潍坊市东南片区1800亩土地地块分析报告

2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317891前言2007年7月8月份，按照公司领导指示，对潍坊市东面片区约1800亩土地开发项目进行了前期调查，期间走访了潍坊市财政局、规划局、建设局、土地局、房管局、高新技术开发区管委会等政府部门，收集了项目有关情况资料，多次到项目现场进行了实地考察，并到当地十几家在建或已建成楼盘了解销售情况，在以上工作的基础上编写了本报告。报告对潍坊市近些年城市发展的整体情况、中期城市发展规划以及房地产市场情况进行了归纳、总结，希望为项目决策提供一个总体背景。本项目地块地处潍坊市高新技术开发区东南部，作为下一步城市发展的重点区域，当地政府对该地块建设寄予厚望，希望建成高起点、规模化的高品质社区来带动周边区域发展，使该地段成为潍坊市最富城市价值的核心区域，因此，本项目建设目的和意义建议定位在“为城市创造价值”这一主题上。经过对潍坊城市发展水平、房地产市场情况和本项目效益的初步分析，认为项目具备一定的投资价值。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317892目录一、潍坊市城市发展现状二、潍坊市城市发展总体规划及东南片区区域规划三、项目所在地块调查情况四、潍坊市房地产市场调查分析五、项目市场定位及概念性规划设计方案六、投资效益初步分析七、调查分析结论附图（一）潍坊市城市发展规划图20062020（二）潍坊市东南片区概念规划图（三）项目地块地形现状图（四）项目概念性规划设计总平面布置图等（五）照片附件（一）土地证复印件（二）潍坊市政府相关文件2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317893潍坊市东南片区1800亩土地开发项目前期调查分析报告一、潍坊市城市发展现状潍坊市位于山东半岛中部,地跨北纬3541至3726,东经11810至12001,东连青岛、烟台,西接淄博、东营，南靠临沂、日照，北濒渤海。市域处于北温带季风区，气候属湿润大陆型，四季分明，年平均气温123度，年平均降雨量在650毫米左右。总面积15859平方公里，其中市区面积1472平方公里。南北长188公里，东西宽164公里，市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平原，北部是沿海滩涂，海岸线全长143公里。潍坊市中心城区占地1071平方公里,居住人口115万人。据潍坊市2006年政府工作报告显示,该市主要国民经济指标和居民收入情况如下一国民经济指标1地区生产总值2005年潍坊市生产总值（GDP）完成14172亿元，按可比价格比上年增长171；2006年潍坊生产总值（GDP）完成17209亿元，按可比价格比上年增长169。2财政收入2005年，全市完成财政总收入1416亿元，比上年增长314。2006年，全市完成财政2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317894总收入1777亿元，增长255。潍坊市连续20年实现财政收支平衡，财政收入也在逐年以25左右的速度递增，为市政的房地产规划和相应区域配套设施的建设提供了一定的经济基础。3固定资产及建筑业投资2006年，全市全社会固定资产投资完成10432亿元，比上年增长186。其中规模以上固定资产投资完成9995亿元，增长203。房地产开发投资增幅较大，2006年全市共完成房地产开发发投资884亿元，比上年增长246,其中住宅投资总额641亿元,增长281。全市商品房销售额735亿元，比上年增长202。2006年全市资质以上建筑施工企业完成产值2282亿元，增长276。4产业结构一、二、三产业的所占比重由2005年的136956862945调整为123158152954。其中第一产业增加值21181亿元，增长02；第二产业增加值100063亿元，增长206；第三产业增加值50844亿元，增长161。一、二、三产业分别拉动GDP增长003、1174和473个百分点。产业结构调整后工业在当地国民经济中仍占主导地位。潍坊市产业结构以工业为主，且工业仍然以较快速度发展，带动了市政税收的增加，税收增加为城市化进程加快创造了一定的条件，而城市化进程所带来的新城市建设和旧城改造将推动当地房地产市场的发展，2005年的城市化水平为45。二居民收入指标1人均可支配收入2006年潍坊市城镇居民人均2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317895可支配收入11846元，比“九五”末（即2000年底）增加了739，年均增长104。潍坊市人均GDP总量及增长幅度高于全国水平，人均可支配收入增长较快，使潍坊市居民消费实力增强，对房价的承受能力也有所提高。2消费性支出2005年潍坊城镇居民恩格尔系数比“九五”末下降18个百分点，为322。近年来潍坊市城镇人均消费性支出保持10的增长速率，恩格尔系数分别低于山东省及全国75和45个百分点，反映出潍坊市城镇居民具备一定承受房价上涨的经济实力。现就2006年潍坊市GDP与山东省主要城市进行比较，详见下表,表中数据来源于新华网,城市按GDP排名。城市国民生产总值GDP全市人口总数人均GDP青岛市320658亿元74938万人42872元烟台市24021亿元64998万人36849元济南市21851亿元6004万人36394元潍坊市172088亿元8553万人19677元淄博市164516亿元41813万人36891元威海市136853亿元24983万人54778元二、潍坊城市发展总体规划及东南片区区域规划（一）潍坊城市发展总体规划据潍坊市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，到2010年地区生产总值力争翻一番，年均增长14以上，人均GDP达到4200美元左右；财政总收入300亿元，其中地方财政收入160亿元，年均分别增长16和18；一、二、三次产业结构调整为2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789695635；固定资产投资年均增长18以上；城镇居民人均可支配收入达到16600元，年均增长10。按照潍坊市的发展纲要，将着力实施城市化战略，根据城市化发展的客观规律确定区域空间布局，打破城乡分割体制，促进产业和人口由农村向城市聚集。在统筹城乡、区域协调发展的同时，重点发展潍坊中心城区即潍城区、奎文区和高新技术产业开发区，增强辐射带动能力。据最近编制完成的潍坊市城市总体规划20062020,“十一五”时期是潍坊市加快城市化和城市现代化发展的时期，到2010年，全市城市化水平将达到50，中心市区人口规模达到130万人，用地规模153平方公里，目标是建成功能完善、布局合理、环境优美的高品位现代化城市。到2020年,全市城市化水平达到58,中心市区人口规模达到175万人，用地规模203平方公里。总体规划中的中心城市空间结构为“一心、一环、一廊、一轴”的模式。“一心”，即由月河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市中心区，是优化、提升中心城市服务功能的主体。“一环”，即由长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环，是提高城市运行效率的保障和引导城市增长的框架。“一廊”，即由白浪河、虞河两岸绿化带及两河之间的绿地构成贯穿“一心”的中央绿色生态廊道。“一轴”，即由北海路自南向北延伸连接滨海新城的经济发展轴。城市布局采用“一城四片区”的形态。“一城”为中心城区，范围西起大圩河，东至潍坊电厂，北临济青高速公路，南到胶济铁路“四片区”为浞河片区、凤凰片区、符山片区、圩河片区。2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317897潍坊市近年确定城市发展方向以向东发展为主，城市空间的发展出现了“东扩西延、南控北展”的趋势。“东扩”主要指以高新技术开发区为主导，城市用地适当向东发展；“西延”主要指潍城新区及潍城经济开发区用地向西发展；“南控”主要指为了保护浮烟山风景旅游区、白浪河水库和受机场净空限制，城市用地适当控制向南发展；“北展”主要指寒亭区及潍坊经济开发区用地沿北海路向北发展。城市总体规划图见附图一。二东南片区区域规划东南片区地处潍坊市高新技术开发区,位于中心城区东南部,东起东环路,西至北海路,南到胶济铁路,北至健康街,占地25平方公里。目前该区域尚无控制性规划,仅有概念性规划，见附图二。据潍坊市规划局有关同志介绍,该地块原规划为高新技术产业园区的一部分,因受城市发展规模限制和城市整体发展调整,加之该地块邻近潍坊新行政中心、国际会展中心和筹建中的文化艺术中心、公共卫生服务中心，已逐渐发展成为潍坊市中心城市发展的重要区域，加之潍坊市常年主导风向为东南风，该区域正处中心城区上风头，综合上述各种因素，该区域地段被潍坊市政府调整为高档居住、商业、综合用地，并冠以“天堂潍州”的称号对外推介、招商引资。原规划的工业园区已调整到滨海新区滩涂地域建设。三、项目所在地块调查情况2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317898一项目地块区位情况本项目地块在东南片区核心部位，距市政府及文化艺术中心16公里，距潍坊市国际会展中心2公里，距筹建中的公共卫生服务中心1公里，距九龙山植物园与虞河景观区08公里,周边城市主干路已经形成，交通方便，区位优势较为明显。该地块东沿潍县中路长约921米，南沿宝通街长约1112米，西沿东方路长约906米，北沿樱前街长约1321米，在建中的金马路将沿南北向从中贯穿。总用地面积约2414亩，净用地面积约1883亩。该地块东邻耕地,南邻山后徐村改造项目,西邻山后王村改造项目和安全局,北邻潍坊军分区和规划中的一所中学。该地块地形现状见附图三。二地貌、地上附着物及设施现状该地块地势东高西低，南北低，地势高差相对较小，近70的土地现状为耕地。尚无地质勘测资料。该地块内现有两个村西南角为山后徐村，净占地约249亩，有部分村民住宅、一所小学及少数村办企业，其旧村改造规划已将该村安置在宝通街以南，拆迁补偿款已到位，土地国有化待国务院批准；另一个村为省庄村，在地块中央部位，已落实拆迁安置补偿用地，安置地位于地块内金马路与樱前街交叉口东南，规划净用地约187亩，据调查规划已经政府审批，其中靠近樱前街100亩土地已出让给潍坊万基房地产公司。省庄约400户村民目前尚未拆迁。在地块中央偏东位置在建一2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317899条市级主干路金马路，该路为双向六车道,宽50米,因省庄拆迁问题尚未修通。该地块内有一条干河床，是虞河上游一条分支,称麻沟河，该河河道从地块中央斜向穿过，现状宽1030米，深2535米，两岸陡直,常年无水,基本为一枯沟，岸边部分地段植有刺槐等乔木,河道土质良好,适宜植被。潍坊市自来水主管道从地块西南部穿过,该管道为从峡山水库经黄旗堡水站通往潍坊市自来水厂的主上水管道,据市规划局有关同志讲该管道改线难度较大。地块范围内有一条东西向35KV和一条南北向220KV的高压线从中穿过，潍坊市已就改线工作开过多次专题会,预计投资过亿,故一直没有实施。据驻当地26军通讯营战士现场指证，地块范围内有一条国防光缆沿南北向靠近金马路绕省庄穿过，光缆埋深1215米,为军级通讯线路,经军区批准可改线。该地块周边市政配套较为齐全,供水、排水、供电、供暖、供气、通讯较为便捷。三土地权属情况该地块除山后徐村占地和省庄补偿安置用地外有净地144645亩，为国有土地,土地使用权已由市土地储备中心于2006年8月出让给潍坊市国有资产经营投资公司,土地用途为“住宅、商业、综合”用地。因该地块现状基本为生地，即期转让存在政策性障碍。四土地招商情况2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178910该地块先后已有8家设计单位进行了概念性规划设计，市政府选定了由北京一家公司设计的方案做项目招商推介。该地块市政府拟整体转让给有实力的开发商，据悉已与全国近十家大中型房地产开发企业进行了洽谈。2007年7月20日,潍坊市人民政府召开常务会议,拟将该地块做为对价抵付筹建中的市文化艺术中心项目中标人投入的工程资金，对价抵付价格为110万元/亩。潍坊市文化艺术中心位于人民广场南侧，张湎河两岸，东靠东方路，南临健康东街，西依北海路，总占地约400亩，由图书馆、科技馆、青少年宫、大剧院、音乐厅、工人文化宫、规划与艺术展览馆、商业配套及双塔等景观艺术建筑组成。总建筑面积约24万平方米，地上、地下各12万平方米。总投资约15亿元人民币。计划分五个组团，分期建设。四、潍坊市房地产市场调查分析一土地价格情况据潍坊市土地储备中心提供资料显示，2005年、2006年国有土地招拍挂分别为1730亩、1510亩，当地2007年上半年中心城区经营性用地拍卖挂牌出让情况见下表。宗地编号宗地位置面积规划用途成交单价200625奎文区新华路以西、佳乐家超市北侧68综合1802008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178911200628潍城区望留镇政府以西、行政街以北1097综合18200629奎文区樱前街以南、鸢飞路以东989居住70200632奎文区新华路以西、东风东街以南985综合18020071奎文区四平路以东、玉清街以南1249居住5620077ABCD潍城区长松路两侧79114综合516720075高新区东方路以东、梨园街以南3271综合1005200623奎文区东风东街以北、鸢飞路西侧679综合180200624奎文区福寿东街以北、鸢飞路西侧1773综合1305200630潍城区宝通街以北、春鸢路以东2094居住40200634奎文区玄武街以南、潍州路以西140综合5020076奎文区鸢飞路以东、卧龙东街以北17073综合6520073奎文区四平路以东、卧龙东街以北266综合6620072潍城区北宫西街以北、永安路西侧1851综合5020067潍城区东风西街以北、月河路西侧1514综合12320078奎文区潍州路以东、中学街南侧545综合230200626潍城区月河路东、建设街以南634综合60200627潍城区青年路以西、建设街以南1537综合188合计131745从上表看出仅2007年上半年潍坊市市区经营性用地实行招拍挂出让18宗,共计131745亩。据统计,平均每亩出让价格达10215万元。从土地供应区域分布和供应量看，市区中心位置单幅地块面2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178912积较小,最小单幅地块仅为545亩，单价达到230万元/亩。高新技术开发区上半年仅有一块土地出让,该地块与本项目地块相距不足500米,出让价格为1005万元/亩。潍坊市中心城区的土地价格较济南、青岛、烟台、威海等城市的土地价格要偏低，从土地作为资产其盈利能力反映内在价值这一角度看，潍坊市目前土地价格偏低，反映出土地的盈利能力相对较低，但随着城市发展，土地的升值空间要比济南、青岛等一、二线城市大，即便是土地价格增长速度比较慢、增长幅度比较小，但大幅下滑的可能性很小。二商品房价格水平分析以潍坊市中心城区作为统计对象,根据供给面积与市场价格加权计算，2007年上半年商品住宅平均价格为2900元/平方米左右该价格不考虑团购或定向开发因素，价格同期涨幅为11。与去年同期的价格数据相比，2007年上半年市内各片区的平均涨幅渐趋一致，平均上涨150元/平方米左右。从上半年的市场情况看，潍坊市商品住宅均价涨幅超过15的楼盘达到30以上。我公司开发的位于高新技术开发区的泛海城市花园公寓楼均价由去年同期的3800元/平方米上涨为4100元/平方米,上涨幅度为82004年开盘均价为2350元/平方米,到目前涨幅为7446。本项目所在地块周边区域虽然为市政府下一步重点区域，但目前尚无成规模在建或建成项目，零星地块多为经济适用房及各城中村改造项目，故没有商品房价格参照系。上半年潍坊写字楼市场供应2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178913量较大，均价在3900元/平方米左右，且供应多集中在奎文区、开发区中心区域；近年来商业项目开发密集，上半年市场投放量较大，均价在6520元/平方米，涨幅不大，市场消化速度放缓。据山东房地产网统计信息显示，潍坊市城区从1998年至今商品房房价上涨趋势见下图05001000150020002500300035001998年以前19982000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年房价（元/平方米）商品房房价近5年同比增长率见下图13172481105101520252003年2005年2007年上半年增长率上图中2005年房价增幅较大，原因是当年年初国家出台了一系列抑制房价上涨的政策，使相当一部分潍坊市民对当地房地产市场持观望态度，持币待购，进入2005年下半年，由于潍坊市政府加大了城市基础设施的改造力度，大2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178914幅度改善了居住环境，尤其是“三河”（白浪河、张湎河、虞河）治理成效显著，客观上带动了房地产市场的发展，关键是潍坊市房地产市场仍未饱和，市民对房产需求的不断增加，导致2005年下半年房价大幅上扬。2006年、2007年上半年房价涨幅趋稳，但在2005年房价大幅上涨的基础上仍有811的增长率。潍坊市中心城区2007年商品房均价与山东省主要城市情况见下图01000200030004000500060007000济南青岛烟台淄博威海潍坊商品房价格潍坊的房价与济南、青岛等二线城市存在较大的差距，在三线城市中虽然房价差别不大，但由于受中心城区吸纳、辐射力的局限性影响，没有像烟台、威海等城市的先天区位资源优势，即使同淄博相比,无论从市区面积、经济特色等方面都存在一定的差距，因此落实到房地产方面就是城市综合资源对行业发展的助推力有待进一步加强。三潍坊市房地产市场容量及需求结构分析据山东中侨文化传播有限公司提供数据，2007年上半年，潍坊市商品房市场容量约80万平方米，存量房市场容量为265余万平方米，房地产市场总容量约为1065万平方米。上半年潍坊新建商2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178915品房市场交易平稳，合同销售商品房的面积达到68万平方米。完成产权登记的商品房交易6万余件，交易金额20余亿元。存量房的面积、总价与商品房相比有明显的优势，以奎文区为例，超过70的商品房的面积在120平方米/套以上，而存量房面积大部分在6090平方米/套，虽然相同位置的一套商品房和存量房的单价相差不大，但存量房由于面积小，总价相对商品房具有绝对优势。从销售情况来看，目前潍坊市二手房买卖的主体是中低收入的工薪阶层，以自住为主要目的，市场需求是刚性的。据来自潍坊市房管局的资料信息，2007年3月份该局选取了中心市区27家规模较大的房地产开发企业有代表性的楼盘35个，从空置年度、空置面积、空置户型、空置原因等4个方面进行了调查1、空置年度情况。被调查的27家企业空置房屋面积1108万平方米，其中商业住宅316万平方米，写字楼123万平方米，商业用房669万平方米；空置1年以下的861万平方米，空置1至2年的138万平方米，空置23年的108万平方米，空置3年以上的为109万平方米。12年含1年以下空置面积占空置总量的9025由于开发商利益关系，上述统计数据可能存在偏差。2、空置房屋面积情况。从房屋面积空置情况分析，被调查的楼盘共空置房屋1007套，70平方米以下的132套，7090平方米96套，90120平方米53套，120150平方米424套，150平方米以上302套，其中120150平方米以上的占总空置套数的72，商品住房占总空置套数的698。见下图2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ690317891670以下709090120120150150以上70以下709090120120150150以上3、空置商品房户型情况。从空置商品房户型分析，大户型含3室2厅复式结构其他类型占总空置套数的56，商品住宅占总空置套数的698。见下图252191192373352室1厅3室1厅3室2厅复式结构其他类型4、空置原因分析。从调查情况看，造成商品房空置的因素很多，诸如楼盘设计不合理、地理环境差异、成本过大、商品房价格过高、购房区域、楼层朝向、户型设计等等。房管局在调查时，在空置原因栏，设置了价格、区域、环境、楼层、户型等五个方面的选项，从调查统计中看到，价格原因占2275，区域原因占1875，环境原因占185，楼层朝向原因占18，户型占22。见下图2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ69031789172275187518501822价格区域环境楼层户型据房管局提供的数据，潍坊市2006年商品房空置率为12，在814的合理范围内。为进一步分析该市房地产市场的泡沫化程度，引入租售比这一分析指标，该比例指标是当地商品房售价与年租金之比，正常值是10倍左右，反映出在正常市场条件下靠租金回收房地产的投资期限在10年左右。根据2007年潍坊市区住宅、商铺和写字楼的销售均价和租金水平计算的租售比见下表商品房类别销售均价（元）租金（元天）租售比住宅290003504198商铺652012119写字楼390008121068注用租金平均值计算租售比。从计算可以看出，潍坊住宅、商铺、写字楼市场泡沫化程度不高。通过以上分析，当地房地产市场已出现供略过于求的状况，市场进入了买方市场。以改善居住条件为目的的购房处于房地产需求的主导地位，以小换大、以旧换新的消费观念已被消费者接受，部分高收入者已开始拥有第二、第三套住房。城市化发展使城市人口以每年增加7万2008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178918多人的速度逐年增多，是市场需求的一个方面，另一方面，潍坊每年约有08万对青年进行结婚登记，其中5060新婚者有住房需求。潍坊房价近些年稳步提升，逐渐打消了部分消费者对房产的观望态度，大量的潜在需求逐渐变现，而且这部分需求刚性较大,因而成为市场总容量的一部分。上半年股市升温，在房地产市场游离的投资性资金发生波动,对房地产市场也产生了一定影响。五、项目市场定位及概念性规划设计方案由潍坊规划设计院提供的概念性规划设计指标如下项目计量单位数值所占比重规划总用地公顷160951城市道路用地公顷25852城市绿化用地公顷14693城市市政设施用地公顷0304河流用地公顷10465可建设用地公顷10973居住户数户9004001多层户4210002高层户479400居住人数人2881300户均人数人/户320总建筑面积万平方米188991商业建筑面积万平方米17802行政办公建筑面积万平方米41603住宅建筑面积万平方米102174公建面积万平方米2742多层住宅比例面积59455819高层住宅比例面积42724181人口毛密度人/公顷26258人口净密度人/公顷54498住宅建筑套密度毛套/公顷8206住宅建筑套密度净套/公顷170302008房地产营销策划大全策划人士必备资料库全国大中城市货到验货后付款房策网WWWFANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598QQ6903178919住宅建筑面积毛密度万平方米/公顷093住宅建筑面积净密度万平方米/公顷193停车位辆1494400地面停车率1163地面停车位辆173800停车率100容积率175绿化率3120建筑密度2730六、投资效益初步分析一土地购置费按市场价购置各类土地费用如下项目面积亩折合面积平