易居中国】上海市场2008年11月市场报告 -上海机构（上）

上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有1200811上海房地产报告SHANGHAIREALESTATEREPORT市场报告上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有2易居视点信心信心是必胜的信念，信心是对结果发生的把握。有了信心或许未必成功，但没有信心肯定不会成功。“以史为鉴，可以知兴替”。项羽钜鹿破釜沉舟、曹操官渡破袁绍、康熙幼年擒螯拜多少个强弱对比悬殊，而最终却以弱胜强的例子，无不是“信心”在背后支撑。不唯历史战争，国家经济、投资领域、个人消费也是如此。当前，国内外经济形式不佳，包括房地产、股票在内的各类产品需求均表现出下降的态势，真的是消费（投资）不起了吗显然并非如此归根结底还是信心的问题。有对国民经济趋势的信心不足；有对行业发展走势的信心不足；有对收入增长的信心不足。要达到“保增长”的目标，要形成拉动内需的局面，信心是最重要的环节。10月以来，鼓励政策频频出台，4万亿的财政投入、11年来最大幅度降息以及各类宽松的货币政策，一方面对实体经济产生推动作用，而更重要的在于恢复市场信心。决策层频度极高的积极政策，直射出决策层对于“保增长”的坚定决心，这样的决心对于恢复市场的信心起到了决定性的作用。对经济形势的信心有了，那对就业薪资预期恢复正常；没有了后顾之忧，消费投资可呈上升之势；内需拉动，各行业出现平稳发展；行业稳定健康，国民经济止跌复苏国民经济、行业发展、个人消费是个有机的整体，市场低迷时形成恶性下滑；而信心恢复后，则形成良性上升。所谓“波浪式前进，螺旋式上升”，值此中央“保增长”的坚定决心之下，我们有理由对未来上升的走势充满信心。仅就上海房地产市场而言。今年上海楼盘降价始于7月，但710月份除降价楼盘销售良好外，市场整体的成交量反而表现为持续下滑，这显然不是“购买力不足”所能解释的，关键就在于信心的不足。11月，市场成交量明显回升，已恢复到今年7月的市场水平，不难发现，新政优惠、房价贴底等因素对市场回升的影响都还只在其次，最重要的正在于市场信心的逐渐恢复促进了解囊入市的步伐。11月，是政策频出之月；11月，是市场回升之月；11月，更是信心恢复之月。上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有3目录前篇概览411月数据4本月关注7数字楼市15中篇综述23第一章市场概况23第二章土地市场37第三章住宅市场44第四章办公楼市场75第五章商业市场87上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有4前篇概览11月数据土地市场（11月）挂牌宗数93幅成交宗数87幅（4幅流标）成交金额453062万元出让面积（净）28172万平方米（42258亩）可建规模37948万平方米每亩单价10721万/亩楼面地价11939元/平方米商品房市场供求比1072新增供应面积20583万平方米成交面积14904万平方米成交套数14469套成交均价10728元/平方米住宅市场供求比1084新增供应面积14552万平方米成交面积12257万平方米成交套数11891套成交均价9577元/平方米商品住宅市场供求比1065新增供应面积10767万平方米成交面积7021万平方米成交套数4201套成交均价13927元/平方米办公市场成交面积958万平方米成交金额2493亿元成交均价26022元/平方米商业市场成交面积1036万平方米成交金额1256亿元成交均价12122元/平方米上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有52008年11月上海商品住宅成交量排名10强排序区域楼盘名称成交面积成交套数成交金额元成交均价元/1宝山区滨河华城2803428227078121696592浦东新区中星恬园22131193406181530183533闵行区万源城2125497549963989258764嘉定区金地格林风范城18847184216256377114755普陀区祥和星宇花园1391313212664913991036宝山区保利叶都一期13818117193199125139817南汇区长达新村三期122431486385013852158南汇区印象春城1222812410083779882479宝山区盛高香逸湾庭院11606128105056637905210宝山区四季花城1142212410902697495452008年11月上海商品住宅成交金额排名10强排序区域楼盘名称成交面积成交套数成交金额元成交均价元/1闵行区万源城2125497549963989258762浦东新区中星恬园22131193406181530183533松江区世茂山庄344943468558871005584宝山区滨河华城2803428227078121696595黄浦区开元坊1130168243688779215636浦东新区仁恒河滨城869959230542979265017嘉定区金地格林风范城18847184216256377114758闵行区南郊别墅802427210200487261959徐汇区尚海湾豪庭6900292073913553005510宝山区保利叶都一期13818117193199125139812008年11月上海商品住宅成交单价排名10强排序区域楼盘名称成交面积成交套数成交金额元成交均价元/1松江区世茂山庄344943468558871005582浦东新区御翠园316128369189896743卢湾区翠湖天地嘉苑127110193286801484闵行区臻园549133153527604365奉贤区棕榈滩商品房26046135785636521406松江区上海晶园321116047484500027黄浦区嘉利浦江公馆1459771862117492588虹口区豪景苑1923119443718649101上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有69闵行区绿城玫瑰园10681475864684457110浦东新区汤臣湖庭花园43611859663442670数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有7本月关注扩内需、促增长，利好政策频出关注内容11月3日，央行停止对银行信贷规模硬管控。11月5日，国务院常务会议出台扩大内需10措施，2010年底需投资4万亿元。11月10日，温家宝总理部署扩内需促经济增长七项工作。11月12日，国务院常务会议，四项实施措施扩大内需，促进经济平稳较快增长。11月13日，上海公布八条措施确保经济平稳较快发展，确保民生持续得到改善。11月26日，存贷款基准利率、存款准备金率下调。易居观点10月以来，宏观政策频频出台，尤其是11月政策频度更加密集。其中国务院4万亿投资和11年来最大幅度的降息最受关注。十项措施投资4万亿9000亿用于住房保障住房和城乡建设部副部长齐骥表示，将加大保障性住房建设，用3年多时间增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房，另外还有220多万户林业、农垦、矿区棚户区的改造，总投资可能达到9000亿元，平均每年有3000亿元的投入。与保障房大量上市将平抑房价的观点不同，我们认为，保障用房的大力开建并不能平抑商品住宅市场的房价，甚至还有可能推高商品住宅价格。认为保障房能够平抑房价的原因在于，保障用房大量上市将分流商品住宅市场的需求，由此平抑房价。但实际上，住房保障的需求与商品住宅市场的需求并没有交集。符合住房保障的家庭，买不起商品住宅；而买得起商品住宅的家庭，不可能符合住房保障的限制条件（包括家庭收入、住房条件等）。根据建设部的规划，未来三年全国将投入9000亿元，各类新建保障用房总计600多万套。由此可以计算，平均每年200万套，按户均3人计算，每年仅解决了600万（三年上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有81800万人）中低收入人群的居住条件。按国家统计局统计，2007年我国人口为1321亿人，城镇人口594亿人，三年能够享受到住房保障的人群仅占城镇人口的3。根据上海市住房建设规划20082012（意见征求稿），未来5年，经济适用房和廉租住房新开工2000万平方米，配套商品房新开工2000万平方米。按此计算，未来5年上海住房保障的收益人群为171万人，占上海户籍人口（2007年为137886万人）比例124。试问，这样的比例能够对商品住宅市场的需求产生分流作用吗如果，仅仅是数据层面的平抑房价，那完全做得到，保障用房价格远低于市场价格，均价指标很容易“平抑”，而这样的指标平抑恐怕也只是某些人的自我满足吧对于中央的政策措施，我们应该更准确地理解。中央十项措施、9000亿投向住房保障，其目一方面是拉升内需，另一方面是改善民生，保障中低收入人群的居住条件。这是一件民生工程。但绝对不是以平抑房价作为目的的，冀望于通过住房保障降低房价，恐怕是对政府住房保障工作意义的一种误读。实际情况恐怕恰恰相反，房价或许会由于住房保障的大力投入而被推高，其原因在于住房保障的大力投入，压缩商品住宅市场的投资和土地投入。在房地产行业的土地、财政、信贷等投入总量不变的情况下，住房保障投资大幅上升，则商品住宅供应将大幅下滑。以上海为例，根据上海市住房建设规划20082012（意见征求稿），未来5年，住宅新开工面积为9300万平方米，其中经济适用房和廉租住房2000万平方米，配套商品房2000万平方米，真正市场化的商品住宅仅5300万平方米，每年仅1060万平方米。根据历年上海商品住宅市场的数据分析，每年市场供应在1500万平方米是比较合理的数字。供应偏少将成为不可回避的事实。未来5年，住房保障用房为4000万平方米，每年为800万平方米。可以明显的发现，“保障、市场双轨制”正逐渐趋向于平衡，住房保障部分正逐渐成为政府大力推进的方向，扩大了“托底”的保障面，使原本不是房地产市场的需求得到了住房条件的改善，对于低收入人群而言是极大的利好。不过从市场部分来看，住房保障的增加是建立在压缩市场部分供应的基础上，商品住宅的供应将大量萎缩，房价或将推高。两月四降息坚定“保增长”上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有911月26日，央行降息，这是今年第四次降息，并且下降幅度达到了11年来的最大幅度，达108。5年期贷款基准利率下调至612，达到了2006年4月28日前的水平。从历史上贷款利率的变化情况来看，从2006年4月28日起到2007年12月20日，央行连续8次加息，而今年从9月15日起至今，两个月内的四次降息将之前的8次加息全部降回。此次降息的力度之大、频度之高可谓空前。传递出的是中央决策层最强烈的推市信号保增长。时处市场低迷、经济滞涨的时期，市场各方的信心最为重要。国务院4万亿的财政政策、房产新政、连续降息，各项调控政策一方面对实体经济产生推动作用，而更重要的在于恢复市场信心。决策层频度极高的积极政策，直射出决策层对于“保增长”的坚定决心，这样的决心对于恢复市场的信心起到了决定性的作用。只有信心恢复，才能拉动内需，才能与固定资产投资一起“保增长”。“实际措施心理鼓励”必将对国民经济的回升产生重大的积极影响。四次降息5年期以上贷款基准利率回到了2006年之前，加上70的利率优惠政策，普通住房的消费成本明显下降，在一定程度上对住房消费将产生积极的推动作用。同时，由于目前上海已有不少楼盘的价格进行了合理的调整，可以预期上海房地产成交量将在年底恢复到今年7、8月的水平。但是，对于上海的房地产市场而言，还不至于出现极为明显的回暖。原因在于银行细则尚未出台。目前各大商业银行的实施细则“难产”。何为“首次购房”何为“改善型”“第二套”能否放松存量按揭能否适用07折优惠等等一系列问题都没有具体执行标准。这些都是市场各方正在等待的内容。对于开发企业而言，降息使得开发成本大幅下降，利好显而易见。但是，对于开发企业而言，解资金之危重点在于资金的获取性，而不在于获取资金的成本。目前，企业得不到贷款是最大的问题，利率多少无关痛痒，而实际上房地产企业的民间信贷，利率远高于银行信贷十数倍。目前，央行虽然放松了商业银行的信贷额度，但各商业银行还没有明确对开发贷款的额度是否放松。从实际的调研结果看，商业银行更愿意对大型品牌企业放贷，而中小企业获取贷款较难。上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有10重要资讯全国部分三银行出台房贷细则交行最紧农行最松10月28日，农行出台房贷细则。经过了29日的撤消和复立，最终农行确定了细则的内容并成为首家出台房产新政细则的商业银行。继农行之后，交通银行在11月初出台细则。11月25日，建设银行公布细则。易居观点自10月22日房产新政出台以来，1个多月的时间里仅三家银行公布细则，70的优惠利率已使商业银行的房贷业务几无利润，细则“难产”在所难免。分析三家银行的细则，可以发现，交通银行的规定最为严格，仅对首次购买普通住房的贷款申请人给予70的利率优惠；其他情况的贷款均未给予明确的优惠。而农行细则最为宽松，除给予首次贷款优惠外；对于贷款额在30万元以上且原本享受85优惠的存量贷款，自动转为70优惠。建设银行的细则与交行相似，并未对存量贷款给予优惠。而对于新申请的贷款，除了首此购买普通住房给予最大的优惠外，而其他贷款按照不同的情形给予了不同程度的优惠。从三家银行的细则中，我们可以发现，各家银行的执行标准存在明显的差异。除了首次普通住房给予最大的优惠外，其他情形都未能形成统一的意见。首次非普通住房如何处理不同比例的首付给予怎样的优惠第二套如何执行存量贷款是否调整等等问题，各家银行基本采取了回避的态度，并未从规范文件的角度予以明确，仅在实际的操作过程中，适当处理。由于没有比较统一的意见，可以预计，今年年底购房者转按揭业务或将大大增加，各家银行的执行标准也可能不断调整，房贷市场将形成群雄逐鹿的“战国时期”。10月CPI增幅明显回落上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有1111月11日，国家统计局公布，10月份，居民消费价格总水平同比上涨40。其中，城市上涨37，农村上涨46；食品价格上涨85，非食品价格上涨16；消费品价格上涨49，服务项目价格上涨09。从月环比看，居民消费价格总水平比9月份下降03；食品价格下降09，其中鲜菜价格上涨39，鲜蛋价格下降44。110月份累计，居民消费价格总水平同比上涨67。其中，城市上涨64，农村上涨73；食品类价格上涨163，烟酒及用品类价格上涨29，衣着类价格下降14，家庭设备用品及维修服务价格上涨28，医疗保健及个人用品类价格上涨31，交通和通信类价格下降09，娱乐教育文化用品及服务类价格下降07，居住类价格上涨67。易居观点之前，由于防通胀的压力，致使决策层采取紧缩货币政策，稳健财政政策的措施。随着全球经济的不景气，以及国内经济增幅下滑的趋势，决策层需要通过增加投资、增加流动性来“保增长”。而CPI增幅的明显回落，给了鼓励性的货币政策和财政政策提供了良好的基础。房地产投资增幅开始回落110月，全国完成房地产开发投资23918亿元，同比增长246，增幅比19月回落19个百分点。其中，商品住宅完成投资17482亿元，同比增长274，比19月回落13个百分点，占房地产开发投资的比重为731。110月，全国房地产开发企业房屋施工面积248亿平方米，同比增长187；房屋新开工面积79亿平方米，增长73；房屋竣工面积31亿平方米，增长91。其中，住宅竣工面积25亿平方米，增长76。110月，全国房地产开发企业完成土地购置面积30亿平方米，同比下降56；完成土地开发面积19亿平方米，同比下降25。易居观点在这一系列数据中可以发现，开发投资额依然呈较大幅度的上升势头。这与去年土地供应规模、建材价格上涨等因素有关。但值得注意的是，增幅正呈下降的趋势，特别上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有12是土地购置面积同样处于下降。一方面，市场低迷冲淡了开发商拿地的欲望；另一方面，资金的紧张也使得开发商推迟开工。这些都将影响到未来商品住宅市场的供应。中国房地产开发企业500强测评报告发布11月28日，中国房地产测评中心在海口发布了中国房地产开发企业500强测评报告测评研究报告显示，500强开发企业主要集中在华东、华北和华南地区，三大区企业总数占到500强的64。就百强而言，三区企业总数占比为92，华中、东北和西南区域的房地产企业在百强中的占比很低，分别仅为4、2和2，西北地区的开发企业则无缘百强。引人注目的10强企业分别为万科、中国海外、绿地集团、广州富力、合生创展、碧桂园、世茂集团、保利地产、华润置地和远洋地产。易居观点中国房地产测评中心是一家不以盈利为目的的专业测评机构，由中国房地产及住宅研究会、中国企业评价协会、北京大学不动产研究鉴定中心、上海易居房地产研究院、新浪网技术中国有限公司五家单位共同发起成立。通过科学、公正、客观和权威的评价指标体系和评价方法评估房地产开发企业的综合实力，对房地产开发企业乃至整个行业的良性竞争和健康发展有着重要的意义。开展中国房地产开发企业500强测评，有助于开发企业了解本企业的相对实力，厘清自己在行业中的位置，及时调整战略，建立、维持并发展企业的核心竞争优势；为政府、银行、消费者等市场参与方进行科学决策提供具有参考价值的企业信息；帮助投资者、消费者和相关投资机构评判房地产开发企业在行业中的地位和竞争力，做出正确的投资规划；加深社会各界对优秀房地产开发企业的认知度，提升优秀企业的品牌形象，彰显企业的品牌价值，构建诚信、有序的市场竞争环境。上海部分上海三处经适房交付使用今后5年再新建30万套由建工集团承建的宝山顾村、康桥3号地块、三门路地块的39万平方米经济适用房已交付使用。据了解，根据此前本市房地部门公布的数字，今年上海将开工建设400万平方米经上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有13济适用住房。今后5年，上海将新建经济适用住房30万套、共约2000万平方米，经济适用住房建设规模约占同期新建住宅规模的20。易居观点住房保障的发展，有助于社会最底层的百姓改善居住条件。我们可以看到，2007年末以来，各地政府已在住房保障投入大量的人力、物力。不过除了建设规模，住房保障的制度同样不能忽视，住房保障的申请标准是否合理退出机制是否完善等问题，直接关系到住房保障体系是否能达到预期中的民生保障的作用。从住房保障的规模来看，虽然已经大规模开展，但是，所能解决的低收入人群毕竟有限，这就需要廉租房、经济适用房、配套商品房三重配合，解决真正最需要改善住房条件的人群。首次购房（查阅）证明单公告一、自2008年11月1日起上海市各房地产交易中心受理首次购房查阅申请。二、申请范围符合下列条件的，可申请首次购房（查阅）证明1、年满18周岁的个人；2、购买90平方米及以下普通住房；3、购房人现名下没有单独或与他人共同购买的住房，但与父母一起购买的、按照房改政策购买的、通过继承析产或拆迁安置获得的住房除外。易居观点为配合房产新政对于首次购房的优惠，房地产交易中心公布了首次购房申请的标准。对三个条件进行分析可以发现首先，想以未成年子女甚至婴幼儿的名义进行购房，以期获得首次购房优惠的情况受禁；其次，首次购房仅限于90平方米以下的普通住房，90平方米以上的普通住房以及非普通住房，即便首次置业，交易中心也不开具证明；第三，“首次”标准比金融机构更为严格，除几种特殊情况以外，只要在任何一套住房上有产权的，也不能算为首次。而金融机构，只要没有贷款就能算为首套。上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有14沪房地局正式分家土地规划和房屋交易业务拆分上海房屋土地资源管理局从11月24日开始正式拆分，分成上海规划和国土资源管理局与上海住宅保障和房屋管理局。据上海规划和国土资源管理局相关负责人介绍，上海房地局被正式拆分，其土地管理功能与规划局合并，负责土地征用、规划以及矿产等，正式命名为上海规划和国土资源管理局，由此前上海房地局局长冯经明担任上海规划和国土资源管理局局长；房屋交易和政策性用房管理等业务切出来，成立了上海住宅保障和房屋管理局，由此前在规划部门任职的刘海生担任上海住宅保障和房屋管理局局长。易居观点房地分离，标志着上海房屋和土地管理条线更为清晰，对房地产的研究、规划、管理将更为科学严谨，有利于房地产行业的健康、持续、稳定地发展。上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有15数字楼市2008年19月份，施工面积和竣工面积再度下滑2008年19月房地产整体投资情况单位亿元，万平方米指标2008年19月较2007年同期增减（）2007年19月较2006年同期增减（）2006年19月投资额99673196673610027施工面积93043741004391499043新开工面积1752556165969118261竣工面积151291381755114415346全市商品房市场供大于求，供求比为10722007年11月2008年11月商品房供求走势图0501001502002503000711071208108208308408508608708808908100811万平方米0002040608101214供应量成交量供求比上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有16动迁配套供应大增商品房成交触底反弹，各类物业成交回升2008年1011月各属性物业供应量对比图020406080100120商品住宅动迁配套办公商业其它万平方米081008112008年1011月各属性物业成交量对比图020406080商品住宅动迁配套办公商业其它万平方米08100811上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有17商品房成交均价较上月有所上涨，涨幅564商品住宅成交大幅回升，拉动住宅供求比上升到10842007年11月2008年11月商品房成交均价走势图30005000700090001100013000150000711071208108208308408508608708808908100811元/平方米200711200811月住宅供求比走势0911050810840750981190670510820590890730000200400600801001201400711071208108208308408508608708808908100811上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有18郊环内四区供求比回升08年10月08年11月份各环线住宅供求状况对比表内环内内中环中外环外郊环郊环外项目2008年10月2008年11月2008年10月2008年11月2008年10月2008年11月2008年10月2008年11月2008年10月2008年11月供应量694087108015304310421224123727328567464676549462606241149成交量28068791844883463766185842234656515124633808103386214368供求比1040111110321061107710861076108311651089商品住宅供应微减，动迁供应明显上升住宅成交量回升39200711200811住宅新增推案走势0501001502002500711071208108208308408508608708808908100811万平方米商品住宅动迁配套房200711200811住宅成交分类10601101602102600711071208108208308408508608708808908100811万平方米020406080100商品住宅动迁配套房商品住宅比重上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有19商品住宅成交均价上涨158办公用房供应量小幅下降200711200811网上交易价格走势84398497120261392713248111021171411811120491280915692143051711613386135598524957785998167761887781128610036127279236933050007000900011000130001500017000190000711071208108208308408508608708808908100811元/平方米商品住宅住宅2007年11月2008年11月上海市可售型写字楼供应量对比05101520万平方米中心城区4611484322419104865538373010905185628621006远郊区域70715777794850005296211965704795249777480711071208108208308408508608708808908100811上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有20办公市场成交量出现回升，中心城区放量明显全市办公市场成交均价为26022元/平方米，环比出现下降2007年11月2008年11月上海市可售型写字楼成交情况05101520万平方米中心城区1291197682960790110341009343815394801694远郊区域534724444244365337563743828826123626407110712081082083084085086087088089081008112007年11月2008年11月上海市写字楼月度成交价格走势0200004000060000元/平方米全市写字楼17150148531384115928161451584418378169481422218562161382910026022中心城区20831188081612817882198921829425544193682022123668192283836032172远郊区域8879988188158982992192951067710419888111802976710274987407070810820830840850860870880890808上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有21商业营业用房供应量增加2022商业物业成交量大幅增加42792007年11月2008年11月上海商业营业用房市场供应量对比图0100000200000300000平方米中心城区39166427231540240756737577788450533157226026933958178271556109远郊区县202512492721452676011E051E051E05779722E051E0535089977962E05071107120810820830840850860870880890810081107年11月08年11月上海商业营业用房市场成交量对比图050000100000150000200000250000平方米中心城区41336505656080611675576386463243353254546016442600217671819336292远郊区域2302915861802843567592125969369155915303117037079375006543886734407070810820830840850860870880890808上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有22商业用房成交均价上涨984，200711200811上海商业营业用房市场交易价格走势图50007000900011000130001500017000190002100023000元/平方米全市6983984911701116121997091228109212071093109311031212中心城区1309171713511757178912691864191419261211208620142041远郊区域58857514103390608165771992749560838410238050798976290711071208108208308408508608708808908100811上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有23中篇综述第一章市场概况一、经济环境1、市政动态世博会重要配套项目虹桥机场扩建工程明年年底建成作为上海世博会重要配套项目的虹桥机场扩建工程，正按照计划节点加紧建设，其中新航站楼工程已完成土建混凝土结构，飞行区已完成地基处理，预计整个工程将于明年年底建成，2010年一季度投入试运行。工程建成后，虹桥机场将拥有2条近距离平行跑道，东、西互为卫星厅的两座航站楼。其中，新建航站楼总建筑面积364万平方米，并与在建中的京沪高铁虹桥站及多条市内轨道交通线相连，让旅客享受零换乘的方便。而货运工程也将按照统筹规划、分步实施的原则，建成年处理能力为60万吨的西货运站和货运用房。按照计划，航站楼工程今年年底前将完成钢结构吊装和登机桥固定端结构。飞行区、货运区和其他配套工程目前也正按照工程节点要求同步进行。上海机场建设指挥部在航站楼等建筑物结构中采用了节能材料，充分利用自然通风和采光；在供电、供水、供气、制冷等配套公用设施中优化工艺流程，采用节能设备，尽量降低工程造价和运行成本。轨交9号线年底竣工真正实现与轨交网络“零对接”随着下个月底9号线桂林路至宜山路段的开通，9号线与3号线间的公交短驳线将撤销，9号线将真正实现与轨交网络的“零对接”。不过据了解，由于种种原因，9号线与3号线之间的地下换乘通道不能同时建成使用，将通过地面的“临时通道”与3号线实现换乘。上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有24上海中心大厦正式开工高科技施工工艺亮相上海城市新高度上海中心大厦11月29日正式开工，开始了总高632米的攀登。等到2014年，上海陆家嘴金融贸易区就将矗立起一座全新的绿色“垂直城市”。“上海中心“的主体建筑结构高度为580米，总高度632米，共121层，总建筑面积达576万平方米。该项目建筑概念方案征集于2006年6月起展开，有国内外9家设计团队参与。经过多轮比选，美国GENSLER公司的设计方案最终中标。结合苏州河综合治理工程13个沿河段面建亲水平台据悉，结合苏州河综合治理工程，该区范围内有条件实施亲水平台建设的13个沿河段面已全面开工建设，对武宁路桥的景观改造工程也已启动，沿河景观灯光建设已全面铺开。针对该区乱招贴现象严重问题，普陀区有关部门对武宁路沿街围墙进行清洗、粉刷改造，经改造后的围墙乱招贴现象基本杜绝。在此基础上，又对武宁路沿线店招店牌进行了全面改造升级。该区还对普雄路26弄、光复西路683弄6幢1996年前建造的高层建筑进行综合改造，从建筑物的外立面修补、装饰、加保温等节能减排处理、清除外装晾衣架、归整空调外机、楼道内部全面维修等方面进行全面改造。上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有25二、投资开发1、房地产整体投资2008年19月，全市房地产开发投资建设各项指标中，施工面积和竣工面积同比下降，减幅分别为74和138，投资额与新开工面积均较去年同期水平增长，同比分别上升31和56，今年19月全市房地产总投资额为9967亿元，投资较去年同期水平有所增长。今年19月总的房地产整体投资额和新开工面积的增长速度都较去年同期加快，均由去年的负增长转为增长态势；而施工面积和竣工面积今年均变为负增长态势。表1212008年19月房地产整体投资情况单位亿元，万平方米指标2008年19月较2007年同期增减（）2007年19月较2006年同期增减（）2006年19月投资额99673196673610027施工面积93043741004391499043新开工面积1752556165969118261竣工面积151291381755114415346数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有262、住宅投资数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统2008年19月，全市住宅投资的各项指标中，以住宅投资额的减幅最小，同比仅下降001，住宅施工面积以及住宅竣工面积减幅均在10个百分比以上，同比分别下降146和220，住宅竣工面积的减幅最大。本期，全市住宅投资的各项指标中，住宅投资额占总量的比重为620，与去年同期相比，下降19个百分点，住宅施工面积占总量的比重也较去年同期水平有所降低，共减少56个百分点，占总量654，住宅竣工面积所占的比重共下降75个百分点，降幅最大，今年19月总的住宅竣工面积占全市的比重为716。表1222008年19月住宅投资情况单位亿元，万平方米指标2008年19月同比2007年增减（）占总量比重（）2007年19月同比2006年增减（）占总量比重（）2006年19月占总量比重（）投资额6184006206185656406615660施工面积60804146654712371770972492732竣工面积108392207161389112479112355805数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统图1212008年19月住宅市场施工、竣工面积对比图1083971237608041389102000400060008000施工面积竣工面积单位万平方米2008年19月2007年19月上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有27三、市场概况1、市场特征08年11月，上海房地产市场供求比值为1072。本月商品房供应较上月有所回升，成交量自6个月来持续下跌以来，出现复苏迹象，市场依旧处于供大于求态势。08年11月，全市商品房新增供应量20583万平方米，环比增长3188万平方米，增幅1833；同比减少7649万平方米，减幅为2709。08年11月，全市商品房商品房成交量14904万平方米，环比增长3911万平方米，增幅为3558；同比大幅减少11574万平方米，减幅高达4371。08年11月，全市商品房成交均价有所回升，本月增至10728元/平方米，环比增加573元/平方米，增幅为564。2、供求关系分析全市商品房市场供大于求08年11月，上海房地产市场供求比值为1072。本月商品房供应较上月有所回升，成交量自6个月来持续下跌以来，出现复苏迹象，市场依旧处于供大于求态势。08年11月，全市商品房新增供应量20583万平方米，环比增长3188万平方米，增幅1833；同比减少7649万平方米，减幅为2709。全市商品房商品房成交量14904万平方米，环比增长3911万平方米，增幅为3558；同比大幅减少11574万平方米，减幅高达4371。图1312007年11月2008年11月商品房供求走势图0501001502002503000711071208108208308408508608708808908100811单位万平方米0002040608101214供应量成交量供求比上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有28数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统全市各区域供求比值升降各半由表131可以看出，08年1011月全市商品房供求比值的变化情况。各区商品房供求比值中的趋势稍有好转，出现了多个供求比大于1的区，如宝山、南汇、浦东、徐汇；全市各区域升降各半，市场依旧处于供大于求态势。表13111月商品房数据汇总表区域11月供求比10月供求比涨跌情况11月供应量（M2）10月供应量（M2）涨跌幅（）11月成交量（M2）10月成交量（M2）涨跌幅（）宝山1060841898292052367512009111720061680长宁0138026701014470284434崇明00415447905611109754887奉贤03407610430959149763535229451292194虹口072572101816749712580973422428807123黄浦0142241455439595720436787815941嘉定087107137909878265703119477940042710金山08026197758235573149878029614342701静安012180486496372221271980215857卢湾00129874158249闵行052092344571128911167291797491188095129南汇155041134125252508468820731310275210176浦东188076950162229595738178614169979508普陀045037857198349326738940307602659青浦068035102578144403289669919506453806松江0730472148972241084111576121056884913徐汇1160402310657068595126770228551713杨浦0911024204529315434238369299842796闸北033012109453930261766358581108822341总计072063205833917394581833149042010993303558（表示供求比下降，供求比上涨）数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统上海市11月房地产市场研究报告易居中国上海克而瑞信息技术有限公司上海机构上海成都北路333号招商局广场东楼1104室邮编200041电话021529811552008年上海易居房地产研究院版权所有293、供应量分析本月动迁配套加大供应力度08年11月，全市商品房新增供应量20583万平方米，环比增长3188万平方米，增幅1833；同比减少7649万平方米，减幅为2709。11月商品房新增供应中各属性物业所占比重的变化情况为商品住宅所占比重为52，环比下降10个百分点；动迁配套物业供应力度加大，所占比重为18，环比增长11个百分点；办公类物业所占比重下降了2个百分点；商业类物业则增长了1个百分点。数据来源CRIC中国房地产决策咨询系统11月，全市商品住宅和动迁配套各有增减商品住宅新增面积10767万平方米，环比减少078万平方米,减幅为072，动迁配套新增面积3785万平方米，环比大幅增长2621万平方米，增幅为22517；商业类物业本月供应量为2170万平方米，环比分别增长了2022；办公类物业则和上月基