2015年11月西安房地产市场研究报告

2009年11月西安房地产市场研究报告2009年11月西安房地产市场报告西安房地产市场研究报告（200911）易居（中国）房地产研究院西安分院易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话02987651418西安分院第1页共76页2009年11月西安房地产市场研究报告目录数字瞰市6关注楼盘10第一篇市场背景篇15第一章政策资讯15一、政策法规15二、市政动态16三、市场资讯17第二章经济环境18一、国内生产总值分析18二、居民消费价格分析19三、工业增加值分析19四、固定资产投资20五、房地产开发投资20第二篇市场分析篇21第三章商品房市场21一、商品房成交概况21二、11月西安市商品房分类分析22第四章土地篇25一、土地市场动态25二、本月土地出让分析26三、本月土地成交分析27四、重点地块分析30第五章住宅市场33一、市场综述33二、供求关系分析34三、供应量分析34四、成交量分析37易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话02987651418西安分院第2页共76页2009年11月西安房地产市场报告五、成交均价分析40六、成交结构分析42七、项目成交解析44八、板块成交解析45第六章商办市场47一、市场综述47二、商业市场48三、办公市场50四、本月个案分析SOHO同盟53第七章产品篇54一、产品综述54二、著名开发商楼盘57三、案例PK59第八章营销篇63一、本月营销分析63二、特色营销活动64三、11月份报纸广告投放分析66第三篇区域数据篇71一、城东区71二、城西区72三、城南区73四、城北区74五、高新区75六、城内区76易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话02987651418西安分院第3页共76页2009年11月西安房地产市场研究报告本月导读【关注楼盘】金源御景华府、高科尚都开盘楼盘解析普华浅水湾是美资普华地产在浐灞生态区启动的首个项目，由全球知名建筑设计公司华盛顿LEOADALY担纲设计，定位为具有城市标杆意义的高端滨水社区。8号府邸项目作为高科地产旗下新项目，以新“豪宅”产品定位被市场关注和认可。二者均为本地开发商在新兴区域开发的项目，均在本月开盘。详见P10页【土地市场】土地市场平稳本月土地成交持续平稳发展，航天产业园周边土地土地供应量较大；浐灞生态区土地集中成交；大兴新区新挂牌土地值得关注。详见P25页【住宅行情】末班车效应凸显，激起翘尾购房潮本月全市住宅成交量为14443万，环比增长782。传统的市场淡季，成交量突然井喷，消费者疯狂抢购之势远超07年。通胀预期的不断加剧诱使改善、保值增值需求的积极入市；而政策末班车效应不断激发刚需、投资客户的购买热情，推动本月楼市成交再创新高，直逼150万大关，造就了西安楼市从未有过的疯狂场面。详见P33页【营销解析】现场主题活动成为市场主流市场持续热销，开发企业收紧优惠力度，借用现场活动和产品发布会展示项目形象和影响力的宣传在本月盛行。本月前大多楼盘已完成年度销售任务，创造最好销售业绩的市场心理表露无疑。在后市政策未定，市场持续火爆的局面下，如何把握时机再上层楼，是现下各个销售团队所注重的问题。详见P66页易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话02987651418西安分院第4页共76页2009年11月西安房地产市场报告易居视点恐慌性购房传导楼市井喷市场呈现疯抢势头，淡季旺销透支未来市场需求11月西安住宅成交量14443万，环比增长782，同比大幅增长23718；房价持续上涨，本月住宅均价为5194元/，环比上涨275。与以往月份个别代表性楼盘带动成交量上涨不同，本月除城内区外，其他区域成交均超过20万，全市成交超过1万的项目超过50个，市场整体起势，疯狂程度远超07年。在楼市的传统淡季成交量突然放大，并不是市场真实需求的突然迸发，而是源自于政策末班车的影响，在很大程度上透支了未来市场需求，同时也推动了房价的非理性上涨。通胀预期效应持续发酵，搭乘政策末班车利好的心理强烈西安楼市再现消费者疯狂抢购的现象，一方面是通胀压力的不断增强使得改善、保值增值以及投资型需求不断发酵，另一方面是更多购房者为了赶上政策红利末班车而进入楼市，造就楼市年底疯狂成交。11月份中央经济工作会议确定明年将继续实行积极的财政政策和适度宽松的金融政策，更是加剧了通胀预期；而房价的快速上涨使得未来行业优惠政策调整的可能加大，促使购房者提前出手。预计12月份这一现象将会持续，市场成交量仍会维持高位。投机需求不断增多，市场未来风险加大，随着楼市投资、投机需求不断增多，房价上涨速度明显过快。不仅是富裕阶层为了保值或者投资升值购房，房价上涨带来的巨大利润也让越来越多的工薪阶层也加入到了“买房赚钱”的行列。刚性需求随着日益攀升的房价所占比例逐渐减少，缺乏刚性自住需求支撑，市场未来风险不断加大。近期中央频繁发出对投机性购房行为将进行调控的信号。抑制投机购房，另一方面也隐现了对房地产市场逐渐收紧的信号。易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话02987651418西安分院第5页共76页2009年11月西安房地产市场研究报告数字瞰市同比数据市场解析历史同期相比，2009年111月累计商品房成交量一路上升，商品房比07年111月和08年111月分别增长2996和88；住宅成交量分别增长2998和9771。历史同期相比，2009年111月商品房、住宅成交均价保持快速上升。较2007年111月和2008年111月，商品房成交均价分别上涨2967和853，住宅成交均价分别上涨2799和729。易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话02987651418西安分院第6页共76页2009年11月西安房地产市场报告全市商品房成交走势西安市商品房成交统计（量万）（价元/）2008年2009月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月量5648720435436148937892459810971041113311256141115258价45234610453946494759482948999492450775403534352885433全市住宅成交走势西安市住宅成交统计（量万）（价元/）20082009月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月量478367783227579382558495919410119661052107221339514443价4435436743494454458346034601471248635009500550825194全市商业成交走势西安市商业成交统计（量万）（价元/）20082009月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月量264329264238893539367471352505292452408价9344916566839041621179641186984121009513179169541082513441全市办公成交走势西安市办公成交统计（量万）（价元/）20082009月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月量601098053117230211239388397303242264407价3105616954405383543259475678621058246138631662395877易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话02987651418西安分院第7页共76页2009年11月西安房地产市场研究报告本月全市成交对比2009年11月/10月各物业类型成交住宅商业办公商品房11月10月11月10月11月10月11月10月成交面积（）144426813395424080545163407332635815258051411063金额（万元）75016868077054845488892394116445828953746104均价（元/）5194508213441108255877623954335288套数15023136122382212951571555613990区域成交全市各区域成交商品房成交量（）成交均价（元/）成交套数套城东27244646702715城西22346847682521城南33027366503041城北41728846054175高新25432258452635城内2800912405469易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话02987651418西安分院第8页共76页2009年11月西安房地产市场报告板块成交全市板块成交排行榜TOP10序号板块区域成交量（）成交均价（元/）1经开区板块城北1878569747842曲江板块城南168583771093浐灞板块城东146210845274城运村板块城北972415541065枫叶新都市板块高新720319856046西安西站板块城西715947146637高新新区板块高新691394747828电子城板块城南564669452669鱼化寨板块城西5039641463610辛家庙板块城北43158015323住宅成交全市住宅成交排行榜TOP10序号项目区域成交量（）成交均价（元/）成交套数套1中新浐灞半岛城东区52820524544542金源御景华府城北区35368612862863蔚蓝花城城西区32434663743744高科尚都高新区29625622802805融侨城高新区29412962982986中海国际社区城南区28667372002007蔚蓝领寓城西区27519883203208白桦林居城北区27092762062069华宇凤凰城城西区251219726326310风度天城城西区2499143267267易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话02987651418西安分院第9页共76页2009年11月西安房地产市场研究报告关注楼盘普华浅水湾项目简介项目地址浐灞生态区公园路灞河公园西邻物业类型多层、小高层、高层开盘时间20091024总建面积64万容积率261销售报价42005300元/平方米开发商普华（西安）房地产开发有限公司项目处于浐灞生态区灞河上游，位于西临高速与纺渭路延伸段交汇处西南角，紧邻国家级湿地公园灞河公园，广运潭、世博园、欧亚论坛会址等环伺四周，享受灞河一线景观资源。交通网络上周边环境近邻地铁一号线、长乐路、东三环等城市主干道；医疗配套方面有唐都医院、北方医院、黄河医院等随着政府的大力投入和房地产开发商不断进入，区域配套设施日趋成熟。关注理由区域价值凸现普华浅水湾位处西安“第四代新城”浐灞生态区，周边广运潭、世博园、欧亚论坛会址环绕四周，东临灞河湿地公园，目前灞河公园已通过国家评审，成为国家级湿地生态公园，进入到重点建设阶段，它的建成将充分改善区域环境及区域形象。随着政府的大力投入和房地产开发商等建设单位的不断进驻，商业、医疗、学校、交通等配套方面将得到极大地改善，区域价值将随之不断提升。浐灞中高端滨水大型社区普华浅水湾是美资房企普华地产在浐灞生态区启动的首个项目，整合全球各方优势资源，由全球知名建筑设计公司华盛顿LEOADALY担纲设计，力求打造成具有城市标杆意义的高端滨水社区。项目占地约480亩，规划建筑面积约64万平米，项目物业类型分为花园洋房、高层、小高层。项目整体规划充分发掘生态环境价值，实现生态环境与社区的完美融合，在选址上临灞河最宽的480米河面而建，并占据近千米一线灞河景观，真正实现临水而居。同时在社区内部景观规划上，相对应外围景观资源，在内部形成沿灞河主易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话02987651418西安分院第10页共76页2009年11月西安房地产市场报告轴景观带，建筑整体布局沿着内部景观带和灞河景观带布置，且临河部分高层通过南偏东25度设计，让视野范围最大化，更大限度的迎合了灞河湿地公园的景观方向，充分获得无遮挡的优势景观带来的视觉享受。在配套设施方面配以1万平米风情商业街、双语幼儿园、2千平米时尚会所极大地满足生活需求和提升生活品质。项目解析项目占地约480亩，规划建筑面积约64万平方米，项目分四期开发，约120栋，总户数约6000户，一期由7栋6层的多层、2栋1118层小高层、4栋2633层高层组成，总户数800户，绿化率35。社区内规划有双语幼儿园、2千平米会所、1万平米商业街配套设施较为完善，众多景观节点组成人性化园林设计，极大提升项目品质感。项目高层、小高层建筑结构都以点板高层为主，两梯四户设计；多层以纯板式，一梯两户设计，目前所推房源主要以二房、三房和部分跃层组成，面积区间以90110平米二房、1401775平米三房、跃层2046323308平米，户型整体面积偏大，讲求灵活变多，兼顾舒适性，主要面向改善型置业群体。高层三房140平方米多层三房140平方米优势项目处西安浐灞生态区，占据灞河上游，紧邻灞河一线景观资源，周边生态旅游资源极为丰富。随着浐灞生态区整体建设的不断展开，以及周边纺织城改造进程的加快，将极大的提升区域价值。产品定位以浐灞生态区中高端项目，整体规划充分发掘生态环境价值，实现生态环境与社区的完美融合，产品设计体现舒适与尊贵，恰好满足该区域市场空白，为追求高品质生活人群提供高尚滨水社区。劣势该区域起步相比较其他区域较晚，市场认知程度还存在一定的局限性，加之目前周边生活配套、交通网路等较为落后，须待进一步改善。易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话02987651418西安分院第11页共76页2009年11月西安房地产市场研究报告项目开盘销售情况开盘现场开盘仪式10月24日上午10点，普华浅水湾营销中心盛大开放，同时一期选房活动也正式拉开序幕。活动当日来自投资商、开发商、媒体及前期认筹客户约500人，在普华浅水湾营销中举行盛大开盘仪式。当天推出H2、H4、H6号楼（6层花园洋房）和G1号楼1单元（26层高层）、G5号楼1单元（18层小高层），共推出248套房源，面积区间二房90110平方米（124套）；三房1401775平方米（100套）；跃层2046323308平方米（24套），价格位于42005300元/平方米。开盘当天排号客户交1万抵2万元，开盘额外优惠1个点。截止当天选房完毕共签约160套左右。城市风景8号府邸项目简介项目地址高新区团结南路与科技七路交汇处物业类型高层、别墅开盘时间20091107总建面积748445容积率288销售报价950013500元/开发商西安高科房产有限责任公司项目位于团结南路与科技七路十字西北角，南临丈八东路与陕西宾馆仅一路之隔，西临丈八北路南段，周边环境北接科技西段六路，交通便捷。易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话02987651418西安分院第12页共76页2009年11月西安房地产市场报告关注理由新“豪宅”住宅智能科技配套8号府邸项目作为高科地产旗下一个小体量项目，之所以被市场关注和认可，不外乎项目新“豪宅”产品定位。其中最具关注的是项目对建筑智能科技的应用，这里面包括天棚辐射采暖制冷系统、置换式新风系统、复合外围护结构系统、外窗外遮阳系统、同层后排水系统、外窗外遮阳系统、智能化生活集成系统等。高标准的生活配套在总共200户左右的体量里，规划了两个会所，包括一个五星级酒店的入户会所和一个社交会所，其中社交会所规划一个恒温泳池。社交会所还将提供书吧、健身房、水疗SPA，小型超市、咖啡等各项尊贵服务。在每栋楼配备专属入户大堂，按五星级酒店标准设计。物业管理提供五星级酒店式服务。整个小区占地仅26万，却拥有19万的园林，绿化率高达43。项目产品解析项目规划建筑面积为748万，绿化率43，容积率288，共由四栋2526层板式高层，18套叠拼别墅组成。项目可售套数200套左右，全部精装修，停车位419个。“8号府邸”在户型布局上均采用大户型，小区内4栋高层面积分别由185、209和252组成，风别为三室、四室和五室。客厅开间为5156M、进深475M61M；主卧开间4050M、进深为56618M。在户型设计上，房间布局、阳台设计等也极具人性化和舒适度。易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话02987651418西安分院第13页共76页2009年11月西安房地产市场研究报告优势高端的智能科技建筑配套、高标准的生活配套、精致的景观设计和舒适的户型设计为项目最为核心的优势体现，本项目紧密跟进现代主流住宅的发展方向，较为准确的把握了市场上高端住宅消费者的住宅诉求。劣势本项目的目标实现有以下的制约因素从在1、区域制约因素项目所处的区域从居家考虑较为闭塞，周边缺少便利的生活配套设施，同时项目的西边紧挨双水磨村落，东边紧邻企业厂区，区域住宅品质较差。2、项目体量制约因素项目占地25万余平米（约39亩），加之缺乏外部配套资源，对项目配套完善形成一定制约性。项目营销推广本项目于11月07日正式对外开盘，此次推出1、3栋高层201套，建筑面积为185（三室）、209（四室）和252（五室）三种大面积板式住宅房源。开盘销售均价为12000元/,全部为精装修房。开盘当天项目没有做开盘仪式等活动、也没采用集中选房的营销方式，主要是介于本项目客户主要为二次及以上置业的高端人群（其中有三成为高科老客户）。据了解，市场对项目由比较高端认可度、加上前期认筹的客户，目前的销售率为65。易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话02987651418西安分院第14页共76页2009年11月西安房地产市场报告第一篇市场背景篇第一章政策资讯一、政策法规表112009年11月全国房地产相关政策列表时间来源政策名称主要内容国土资源部四季度四季度将对沿海部分城市和囤地较为严重的地区收紧供地091107华夏时报将收紧囤地严重城针对调控全国房价的异常飙涨和开发商囤地，国土资源部成了市供地量最近声音最为集中的部门。11月11日中国人民银行此间发布的中国货币政策执行报央行发布第三季政告2009年第三季度指出,下一阶段央行将按照党中央、国务091112南方网策执行报告货币院的统一部署,继续实施适度宽松的货币政策、调整经济结构和政策仍宽松管理好通胀预期之间的关系,国土部近日印发限制用地项目目录（2006年本增补本）国土部限住宅用地和禁止用地项目目录（2006年本增补本）,对商品住宅用地091116第一财经日报出让面积防开发的宗地出让面积首度给出明确的上限,其中大城市20万平方米,商垄断土地中等城市14万平方米,小城市（镇）7万平方米。央行银监会暂未调银监会副主席蒋定之14日表示，目前二套房利率政策没有091118东方早报整政策各银行自改变。央行和银监会有关人士16日接受新华社记者查询时再行收紧房贷次表示，央行和银监会目前并未调整二套房政策。11月16日,国土资源部在正式对商品住宅用地进行面积设国土部策划新政打限后,其近期在北京、上海等地区的调研已经暂告段落,并正在091123华夏时报压高房价2010年形成2010年新的土地调控政策,这些政策将包括出台相关囤地将设限供应处罚的措施、酝酿增加土地增值税等。住房等补贴将纳入今日财政部要求企业为职工发放的交通补贴、住房补贴等091126新浪房产网工资管理不再属都需缴税不再纳入职工福利费管理。福利费管理26日，国税总局发布关于个人转租房屋取得收入征收个国家税务总局个人所得税问题的通知。通知称，个人将承租房屋转租取得的091127经济参考报人转租房屋所得需租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”缴个税项目计算缴纳个人所得税。资料来源上海克而瑞信息技术有限公司西安机构易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话02987651418西安分院第15页共76页2009年11月西安房地产市场研究报告二、市政动态表122009年10月西安市政动态列表时间来源市政动态主要内容碑林区的城中村改造工作也由大拆迁转向大建设、大回迁，5个城改项目明年091105西安晚报预计明年将有5个城改项目完成回迁安置，回迁安置面积达到回迁55万平方米。从市发改委获悉，截至10月底，想西安市2009年市级重点西安市重点项目提091105西安日报前两月完成全年计建设项目累计实现投资6218亿元，完成年计划的109，提前划两个月完成全年投资计划。11月10日，莲湖区建新村地区城中村综合改造安置楼项目莲湖建新村地区城091111西安日报中村综合改造安置景寓学府工程建设隆重启动。标志着建新村地区城中村综合改造楼项目昨开工进入建设阶段，30个月后被拆迁群众将得到回迁安置。国家开发银行与西11月16日上午，国家开发银行与西安市人民政府在2009安市签署文化产业091117陕西日报欧亚经济论坛上签订了支持西安市文化产业和城市发展合作备和城市发展合作备忘录。忘录19日，宝汉高速汉中至陕川界段（巴中方向）正式开工建设。宝汉高速汉中至陕091120西安晚报在明年底建成通车后，加上西汉高速，陕西入川通道将增至两条，川界段19日开工预计2013年宝汉高速将实现全线贯通。2011年9月28日，西安地铁二号线将通车试运行。24日，2011年9月28日西091125西安晚报西安市地铁办召开300人参加的建设动员大会，确定未来两年的安地铁通车建设目标，并首次明确告知市民地铁通车时间。国务院新闻办25日举行发布会，正式发布了关中天水国家正式发布关091125新华网中天水经济区发经济区发展规划。规划提出，将把关中天水经济区打造展规划成为“全国内陆型经济开发开放的战略高地”。即将出台的西咸新区规划建设方案认为，建设西咸新区是贯彻落实关中天水经济区发展规划的重大举措，是顺应双“芯”联动西咸091125西安晚报新区即将起航重点区域重点突破的发展趋势和客观要求，可加速推进西咸一体化的实现，也是打造西安国际化大都市的重要支撑。资料来源上海克而瑞信息技术有限公司西安机构易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话02987651418西安分院第16页共76页2009年11月西安房地产市场报告三、市场资讯表132009年10月西安市场资讯列表时间来源市场动态主要内容自进入4季度以来，受楼市持续走高因素等影响，被誉四季度开局城北为西安房价“低洼地带”的城北，迅速蹿升，不论在销售量西安房地产信091103销售量跃居西安楼息网还是销售金额上均位列全市榜首，已经赶超老大哥城南，暂市榜首坐头把交椅。西安房屋租赁市场一片大涨之势，特别是近三个月来，西安二手房租近三房屋租赁价普涨10左右。当前步入冬季，带暖气的“温暖西安房地产信091105月飙升10供需失息网租屋”更是出现一房难求的境象，成为租赁市场上的抢衡房源“告急”手货。西安市雁塔区城中村改造办公室，昨日公布首批雁塔区合法城中村改造项目名单。截至目前，雁塔区范围内长延堡雁塔区公布首批城091114华商报村、西三爻村、西三爻堡村、齐王村、辛家坡村、后村等6中村改造项目个村的城中村改造项目，具备改造的三个必须条件，属合法城中村改造项目。国家统计局发布的信息显示，全国70个大中城市1010月西安住宅均价月份的房价继续维持上涨格局。其中西安10月份普通住宅4978元房价年底091118西安晚报成交均价为4978元/平方米，环比增长389，居全国第五。是否会再起波澜西安楼市10月再度出现“量价齐涨”格局，10月28日当天房屋成交达到765套，创下今年以来的单日新高。就2009年截至目前来看，它仍然在政府优惠政策作用110月西安二手下稳步增长。2008年110月西安二手房市场交易面积为西安房地产信091118房成交量同比净增息网8688万平方米，而2009年110月就达到了14734万平近70方米，增幅达70左右。10月11日，住房和城乡建设部等七部门联合印发了关陕西欲用公积金建于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实091118华商网房中低收入困难施意见，17日，省住房和城乡建设厅表示我省也正在职工优先买积极进行公积金建房试点筹备工作。23日，省财政厅、省住房和城乡建设厅、省发改委三部门联合出台陕西省关于加快推进我省保障性住房工作意西安市廉租房建设见，明确规定今年我省将按照各市、县廉租住房目标任务091123三秦都市报将通过以奖代补户数的20，每1套（50平方米）1万元的奖励标准，预拨给予奖励奖励资金；对未按期完成目标任务和其他不符合奖励条件的市县，将予以相应扣减。资料来源上海克而瑞信息技术有限公司西安机构易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话02987651418西安分院第17页共76页2009年11月西安房地产市场研究报告第二章经济环境该部分数据来源于统计局对外公开数据，部分数据会有滞后。一、国内生产总值分析三季度国内生产总值741169亿元，按可比价格计算，环比增长518，比上年同期增长89个百分点。其中，第一产业增加值12025亿元，增长38；第二产业增加值70070亿元，增长66；第三产业增加值57767亿元，增长83。图21全国GDP历年继2009年第三季度增长速度走势图资料来源国家统计局前三季度，西安市生产总值169385亿元，按可比价格计算，同比增长141，比上半年加快了08个百分点。前三季度好于预期，三季度经济运持续了二季度的良好运行，三季度全市经济继续回升。整体上经济企稳回升，但经济上行仍然存在诸多变数。图22西安市GDP历年继2009年第三季度增长速度走势图资料来源西安统计局易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话02987651418西安分院第18页共76页2009年11月西安房地产市场报告二、居民消费价格分析10月全国居民消费价格指数同比下降05，9月份CPI同比增幅为05，比上月降幅缩小03个百分点，降幅进一步呈现缩小趋势。110月份累计，居民消费价格总水平同比下降11。10月西安居民消费价格指数同比去年下降05，环比与9月份持平，19月份西安居民消费价格指数同比下降08。图232008年10月2009年10月西安居民消费价格指数分析数据来源西安统计局三、工业增加值分析110月份，全市规模以上工业完成增加值58487亿元，同比增长145。图242008年10月2009年10月西安工业增加值增幅走势图资料来源西安统计局易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话02987651418西安分院第19页共76页2009年11月西安房地产市场研究报告四、固定资产投资西安固定资产投资增势强劲，110月完成投资221791亿西安110月份固定资产投资增速再创新高，全社会固定资产投资221791亿元，同比增长360，继续保持强劲增长。图25西安市固定资产投资增幅走势图数据来源西安统计局五、房地产开发投资房地产开发投资增速明显，110月房地产开发完成投资56904亿元，增势进一步加强。110月房地产投资同比去年增长3100。金融环境宽松及成上半年开发企业流动性资金的充裕保证了房地产投资猛增，预计四季度后期将继续保持较高增长。图26西安市房地产开发投资同比增幅走势图数据来源西安统计局易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话02987651418西安分院第20页共76页2009年11月西安房地产市场报告第二篇市场分析篇第三章商品房市场一、商品房成交概况1、本月成交分析2009年11月份全市商品房成交量为15258万，环比10月份上涨813，同比去年11月份增长17015。本月商品房成交均价为5433元/，环比上月上涨275，同比去年11月成交均价上涨2012。表312009年11月商品房成交量价走势表西安市商品房成交统计（量万）（价元/）2008年2009月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月量564872043543614893789245980010971040911329112561411015258价4523461045394649475948294899492450775403534352885433数据来源上海克而瑞信息技术有限公司西安机构2、年度成交走势分析从年度成交量的走势来看，整个年度表现为持续攀升走势。11月以来，大量新推案入市、以及在房贷优惠政策调整的不确定性影响下，置业者搭乘“优惠末班车”等多方面因素影响下，商品房成交量再次达到峰值。图32西安市商品房成交量价示意图数据来源上海克而瑞信息技术有限公司西安机构易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话02987651418西安分院第21页共76页2009年11月西安房地产市场研究报告从年度成交价格走势来看，整体均价呈现明显增长势头，价格攀升速度较快。本月成交价为5433元/，在连续两个月小幅下滑后开始回升，市场上商业项目价格上涨，办公项目成交量加大成为主要原因。二、11月西安市商品房分类分析1、分类产品的成交面积比例11月份商品房的成交量中，住宅、办公、商业三种物业类型成交比例与10月相比办公所占比例上涨1，住宅类占比减少1个百分点。图32各物业成交比例示意图数据来源上海克而瑞信息技术有限公司西安机构2、分类产品的成交均价比较在中海国际社区、融侨城等高价格项目大量成交的带动下，住宅成交均价上涨782；办公本月由于高新区望庭国际均价4931元/、城北天地时代广场均价5275元/、城内裕朗国际均价5059元/等个别项目的低价成交，使得办公市场整体均价下降580；本月商业成交均价为13441元/，较上月相比上涨2416，城南曲池坊高价成交的影响本月商业成交均价回涨。图33各物业成交均价对比数据来源上海克而瑞信息技术有限公司西安机构易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话02987651418西安分院第22页共76页2009年11月西安房地产市场报告3、住宅11月份西安住宅成交量为14443万，环比上月增长782；本月住宅的成交均价为5194元/，环比上月上涨220，出现了“量价齐升”的局面。本月住宅成交价格表现中，除城西外各区域均出现了不同程度的上涨。城内成为环比涨幅最大的区域，环比增长1466，这主要是由于宏府嘉会广场和民乐园万达广场的大量成交所致。城西区则因华宇凤凰城等低价项目的成交放量以及恒大城成交回落导致价格环比下降321。图34各区域住宅成交量价对比数据来源上海克而瑞信息技术有限公司西安机构4、商业全市商业成交量受到个案因素影响，波动较大。本月剔除城东郦景豪庭大量低价成交因素以及中新浐灞半岛、曲池坊等项目活跃表现，商业全市成交40805，环比下降965；成交均价13441元/，环比上涨2416。图35各区域商业成交量价对比易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话02987651418西安分院第23页共76页2009年11月西安房地产市场研究报告150001000050000城东城西城南城北城内高新上月成交量（）本月成交量（）230002000017000140001100080005000城东城西城南城北城内高新上月成交价格（元/）本月成交价格（元/）数据来源上海克而瑞信息技术有限公司西安机构5、办公11月办公类物业成交量为40733，扭转了前两个月以来的下滑局面，环比上涨5453；办公类物业的成交均价为5877元/，环比下跌580，主要受高新区望庭国际的大量交易影响。本月办公类产品中，成交依旧主要集中在高新区占到全市交易的7569，其中汇鑫IBC办公成交7284，位居全市首位。城内裕朗国际放量弥补上月空白。图36各区域办公成交量价对比400003000020000100000城东城西城南城北城内高新上月成交量（）本月成交量（）800070006000500040003000城东城西城南城北城内高新上月成交价格（元/）本月成交价格（元/）数据来源上海克而瑞信息技术有限公司西安机构易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话02987651418西安分院第24页共76页2009年11月西安房地产市场报告第四章土地篇本月土地成交持续平稳发展，城东区本月依旧占据土地成交榜首。本月新挂牌出让土地12宗，总建筑面积6698万；挂牌土地成交7宗，成交面积为3121万平米；本月重点关注地块QJ1480，地块位于曲江区芙蓉南路北侧，北池头一路东侧，北池头二路西侧，总占地面积8484976平方米，容积率为1。一、土地市场动态表412009年11月全国房地产相关政策列表时间来源政策名称主要内容国土资源部部长徐绍史三十日在北京召开的“第二次全国土国土部农村土地调20091130中国新闻网查任务基本完成已地调查工作电视电话会议”上说，全国第二次土地调查工作投150亿中农村土地调查任务基本完成。国土部将要加大土地违法案件查处力度，特别是严查“两高一资”、产能过剩和低水平重复建设项目违法用地。11月30国土部不符产业和日，国土部发布2009年国土资源执法监察工作报告显示，20091130经济参考报供地政策项目一律不今年前10月全国违法案件数量同比大幅下降。国土部相关批用地负责人表示，为促进经济结构调整优化，今后对不符合产业政策和供地政策的项目，一律不批准用地。国土资源部有关业务司局负责人24日声明说，“国土资源国土部重申农村集部酝酿新版土地调控”的说法系误读，也不存在“国土资源部20091125新华网体建设用地不得搞商将推农地入市调控房价”之说。在我国严格实施土地用途品房建设管制的法律框架下，“农地农用、农地农民用”原则不得动摇。中国国土资源部近日发出通知，对各类城市商品住宅项目单中国发出“限地令”力20091128新华网宗用地规模提出明确上限，“最大地块不得超过万平方遏飙高地价米”，被业内称为“限地令”“地块限大令”13日上午召开的“抑制部分行业产能过剩和重复建设，引导产业持续健康发展”第二次部门联合信息发布会上，国土资国土部近期将出台措20091114华商报源部土地规划司司长董祚继表示，国土部将在近期出台惩处施惩处开发商囤地开发商囤地行为措施，并在明年加大住宅土地供应量来抑制房价过快增长。国土部此次安排的实地调研从上周开始，不足一周便结束。国土资源部查囤地每日经济新20091119“鸣金”报告拟呈国调研小组回京后，各地还将把土地供应量、闲置量、土地出闻务院让金额等信息反馈至国土部，以供参考易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话02987651418西安分院第25页共76页2009年11月西安房地产市场研究报告二、本月土地出让分析1、供应总量分析本月土地市场供应量较上月大幅下滑，共挂牌出让土地12宗，出让土地面积3268万，规划建筑面积6698万，挂牌面积同比去年11月大幅爆涨2301，规划建筑面积同比上涨1312。近期土地市场在住宅市场持续火爆的影响下供应量也较去年同期大幅增长。表42土地挂牌统计列表西安市土地挂牌统计（量万）20082009月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月土地面积99090401132381885510161488992883224589894963268规划建面2897241838201346280315744413462714241103514492201966698（数据来源上海克而瑞信息技术有限公司西安机构）2、土地出让公告本月西安市国土局共发布了6个土地出让公告，分别为西土出告字200949、200951、200952、200953、200954、200955共有12宗地块出让，土地供应节奏较上月有所下降。3、挂牌地块列表表43本月挂牌土地列表出面积容积总建面土地用让土地编号地块位置（亩）率（）途年限莲湖区大兴东路2号，大白杨南路南40/住宅、LH351011段以东，大兴东路东段以南，永全路16608657196836商业70以西，送变电公司家属院以北商业金XC9833新城区尚俭路与建国巷的西北角262919333008640融GXIII274高新区新区星源路100135463644756住宅70商业BL4139西安市碑林区南大街157号0793448236844（公用40宗）航天中路以南，神舟大道以东，东长HT01（16）92270820961453332工业50安街以北HT01（06）神舟三路以东，神舟四路以西，飞天106371709137工业50易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话02987651418西安分院第26页共76页2009年11月西安房地产市场报告41路以北HT01（06）航天大道以南，吉泰路以北，雁塔南教育科38254198504955375032路以东，神舟三路以西研HT01（14）飞天路以南，雁塔南路以东，神舟三教育科21、HT014942717357006150路以西，航天中路以北研（14）22北临航天中路、东临工业一路、南临HT01（15）771121工业504741357工业二路、西临神舟三路40/商业办GXII（6）311沣惠南路西侧1554666218431公公寓50莲湖区星火路20号，西安天兴投资管理有限公司以东，大兴东路东段以LH35126367556515927246商业40南，星火路以西，北郊城河退水明渠以北莲湖区大白杨路16号，未央宫乡大白杨西村以东，梨园路以南，劳动路LH313621128535263318住宅70北延伸段以西，黄河水利委员会勘测规划设计研究院地质勘探三队以北（数据来源上海克而瑞信息技术有限公司西安机构）4、挂牌土地特征本月挂牌土地有12宗，工业用地3宗、教育科研用地2宗、住宅用地3宗、其余4宗均为商业用地。其中住宅用地城北2宗、高新1宗；3宗工业和科研教育用地都位于长安区的航天产业园板块，随着产业园的陆续开工和少量企业的入住，该区域土地市场近期较为活跃，其中位于城南区的QJ1480地块值得关注，随着曲江板块的二次扩张，该区域未来发展升值潜力不可小觑。此次该区域大宗土地的出挂，仍然值得我们期待。三、本月土地成交分析1、土地成交走势分析本月共成交土地7宗，成交土地面积3121万，楼板价65383元/，土地成交在上月的小幅攀升后，本月成交较上月稍有回落，随着中新浐灞半岛项目陆续交房入住，该区域居住环境已经初见端倪，继绿地集团在该区域拿地2400亩后，该区域近期不断有土地挂牌和成交，相信随着欧亚论坛的召开和2010年世园会的召开，区域价值不断得以提升，地价上涨空间较大。易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话02987651418西安分院第27页共76页2009年11月西安房地产市场研究报告表44土地成交统计列表西安市土地挂牌统计（量万，价元/）20082009月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月成交量74200991247443410033934101471790236494078312165383楼板价1209216111862288042374123537534411771158（数据来源上海克而瑞信息技术有限公司西安机构）图41土地成交量及楼板价走势数据来源上海克而瑞信息技术有限公司西安机构2、本月成交地块本月共成交土地7宗。成交土地面积3121万平方米，平均楼板价为65383元/。成交面积环比下降2347；楼板环比下降4354。易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话02987651418西安分院第28页共76页2009年11月西安房地产市场报告表45本月成交土地列表楼板价序号宗地编号位置成交总价（万元）（元/）东临迎宾大道，西临河堤路，南、1BQ899101328065490北临规划路东临迎宾大道，西临河堤路，南临2BQ89911900074553港务南路、北临规划路东临迎宾大道，西临河堤路，南临3BQ899121756060293规划路，北临港务南路科技八路以北、丈八四路以西、丈4GXIII（2）74115751765221八五路以东科技八路以北、丈八四路以西、丈5GXIII（2）7427684626088八五路以东科技八路以北、丈八四路以西、丈6GXIII（2）7439913631306八五路以东莲湖区大兴东路2号，大白杨南路7LH351011南段以东，大兴东路东段以南，永7300101433全路以西，送变电公司家属院以北（数据来源上海克而瑞信息技术有限公司西安机构）3、本月成交分析31楼板价对比图42成交土地楼板价对比数据来源上海克而瑞信息技术有限公司西安机构本月成交的7块土地除高新的3宗工业、商业用地外，其余4宗均为住宅用地。住宅用地为城东3宗、城北1宗，均为地理位置较好的地块。本月成交价最高的为城东浐灞板块的一宗住宅用地，该区域目前随着中新浐灞半岛项目的陆续入住、欧亚论坛的召开和2010年世园会的召开该区域近期挂牌和成交土地都有明显上升趋势，相信在未来的几年内该区域的地价将会有较大的升值空间。易居（中国）房地产研究院地址西安市南关正街88号长安国际A座608室邮编710068电话02987651418西安分院第29页共76页2009年11月西安房地产市场研究报告32置地企业表46置地企业明细表用地性总价（万地块编号城区置地企业质元）西安高新技术产业开发区房地产开发BQ89910城东住宅13280公司西安高新技术产业开发区房地产开发BQ89911城东住宅9000公司BQ89912城东住宅17560西安市高新区枫桦建设开发有限公司GXIII（2）741高新工业157517晋弘（西安置业有限公司GXIII（2）742高新工业76846晋弘（西安置业有限公司GXIII（2）743高新商业99136晋弘（西安置业有限公司住宅、商LH351011城北陕西海城房地产开发有限公司7300业四、重点地块分析1、宗地介绍该宗地位于位于曲江区芙蓉南路北侧，北池头一路东侧，北池头二路西侧。位于曲江新区核心区域，毗邻曲江海洋世界、大唐芙蓉园和曲江南湖，整体区域价值感强，居住舒适度高；随着大唐不夜城的开城、新乐汇商业的入住，区