53°广场”项目可行性研究报告

“53广场”项目可行性研究报告XXXX酒文化投资有限公司二一三年十二月二十日目录1项目概况111项目名称及主办单位112主办单位概况113项目区位优势314建设内容与建设规模315主业技术经济指标52规划、建设方案621效果展示622规划设计723建筑设计123设计说明2731总说明2732规划及建筑方案设计说明2733结构设计说明2934给排水设计说明3135电气设计说明3441业态定位4341项目发展的背景4342项目整体定位4743功能体系构建495策划营销5351项目LOGO设计536项目建设指标及实施进度安排5661建设项目经济指标5662项目实施进度安排567投资估算、资本金与资金筹措5771投资估算范围与依据5772投资估算说明5773项目建设总投资5874资金使用计划5875资本金筹措5876其他资金筹措588财务分析5981分析依据及说明5982经营收入5983成本分析6084税收与利润6095财务分析指标6086偿债能力分析619结论6291建设的社会效益6292结论62附表63附表1建设项目经济技术指标一览表63附表2投资估算表64附表3工程进度及资金需求计划65附表4销售收入估算表（单位万元）66附表5营收入、营业税金及附加估算表（计算期10年）67附表6成本费用估算表68附表7利润和利润分配表68附表8项目投资现金流量表68附表9项目资本金现金流量表69附表10偿还计划表69附表11固定资产折旧估算表70表12形资产摊销估算表70“53广场”项目可行性研究报告1项目概况11项目名称及主办单位111项目名称53广场112主办单位本项目由XXXX酒文化投资有限公司独立兴建113项目建设地点XX市XX大道与XX大道交口高铁南广场西侧12主办单位概况XXXX酒文化投资有限公司是新成立的有限公司，注册资金10000万元，主要股东由XXXX商贸有限公司、XXXX实业集团有限公司、XXXX信息网络公司三家企业组成。公司经营范围酒文化投资；房地产开发、租赁；物业服务；展览、展示服务；仓储服务（除危险品）；商业管理及咨询；国内广告设计、制作、代理及发布；室内外装修，水电安装（除专项许可）；音响设备工程设计及安装；建筑材料、机电设备、日用杂品、工艺美术品、五金交电、化工产品（除危险品）销售。121XXXX商贸有限公司简介XXXX商贸有限公司成立于2006年10月，注册资金1000万元人民币，注册地为XX市XX区。2006年公司通过竞标方式取得2008年北京奥运会特许商品XX经销权，在北京奥林匹克公园及省内各地市开设奥运特许商品专营店二十多家，两年营销收入达2亿多元人民币。2009年公司通过四川宜宾市政府牵线与五粮液股份有限公司合作，成为五粮液白酒XX运营商，当年完成销售额五千多万元，并荣获五粮液集团模范运营商称号，2010至2011年，公司在五粮液股份有限公司的大力支持下，在全省共设立了10家五粮液专卖店，两年完成销售产值3亿多元，并受到五粮液公司多次表彰。目前公司已与剑南春、郎酒签约，即将成为剑南春、郎酒在皖经销商，和国酒茅台、泸州老窖、法国卡斯特博隆葡萄酒等国内外知名企业的合作正在洽商中。为厂家直营建立市场品牌建立平台，从而形成全国独特营销基地打下坚实基础。122XXXX实业集团有限公司简介XXXX实业集团有限公司是XX省服务业龙头企业，赣北地区最具影响力的零售商业品牌之一。该公司创立于1996年，是一家以商贸经营为主业，集商业连锁、旅游投资、绿色农业为一体的综合性民营企业。在XX创始人、XX集团董事长严永敏的带领下，经过多年的艰苦创业和致力创新，XX在经营管理、网点建设和效益水平等方面取得了显著的进步和提高。1997年创建XX百货，成为XX市第一家民营商业企业。1999年成立XX会员俱乐部，成为XX规模最大的会员制企业。2000年进入商业地产行业，成功地开发了多个住宅小区及商业地产项目。2001年创建XX超市，在XX市首开连锁超市先河。2003年创建XX购物广场，成功打造XX第一家都市时尚商业广场。2007年创立XX绿色农业开发有限公司，开发建设油茶种植和蔬菜生产、采购基地。2007年创立XX商业连锁股份有限公司，顺利进行股份制改造。2011年实施第一个五年发展规划，XX商业正朝着做强做大、实现上市的战略发展目标坚实迈进。XX商业连锁股份有限公司是XXXX实业集团有限公司旗下商贸经营的主力军，目前已拥有购物广场3家、购物中心3家、连锁超市19家，总经营面积1758万平方米，网点主要分布在XX市区、瑞昌市、修水县、XX县、湖口县，以及XX省南昌市、湖北省黄梅县等地。中国连锁经营协会2012年5月7日发布2011年中国快速消费品连锁百强，XX商业以122377万元的销售规模名列第75位。目前，XX集团总资产已达到13亿元，从业员工近5000人，拥有会员29万人。2003年“XX”商标被认定为XX省著名商标，先后获得“中国优秀诚信企业”“XX省劳动保障诚信等级AAA级单位”“XX省守合同重信用AAA企业”“XX省模范劳动关系和谐企业”“XX省第十二届职工职业道德建设优秀单位”“XX省扶残助残爱心集体”等荣誉称号，连年被评为“纳税大户”。2012年5月，XXXX实业集团有限公司荣获首批“XX省服务业龙头企业”称号。123XXXX信息网络公司简介XXXX信息网络有限公司成立于2006年7月，注册资金106万元，现有员工50名（包括所属施工队），公司拥有留英、科大博士、硕士及大专以上学历等10人的多层次的策划、科研、设计及一批有长期实践经验的工程管理、施工团队。公司继成立以来，经过不懈努力，从单一的有线电视安装工程发展成集计算机软件开发、网络工程、消防工程、智能化安装工程、通信安装工程及维护、地下管道工程（除燃气管道、压力管道），机电产品、化工产品（除危险品）销售为一体的多元化工程建设公司。一直以来，公司秉承“精益求精，至诚服务”的理念，并以科学的管理手段，专业的技术力量为XX本地区多家新建大中型住宅小区建设了有线电视安装工程。与XX有线电视宽带网络有线公司分别签订的格力工业园、利港银河新城、博澳丽苑等新建小区施工合同，以高标准的质量保证，贴心的服务，赢得了主管部门和众多用户的信赖和好评。特别是自2010年底以来承接了安广巢湖分公司所有有线电视系统改造、升级和新建小区有线电视工程设计、安装。与南京军区政治部合作，完成了部队干休所内部有线电视改造、升级、监控、自办节目频道工程，重点开设了家庭影院、文件阅读、远程小病诊断三大功能项目。为多家企业提供了网络、通信、软件开发、智能化服务。13项目区位优势本项目建设地点为XX省XX市XX区XX大道与XX大道交口，与XX高铁南广场互通，东临XX路，南邻XX大道，西侧为XX大道。项目一层为城际铁路始发站出站口，紧邻地铁1、4、5号线。项目距老城区5公里，东临XX区政府中心，西临XX市政府中心，南临XXXX新城及XX省政务中心，区位优势极佳，建设条件成熟。14建设内容与建设规模本项目总用地面积为568323，合8525亩。其中净用地面积3078098，合4618亩；代征道路绿地面积2605132，合3907亩。容积率62，建筑密度50，用地性质为商业性质。结合本案地块周边的现状环境以及未来城市的发展，经综合考虑，本建筑的形态与布局如下1）在B、D地块沿高铁站南广场设置七层大型商业，高度40米，形成面向高铁南广场的商业活力场所。2）在A地块布置一栋100米高的塔楼，功能为高档商务酒店，拥有客房400余间。3）在C地块设置一栋40层180米超高层塔楼，该塔楼为纯写字楼，塔楼主入口位于南侧，面向XX大道。4）A、C地块通过3到4层的联系体将两栋塔楼连接，紧密联系两栋塔楼的功能。15主业技术经济指标建设项目经济技术指标一览表项目数量预期售价总用地面积（）568323净用地面积（）3078000总建筑面积（）29150600地上建筑面积（）19205000地下建筑面积（）9945600地下一层面积（）3280200其中其中地下二层面积（）3332700地下三层面积（）3332700建筑基地面积（）1541100建筑密度50容积率620总建筑面积（）4521200裙房总建筑面积（）1331200A地块塔楼总建筑面积（）3190000C地块总建筑面积（）7472200总建筑面积（）7211600一层建筑面积（）872700二层建筑面积（）981300三层建筑面积（）1243200四层建筑面积（）1111500五层建筑面积（）1111500六层建筑面积（）945700B、D地块七层建筑面积（）9457002规划、建设方案21效果展示22规划设计221基地环境分析222功能分析223停车分析224交通分析225景观分析23建筑设计331商业一层平面图232商业二层平面图233商业三层平面图234商业四、五层平面图235商业六层平面图236商业七层平面图237负三层平面图238负二层平面图239负一层平面图2310AC地块一、二层平面图2311AC地块三、四层平面图2312A地块酒店标准层平面图2313C地块低区办公标准层平面图2314C地块高区办公标准层平面图2315剖面示意图3设计说明31总说明311主要设计依据中华人民共和国城乡规划法城市规划编制办法城市道路交通规划设计规范（GB5022095）XX市城市规划管理办法及相关地方性法规XX市城市总体规划（20062020）建设用地红线图规划设计条件书312工程现状、规模和设计范围本案地处XX市XX区，位于XX市高铁站南广场西侧，东临XX路，南邻XX大道，西侧为XX大道，规划中城际铁路线从地块经过。总用地面积为568323，合8525亩。其中净用地面积3078098，合4618亩；代征道路绿地面积2605132，合3907亩。容积率62，建筑密度50，用地性质为商业性质。122地形高程情况本案基地西侧高，东侧低，东西高差3米左右。经勘察，区内无不良地质作用，为稳定场地，适宜进行工程建设。32规划及建筑方案设计说明321项目概况本基地位于XX市XX区，距市中心约65公里，紧邻XX大道和XX大道，交通便捷。地块位于高铁站南广场西侧，是联系XX老城区与XX新区的重要区域。项目地块周边包括了高铁站、城际铁路站以及地铁站多种大型公共交通的流线，同时地块与城市主干道相邻，是多种人流交织的场所，具有城市门户形象空间的重要功能。项目地块内部被两天城市支路分成四个设计地块，西侧A、C地块与XX大道相邻，东侧B、D地块与高铁南广场相邻。总用地面积为568323，合8525亩。其中净用地面积3078098，合4618亩；代征道路绿地面积2605132，合3907亩。容积率62，建筑密度50，用地性质为商业性质。322总体规划3221设计理念规划依托现有周边特有的交通优势，着力打造一个集商业办公酒店为一体的现代城市综合体项目。将功能、形象、活力作为主要的设计方向，打造XX高铁城市门户空间的品质。深度发掘中国酒文化内涵，将商业功能与酒文化相结合，同时将高端商业业态引入，形成特色的交通枢纽区域的商业商务场所。3222总体布局分析本案结合地块周边的现状环境以及未来城市的发展综合考虑建筑的形态与布局。1）在B、D地块沿高铁站南广场设置七层大型商业，高度40米，形成面向高铁南广场的商业活力场所。2）在A地块布置一栋100米高的塔楼，功能为酒店和办公，其中酒店部分为200客房，办公部分以小型SOHO客户为主，提供灵活的办公场所。3）在C地块设置一栋40层180米超高层塔楼，改塔楼为纯写字楼，塔楼主入口位于南侧，面向XX大道。4）A、C地块通过3到4层的联系体将两栋塔楼连接，紧密联系两栋塔楼的功能。3223出入口设置及交通流线安排分析本区块涉及多种性质的功能安排，产生各自的交通流线及出入口需求，必须针对地块特征，合理设置各出入口，安排好交通流线。B、D地块车行主入口位于XX路，车辆地下车库出入口位于西侧以及地块南侧，地块内部道路靠近车行出入口的位置，车辆可以快捷的出入地下车库。地上主要停车区在地块周边沿路部分，停车较方便。A、C地块车行主入口结合各自功能各自设置，位于内部支路，便于交通管理。商业人行主入口位于南侧XX大道以及南广场位置，面向人流方向，有利于商业价值的体现。主要商业界面通过立面处理，营造商业气氛。由于高层均沿地块边缘布置，地块的内部支路可作为消防车道并设有消防登高面，地块西侧的城市绿线及内部广场道路亦可作为紧急消防通道。323建筑设计4231平面设计商业功能科学的空间布局，服务空间与使用空间分区明确，使得内部商业空间可以灵活分隔，能灵活满足不同大小规模客户的需求。通过商业南北中庭设置，提高商业内部空间品质。超高层塔楼在满足消防分区的要求下，做到最大的使用效率，平面规整，有利于办公空间的使用。高低分区电梯有效的提升内部使用的感受。酒店塔楼部分结合酒店客房的面积要求，体现合理的经济型，形成塔楼平面的尺寸。3232造型设计刻化精致建筑细部，协调建筑色彩尺度、规范广告牌匾位置，烘托高品味商业氛围，本地块建成后的，将成为高铁南站区门户空间的重要建筑空间，建筑形象、空间形式丰富多彩。以其形象的多元化吸引各阶层的消费群体，从达到带动商业区的繁荣，倡导商业文化，带动周边城市商业向特色化、精品化发展。1）大型集中商业，紧跟流行步伐，追踪时尚信息，是其不可缺少的内容之一。时代广场的时尚元素不盲从于流行，而是在时尚中体现高格调的内涵，简捷的线条和鲜明的色彩以及新材质中展示健康的生活方式。2）建筑立面的广告的处理风格上多元化，既有精典高贵，也有温馨宜人，通过各段不同风格的处理，以人为本的尺度感，以及自然材质的应用，体现建筑与人之间亲切的交流。3）大力烘托商业氛围，在不破坏建筑美的同时，合理布置广告、屏幕、海报、霓虹灯。在统一中求变化，变化中求协调，力求形成格调高雅的XX商业街。3233建筑装修1）商业部分建筑立面采用玻璃、LED有机材料以及铝板为主要材料，几何拼接的铝板材料可以传达出明确的时代感和商业氛围，与本项目的定位相得益彰。LED具有很好的夜景效果，有助于形成完整简洁的商业形象。2）办公塔楼楼的立面整体上力求干净、简洁的形象气质。在塔楼部分采用玻璃幕墙充分表达办公形象的同时，在酒店塔楼部分采用铝板幕墙和玻璃幕墙的结合，成为超高层塔楼和商业立面的过渡。33结构设计说明331工程概况53广场位于XX区高铁站南广场南以西，XX大道以东，XX大道以北。主要拟建建筑物主要为1栋40层框架剪力墙核心筒结构超高层办公楼及附属4F框架结构商业；1栋26层框架核心筒结构酒店办公楼以及7层框架结构商业。总建筑总面积约2906万平方米。整个场地设有3F地下室。332设计依据设计执行的主要规范、规程、标准建筑结构可靠度设计统一标准GB500682001；建筑抗震设防分类标准GB502232008；建筑抗震设计规范GB500112010；建筑结构荷载规范GB500092012；混凝土结构设计规范GB500102010；建筑地基基础设计规范GB500072011；建筑地基处理技术规范JGJ792012；高层建筑混凝土结构技术规程JGJ32010；建筑桩基技术规范JGJ942008；地下工程防水技术规范GB501082008。中华人民共和国工程建设标准强制性条文房屋建筑部分中华人民共和国建设部全国民用建筑工程设计技术措施结构（2009年版）333设计荷载331楼面设计活荷载标准值办公室、住宅20KN/会议室20KN/商场3550KN/消防疏散楼梯35KN/办公走道25KN/储藏间50KN/档案库5120KN/地下停车库40KN/（单层）机房区服务器机房、设备通道80KN/电梯机房70KN/上人屋面20KN/不上人屋面07KN/332基本风压高层商业办公楼基本风压按035KN/（50年重现期的风压值）采用，承载力设计时按基本风压的11倍放大；多层框架的基本风压按035KN/（50年重现期的风压值）采用，地面粗糙度为B类。333基本雪压060KN/（50年一遇的雪压）334上部结构选型及抗震设计本项目结构设计使用年限为50年，结构安全等级为二级。根据建筑抗震设防分类标准（GB502232008），3栋高层办公楼底部多层商业区段抗震设防类别为乙类，多层商业区段以上的办公部分的抗震设防类别为丙类。其余的多层商业单体的抗震设防类别为丙类。抗震设防烈度为7度。设计基本地震加速度值为010G，设计地震分组为第一组。办公楼采用钢筋混凝土框架核心筒结构。楼板采用现浇钢筋混凝土板。多层部分采用钢筋混凝土框架结构。上部结构主楼与裙房设缝分开。地下室不设缝，采用后浇带及其他加强措施。335基础设计本工程地基基础设计等级为甲级。由于目前没有详细的地质勘察报告，根据相邻场地地质情况，各单体拟采用如下基础形式办公楼拟采用桩基础；多层商业拟采用独立基础加防水板。地下室基础设计抗浮桩。336结构主要材料混凝土高层办公楼C30C60，多层建筑C25C40，非结构构件C20，基础垫层C15。钢筋HPB300、HRB335、HRB400围护墙烧结煤矸石空心砖34给排水设计说明341设计依据建筑给水排水设计规范2009版GB500152003建筑设计防火规范（GB500162006）高层民用建筑设计防火规范2005版GB5004595自动喷水灭火系统设计规范GB500842005建筑灭火器配置设计规范GB501402005汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB5006795全国民用建筑工程设计技术措施给水排水建筑专业提供条件图342设计内容本项目给排水设计内容包括给水、排水、生活热水、雨水排放、消火栓消防、喷淋消防、灭火器配置等。343给水系统4431给水用水量根据建筑给水排水设计规范，按住宅用水定额200L/人日，商场5L/M日，商铺300L/间，办公40L/人日计算。管网漏失水量和未预见水量按最高日用水量15计4432供水方式多层公建利用市政给水管网直接供给；高层住宅采用分区供水方式，低区由市政给水管网直接供给，高区由小区生活泵房内各自分区的变频生活供水机组从生活水箱直接加压供水。3433给水引入各地块给水总进水管由市政给水管分两路引入，引入管径均为DN200，引入管在小区内布置呈环状，提供直供区生活给水，地下生活水箱、消防水池水源，小区室外消防用水量以及小区室外绿化、清扫用水。3434给水管材市政给水引入管，室外给水管选用球墨给水铸铁管，橡胶圈连接。生活泵房内给水管选用不锈钢管，焊接。给水立管，衬塑镀锌钢管，丝接。给水支管，三型聚丙烯PPR管，热熔连接。344排水系统3441排水方式办公内卫生间排水系统采用单立管排水配专用通气立管,以H管与排水管相连的排水方式；综合商业和公建配套设施内的公共卫生间排水系统采用单立管排水配专用通气立管的排水方式或者排水主立管配环形通气立管的排水方式。3442排水管材地块漩流降噪特殊单立管排水系统的排水立管采用硬聚氯乙烯PVCU加强型内螺旋排水管厨房排水立管采用UPVC中空壁螺旋消音管材，丝扣挤压胶圈密封接口。排水支管及通气管均采用普通实壁UPVC排水管材，底层排出管采用高密度聚乙烯HDPE排水管。C栋办公内卫生间排水立管采用UPVC双壁消音管材，承插粘接口；通气立管为普通实壁UPVC管，排水支管均为普通实壁UPVC管。室外排水管采用UPVC双壁波纹排水管，橡胶圈连接。3443污水排放室内生活污水，经排出管排至室外污水检查井，再汇至室外化粪池，经处理后，排入小区污水管网，最终排至市政污水管网。345热水系统3451布置方式本工程热水系统采用每户预留电热水器，燃气热水器冷热水接口的方式。3452热水管材户内热水管材均采用三型聚丙烯PPR管热水型，热熔连接。346雨水排放本工程雨水排放采用有组织收集，根据建筑专业屋面雨水斗布置设置雨水管，沿柱、墙至一层覆土层内，排至室外雨水检查井，最终排至市政雨水管网。雨水系统管材住宅部分雨水管均采用UPVC承压管,橡胶圈连接。综合商业内部的雨水管采用给水热镀锌钢管，丝接DN小于等于100,卡箍连接DN大于100；外部的雨水管采用普通实壁UPVC排水管材，承插连接。室外检查井间雨水管采用UPVC双壁波纹管，橡胶圈连接。暴雨强度计算公式采用XX地区暴雨强度公式，即Q36001076LGP/T14084P15347消火栓消防根据高层民用建筑设计防火规范，建筑设计防火规范，地块室内外消防用水量分别为40L/S，30L/。消火栓采用单出口SN65型，布置于楼梯出入口，消防电梯前室等明显位置，消火栓箱根据实际情况明设或嵌墙暗装，箱内均设有启动消防主泵按钮。在地块最高楼屋面设24M消防专用水箱,储存消防初期水量18M。各单体室内消火栓管网布置呈环状，在室底层外均设地上式消防泵接合器各若干组。消火栓管低区管道均采用给水热镀锌钢管，丝接；高区管道采用无缝钢管，焊接。消火栓前静动水压大于50M者,采用SNJ65减压稳压消火栓,稳定栓后压为03MPA。348喷淋消防根据高层民用建筑设计防火规范，建筑设计防火规范，本工程地块负一层地下停车库，办公区域、综合商业及公建配套等均设置自喷系统。本工程喷淋系统属中危II级，设计喷水强度8L/MIN/处，作用面积160，设计流量30L/S喷头选用闭式玻璃球中温级68喷头，最大间距34M,距墙边间距不大于17M，不小于06M。湿式报警阀设于消防泵房或者设备间内，提供喷淋水量。各单体喷淋系统在底层室外均设地上式水泵接合器各2组。喷淋系统管材采用给水热镀锌钢管或无缝钢管。349灭火器配置根据建筑灭火器配置设计规范，在消火栓箱处及其它位置明显处设置手提式磷酸胺盐灭火器。3410室外管线34101给水管网各地块生活给水管由市政管网引入两根DN200管径进入小区，在小区内布置呈环状，提供直供区生活用水；道路绿化浇灌清扫用水。室外消防用水与市政供水管合用，按一定间距（不大于120M）布置室外消火栓，距建筑物不小于5M,距路边不大于2M。34102排水管网各地块均采用雨污分流，生活污水经化粪池处理后排入小区污水管网，最终排入市政污水管网。各地块内雨水采用雨水口收集，汇合建筑单体有组织排放的雨水，经小区内雨水管道最终排入市政雨水管网。3411设备用房集中设置生活泵房与消防泵房。设备用房设于地下负一层，生活泵房内配置生活水箱，低区、中区、高区变频供水机组各一套，恒压变量提供小区内加压低区、中区、高区生活用水。消防泵房内设有消火栓泵两台，一用一备；喷淋泵两台，一用一备，提供室内消火栓系统及喷淋系统消防用水。地块消防水池容积540T，提供室内消火栓系统3小时用水量及喷淋系统1小时消防用水量。35电气设计说明351设计依据高层民用建筑设计防火规范GB50045952005版火灾自动报警系统设计规范GB5011698民用建筑电气设计规范JGJ162008建筑防雷设计规范GB500572010智能建筑设计规范GB/T503142006低压配电设计规范GB50054201110KV及以下变电所设计规范GB5005394有线电视系统工程技术规范GB5020094建筑照明设计标准GB500342004地下建筑照明设计标准CECS4592建筑,结构,水,暖等专业提供的设计资料352设计范围根据工程性质及业主要求，电气设计主要承担电力、照明、防雷及接地、火灾自动报警及联动系统设计等。并配合甲方选定的集成商共同进行宽带网、摄像监控、有线电视等智能建筑设计。本次初步设计不包括建筑物外的供电线路及供电设施，该部分由业主委托供电部门设计。商场部分仅按商家要求做配电设计，内部照明灯具布置及其配线可由商家二次装修时重新设计。353供电设计531负荷等级按照规定，本工程办公楼为高层建筑。其相应的消防泵、防排烟风机、消防电梯等消防设施电源属于一级负荷。其余为二、三级负荷。酒店、商业等公建其相应的消防泵、防排烟风机、消防电梯等消防设施电源属于一级负荷。其余为二、三级负荷。一、二级负荷在双回路电源的设备末端自动切换。532电源本工程由供电部门提供二路不同回路变电所的10KV电源。本工程变电所设置下1层地下室内。（结合当地供电部门供电规划后确定）变电所内变压器采用SCB1010KV/04KV系列，10KV侧为备用单母线分段方式接线，高压开关为真空断路器，直流操作系统，二路10KV电源进线分为主用电源及备用电源。533计量1）商业、动力、照明、办公采用高供高计的计量方式。2）高压及低压计量用电流互感器，有功和无功电度表由供电业务部门选型和安装,高压计量柜柜体采用KYN28A12柜，低压柜柜体采用GCS柜。3）每个单位设低压计量用做收费依据。原则上一个租用单位只装一块电度表，电度表集中安装在电度表箱内，表箱安装在电气竖井或电气小间内。生活泵、电梯及楼道公照灯的用电量在楼内集中计量。534无功补偿在变配电站低压母线侧设置补偿电容器，进行集中补偿，功率因数补偿至092以上。535继电保护1）高压开关柜设微机综合保护，具有反时限速断、过电流保护。2）低压开关柜进线总开关及母联具有瞬时过电流、短延时过电流、过载保护。馈电开关具有速断、过载保护。454配电设计4541空调系统采用分体空调形式。4542消火栓、喷淋泵、正压送风机、防排烟风机、防火卷帘、消防电梯、消防控制室及变配电室等均为双回路电源，在末端本配电箱自动切换。生活水泵和普通电梯也为双电源供电，但火灾发生时不能使用。4543单台电动机容量为20KW及以上者，均为降压起动，降压起动设备采用软起动器或星三角起动柜。455照明设计4551各场所的照度按建筑照明设计标准GB500342004规定范围取其高、中档照度值。照度办公室为150200LX，商业为200250LX，设备用房为75100LX，车库为5075LX。4552在地下室一层、各种不同用途的场所楼梯间、电梯厅、电梯机房、前室、内廊等场所，均设事故照明，事故照明与工作照明同时作用。事故照明电量占总照明容量的10左右。4553事故照明用双回路供电，双回路电源来自不同低压母线段，事故照明灯自带应急电源。双回路在每台事故照明配电箱内自动切换。4554公共通道、楼梯间、电梯厅、前室、电梯机房、防排烟用机房均设应急照明，各楼层出入口、楼梯间和公共通道的适当位置设应急疏散指示灯，楼梯口设楼层指示灯，以上灯具的应急时间不小于90MIN。555各楼层设应急型楼层标志灯。556疏散指示灯、楼层标志灯在正常与事故情况下均可开启，应急灯只在事故情况下开启。557灯具以节能型灯具为主，办公以节能型吸顶荧光灯为主，配电房以荧光灯及壁灯为主，水泵房、电梯机房则分别以荧光灯灯具及节能灯具布置。558商业照明由商家另行装饰设计。559办公所有插座回路均加漏电保护器。照明选用以节能灯、节能荧光灯为主的光源。每套设一暗装分配电箱。5510办公、商业宜选用带电容补偿气体放电灯具,提高照明线路功率因数09以上。本设计按具有补偿考虑，如荧光灯具不带补偿时，应校验照明线路的电线截面。照明的单相回路不宜超过16A。456线路敷设561电力、照明配电线路视不同情况可分别采用BV、ZRBV、NHBV、YJV、YJVFR、NHVV等电线、电缆，按不同情况，分别敷设在桥架、线槽内，桥架、线槽敷设在梁底或顶板下，并仅可能敷设在其它管道之上高低压室室内除外），导线也可穿管敷设在顶板、墙壁、地板或吊顶内、电气竖井内的电缆沿梯架明敷。562电线可穿敷设在钢筋混土现制楼板内的电管最大外径不应超过板厚的1/3（SC32管）。两根及多根电管交叉敷设处的局部重叠高度不应超出楼板及垫层的总厚度。563变电所低压馈电柜引出（入）的电缆线路采用上进下出方式。564变配电室内低压电缆均采用电缆桥架敷设。565凡塔楼有吊顶的场所其配电管线均在吊顶内敷设。无吊顶的场所照明和插座线路穿管暗敷在楼板、墙壁内。566办公楼树向干线采用380/220伏单芯交联电缆供电，户内设用户箱，采用单相220V供电。457防雷及接地按二级防雷标准对建筑实施防雷保护，在屋顶天面由避雷带做接闪器，利用框架柱内二根主筋直通焊接引下，自60M起每隔三层，沿外墙增设25X4扁钢带，暗敷于粉刷层内，与框架柱、楼板主筋及金属外窗焊接成一个整体，以防侧击雷。利用建筑基础作接地极，配电系统及避雷系统共用接地，接地电阻实测应1。弱电系统接地统一设置接地体，在地下一层设置与大楼绝缘的接地端子排，各弱电系统接地均引自该端子排。自端子排以BV5001X95绝缘导线穿钢管SC40在地下一层引出。在室外设置单独接地体，接地点阻实测应1。各单体采用TNS制接地系统，工作中性线（N）与安全保护线（PE）从变压器中心点开始分开，以后二者不得混淆。所有电气设备的外壳及设备接地专用端子均应与PE线相连接。卫生间、淋浴间做局部等电位联结，确保人身安全。458弱电设计本弱电设计仅包括各单体内的系统管线设计。电话光缆进线室及各弱电系统的网络设计不属于本设计范围，由业主委托电信部门及承包商负责设计施工。581电信及综合布线本楼由电信部门单设虚拟电话总机。市话电缆直接进入地下一层电话总分线箱，在沿弱电桥架分送至各弱电竖井经各层分线箱，暗敷至各电话终端。582有线电视本设计采用SYWV7512电缆，将市有线电视信号暗敷至地下一层共用箱，在沿弱电桥架分送至各弱电竖井经各层分配箱，再由弱电竖井经各层小共用箱暗敷引至各电视终端。干线电缆为SYWV7512，支线电缆为SYWV755。住宅楼每户设电视进线一个。用户端输出电平为696DB。用户分支分配器箱均为嵌墙安装。有线电视系统应由有线电视部门进行安装调试。583火灾自动报警系统1）本设计包括火灾自动报警、消防设备联动控制、火灾紧急广播和消防对讲通信。整个系统主要设备有消防报警机、联动控制器、光电感烟探测器、智能电子差定温感温探测器、信号模块、控制模块。2）火灾自动报警火灾自动报警系统为地址编码两总线制，车库采用感温探测器，探测器至墙壁、梁边及风管边的水平距离不小于05M，至空调送风口边的水平距离不小于15M。3）联动控制加压送风机、消火栓泵、喷淋泵、稳压泵除通过联动控制台，以硬线方式直接控制外，还通过控制模块的接点自动控制，加压送风机、非消防电源、电梯、防火卷帘等其它联动设备通过两总线上的控制模块来控制，联动控制台还显视稳压泵的工作状态。A消火栓系统当某一消火栓报警按钮动作后，控制模块即自动启动消火栓泵，且启泵信号返回消火栓指示灯。当需要时，可以在联动控制台直接人工控制，启动消火栓泵。B自动喷淋系统当某一水流指示器和压力开关同时动作后，控制模块即自动启动喷淋泵，当需要时，可以在联动控制台直接人工操作，启动喷淋泵。C稳压泵稳压泵仅将其运行状态引至联动控制台显示。D防排烟系统（A）地下一层汽车库设有排烟系统（平时兼排风）当某一防烟区内的探测器报警时，即自动起动系统的排烟风机与相应的送风风机。（B）地下水泵房、高低压变配电室各设有排风兼排烟系统，房内探测器报警时，即自动起动系统的排烟风机及送风风机，关闭非着火防烟分区内的电动复位防火阀，保持着火的防烟分区的电动复位防火阀开启。（C）以上所有排烟机及加压送风机除自动控制外，均可在消防控制中心，由联动控制台经专线直接控制。所有排烟口、加压送风口及防烟防火阀均可有联动控制台人工键盘进行控制，各种动作信号均返回控制台。（D）以上所有排烟机的入口，均设有280温控防火阀，当风机入口温度超过280时，阀门自行关闭，阀门关闭后，排烟及对应送风机即停止运行。E防火卷帘当疏散通道的防火卷帘一侧的感烟探测器动作后，控制模块控制防火卷帘下降距地15M处，当感温探测器报警时，控制防火卷帘下降到底，动作信号均返馈消防控制中心。其余防火卷帘一侧的感烟探测器动作后，控制模块控制防火卷帘下降到底。F电梯火灾确认后，自动联动所有电梯迫降至一层，除其中一台消防电梯转为消防状态待用外，其于电梯停止运行。电梯迫降后，将其返馈信号送回消防中心。G火灾紧急广播地下室设置火灾紧急广播，当火灾报警后，自动播放事先录好的疏散广播录音，也可人工播音。4）消防通信消防控制中心设消防通信总机一台，变配电室、水泵房、消防电梯内、电梯机房等设固定电话，消防电梯前室等设电话插孔。消防控制中心设119直通电话。5）设备及管线安装竖井内的竖向火警线路（信号线、控制线、电源线、通信线、广播线等）均沿专用桥架敷设，水平方向则沿桥架或穿金属管沿墙明敷。竖井以外的线路均穿金属管暗敷在顶板、墙体及楼板内。46暖通设计说明461设计依据民用建筑供暖通风与空气调节设计规范（GB507362012）；高层民用建筑设计防火规范GB500452005；汽车库、修车库、停车场设计防火规范（GB5006797）；XX省公共建筑节能设计标准（DB34_14672011）；全国民用建筑工程设计技术措施暖通空调动力；462设计内容（1）通风及防排烟设计（2）空调系统设计463通风系统设计631地下车库通风设计均按层高3M，6次/时换气次数设计，利用车道入口自然补风，废气经风道至竖井排出室外。632地下各设备用房设置机械排风系统，排风量均按410次/时换气次数设计。633封闭的公共卫生间按12次/时换气次数的排风量设计，排风选用卫生通风器。634通风管道均采用非燃材料，风管与竖井连接的水平管段上均装设70防火阀。464、防排烟设计641地下车库的排烟设计均按6次/时换气次数设计，按每个防火分区设置独立排烟系统。有直接通向室外的汽车疏散出口的防火分区利用坡道入口自然补风，无直接通向室外的汽车疏散出口的防火分区采用机械进风，进风量不小于排烟量的50。排烟系统与通风系统合并。排烟风机前均设置烟气温度超过280时自动关闭的排烟防火阀。废气经风道至竖井排出室外。642面积超过100M2，且经常有人停留或可燃物较多的地上无窗房间或设固定窗的房间，设机械排烟，排烟量大于最大防烟分区每平方米120M3/H。排烟口距最远点水平距离小于30米。643长度超过60米的走廊和长度超过20米的内走廊设机械排烟，排烟量每平方米不小于60M3/小时。排烟风机前设置烟气温度超过280时自动关闭的排烟防火阀。644防烟楼梯间、合用前室、消防电梯间前室等不符合自然防烟条件的均按规范要求设计加压送风系统。正压风机分别放于风机房内或屋顶。所有风机与消防控制中心联动。645风管设计风管材质排烟、排风和送风管均选用不燃材料，其风管厚度根据规范执行（高压系统）；正压风管均选用镀锌钢板,其风管厚度为1MM。646风管速度混凝土竖井风速采用12M/S；其它风管风速采用15M/S。647风口设计风口布置消防电梯前室和合用前室每层设一个多叶送风口，风口为常闭，风口和风机实现连锁，一旦发生火警打开任何一个风口，风机即刻启动。防烟楼梯间每隔23层设一个自垂式送风口。排烟口距最远点水平距离小于30米。一旦发生火警风机即刻启动。风口速度正压送风口V46M/S；排烟口V68M/S。竖井设计要求密封，光滑465空调系统设计651、室外主要气象参数（1）室外通风计算温度夏季32，冬季2；（2）室外通风夏季计算相对温度64；（3）室外空调计算温度夏季35，冬季6；（4）夏季空调室外计算湿球温度2830；（5）冬季空调室外计算相对温度73。652建设区块西北部的标准层面积为1450平方的26层的酒店办公综合楼，拟采用分层VRV空调方式，每层设VRV空调系统，酒店部分设置独立新风，办公部分不考虑新风与全面机械通风系统。14层裙房的功能业态为拟售商铺，采用分层VRV空调方式，每层设VRV空调系统，外机设于裙房屋面，不考虑新风与全面机械通风系统。653建设区块西南角标准层面积为1950平方的40层的办公楼，采用分层VRV空调方式，每层设VRV空调系统，不考虑新风与全面机械通风系统。654建设区块东面是一座7层小型城市综合体，拟作自持大商业，其地上7层及其整个地块负一层的商业做集中空调系统。空调冷热源采用直燃式溴化锂冷热水机组，冬天供暖，夏季供冷。空调方式采用采用低速定风量全空气空调系统，每层设空调机房，过渡季节采用全面机械通风系统。466节能、环保设计661所有动力设备尽量采用低噪声节能型设备，并考虑消声，隔振措施。662风机进、出口设有防火帆布软接头。吊装风机均设有减振吊架。663主风管考虑设置消声器；尽量控制主风管内的风速不会过大。467燃气规划设计671调压柜与建筑物外墙距离不得小于4M，与重要建筑物及一类高层民用建筑外墙距离不得小于8M，与变配电柜距离不得小于4M，与城镇道路边距离不得小于10M。低压管采用聚乙烯燃气管道（小区地下有热力管道，若安全距离无法满足，则改为钢管）。调压柜占地面积约为32M。672低压天然气管道距建筑物最外墙（含北阳台、楼梯间）之间的净距不小于15M（建议燃气管靠近建筑物最近，即为15M）。673天然气管道覆土厚度须控制在机动车道下不小于09M，在非机动车道下不小于06M。654若天然气管道沿地下车库顶敷设时，若满足不了安全规范要求，须砌筑管沟保护。674高层（18层及18层以上）室外天然气总管（位于一层底部）宜设电动紧急切断阀须与该楼消防控制中心火灾报警信号联锁。室外电动紧急切断阀须加防雨保护措施。室内厨房应独立设计，且应靠建筑物外墙布置。厨房内燃气计量表前须设家用型的燃气泄漏报警装置，且计量表前设电磁阀，家用型燃气泄漏报警装置与电磁阀联锁。厨房内应为家用燃气泄漏报警装置预留一个双眼电源插座（220V，10W），该插座应位于燃气立管015M以外。室内燃气泄漏报警探头应安装在燃气立管附近距吊顶下02M处。41业态定位41项目发展的背景411项目区位说明本项目位于XX高铁南XX侧，东临XX大道、南临XX大道。紧邻XX高铁南站枢纽站，周边交通体系发达，由高铁、XX城际铁路、城际汽车、XX地铁、城市道路主干道五套体系交织而成，区位优势明显。本项目还是XX市重点规划区域，项目将享受城市发展红利，未来发展潜力巨大，尤其是高铁片区商圈的商务规划定位将利于项目定位及带动项目发展。项目位于中心城区、XX新区及高铁站南广场，处于主城区、XX新区商圈及政务新区之间，区域位置较好，发展潜力巨大。同时项目地周边没有竞争商业，随着城市规划的落实，未来项目地块商业价值极高。XX城区未来规划中心城区打造丰富多样的城市特质文化空间，提升城市品位，形成高端服务集聚、综合承载能力强的现代化城区XX新区核心功能是行政中心、金融商务、商务文化会展中心、省级休闲旅游基地、综合居住新区高铁南广场将打造成为一个7500亩的大型商圈，发展总部经济、会议产业，配套高端商业、休闲体验等服务行业。412项目发展背景解析4121区域特征分析本案所在的南广场将作为高铁南站的“门脸”，主打的是城市景观广场和休闲广场，同时将是7500亩大型商圈的核心，适宜发展功能齐全、配套完善的办公楼；中高端具有宴请、居住和会议会务功能、国际名品集成店的酒店。办公楼需求项目所在区域将是大型商圈的核心，商务将是重点发展对象，由于交通便捷、地块区位优势明显以及相对较低的租金，未来商务需求巨大量大；同时，国内火车站附近多为配套齐全、功能完善、面积较小的办公楼，以满足各类企业需求。酒店需求随着区域内商业及商务需求的扩大，区域内人流量剧增，市场对商务宴请、居住、会议会务等功能需求也将逐渐增加。另一方面，国内大量的事实证明，火车站附近宜发展中档或者中高端酒店，并且引入国际名品集成店，满足大量涌入的各阶层消费客群。4122五大交通方式地铁项目紧邻地铁1、4、6号线高铁站站，1、4、6号线贯穿XX东西、南北走向，贯穿市区与郊区，辐射整个XX市。城市主干道项目位于城市主干道XX大道和XX大道交叉口，XX大道东西走向，连接肥西县、XX区和肥东县，XX大道南北走向，是XX新区进入市区最便捷的通道。城际铁路城际铁路的始发站连通本项目，未来将建成XX到六安、安庆、滁州、芜湖、宣城、宁国等地城际铁路，将打造以XX为中心的1小时城际铁路交通圈，未来将是XX省其他城市到达XX最快最便捷的交通方式。高铁项目位于高铁XX南站南广场，高铁XX南站将连接通过XX市的合宁、合武两条高速铁路，其旅客发送量占XX铁路总旅客发送量的67以上，是连接长三角区域和中部地区的重要枢纽。长途客运站项目靠近城际客运站，XX汽车站将搬迁至XX高铁南站的长途汽车站，是连接XX省内其他城市和周边省市的重要公路客运中心。高铁南站是与南京南站、上海虹桥站、杭州东站并称“华东四大铁路枢纽站”，本案借助地块交通优势将辐射XX市、XX省、长三角、整个中部地区乃至全国。4123消费客群分析受到项目周边5种交通体系的带动，XX53广场的消费覆盖面XX全市、XX全省、全国高铁覆盖区域，得到了巨大的消费力支持，为项目定位和运营创造了良好的空间。5大交通体系为项目导入三大类消费客群，XX、XX、全国的消费者呈现明显的需求差异，消费者对个性、目的性较强的商业需求较高。本项目消防群体分析如下A、XX消费者通过XX地铁、城市主干道等交通方式，XX城区及周边县市到达项目极为便捷，XX消费者将成为项目的重要消费客群。这部分消费者对时尚风向敏感、追求新鲜事物的群体，对个性、差异化商业需求较高。B、XX消费者由于XX其他城市商业发展水平低，XX消费者将选择城际铁路及长途客运站向XX汇聚，将为项目导入核心消费客群。此类客群具备较高的消费能力，追求时尚，对精品零售和休闲娱乐需求较大。C、全国消费者高铁南站（合宁、合武等）是XX省唯一的对外高铁交通枢纽，客流物流优势明显，将为项目带来来自全国的消费者。此类客群来自全国的消费者对商务办公、商务型酒店及配套和商旅服务有较大的需求。4124城市商业的影响传统商圈以四牌楼为代表，包括老城区区域的一共四个商圈，集中于老城区为中心的区域。以零售为主的城市传统商圈在自身不断更新改建的同时，不断在范围上向外扩张。新兴商圈政务新区黄潜望商圈、XX新区商圈、高新区商圈；各城市重点开发区域；发展特性均以城市重点开发区域为，规划前行，发展前景较好。由城市商圈形态与分布可知，西南是XX城市商业的主要发展方向，常规购物中心数量多，市场需求已经趋向饱和，尤其是老城区、XX新区及政务新区商业数量较多，竞争十分激烈。而本案位于老城区、政务新区及XX新区中间位置，商业氛围较差，无发展常规购物中心的优势。4125发展不足周边商业发展不成熟目前项目地周边无任何商业，未来将需要较长时间培育商业氛围。项目消费导入受交通方式影响大高铁站、地铁、城际铁路、长途客运站等开通时间不一，项目客群导入数量受各大交通方式开通时间影响较大。常规客群不足目前项目地周边无住宅，未来规划周边主要为办公楼，区域内缺少常规客群导入，主要依靠5大交通体