号项目名称区域成交面积平方米成交套数套成交均价（元/）1中原新城中原区548540960946542升龙国际中心二七区212358527749503绿城百合公寓郑东新区202335224377234正商世纪港湾金水区201076719849935橄榄城二七区198280122744806正商东方港湾郑东新区18505318450867新里卢浮公馆郑东新区180955118948168中苑名都二七区180415117857659鑫苑景园二七区1734034193614510方圆创世花园管城回族自治区15528298742308月全市成交价格排行前10强序号项目名称区域成交面积成交套数套成交均价元/1温哥华广场郑东新区579084101072德金联通花园惠济区758642100183联盟新城郑东新区163828699254中凯铂宫郑东新区27039199205蓝堡湾金水区136461080006绿城百合公寓郑东新区202335224377237瑞园金水区4782065172108九郡弘别墅惠济区63207170569兴东龙腾盛世郑东新区61977741705610新芒果双河湾郑东新区7776316770532008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有1314全市开盘项目监测09年8月份新增个案项目名称区域销售报价（元/M2）本月成交面积（M2成交均价元/建筑形态当月推案主力户型、面积当月成交主力户型当月开盘优惠升龙国际中心二七区480052002123585495031层高层7388M2二房，87140M2三房，132189M2四房88138两房、三房开盘当天持金卡会员可享受3的优惠，同时一次性付款可享受3优惠，按揭享受1优惠建业枫林上院金水区430046009133334416小高层和高层40100一房、二房8890两房（1）VIP卡排号前200名客户享受1万元抵房款2万元的优惠，第201400名客户享受1万元抵房款18万元优惠，400名以后客户享受1万元抵房款16万元优惠；（2）一次性付款客户当天选定房源并在5日内一次性付清总房款的，享受总房款2优惠，按揭客户当天选定房源并在5日内付清首付款并提供按揭资料的客户，享受总房款1优惠；（3）当天选定房源的客户免天然气、暖气初装费。中苑名都二七区560062001804151576532层高层74、90的两房，132的三房和138的复式7090两房开盘当日凭VIP卡订房优惠100元，顶层房屋在此基础上再优惠50元/。亚星城市山水二七区45004700120914626十栋28层的高层108的两房、43的一房、129的三房89110两房500最高可抵15000正商世纪港湾二期金水区5700670020107674993小高层、高层88左右二房及137左右三房110140三房（1）办卡优惠；（2）基础优惠一次性优惠2，按揭优惠1；（3）老业主重复购买额外优惠1；（4）同时购买车位的客户买两房优惠2000元至总款，车位款额外优惠2000元；买三房、复式优惠3000元至总款，车位款额外优惠3000元；（5）周末集中抽奖一等奖一名，优惠3000元至总房款；二等奖三名，优惠2000元至总房款；三等奖五名，优惠1000元至总房款。2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有14亚新橄榄城二七区470019828014480小高层5767的两房，74的21，89107的三房87110两房、三房开盘当日凭VIP卡订房优惠3，并且赠送一条被子和一张啤酒节门票康桥上城品中原区430052001593695163三栋高层8090平方米的两房和三房127132三房当天到访的先后顺序发放抽奖卡进行抽奖本月，全市开盘项目7个，集中于二七区、中原区以及金水区，区域开盘项目分别为4个、2个、1个，其中仅亚新橄榄城、升龙国际中心和建业枫林上院项目属于首次入市项目，其他项目均属于项目前期备案的加推，其中亚新橄榄城本月预售量为296万，升龙国际中心本月预售量为469万，建业枫林上院为440万。从本月开盘项目的销售状况来看，二七区的中苑名都、升龙国际中心、亚星城市山水，橄榄城和金水区的建业枫林上院销售状况较好。升龙国际中心，二七区典型城中村改造项目，项目的推案、成交对区域的供求走势有较大的影响，升龙国际中心利用项目的开发商品牌、产品品质、优越的生活配套，成交一直处于区域前位。建业枫林上院为建业地产开发的首个小户型项目，位于郑州北区体育路与文化路交汇处，区域居住氛围浓厚周边项目的相继交付将带动生活配套的改善，同时由于其销售价格较低，故项目深受青年置业者青睐。中苑名都位于中原路与大学路交汇处，项目地理位置优越，生活配套完善，周边老家属院的购房客户的改善型需求会项目带来了稳定的客源，本次开盘作为加推项目，延续了上月的成交态势，虽然均价每平方米提高了300元，但购房者依旧热情不减，成交面积达到180万，与上月持平，成交均价为5765元/。亚星城市山水位于长江路与嵩山路交叉口东南角，本期推出1号楼到10号楼的剩余房源，共计1675套，十栋均为28层的高层，由于前期客户积累成交面积达121万，成交均价为4626元/。2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有15正商世纪港湾项目本次开盘推出1、2、3、4、6、7、8、15、17号楼共9栋多层的剩余二百多套房源，均为一梯两户，开盘活动于8月16日上午8时在国基路与丰庆路交汇处向东50米（四月天会所）的销售中心举行，现场客户较多、形势火爆。亚新橄榄城本期主要推出18、19、20和21号楼，共308套房子。虽然其蓄水期较短，仅仅只有13天，但当天成交状况依然良好，本月成交了198万，成交均价达4480元/。康桥上城品位于陇海西路与华山路交汇处西200米，由于其一期、二期高品质的产品，为项目积累了大量的人气，销售状况良好。2区域市场分析21区域商品住宅市场分析管城区商品住宅供求分析数据来源上海克而瑞信息技术有限公司郑州机构信息截至时间2009年8月31日管城区2009年8月商品住宅各类指标变化表指标2008年8月2009年7月2009年8月同比增长（）环比增长（）供应量（万M2）26600/成交量（万M2）7811451108839312502成交价格（元/M2）437642704468210464管城区商品住宅供求及均价走势134478145865914341133425651131612651243371137626619101464101700013930400005505108812751451433446894270004468244454412442840874376442442694748396301020304050600880890810081108120901090209030904090509060907090830003300360039004200450048005100商品住宅预售量（万）销售面积（万）成交均价（元/）2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有16成交总额（亿元）34262486421121618月，管城区商品住宅预售量再次出现了0供应8月，管城区商品住宅供应量再次出现0供应，而区域的0供应与区域在售项目特点有较大关系，管城区虽然在售项目较多，但大部分项目基本处于尾盘状态。区域商品住宅受供应受典型个案影响较大，6月份区域部分项目集中放量供应，传统7、8月份又为销售淡季，而大型项目正积极备战金九银十，因此，使得后续供应出现真空带。从区域新开工项目来看，管城区于09年下半年、2010年甚至未来的一段时间内，受区域城中村改造等方面的影响，区域市场供应将会出现井喷之势。区域内幸福港湾9月6日盛装亮相、未来城也将在9月12日开盘，还有正商新蓝钻将于9月20号开始招募VIP会员、橡树玫瑰城9月将要开盘，美景鸿城预计10月将会上市，金九银十的战争即将打响。8月，管城区商品住宅成交量1088万，同比上涨3931，环比下降了2502。8月，管城区商品住宅成交走势与全市商品住宅走势相似，亦表现为下降的态势，下降幅度远远高于全市状况。一方面，管城区项目大部分都处于尾盘销售阶段，可供销售面积不多，另一方面，连续两个月消化存量，导致区域可销售量逐渐减少。市场需求量虽然依旧强劲，许多开发商由于没有可供开发的项目，青黄不接，而传统的金九银十马上就要到来，为了获得利润最大化，许多开发商开始捂盘惜售，伺机涨价，导致了成交量的下跌。管城区商品住宅成交均价分析8月，管城区商品住宅成交均价4468元/平方米，环比上涨了486。08年8月09年8月管城区商品住宅成交均价走势4376408742693963442444284412433444454689474842704468010002000300040005000088089081008110812090109020903090409050906090709081680816成交均价（元/）环比涨幅（）2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有17数据来源上海克而瑞信息技术有限公司郑州机构信息截至时间2009年8月31日8月，管城区商品住宅成交均价4468元/，环比上涨了486，这与整体市场形势相吻合。管城区虽然在售项目较多，但大多都处于尾盘销售阶段，未来供应主要集中在几个大盘，许多项目面临无房可买的窘境，传统金九银十马上就要打来，市场需求也依旧旺盛，这也给开发商有房不愁卖的幻觉，于是都纷纷提高了项目价格，并且放缓了推案进度，人为造成供不应的局面，为金九银十造势，因此，导致整体区域价格走高。2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有1822区域成交特点分析为了更准确的反映市场成交情况，使分析更接近实际商品住宅市场状况，为开发商提供更精确的决策依据，以下区域市场分析为剔除经济适用房和部分定向开发房的纯商品住宅以及成交均价190805838378数据来源上海克而瑞信息技术有限公司郑州机构信息截至时间2009年8月31日8月，管城区商品住宅成交面积段仍集中于50以下、5070和7090，面积段结2009年8月管城区商品住宅成交面积段分布图19037850以下22271701903081301506061101308359011094470901272507029031501705272009年7月管城区商品住宅成交面积段分布图150170175507030217090204590110111411013084413015069117019018250以下18701900582008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有19构占比分别为2227、2903，1272，90以下约占了6402，保持了区域面积段结构特点，以90以下小户型为主，09年上半年成交的火爆以及通货膨胀的预期，使部分投资型需求以及改善型需求开始释放，在很大程度上使区域90以下小户型以及改善型户型占比有所上升。从管城区商品住宅成交情况来看，有较好投资价值的裕鸿国际、紫荆尚都、发展南郡等小户型受到市场的热捧，因此整体上，针对年轻的首次置业者以及投资客户的90以下户型成交一向占据市场主力，而作为改善型需求的150以上户型亦有一定程度的增加。管城区商品住宅成交价格段分布（以面积为比较基数）管城区商品住宅各价格段成交面积一览表09年7月份09年8月份价格段成交面积（）所占比例成交面积（）所占比例30003500176405158898781033500400044395139780688292640004500350931131371897256217845005000338166630232513524288650005500169585815161629322187155006000126385611307610818746000650060092753782065994265007000529310471392716070006245205651387059数据来源上海克而瑞信息技术有限公司郑州机构信息截至时间2009年8月31日8月，管城区商品住宅成交价格段仍集中于40004500元/、45005000元/之间，2009年8月管城区商品住宅成交价格段分布500055001871400045002178300035001033500400092660006500942550060008746500700016070000594500500028862009年7月管城区商品住宅成交价格段分布500055001516400045003137300035001583500400039760006500537550060001130650070000470000564500500030232008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有20结构占比分别为2178、2886。同7月份相比，8月商品住宅7000元/以上高端住宅成交变化不大，50007000元/价格段有增加的趋势，比7月份上升了617，而40004500元/下降幅度最大，达到959。而本月35004000元/价格段结构占上涨的原因为方圆创世花园以3500元/的均价，非正常的集体备案成交了669631，整体上使35004000元/以下价格段成交面积有较大幅度上涨。房地产市场连续几个月的成交火爆以及通货膨胀的预期使部分投资客户以及改善型客户进入市场，价格上涨最为明显的即为投资价值较高的50以下及5070户型，由于其地理位置优越，购置总价低，风险低，更受投资者青睐，从区域项目成交来看50005500元/之间的户型多集中于5070。其他各个价格段成交相对稳定。2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2123区域成交排行榜管城区2009年8月份商品住宅成交面积排行榜（按成交面积排名且不含政策性房）序号项目名称成交面积成交套数套成交均价（元/）1方圆创世花园15528298742302美林河畔8712157844063裕鸿国际79447912259524金色港湾7625736453475东方首府6700715150026紫荆尚都62011810152567发展南郡393746443728建业香槟圣园3256233857389伟业芝华室2914386346895610富田太阳城290631304554管城区2009年8月份商品住宅成交均价排行榜序号项目名称成交面积成交套数套成交均价元/米1华林新时代广场1558192362772裕鸿国际79447912259523建业香槟圣园3256233857384郑州新天地57435855435银座时代广场2710665653976金色港湾7625736453477紫荆尚都62011810152568力宝前城821431252129紫域云庭1141338510210首座国际广场273715425077兰桂31049650302008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有22第二部分微观市场分析2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有23一、项目竞品分析1项目竞品个案监测项目名称富田太阳城橡树玫瑰城中鼎翡翠二期通利紫荆尚都发展南郡物业类型多层、小高、高层多层、小高层、高层高层高层、小高层高层占地面积亩580687261302679建筑面积万78803353010容积率200310193346560规划总套数6975193452835671389累计销售套数59401461442818711最早开盘时间2005102820088220081182008101820081220本期名称东方红橡树玫瑰城公园壹号通利紫荆尚都发展南郡本期物业类型高层小高层、高层高层小高层高层本期推盘时间20071111200942520081182008101820081220本期套数276357652810601389本月销售报价（元/）4200470042004500440048005500580038004500本月成交均价（元/）45544352470152564372本月已售套数30334110164本月成交面积（）29063125170728131962011839374销售完成率64788024795664776213去化速度（套/月）126112447479去化速度（/月）109536610653952247276009086228502项目竞品本月市场表现监测正商蓝山竞品项目成交量一览表时间富田太阳城橡树玫瑰城中鼎翡翠二期紫荆尚都发展南郡0808435818449/080941951657/081022361571/3788/0811407565716812401206/0812870761711311239224340901653610823451247663090278143614174738243523090317606752961121039614460090428254263344453341128209052485130644192581568322008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有2409064768551239437362638905639738870907230946911451381962684052553648090829063125170728131962011839374正商蓝山竞品项目成交均价一览表时间富田太阳城橡树玫瑰城中鼎翡翠二期紫荆尚都发展南郡080844224075/080939744259/081041354387/5245/08114694295241815243/081242923293419050073931090143003520452250564024090241744308425151793787090341034025443751644042090439804170460851824132090540134250452152064193090640884207466253404283090743044323446154134302090845544352470152564372数据来源上海克而瑞信息技术有限公司郑州机构信息截至时间2009年8月31日8月，全市及区域商品住宅成交量均表现为上涨的态势，而蓝山竞品项目的月度成交量却表现的涨跌不一，呈现了不同的特点发展南郡、紫荆尚都两个项目，从项目目前主力供应户型、价格等方面来看，是对蓝山项目造成较大竞争的项目。紫荆尚都项目二房、三房户型已基本售罄，目前项目主推1号楼一房户型，虽然其户型朝向均有较大问题，但由于其地理位置优越，加之入市价格较低，成交均价仅为4700元/，使得成交状况依然良好，不过也因此拉低了整体销售均价，使其成为唯一一个销售均价下降的项目。发展南郡针对1号郡打出的零负担自由付款方式对于首次置业者或者投资客户来说有较大的吸引力，助推了项目的成交，同时也正在小幅度提价。富田太阳城项目，管城区典型的项目之一，其成交一向处于管城区成交排行前几位，08年下半年，项目开始推出项目三期90以下小户型，由于周边大量小户型供应，使小户型竞争激烈，在竞争激烈的情况下，户型去化较为缓慢，本月项目成交量290631，环比上涨2584，成交均价为4554元/，环比上涨了581。橡树玫瑰城项目，08年8月份低价入市，自入市以来，项目一直以低于周边项目的价格出售，即使在09年推出的精装修房源，均价亦在4200元/左右，在购房者对价格较为2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有25敏感的时期，橡树玫瑰城一向受到市场热捧。进入8月，由于可供销售房源有限，导致了整体成交量大幅度下降。3项目竞品本月营销策略跟踪项目名称本月推广表现营销策略营销主题富田太阳城晚报05版富田太阳城78精装2房，限量发售拎包即可入住现房送装修橡树玫瑰城大河报3版、今报1版、晚报1版橡树玫瑰城2期橡府会员盛大招募8月8日，交5000抵10000元购房优惠；8月8日，红酒、冷餐助兴，VIP尊崇启动，交5000抵10000元购房优惠/8月22日晚7点“浪漫七夕PARTY”盛装上演，全面答谢1周年业主/科技光芒点亮的明星产品VIP客户5000抵10000火热招募中橡树玫瑰城2期橡府会员盛大招募听说在“橡府“看得见16面春夏秋冬风靡世界37个国家恒温洋房来到中原紫荆尚都今报1版销售已逾七成，进入最后配套工程阶段紫荆尚都不放过任何细节中鼎翡翠二期公园壹号今报2个05版、大河报05版4199实景现房居家、投资、养生，全能王/抢驻公园壹号，优雅人生即刻开启好房子就要“居“为己有优雅立面，完美呈现优雅生活“样板”家短短的一年时间，房地产市场真可谓“冰火两重天”，销售部从去年的门厅稀落，到如今的车水马龙，供不应求，市场的变暖，也导致营销状况的变化。08年风靡一时的“低首付、大折扣”已难觅踪影，取而代之的为“折扣低低、优惠少少”的状态，而从正商蓝山竞品项目营销策略来看，主要呈现出以下方面的特点现房销售宣传期正商竞品项目中，富田太阳城项目采取的78两房送精装修销售的策略，与正商蓝山的小户型的主打精装修房源有所类似。富田太阳城项目目前所剩房源大部分属于90以下的一房、两房户型，面对客户主要为年轻的首次置业者，精装修房源的推出，无疑给项目增加了新的卖点。加推橡树玫瑰城项目，管城区典型项目之一，项目的加推对区域项目的供求起到了很大的作用。本月宣传主要为二期橡府积累客户，由于其最大竞争对手为橄榄城8月22日开盘，并且当天晚上举行啤酒节（后由于天气原因推迟至8月23日晚上），为了稳住前期积累客2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有26户，同时答谢业主，故适时举行了“浪漫七夕PARTY”活动。品质宣传由于紫荆尚都工程进入最后配套阶段，所以通过刷卡识别电梯、感应识别车档、车库耐磨地坪、内嵌地暖分水器、红外感应单元门等细节设施的宣传，来突出项目卓越品质。中鼎翡翠二期公园壹号外立面已经装修完毕，同时，由于其紧邻航海广场，环境优美，地理位置优越，推出的小户型产品居住投资均可，共同构成了项目宣传的卖点。2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有27二、本月关注个案形象个案升龙凤凰城项目位置项目总述升龙凤凰城是升龙集团继曼哈顿、升龙国际中心、中原新城后，第四大城中村改造项目。项目处于未来路以东、郑汴路以南、货栈街以北、英协路以西，隶属于金水行政区。该项目总占地671亩，总建筑面积185万平方米，是集住宅、酒店式公寓、主题商业街区及商务写字楼为一体的复合型综合体。项目名称凤凰城所属区域金水区物业地址郑汴路与未来路交汇处东南角总占地面积671亩总建筑面积185万当期建筑面积30万当期总户数约2000户建筑形态高层绿化率25房型区间3454一房；7588两房；114136三房；148159四房预计开盘日期09年10月份预计销售价格55006000元/开发商郑州捷弘房地产开发有限公司投资商河南升龙置业有限公司2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有28目前项目A区一期即将进入认筹期，一期A区总建逾30万，涵盖4栋高层住宅、主题商业街区、1栋公寓、1栋写字楼。面积区间34159，房型一房到四房，较为全面的满足客户需求。区位优势与项目紧相邻的郑汴路，为一以建材家居为主的商圈，汇集有中原国际博览中心、中博汽车城、国际名车城、麦德龙物流园区、红星美凯龙、东建材、集美家私城、凤凰名优建材城等众多知名商家。周边成熟的商业必将对升龙凤凰城的升值保值提供强大的支持力，也给项目带来有力的客户支撑。升龙品牌号召力曼哈顿广场、升龙国际中心、中原新城，这些都是被郑州人所熟知的楼盘，升龙企业自2005年进入郑州后，先后带动了一系列城中村到百万以上综合体的转变，目前，升龙准业主已逾万组，口碑效应带来良好客户积累。项目规划整体规划安置区A区（一期）二期B区（一期）2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有29A区（一期）规划该项目总占地671亩，总建筑面积185万平方米，是集住宅、酒店式公寓、主题商业街区及商务写字楼为一体的复合型综合体。项目共有四个集中开发地块，其中临近未来路地块为安置区，其他三个地块可作为商品房开发，共分两期开发。目前开发的为青年路燕凤路博览路青年路围合地块，为一期A区，逾30万，由4栋31层的高层住宅、1栋31层的小户型公寓、1栋28层的写字楼及主题商业街组成。再次运用“住宅双地面”，运用屋顶花园加大绿化面积。营销推广2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有302009年8月26日，凤凰城项目进入形象宣传期，项目广告每日皆占据了各大报纸的重要版面，以“升龙大手笔，再造凤凰城”、“千年凤凰台，只为一座凤凰城”、“一座凤凰城，三个曼哈顿”等主打广告语高调宣传。于初次媒体投放当日，项目售楼部开放，建造方面延续升龙国际中心、中原新城售楼部之现代大气风格。售楼处配有50名销售人员接待客户，予以讲解项目信息，每日到访客户在50100组不等，多为周边专业市场客户及周边居民，也有部分地市客户。2008上海克而瑞信息技术有限公司版权所有31三、本月市场总结8月，全市商品住宅供应又呈现逐步增加的趋势，达到了961万，而管城区域商品住宅却依旧没有突破0供应；而全市及管城区商品住宅成交量均出现了下跌，虽然如此，全市商品住宅成交量依旧达到了8977万。土地市场8月，全市土地供应呈现井喷现象，多达（不含工业用地）18幅，但区域