2016年3季度西安商品房市场分析报告

2011年3季度西安商品房市场分析报告2011年三季度西安房地产市场报告西安商品房市场季度分析报告2011年3季度目录一、宏观运行背景11政策法规12规划建设13热点动态二、土地市场21土地政策动态及特征222011年前三季度全国133个城市土地市场概况23西安市2011年3季度土地市场供应成交总体情况三、商品房市场31本季度市场供应特征32本季度市场销售特征各物业销售情况四、分物业市场41普通住宅411市场供应412市场销售4121销量走势4122购买年龄分布情况4123普通住宅分面积段销售情况4124普通住宅分价格段销售情况4225普通住宅购买人群来源情况42商服用房421市场供应422市场销售4221销量走势4222价格表现43写字楼431市场供应432市场销售4321销量走势4322价格表现44别墅441市场供应442市场销售4421销量走势4422价格表现五、分城区商品房市场51城南区511各物业销售情况512普通住宅销售情况513城区新盘介绍514城区动态52城北区521各物业销售情况522普通住宅销售情况523城区新盘介绍524城区动态53城西区531各物业销售情况532普通住宅销售情况533城区新盘介绍534城区动态54城内区541各物业销售情况542普通住宅销售情况55高新区551各物业销售情况552普通住宅销售情况553城区新盘介绍554城区动态56城东区561各物业销售情况562普通住宅销售情况563城区新盘介绍564城区动态六、本季度新开盘项目简介一、宏观运行背景11政策法规时间政策名称颁布部门主要内容及影响7月获取资格两年内不选房再买经适房需重新申请西安市住房保障和房屋管理局购买经适房拿到资格两年不选房将被视为自动放弃77住房公积金存贷款利率自7月7日起上调住房和城乡建设部住房和城乡建设部通知，从2011年7月7日起，调整住房公积金存贷款利率。这次上调是自4月6日上调以来再次调整住房公积金存贷款利率。77央行宣布从7月7日起上调金融机构存贷款基准利率025个百分点央行央行宣布从7月7日起，上调金融机构存贷款基准利率025个百分点。这次年内第三次加息，使得五年以上住房贷款利率从68上涨至705。7月西安市停车场建设优惠政策月底出台市建委7月底前，市建委将出台停车场建设优惠政策，同时加快推进今年停车场建设项目进展。7月我省五项措施确保保障性住房建设用地供应省国土资源厅为全面贯彻落实全国保障性安居工程工作会议精神，省国土资源厅认真落实省委、省政府关于保障性住房建设的部署和要求,采取5项措施确保保障性住房建设用地应保尽保、及时供应，为保障性住房建设进展顺利起到举足轻重作用。726西安规范商品房明码标价统一标注44项内容西安市价格监督检查局西安市价格监督检查局监制的商品房销售明码标价牌、商品房销售明码标价表、商品房明码标价签，共三类五种表格、44项具体内容，主要解决销售展示和实际成交两个环节的明码标价，同时标示价格举报电话、信息查询途径及监制标识，这将是今后全市商品房销售明码标价的统一模式。81西安市将车位租售正式纳入进房产调控市建委7月底前，市建委将出台停车场建设优惠政策，同时加快推进今年停车场建设项目进展。8月陕西物业服务收费管理办法出台陕西省日前陕西省出台了陕西省物业服务收费管理办法，多层住宅六层以下，含六层物业费每平方米每月最高045元，高层住宅物业收费每平方米每月最高为150元，预收物业费不得超过三个月。823保障房建设标准出台每套房至少一间晒太阳省住建厅和省质监局昨天，由省住建厅和省质监局共同编制的陕西省保障性住房建设标准试行正式出台，对保障性住房的选址与规划、建筑、设备、装修与设施、施工和验收等环节做了详细规定，新标准将于今年9月1日起开始实施。9月住房信息全国联网首批40个试点城市出炉住建部据媒体报道，全国住房信息系统预计2013年实现县级以上城市联网，届时，异地购房和多套购房行为监管。被要求率先进行系统建设的，是住建部划出的40个重点城市，包括三亚等10个房地产热点城市。9月陕西出台为购保障房者出虚假证明责任人将被追责省监察厅和省住建厅今年，我省开工建设的保障性住房建设任务为4743万套，总投资达750亿元。在保障房建设过程中，一旦出现违规行为该如何处置到底哪些行为会被追究行政责任27日，由省监察厅和省住建厅制定的陕西省保障性住房建设管理违规行为行政责任追究办法试行正式开始实行，该办法对上述问题作出了详细规定。12规划建设时间主题内容及影响7月省政府正式批复西咸新区总体规划省政府日前正式批复西咸新区总体规划（2010年2020年）。省政府要求将西咸新区建成西安国际化大都市主城功能新区和生态田园新城，使西咸新区成为中国未来城市建设的典范。81省政府召开常务会议出台加快西咸新区发展若干政策8月1日上午，省长赵正永主持召开省政府第14次常务会议，审议并原则通过了加快西咸新区发展的若干政策、省事业单位清理规范工作方案、省哲学社会科学优秀成果评奖办法等事项。819西咸新区渭河新规划滨河城市变为跨河大都市昨日上午11时许，西咸新区管委会传来消息由省内外10余位城市HYPERLINK/FCDT800J4/INDEXPHPMOTHERSCINDEXACLUETIPNUM5KEYWORD规划O关键词规划规划、生态水利、景观打造、建筑设计、历史文化、污染治理研究等领域专家组成的评审委员会根据评审规则慎重打分，确定西安建筑科技大学城市HYPERLINK/FCDT800J/INDEXPHPMOTHERSCINDEXACLUETIPNUM5KEYWORD规划O关键词规划规划设计研究院提出的规划方案最终胜出，成为渭河生态景观带未来建设的蓝图。9月我省将加快公路建设到2015年再新增高速路2000公里省政府日前就“十二五”期间进一步加快我省公路建设作出决定。“十二五”期间，按照陕西省“两环三纵六辐射七横”简称“2367”高速公路网规划，以“加密、连通、对接、扩容”为重点，集中力量加快建设国家高速公路，加速改造高速公路瓶颈路段，积极推进省级高速公路建设。5年新增高速公路2000公里，通车里程达到5500公里。13热点动态时间主题内容及影响7月“限购令”范围扩大势在必行到底路在何方近日，传“限购范围扩大”的消息，多位专家认为，“限购令”范围扩大势在必行，那些投资需求强烈、房价泡沫明显的二三线城市将成为本轮调控的重点。7月房地产托高集合信托收益监管部门发出趋严信号北京多家信托公司向记者证实，公司近日接到监管部门的通知，要求今后信托公司凡涉及到房地产的相关业务都需要逐笔报批。与今年5月中旬的一次“窗口指导”相比，此次针对房地产信托的监管要求更加严厉。8月车位调控流于形式应干预建设规划扩大车位比例近日，西安出台“车位十一条”，宣布将车位正式纳入房地产调控，对车位进行规范化管理。8月央行收紧8千亿资金助力二三线城市限购楼市雪上加霜新规出台后，将冻结资金9000亿，效果相当于连续上调存款准备金率二到三次。如此大力度的货币紧缩政策接力二三线城市限购政策，将对整个楼市的走向及购房者置业带来怎样的影响9月住建部称各地将于9月陆续发布新限购政策据经济之声天下财经报道，尽管近日住建部给出“五条”新限购标准，符合两条者被建议纳入限购，但这一举动依然被外界解读为住建部对“限购的基调有所放宽”。住建部政策研究中心副主任王珏林表示，有关二三线楼市限购，不是住建部指定，而是督促地方发布自己二三线楼市限购政策和措施。住建部相关负责人说，各地会于9月初开始陆续发布限购政策。9月严控房地产信托兑付风险银监会防御再升级在房地产调控力度不断加大，银行开发贷收紧，限购政策发挥作用之后，部分房地产信托显现出不能按期兑付的迹象，已有信托公司悄然启动应急安排。9月保障房进口扛鼎内需软着陆在望政策不放松经济增长好于预期，通胀高于预期，两者决定了调控政策近期难以转向陆续公布的宏观经济数据，打破了市场对政策放松的预期。8月，居民消费价格指数CPI同比增速略有下滑，但仍达62，处于市场预期上限各增长性指标则显示，实体经济活动依然保持强劲，尤其是出口，在动荡的外围环境下，连续两个月走高，再度超出市场预期。二、土地市场21土地政策及动态土地供应双轨制将取消国土资源部近日透露，全国将逐步扩大有偿使用国有土地的覆盖面，按照资源市场配置的基本原则，缩小划拨地范围，最终取消土地供应双轨制。除军事、保障性住房、特殊用地可以继续划拨使用外，其他用地实行有偿使用。房地产市场化进程加快专家表示，取消双轨制能减少特权用地，有利于公平竞争。逐步实现完全市场化的土地供应制度在当前社会情况下还存在着一系列的现实阻碍与后续制度设计需要解决的问题。一是在完全市场化的土地供应下，要防止地方政府的“土地财政”热情再度高涨。国土部启动“网上卖地”试点期限一年8月23日，从国土资源部获悉，该部门启动“网上交易国有土地使用权”试点，试点期限为一年。据了解，试点将在“省、市、县”等层次选择，时间为一年。国土资源部确定的首批试点地区为宁夏为省级试点，湖南长沙市、辽宁省大连、抚顺为地级试点，湖南省长沙县、宁乡县则作为县级试点。此外，各省国土资源厅也可自行选择市、县试点“网上卖地”，但须制定试点工作方案并报国土资源部备案。国土资源部要求，“网上卖地”试点地区，应建立国有建设用地使用权拍卖和挂牌网上交易系统，竞买人可“网上报名、竞价，并实时确认成交结果”。国土部开始起草集体土地征收征用条例从国土资源部了解到，近日召开会议，部署下半年保经济发展和保耕地红线下称“双保工程”工作重点。会议表示，一些地方政府违规预征土地，导致土地撂荒闲置，这些是下一步重点工作。该部正在起草集体土地征收征用条例，开展征地制度改革试点。国有土地上房屋征收与补偿条例公布并施行后，因其未明确集体土地征收问题，所以国土部相关负责人表示，今年将完成集体土地征收征用条例的起草。今年上半年，国土部已开始组织起草集体土地征收征用条例，并开展征地制度改革试点，坚决纠正违法违规拆迁行为，化解征地矛盾。国务院新增上收了22个城市的建设用地审批权限近期，国土资源部对需报国务院批准建设用地的城市范围进行了调整，国务院上收22个城市建设用地审批权，惠州、珠海、佛山、中山、东莞等城市位列其中。这22个城市加上原规定需要上报国务院审批的84个城市，意味着目前有106个城市的建设用地审批权限被国务院所掌握。国务院建设用地审批权，是守住土地供给量一个重要关口，通过审批权限的宽严变化，就能增加或减少土地供给量，调控宏观经济走向。对东莞房地产而言，最明显的影响，主要是中心片区的土地供应，可能会相对放缓步伐。此外，国土资源部印发的关于开展国有建设用地使用权网上交易试点工作的意见要求，在坚持国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让制度的基础上，开展网上交易试点，为在全国范围内推行奠定基础，试点期限为1年。通知明确，宁夏回族自治区作为省级网上交易试点，湖南省长沙市、辽宁省大连市和抚顺市作为地市级试点，湖南省长沙县和宁乡县作为县级试点。虽然东莞并不是国土资源部部署的试点，但东莞市自告奋勇依然已经拿出工业用地进行试点。前9月土地出让金锐减8四季度土地供应或紧缺第三季度即将结束。从国土资源部规划司掌握的数据看，18月，全国供应计划指标安排使用已占全年80以上，有17个省的指标使用率达到了90，12个省已将全年的计划指标使用殆尽。这样看来四季度全国土地供应或面临紧缺。而受到严厉调控的一线城市，在上半年成交冷淡的情况下，三季度回温明显。前三季度一线城市土地出让金共计206648亿元，同比降幅减少。222011年前三季度全国133个城市土地市场概况221前三季度土地供应同比增长13住宅用地供应量同比降低12今年前三季度土地供应总量达到873亿，同比增加13，其中工业用地供应量增加明显，达457亿，同比增加达37。商办用地供应量同比增加9，住宅用地供应量减少，前三季度供应量仅为305亿，同比减少12。数据来源西安房地产信息网数据研究中心222前三季度住宅用地成交量同比下降11工业用地、商办用地成交量同比上升前三季度成交土地面积较去年同期增加21，其中住宅用地成交面积下跌，同比下降107商办用地和工业用地成交量均有所增加，商办用地同比增加21，工业用地同比增加达到53。数据来源西安房地产信息网数据研究中心223前三季度土地成交楼面地价总体下跌15，住宅用地楼面地价同比下跌9商办用地同比上涨55前三季度各类用地成交楼面地价除商办用地同比增加55除外，其余同比均出现下跌。总体楼面地价从1276元/下降至1085元/，同比下跌15住宅用地楼面地价从1658元/下跌至1503元/，同比下跌93工业用地从305元/下跌至293元/，同比下降4。数据来源西安房地产信息网数据研究中心224前三季度土地溢价率持续走低，土地市场降温明显今年前三季度成交土地溢价率总体远远低于去年同期水平，前三季度成交土地平均溢价率仅为134，而去年同期为268，下降趋势十分明显住宅用地前三季度平均溢价率为137，去年同期为318商办用地溢价率为189，去年同期为229工业用地为28，去年同期为097。数据来源西安房地产信息网数据研究中心23西安市2011年3季度土地市场供应成交总体情况2011年第3季度，西安土地供应、成交双双均呈现稳步上升趋势，从最近的调控方向来看关于房地产行业的政策主要集中在保障性住房和土地政策以及行业规范方面，中央对于房地产行业调控中点政策从抑制需求、控制价格开始逐渐转向规范行业行为方面转化。结合近期的政策走向预测，未来对于房地产行业的调控仍将会保持从严的态度，对于土地的供给应该还会持续加大放量。2313季度西安土地供应市场供应成交量稳步增加西安房地产信息网数据研究中心监测数据显示2011年3季度全市共出让101宗用地较上季度增加18宗，出让总面积为4641万平米；3季度西安市共挂牌出让土地总面积环比大幅上涨2208。数据来源西安房地产信息网数据研究中心3季度其中住宅用地供应47宗，合计1396万平米，占土地供应总面积的30，环比上涨；商业用地26宗，合计1208万平米，占土地供应总面积的26，环比；工业用地15宗主要集中在阎良区，合计1705万平米；整体来看3季度全市土地市场供应呈现出大幅上涨的态势，住宅及商业用地所占比重较大。数据来源西安房地产信息网数据研究中心总结3季度全市土地供应特征1、限购令出台至今已经有大半年时间，商品房市场销量相对出现了较为明显的下降，而土地供应方面却呈现出强劲的上涨势头，增加土地的供给特别是住宅用地的供给是缓解当前高房价的必要手段之一，调控政策对于投资投机性需求的打击是得需求结构逐渐趋于合理，另一方面加大土地供给保证商品房总供给量的增加使得房地产市场最终步入理性发展轨道。2、从用地性质的供应情况来看，3季度住宅及商业用地供给呈现出大幅上升的趋势，住宅用地成为全市土地供应的主角。3、从土地供应区域来看，3季度土地供应地主要集中在城东和城南，城南所占比例为45,城东区所占比例为22，城北区也紧追其后；工业用地主要集中在阎良区域。232土地成交西安房地产信息网数据研究中心监测数据显示成交用地共计93宗较上季度增加36宗，成交总面积为33888万平米。3季度全市土地市场成交总面积较上季度环比增加151。数据来源西安房地产信息网数据研究中心其中住宅用地成交36宗，合计110万平米，占土地成交总面积的33；商业用地34宗合计8932万平米，占总量的26；工业用地18宗，合计982万平米；综合用地15宗，合计4136万平米。总体来看3季度土地成交市场各用途用地均呈现了较为强劲的上涨势头，尤其住宅类及商业类用地上涨幅度最为明显。数据来源西安房地产信息网数据研究中心总结3季度土地成交特征1、住宅和商业用地依然是成交的主力，但从九月开始有所下滑；在商品房销量受阻的情况下各房企依然显示出了较高的拿地热情，也映射出各开发商对于西安楼市未来的看好。尤其是在重点一线城市受限越来越大的情况下各开发商均开始布局2、3线城市，西安未来的国际化大都市更是受到各大知名房企的热捧。2、从各城区成交土地成交状况来看，3季度住宅用地成交主要集中在城南区以及城东区，城北区也占到相当比重，成为当前西安住宅市场最为关注的3个区域。三、商品房市场31本季度市场供应特征2011年第3季度商品房施工面积3478158平方米，环比上涨729，与去年同期相比下降545；本季度商品房竣工面积3395619平方米，环比上涨691，同比下滑259；商品房新开工面积2852710平方米，与上季度相比下滑683，与去年同期相比下滑1602。自今年1月底新国八条后，在楼市政策调控不断升级，金融市场持续收紧，通胀压力日益增大的情况下，西安房地产市场观望氛围已日趋浓烈，在此情况下，房企对于市场后期的开发信心已明显不足，2011年前3季度，西安商品房市场供应各项指标总体表现为走低的态势。而从新批预售面积方面来看，2011年3季度，西安商品房新批预售面积为53104万平米，环比2季度上涨9173，同比去年上涨226。从3季度各月情况来看，7、8、9三个月呈现出节节走高的态势，房源累积量增大，市场销售去化程度显著降低。32本季度市场销售特征3季度西安商品房销售面积为285636364平方米，环比上季度上涨1041，同比下降1406。其中住宅销售面积为239564762平方米，环比上涨1488，同比上年下滑1581。3季度西安商品房的销售金额为2114210万元，环比上涨2023，同比下降581。从近三年西安商品房市场的销售情况来看，每年的3季度往往是楼市销量突破前的一个蓄力时点，市场销量在前3个季度积攒之后将会在4季度得到不同程度的井喷，08年4季度增长214，09年4季度增长5407，10年4季度增长4635；然而从11年前3个季度西安商品房市场销售情况来看，受政策调控及其他间接因素的影响，2、3季度的销量均低于去年同期，在今年房地产市场调控力度不断加大，金融市场持续紧绷，通胀压力日益增强的情况下，4季度销量或难有所突破。从商品房各月的销售情况来看，受楼市传统淡季的影响，7、8月西安市商品房交易量呈现出连续下滑的走势，7月环比下滑1534，8月下滑833；而进入楼市销售旺季月“金九”后，楼市同样未能迎来转机，市场销售量继续表现为下滑态势，9月西安商品房市场销量环比下滑944，西安楼市低迷的颓势依旧在蔓延。从各物业成交销售比例图来看，2011年3季度西安市各物业销售比例中，普通住宅销售比例较上季度有所增长，较上季度增加236个百分点，车位/地下室物业同样也有所增长，较上季度小幅上涨09个百分点；其他物业类型销售比例则均呈现下滑的趋势，商业下降335个百分点，写字楼下降034个百分点，别墅下降167个百分点。本季度，各式各样的楼市促销、打折力度已在市场铺开，楼盘房源释放量也逐步放大，人们置业热情得到了提升，项目访客量明显有所增加，住宅市场温度相对上升，同时加上部分项目集中备案的影响，3季度，西安住宅市场销售比例呈现增长的态势。自2010年4月17日“新国十条”出台后，房地产市场调控持续升级，加之金融市场收紧的影响，西安普通住宅市场购房人群结构发生了很大的变化，外来人群购房比例从4月的1289降至12月的497，降幅十分显著，本市人群开始逐步占据市场。进入2011年，“新国八条”在1月底的出台，加之西安版限购令的呼之欲出，1、2月外来购买力在短时间内得到了释放，外来人群购房比例呈现出反弹态势；然而，2月25日限购令正式出台，由于人们对政策解读和房屋申请、审批等程序存在滞后性，3月，外来人群购房仅成交43套，其所占比例也是降至了近几个月的最低点；4月后，随着人们对限购政策的深入理解，外来购买力再次开始活跃，其所占比例开始回归到了一个相对稳定的状态；到9月，外来人群购房占比在2011年首次突破10大关，占到1119。从西安普通住宅市场各面积区间段情况来看，限购政策实施后，西安普通住宅市场7090平米小面积二室户型比例明显下降，110130平米紧凑型三室及144180平米舒适性三室户型比例呈现上涨走势。住宅市场购房理念已发生了变化，不论是首次置业的刚需一族，还是进行改善的二次置业者，实施“一步到位”的购房已成为政策调整后买方市场的一大特征。2011年3季度西安各城区各物业销售面积一览表单位平方米车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城北116508398191796100284944457483113842856城东224834837425658110023463297792541315451城南17903696073419336712327/HTML/ITEM_2108HTMT_BLANK项目详情HYPERLINK/ASK800JT_BLANK购房指南HYPERLINK/BBS800J/BBS/JC_BBSPHPXMMC御溪望城T_BLANK业主社区HYPERLINK/NEWHOUSE800J/HTML/ITEM_2108/ITEMPICSHTMT_BLANK图片看房HYPERLINK/NEWHOUSE800J/HTML/ITEM_2108HTMLFI_EMAPT_BLANK楼盘地图推出“秋季置业大惠享”主题活动，项目的整个3号楼40平米剩余房源所有楼层单价按照以下优惠方式销售；一次性付款优惠12，按揭60优惠7，按揭40优惠2。其中最值得关注的是，针对3号楼40平米房源提供了首付分期的方式，首付最低6万。皇城边品质人居，惠动全城御溪望城，一个崛起城西生活坐标的品质楼盘，一种居城市繁华地租住皆宜的稀贵生活。城市催人疲惫，自然予人舒缓，享自然不舍繁华，已成为都市人居的理想生活标准，御溪望城，一个近得闲适不离繁华的地方。御溪望城紧邻皇城，东临环城西路，南临丰庆路，隔路即望115亩环城西苑自然景观公园。御溪望城，地理位置优越，傲踞钟楼、高新二大城市商圈交汇之核心，位居皇城西之商业核心领域，具有毋庸置疑的地段优势交通出行便捷，正在规划中的地铁5、6号线近在咫尺，近20条公交线路通达全城；生活配套一应俱全，居住氛围浓厚，购物人人乐、好又多、崇尚百货、大唐西市、百盛、民生、世纪金花、红星美凯龙餐饮京福华、海底捞、一尊皇牛娱乐天籁村娱乐广场、512KTV、上岛咖啡等,繁华生活，一站式畅享书生墨香腹地，人文教育氛围浓郁，西北大学、西北工业大学、西安第一中学、西工大附中附小、丰庆路小学等诸多品牌院校齐聚于此，为孩子未来全程护航。正是基于项目如此多优势，所以备受市场追捧。为恩谢长期以来全城有识之士对本项目的关注和厚爱，万洪御溪望城特推出“秋季置业大惠享”主题活动，项目的整个3号楼40平米剩余房源所有楼层单价按照以下优惠方式销售；一次性付款优惠12，按揭60优惠7，按揭40优惠2。其中最值得关注的是，针对3号楼40平米房源提供了首付分期的方式，首付最低6万。本次置业惠享活动一经推出，立刻受到了很好的效果，不足半天时间，展示中心已经接到咨询本活动的来电约有近百个，足见御溪望城项目至高的性价比和品质，本次活动已于2011年9月22日开始执行，于2011年10月31日结束，敬请把握大兴新区居住圈阳光台365均价6800诚意排号中大兴新区居住圈阳光台365预计10月底开盘，目前诚意排号中。目前在售房源为1号楼和2号楼，面积区间79137，户型主推一室、两室、三室。预计均价在6800元/左右。该项目占地212亩，总建面55万平米，绿化率46。由高层、小高层、公寓、TOWNHOUSE、花园洋房、底商及公建组成。社区按照科学人性的原则进行设计，阳光摄入量足，完美呈现出了西北首席全台地围合式景观院落。潜力无限的大兴新区配套设施日渐完善大兴新区，万众瞩目的未来城市又一中心。汇集学校、医院、购物中心、银行、美食街、健美中心、休闲娱乐、高端商业商务等为一体的功能领先的国际化城市综合区，为你编制幸福未来。54城内区截至2011年9月30日，城内区共有在售项目2个，占全市项目总数的061。城内区本季度商品房施工面积为48694平方米，环比增长11457，较去年同比上涨803，占全市总施工面积的14；竣工面积为30561平方米，环比增长6036，较去年同比增长10988，占全市总竣工面积的09；新开工面积42791平方米，环比增长5528，较去年同比增长1024，占全市新开工面积总量的15。城内区本季度商品房销售面积5247987平方米，较上期增长25268，与去年同比下滑333，占全部商品房销售面积总量的184。541各物业销售情况城内区2011年3季度销售情况单位平方米；元/平方米；元车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅成交面积767759226811622121123季度城内区商品房销量为5247987平方米，环比增长25268，同比下滑333；其中普通住宅销量环比下滑332；商服用房环比增加74029。本季度，随着城内东大街万达新天地项目的盛大启售，城内区商业地产销量得到了很大的突破。542普通住宅销售情况5421普通住宅分面积段销售情况城内区2011年3季度普通住宅各面积段销售套数分段单位平方米50以下5070709090110110130130144144180180220220260260以上392414141150010城内区普通住宅本季度销售套数为108套，较上季度减少15套。其中50平方米以下的面积段共销39套，占总销量的3611，是本季度的主力成交面积区间；其次是5070平米面积段，占总销量的222，第三是7090及90110平米面积段，分别占全市的1296。5422普通住宅分价格段销售情况城内区2011年3季度普通住宅各价格段销售套数分段单位元小于3500350040004000450045005000500055005500600060006500650070007000750075008000800010000大于10000111120640573140从本季度成交价格段分布图中可以看出，8000元/平米以上价格段比例是本季度的主力价格区间段，占657。本季度，伴随着东大街万达新天地的旺销，借助其品牌优势，高价位公寓式住宅大量成交，从整体上拉动了城内区本季度住宅均价向8000元/平米以上浮动。5423普通住宅购买人群来源情况城内区2011年3季度普通住宅购买人群来源情况单位套本市本省其他地区外省市境外106020从上图可以看出，本季度，城内区普通住宅购房人群中，本市人群仍旧占据着绝对的主力，占981。55高新区截至2011年9月30日，高新区共有在售项目42个，占全市项目总数的1277。该比例较上期下滑602个百分点。高新本季度商品房施工面积为441726平方米，与去年同期下滑227，占全市总施工面积的127；全区竣工面积为485574平方米，较去年同期下滑239，占到全市总竣工面积的143；新开工面积为373705平方米，与去年同比下滑342，占全市新开工总面积的131。高新区从20年前规划面积32平方公里，到现在规划面积107平方公里，高新区的区域面积增长了40多倍。目前本区域已经成为一座高楼林立的科技新城，吸引越来越多的企业进驻，也为本区域的楼市房展提供了更为广阔的去化市场。本季度西高新区商品房销售面积36212266平方米，较去年同期下滑了3392，与上季度相比下滑了956，占全市商品房销售总量的1268。551各物业销售情况高新区2011年3季度销售情况单位平方米车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅成交面积1906492401582739214966368453本季度高新区商品房销售量36万平方米，环比下滑了956，销售量占全市商品房销售总量的1268。具体分物业来看，普通住宅类物业本季度销售量为24万平方米，较上季度环比增加919；本季度商服用房销售量39万平方米，环比下滑1294；写字楼物业销量64万平方米，环比下滑4767。552普通住宅销售情况5521普通住宅分面积段销售情况西高新2011年3季度普通住宅各面积段销售套数分段单位平方米50以下5070709090110110130130144144180180220220260260以上373251547486317259155482412本季度高新区普通住宅共成交2472套，较上季度增加88。从本季度住宅物业成交面积区间来看，50平方米以下和7090平方米及90110平方米三个面积段成为市场中最受欢迎的三个户型区间，分别占到本季度高新区普通住宅总成交套数的151和221和157。因为高新区有10万常住人口，拥有诸多写字楼和高科技产业，生活配套齐全，吸引也几十万年轻人在这里工作，这些特点使得本区域对中小户型的需求量较大。5522普通住宅分价格段销售情况西高新2011年3季度普通住宅各价格段销售套数分段单位元小于3500350040004000450045005000500055005500600060006500650070007000750075008000800010000大于10000108494250150139175361293275720110从本季度成交价格分布图中可以看出，成交量最多的价格区间落在了800010000元/平米价格段，占总成交量的291；其次为65007000元/平米价格区间，占到总成交量的146。总体来看，本季度800010000元/平米价格区间成交量上升较为显著，65007000元/平米、75008000元/平方米价格区间成交量有所下将。5523普通住宅购买人群来源情况西高新区2011年3季度普通住宅购买人群来源情况单位套本市本省其他地区外省市境外233283552在购买者来源方面，本市户口占到943。本省市其他地区和外省市户口的购房者比例分别占到了34和10。外省市购房者比例占到22。高新区的购房主体主要是中科研机构工作人员、高校教职人员、企业中层职员以及政府部门工作人员。随着本季度大批学生就后选择就近在本区域购置房产，使得本省市其他地区购房者比例有所上升。554本月高新区市场特征锦业时代大型讲座高通胀预期下的资产配置策略会完美落幕8月14日，在锦业时代营销中心现场，成功举行了“你把鸡蛋放在几个篮子高通胀预期下的资产配置策略会”大型财富讲座，本次策略会由南湾地产，纽交所上市公司诺亚财富主办，升昱地产、新浪乐居、搜房网、800J承办，作为一场专业的投资理财讲座，本次活动堪属行业首次。本次专题理财讲座是通过专业的机构纽交所上市公司“诺亚财富”向广大业主、企业家、各企业会员朋友们分析新通胀和成长风险中的资本市场及投资机会，与大家共同分享更多的财经智慧，接触更多的投资渠道，让大家手中的钱更具前景。本次活动演讲嘉宾为由广发基金投资部经理梁亮、广发基金理财部高级经理才殿阳和诺亚财富产品销售策略部经理陈伟，为大家共同分享宏观经济市场以及资产配置现状。活动现场人头攒动，到场客户对讲座内容非常感兴趣，同时也对投资房地产领域有了新的兴趣。易道郡玫瑰公馆712楼封顶盛典隆重落幕9月13日，西安市丈八北路和科技三路黄金交汇处显得格外热闹，气球和空飘迎风飘扬，鲜红的地毯、巨大炫丽的看板，把位于此的【易道郡玫瑰公馆】施工现场装饰的格外醒目。【易道郡玫瑰公馆】在首批房源交付之后，在万众关注的目光中，如期迎来了712号楼封顶盛典。此次项目不仅迎来了6栋楼如期封顶的盛宴，并配合推出“4重优惠，9月全城出击”15套特价房惊喜活动。期望青睐【易道郡玫瑰公馆】的购房者，可以紧抓此次置业时机。56城东区截至2011年9月30日，城东区共有在售项目39个，占全市项目总数的1185，该比例较上季度减少34个百分点。从3季度城东区的成交来看整体呈现出小幅下滑的态势，商品房销售面积环比、同比均出现小幅下滑。面对政策的持续发力，投资投机性需求被大幅限制，房价却依然未出现实质性的下滑却继续停留在打折、促销层面。置业者在后市愈发模糊的形势下，大多依然还是保持观望态势。通过3季度西安市购房意向需求调查也发现仅有2成置业者打算在年内出手买房。3季度城东区商品房施工面积达528680平方米，较去年同比下滑881，占全市总施工面积的152；竣工面积为590838平方米，较去年同比上涨1315，占全市商品房总竣工面积的174；新开工面积为464992平方米，与去年同比上涨1874，占全市商品房新开工面积的163。本季度城东区商品房销售面积为4131545平方米，较上一季度环比减少1504，较去年同比下滑2164，占全市商品房总销售面积的1446较上季度下滑434个百分点。随着调控政策的持续加压，政策的叠加效应愈来愈明显。从当前的市场反应来看打折促销已经不能对需求产生刺激，降价已成为下步不得不选择的方式因为没有一个房企愿意及能够在没有销量的情况下持续盘旋，资金链愈来愈紧也是逼迫开发商采取降价措施的另一因素。对于四季度来说为了拉动销量房价下行压力再次加大。561各物业销售情况城东区2011年3季度销售情况单位平方米车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅成交面积22483483742565811002346329779253季度城东区商品房销量为4132万平方米，环比减少1504，占全市商品房销售总量的1446。具体分物业来看，普通住宅类物业销量为3743万平方米，与上季度相比减少1669；商服用房物业销量为11万平方米，环比下降了421。562普通住宅销售情况5621普通住宅分面积段销售情况城东区2011年3季度普通住宅各面积段销售套数分段单位平方米50以下5070709090110110130130144144180180220220260260以上1581669129854814022886031273季度城东区普通住宅销售套数为3510套较上一季度减少900套。从本季度城东区各面积段销售套数图可以看出，90110平米之间的户型是本季度城东区成交主力区间，占城东区总量的281；其次是7090平方米面积段的房源，成交量均占城东区总量的26。110130平米区间段所占比例为137。“一步到位”已成为限购后市场购房需求呈现的一种新特点，对于部分资金较为宽松的首次置业者来说70130平米区间段的房源更受到青睐。由于置业成本愈来愈高，对于选择较小的户型然后几年后再次改善型的置业，就显得不如“一步到位”来的实际。5622普通住宅分价格段销售情况城东区2011年3季度普通住宅各价格段销售套数分段单位元小于3500350040004000450045005000500055005500600060006500650070007000750075008000800010000大于10000418293118133242469524519227124181262从3季度成交价格段分布图来看，3季度60006500元/平方米段的销售套数占到了149，为本季度各面积段销售套数最多，该价格区间也是城东区大多数楼盘整体的一个均价水平，其次为65007000元/平方米区间段房源占本月城东区的148，55006000元/平米区间段所占比例为134，而小于3500元/平方米的价格段销售套数占到城区总销售套数的119，从目前城东区各在售楼盘均价来看，大多数项目均价主要还是集中在55007000这一区间，所占比例占到了总比例的331。部分高端项目带动了万元以上区间成交比例，本季度大于10000元/平米成交比例为75。5623普通住宅购买人群来源情况城东区2011年3季度普通住宅购买人群来源情况单位套本市本省其他地区外省市境外343358190从3季度城东区普通住宅购买者来源来看主要还是以本市为主，占到了978，该比例较上季度下滑1个百分点，外省市户口置业者只占到05。限购令在一定程度上对需求结构形成影响，通过对西安楼市在限购令出台前后的购买者来源比重对比来看，外省市户口购房者比例出现了一定程度的下降，但由于其所占比重不是很大，市场购买人群来源的绝对主力还是本市居民。564区域热点分析解析纺织城近期规划织城系西安东出的门户，因东临灞河，西滨浐水，居高临下，攻守有据，古时候便为兵家必争之地，唐诗人王昌龄故里，别李浦之京诗有“故园今在霸陵西，江畔逢君醉不迷”句。1954年期在这里集中建成了西北第一印染厂、国棉三、四、五、六厂和纺织研究所、省纺织职工医院、公园、学校等为纺织工人服务的各种市政设施，得名纺织城。纺织城曾以纺织工业为龙头、大小厂家近百个的工业区。随着西安发展为国际化大都市计划的启动，从2008年开始，纺织城规划发展也随即启幕，纺织城的发展目标为充分挖掘与发挥纺织城地区优势条件，通过科学的产业发展引导与合理的空间发展规划，使纺织城全面融入城市整体发展格局之中，力争将纺织城地区建设成为产业特色鲜明、人居环境良好、社会和谐稳定的城市新区，并将区域定位为纺织业与商贸物流、文化创意产业为支撑，居住环境良好、文化特色突出，并与浐灞生态区共同构建城市东部新区。织城发展规划确定的规划期限与西安市第四轮城市总体规划保持一致，为2008年2020年，其中近期2008年2012年，远期为2013年2020年。浐灞天睦城200套平价商品房23日认筹盛大开启2011进入楼市调控严峻年，时值房价在调控中坚挺、银行加息日益紧迫等严峻形势，积极响应国家的楼市调控政策，满足普通工薪阶层的住房需求，使“住房难”的民生问题得到进一步解决便成为国有房地产企业最迫切的使命，“平价房”应运而生。浐灞天睦城200套平价商品房，给最需要房子的刚需人群。该项目聘请全球知名建筑设计机构华盛顿LEOADALY担纲建筑设计。项目凭借优越的自然景观资源旨在打造世界级湾区物业。社区建筑呈错落式行列排布，节奏鲜明；临河部分高层通过南偏东25度设计，让视野范围最大化，更大限度的迎合了灞河湿地公园的景观方向，充分获得无遮挡的优势景观带来的视觉享受，展现了湾区物业的最大河景资源价值；项目以打造比肩国际的滨水高尚住区为目标，真正实现湾区物业与城市公园双重生态结合的全新生活方式。项目最新推出21楼，房源为110140平米的3室4室，均价6500元/，按揭优惠2个点，全款优惠3个点。销售电话4008110822转8512国际港务区居住圈陆港金海岸优雅亮相西安住博会9月15至18日，2011西安秋季住博会在曲江国际会展中心隆重举行。国际港务区居住圈陆港金海岸首次亮相曲江会展中心，受到了业内外广泛关注。作为西安国际港务区内首个国企背景的千亩滨水住区，陆港金海岸拥有完善的区域生活配套和优质的人居环境资源，其优越的投资价值也吸引了众多目光。陆港金海岸是陆港集团陆港地产依托西安国际港务区“宜商宜居宜创业的东部新城”的国家级开发区的发展战略，所建设的区域内首个高端住宅项目。项目位于西安国际港务区西南端门户地段，距新市政府约8公里，与咸阳国际机场仅20分钟车程。区域资源得天独厚西边紧临380米灞河最宽水域北邻万亩灞渭三角洲国家湿地公园东接西工大附属陆港中学、小学、幼儿园，及新寺遗址公园，与西安世园会咫尺相望地铁3号线，北三环、机场高速等交通干线四通八达周边凯宾斯基酒店、启航公园金融家俱乐部、国际网球运动公园、市级体育馆、二甲综合医院等配套形成国际化居住圈，前景广被看好。项目总占地逾千亩，是一个集居住、教育、医疗、商业等全方位配套的大型高端住宅项目。项目分三期开发，其中，一期莱顿小镇总建筑面积约25万平米，是一个以现代荷兰建筑风格、欧式风情园林景观为特色，以亲地型花园洋房、观河型景致高层为主，构成人、建筑与自然和谐共生的低密度滨水高端住区。项目联袂中国建筑设计研究院、深圳大学建筑设计院、加拿大笛东联合机构等众多一流国际团队，以“生活与世界同步”为理念，倾力打造一个世界级的国际化水岸城邦。项目于近期获得了“2011西安楼市最值得期待名盘”、“最具国际生活品质楼盘”、“2011西安国际化大都市精品人居奖”等殊荣。2011年4季度西安房地产市场预警预报西安房地产信息网数据研究中心在通货膨胀压力不断增大、房地产信贷持续收紧、调控政策步步紧逼下，西安楼市3季度观望氛围愈显浓重。从全国一线十大城市房价首现回落，西安房企加大力度抢攻“金九银十”，而市场观望情绪却愈显浓重，楼市调控的效力于3季度充分显现。房市下行的背后，是行业深层次的演变，从全国各主要城市至西安保障房从制度梳理至开发建设的持续推进，再到资金压力下众多房企的兼并转型纷呈上演，均证明了行业的变革已成必然。楼市已处于深度博弈过程。西安房地产信息网数据研究中心基于目前的经济运行、行业发展及政策走向等因素综合研判，对于2011年4季度的西安房地产市场发展形成如下预警预测一、商品房市场1、楼市交易低位运行楼市陷入深度博弈尽管3季度西安楼市交易量较2季度有所上扬，但同比仍处低位。7、8、9三个月西安商品房市场交易量连连下跌，这与往年同期各月销量逐步上扬的情况形成了强烈的反差。当下的房地产市场已处在了深度博弈之中。前期楼市政策调控效应不断叠加，楼市观望日趋浓烈，开发商、购房者、政府三方处在了一个僵持阶段。限购政策后西安楼市置业人群已逐步呈现刚需首置业人群为主的置业特征；但当下的行业环境及态势将对购房市场形成直接抑制其一当前行业调整下全国至西安楼市已呈现的松动态势，而政策仍呈现持续性预期，众多购房人群观望情绪仍显浓重，对房价仍有持续下行空间的预期依旧强烈；第二年内加息3次流动性收紧对居民购房贷款产生影响，居民购房意愿逐步降低。第三西安市保障房的推动已经对首次置业人群形成分化影响。在这些综合因素影响下，预计四季度西安楼市交易量仍将低位运行。2、住宅价格下行压力巨大8月上海、深圳等十大城市住宅均价环比下降041，这是一年来首次下降。从最近几个月走势来看，北京新建普通住房价格呈现“稳中有降”趋势。此类热点城市是楼市风向标，也是调控和限购最严厉的地区。房价受抑背后，是市场的深度演变。截至8月30日，已披露年报的98家上市房企上半年累计实现净利润193亿元，其中33家公司业绩有不同程度下降。这些企业债务总额达101万亿元，平均资产负债率为62，有60家企业资产负债率出现上升。迫于资金压力，3季度从全国市场传来的房企资金链吃紧下行业兼并转型的现象已持续上演。在开发商普遍负债增加、供应量增大、购买力不足的局面下，必然更期望采取以价换量的销售模式，西安楼市打折促销力度持续“升级”，4季度房价下行的压力进一步加大。但与此同时房企调价也将遇到诸多问题，譬如降价该如何定价、降价后如何解决老业主补偿、降价期长度如何选定等，因而，在不到万不得已之时，房企并不愿意被动地采取降价这一手段，他们仍将在今后楼市中施展各式各样的销售手段来挽救市场。3、产品需求结构调整房企需适度调整供应结构限购政策推行后，西安住宅市场购房人群对房屋的面积需求发生了较大的变化，中大面积房型在市场上开始畅销，从今年西安住宅市场各面积区间供销情况来看，3月后，90130平米区间段户型需求十分旺盛，始终处于供不应求的状态，而对比2、3季度的数据发现，90130