无锡市房地产市场最新调研报告

无锡房地产市场初步研究报告北京住房公积金缴存比例调至12新规7月起施行从今年7月1日起,北京市住房公积金的缴存比例将统一调整为12职工住房公积金月缴存额上限调整为2392元。二手房公积金放贷再次提速,取得契税凭证即放款北京市住房公积金管理中心日前公布新的存量房住房公积金贷款流程,自2008年5月5日含起,二手房公积金放款流程提速,在取得并验证了契税凭证后,住房公积金管理中心即可把贷款资金划入卖方账户。央行重申落实二套房贷政策房产贷款被严格控制央行称金融机构必须要严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策,并限制对外资投资房地产领域的信贷投放。“五一“假期后成都进城农民工可申购经济适用房必须同时满足以下四个条件的农民工方有资格购买经济适用房1申购者家庭年收入应符合当地经济适用住房规定的标准。成都市五城区的申购家庭年收入标准为4万元以下2申购者本人户籍属于成都市行政区域内,家庭成员需要拥有两个以上3主申请人在务工所在地的城镇,须连续缴纳综合社会保险或城镇职工社会保险两年以上4申请人在本市行政区域内城镇无城市自有产权住房,亦无其他各类政策性安置房。2、城市规划动态产权监理处关于提交登记材料纸张要求的公告自2008年7月1日起申请人或者受托人申请房屋登记,应按A4型纸张提交登记材料,收取的材料为原件且为特殊纸张的可除外,如完税证明等。申请人应保证提交的登记材料内容完整、字迹清晰,不得歪斜。具体如下1第一、二代身份证件不能复印在同一纸张上2不同类型、不同样本的证明材料不能复印在同一纸张上,如户口簿与结婚证为不同类型证明材料,应复印在不同纸张上70年代与90年代结婚证为不同样本的证明材料,应复印在不同纸张上。锡轨道交通力争年内奠基、沪宁城铁2010年4月前投运1沪宁城际铁路起自上海,经昆山、苏州、无锡、常州、丹阳、镇江至南京,正线全长300公里,全线共设置27个车站。无锡地区约40公里,设洛社北、无锡、无锡新区等3个站点。铁路等级为客运专线,双线,速度为200公里/小时。2城际铁路的最大特色是公交化运营,发车班次多,24小时运营,将开行大站直达和站站停两种列车。3京沪高速铁路全线已于4月18日全面开工建设,铁路江苏境内长357536公里,设徐州、南京、镇江、常州、无锡、苏州、昆山7个站。无锡段全长4975公里,由常州进入江阴境内,沿江阴、惠山界河在长安进入锡山区,再由鹅湖镇进入苏州,无锡站设于安镇,站区面积有3平方公里。京沪高速铁路设计时速350公里,初期运营时速300公里,全线将于2012年建成投营,建成后无锡到北京只用4个半小时、到上海只要23分钟,京沪高铁主要承担区域外远距离出行,大大缩短长距离通行时间。无锡二级市场动态分析11商品房整体销售统计表格包括经济适用房日期5月1日31日今日销售套数今日销售面积平米成交总价万元成交均价1日313546201056692日132042127762533日15516491620137604日14915843562235485日19720524798238896日18118825651934637日15616875568533698日20220889767336739日2172127111210527010日196212268599405111日148156766120390412日134156777311466313日95112295402481114日113126576046477715日153180699153506616日8890323943436617日8792345854634018日8183004538546819日139177148845499320日1331506410237679621日94114036229546322日110139458098580723日1461813511160615424日1712070012179588325日99113846227547026日1661961215154772727日123146908888605128日123146028648592229日131127327717606130日1481861511149598931日123141778522601208年5月总量合计4102460181234200508908年4月总量合计2285267380167883627908年5月日平均值132148457555508908年4月日平均值76891355966279图表住宅日成交量价走势现象持续放量,市场回暖本月住宅商品房新增供应量768485万平方米,环比增加106848万平方米,增幅162与去年同期相比供应量增加530485万平方米,增幅2229。成交量460181万平方米,环比增加192801万平方米,增幅721同比增加84181万平方米,增幅224。成交价格环比下降118913元/,降幅189同比减少1513元/,降幅29。12住宅市场量价走势分析住宅月度成交走势市场特征量扬价跌本月供应量有所减少,供应量与上月相比减少59703万平方米,降幅95同比增加374235万平方米,涨幅1949。本月成交面积408503万平方米,环比增加184288万平方米,增幅82与去年同期相比增加26503万平方米,增幅69。成交均价466978元/,环比下降104626元/,降幅183,同比上涨36522元/,降幅72。行政区住宅成交分析本月市场成交热点板块惠山区、滨湖区、新区板块,平均成交面积11456095平方米本月市场高端成交板块崇安区成交均价652793元/平方米。15本月热销楼盘盘点本月销售前10名楼盘按套数销售套数销售面积销售金额平均价格序号楼盘名称区域套平方米万元平均面积元/1瑞星家园滨湖区11571149071231329678999312726522宝龙湖畔花城惠山区354356026615754263110064425023万科东郡新区10213791888196610513525943064绿地世纪城惠山区10110662414670383410564380235嘉洲花园洋房惠山区9012035056412258513375327986落霞苑滨湖区869661222637070211232729547峰影苑滨湖区8310096054415101412164373098长江国际机电五金城锡山区81680976134553918184071975899理想城市花园惠山区798134293340449810341066210高力汽车博览城惠山区78490767216409266292440961市场特征高端住宅新区万科东郡成交均价594306元/平方米热点板块惠山区宝龙湖畔花城,成交套数354套,该案积累客户已有一年半时间,首次开盘,推出1139套,其中商业752套,住宅387套,已售房源主要是叠加别墅,本月成交243套商业热点板块惠山区高力汽车博览城,月成交套数78套锡山区长江国际机电五金城,月成交套数81套。1、崇安区数据分析崇安区简介崇安区地处无锡市区中部中心商务区,是无锡的政治、经济、文化中心,也是锡城最繁华的地段。本区楼盘主要为商业用房,住宅较少。本月崇安区无新增供应20356万平方米。本月成交面积17903平方米,环比增加78平方米,增幅04与去年同期相比,成交面积减少4097平方米,减幅186。成交均价632023元/,环比降低22434元/降幅34同比上涨157523元/,涨幅332。区域代表楼盘成交明细楼盘名称销售套数套销售面积平方米销售金额万元销售均价元/平方米金科观庭29300448206941726890065东方王榭3169051648607037039233城尚城81118521178693810537977KING紫金门5731905894282805339802、南长区数据分析南长区本区位于无锡中心商务区东南角,区内太湖广场为无锡最大的广场,人民大会堂、新建市委市政府、政协等机关单位都坐落在区内。该区为无锡市传统的居住区,区内居民小区众多,商业、生活配套完备,但人口密度偏大。本月南长区住宅无新增供应。本月成交面积12194平方米,环比增加1969平方米,增幅193与去年同期相比成交量增加3194平方米,增幅355。成交价格768286元/,环比增加127236元/,涨幅142成交均价同比上涨240385元/,涨幅455。区域代表楼盘楼盘名称销售套数套销售面积平方米销售金额万元销售均价元/平方米万豪公寓91145241260783411008901阳光城市花园B区19917700147059998清扬康臣4135723425626571735884朗诗未来之家911927913906069116584383、北塘区数据分析北塘区简介北塘区位于无锡市区西北部,人口约35万,是无锡传统的中心城区之一。境内主要道路与沪宁、锡澄、锡宜等高速公路直接相接,是出入无锡的交通枢纽。天下第二泉、寄畅园、惠山寺、黄埠墩等名胜古迹均在其境内。本月北塘区住宅无新增供应量。本月成交面积7192平方米,环比增加2777平方米,增幅629与去年同期相比成交面积减少16808平方米,降幅70。成交价格684255元/,环比增加83729元/,增幅139成交价格同比上涨291455元/,涨幅742。区域代表楼盘楼盘名称销售套数套销售面积平方米销售金额万元销售均价元/平方米凤凰城26326924274615839996蓉湖山水1617812612616847083094、新区数据分析新区无锡新区是无锡市最重要的经济增长极、改革开放的重要窗口和参与国际竞争的产业高地。1995年在无锡高新区和无锡新加坡工业园快速发展的基础上设立无锡新区,现已成为无锡迅速崛起的国际制造业基地。该区居民大部分为白领、外企职员及外来人员等购买力较高的群体。本月新区商品房住宅新增供应量150821万平方米,环比增加41972万平方米,增幅386同比增加46821万平方米,增幅45。本月成交面积41083万平方米,环比减少02206万平方米,减幅58与去年同期相比成交面积减少27917万平方米,减幅405。成交均价每平米546027元,环比上涨9511元/,涨幅18。成交均价同比上涨80326元/,涨幅172。区域代表楼盘楼盘名称销售套数套销售面积平方米销售金额万元销售均价元/平方米美新玫瑰大道31315746193423261259116万科东郡1021379188819661594307国信世家27271411603127759066645、滨湖区简介滨湖区是无锡建设湖滨新城的重要区域和建设山水城、生态城的标志性板块,无锡实施特大城市发展战略的重点工程大多在滨湖区。本区位于太湖之滨,自然环境优越,经国家测定为一类空气,二类水质,非常适合居住。加上紧邻新建的大学城,人文环境较好,滨湖区已经成为无锡市一部分居民首选的居住区域。本月滨湖区住宅新增供应155908万平方米,环比增加31702平方米,增幅255同比增加105908万平方米,涨幅2118。本月成交面积70914万平方米,环比增加09528万平方米,增幅155成交面积同比减少37686万平方米,降幅347。成交均价723896元/,环比下降65247元/,降幅83同比上涨53996元/,涨幅81。区域代表楼盘楼盘名称销售套数套销售面积平方米销售金额万元销售均价元/平方米集景花园金色江南404441162826699763647779万科城市花园二区657738775839365775459893山水茗苑14395802356874379016487瑜憬湾79377874506417944977山语银城6589080963573496713660256、锡山区数据分析锡山区简介本区位于长江三角洲腹地,江苏省南部,无锡市东部。南临太湖,北通长江,东邻苏州、常熟。东至上海128公里,西至南京177公里,是联结上海和无锡市区的重要门户。本总面积396平方公里,下辖7个镇。全区共有104个行政村和30个社区居委会,区内有总人口38万,暂住人口20万。本月锡山区住宅新增供应15059万平方米,环比减少04038万平方米,减幅211同比增加05059万平方米,增幅506。本月成交面积16685万平方米,环比减少10981万平方米,减幅397与去年同期相比成交面积减少07315万平方米,减幅305成交价格493219元/,环比上涨14427元/,涨幅30成交价格同比上涨53519元/,涨幅122。区域代表楼盘楼盘名称销售套数套销售面积平方米销售金额万元销售均价元/平方米诺卡花园13166267834534950192456华夏豪门466850654849094770782987隽府园15204134116029956840077、惠山区数据分析惠山区简介本区是2000年12月新成立的新区,原为锡山市,生活、商业配套齐全,人文底蕴深厚,自然环境好,非常适合居住。惠山区南临太湖,北靠长江,沪宁、新长、京沪三条铁路,锡澄、锡宜、沪宁高速公路和312国道穿境而过,京杭、锡北、锡澄三条运河流经该区。距上海虹桥机场、浦东机场、南京禄口机场仅120多公里,至无锡机场、常州机场、张家港、江阴港进仅30公里左右,区位优势凸现,交通十分方便。本月惠山区住宅新增供应面积110492万平方米,环比增加6564万平方米,增幅1463同比增加93992万平方米,增幅5696。本月成交面积107118万平方米,环比增加27183万平方米,增幅340与去年同期相比成交面积增加908万平方米,增幅100。成交价格430733元/,环比下降42638元/,降幅90。同比上涨46733元/,涨幅122。区域代表楼盘楼盘名称销售套数套销售面积平方米销售金额万元成交均价元/平方米绿地波士顿公馆101106624146703834380232凤翔馨城1618241771794623935742顺驰理想城市798134293340454106627加洲洋房90120350564122585327987复地公园城485166327848025409678别墅市场量价走势分析市场特征成交价格有所上涨本月别墅楼盘无新增供应。本月别墅楼盘成交面积882052平方米,环比减少106246平方米,降幅108成交面积与去年同期相比减少140825平方米,降幅615。成交均价1027214元/,环比增加84836元/,涨幅9同比降低1886元/,降幅18。月别墅市场行政区成交明细新区成交3套吉祥国际花园3套滨湖区18套湖光山色别墅1套、印象剑桥9套、宝界山庄2套、檀溪湾别墅1套、江南景园1套、五里湖花园1套、燕尾山庄3套惠山区4套天润小区1套、长安吉星家园3套热点板块滨湖区马山板块类别墅板块惠山区板块一、市场动态及房产要闻1、无锡楼市动态商品房合同网上备案系统每日数据统计数量套成交面积M2同比07年同期成交总量2924340406高层62372566小高层53764175多层69295757住宅别墅309702商业51840812其中办公707181注本文所有指标均不含经济适用房相关数据本月商品房成交2924套,较去年同期下降425套,降幅达13。本月商品房成交总面积3404平米,较去年同期下降468万平米,降幅达12。本月商品房成交总金额2011万元,较去年同期增涨004万元,涨幅达0。本月商品房成交单价6032元/平米,较去年同期增涨849元/平米,涨幅达18。简评从本月市场的表现来看,无锡楼市继续回暖的同时,成交价格在装修程度非差异化的状态下停滞不前。许多楼盘利用节假日搞不同程度的促销活动,尽管促销的手段不同,但实际成交价格较前段时间有明显的降价趋势。这反映出在行业不景气时,发展商和购房者之间的对抗中,发展商对市场的信心开始动摇。日期成交套数套成交面积成交总额万元成交均价元/51日3135462010566952日1320421277625353日1515991370856754日3137132309622055日7280464600571856日4958492991511357日3959572848478158日90100004716471659日90905177228532510日0000511日1481567661203904512日871110160895486513日64783245445802514日851007454675427515日1301539583985455516日62658238795893517日96999564056408518日55558929985364519日1181531282365379520日12814485100816960521日81988758395906522日1051340381726097523日11714833100556779524日17020559120835877525日1031188366095562526日15617939146398160527日1101330584746369528日1111345983316190529日1121062769936580530日13416924105786250531日1261451786865984合计272831917996192520706032日均成交8810296136210356032特征本月日均成交10296平米,成交量在900012000平米之间的8天9000平米以下的10天12000平米以上的13天。由图示看出,每日成交量变化幅度较大。本月成交均价6032元/平米。57006300元/平米之间的11天5700元/平米以下的11天6300元/平米以上的8天。图示看出每日成交均价变化幅度较大。二、无锡楼市成交分析量增价跌1、相关综述本月指标指标数据环比上月幅度成交总套数套292466成交总面积M234040660成交总金额万元20112051成交单价元/M260323本月,无锡楼市成交量继续增涨,但环比07年同期下降13,原因有客观原因一20032007年未开发土地较多,2008年楼市供给量增幅较大,市场供给量充足。客观原因二区域市场成交方面,本月价格相对较低的惠山区成交量占无锡楼市主导地位,成交面积占市场总量的42,而价格相对较高的滨湖区和崇安区成交量所占比例较上月下降。主观原因一连续2年的宏观调控,在2008年初,媒体报道了万科在全国许多大中城市降价售楼的消息,这无疑给购房者一个等待的理由,许多购房者开始观望。主观原因二许多楼盘虽没有明确表示要降价,但优惠促销活动较往年明显增加很多。在不考虑装修级别的情况下,实际成交价格有所下降,致使购房者感到行业降价的开始,更多的人参与其中等待更低的价格。成交价格继续下降,降幅达3锡城楼市对政策调控的敏感度首先表现在房价的涨幅降低,自2007年12月成交价格止步高速增涨以来,连续3个月成交价格增幅在50元/平米以下,继上月成交价格下降2以来,本月跌幅再次达到3。本月价格下降的主要原因是低价区域成交比例增加、高价区成交比例降低及行业试探性降价。各行政区域成交量有不同程度增幅本月,区域成交量绝对数来看,崇安、南长、北塘均低于15000平米锡山区成交量较上月增加新区、滨湖在40000平米左右惠山区成交量远远高于其他各区,成交量达到117000平米以上。相对数来看,惠山区依然主导着市场,成交面积占总量的42新区较上月下降3个百分点滨湖较上月增加3个百分点其他区域占总量的10以下,成交套数相对数基本与成交面积相对数相同。综合说明本月惠山区领跑无锡楼市主流。区域成交单价呈4级台阶式下降态势特高价区10000元/平米以上南长区、崇安区、北塘区。高价区7500元/平米左右滨湖区。低价区5600元/平米以下新区、锡山区、惠山区。2、成交量时序趋势显示成交量连续4个月持续下降成交量时序发展有以下特征近15个月中,月度成交量面积众数基本在3846万平米之间。近15个月中,月度成交量套众数基本在30004000套之间。07、08年2月份和08年3、4月份为变异值,远低于众数的范围。自2007年11月以来成交量连续4个月持续下降,2月成交量下降幅度最大,如果说2月份以前是合理回落的话,2月份成交量降幅已超出正常的范围3050的降幅。3月份成交量增涨是可以肯定的,但08年增长的幅度已低于正常的范围80110的增幅,说明2008年2、3、4月的变异值是由于非正常因素造成的各时期成交量特征时段2007年1月2007年2月2007年38月2007年910月2007年1112月2008年1月2008年2月2008年35月所属阶段平稳期下降期平稳期高速增涨期回落期平稳期下降区低速增长期成交量特征众数区域低位众数区域高位高位众数区域最低位低位无锡市民对住宅面积的需求分布是80100平米之间的31100001120平米之间的37。对住宅户型的需求分布是2室1厅273室1卫36。结论无锡楼市总体户型面积的对应是2室1厅大多在80100平米之间3室1卫大多在100001120平米之间。逻辑性验证四68的市民对居住面积的需求在80120平米之间。68的市民能够承受的成交单价在30005000元/平米之间。72的市民能够承受的购房总价在2160万之间。结论单价乘以面积的区间在2460万之间,与市民能够承受的房屋总价款基本吻合。68的市民能够承受的成交单价在30005000元/平米之间。70的市民认为目前无锡的房价偏高。结论目前无锡市新房成交均价在5600元/平米左右,大于大多数市民的期望价格。与70的市民认为房价偏高吻合。2、时政要闻江苏今年将新建经济适用房51966套江苏省政府将“全省新增廉租住房12万套,新增经济适用房4万套以上”列入了2008年度工作目标。为确保任务完成,省建设厅、发改委、财政厅、国土厅、民政厅等五部门近日联合发出通知,将住房保障目标分解到了13个省辖市及其所辖县市、区。根据