doc-《芙蓉古城五期大宅门紫霄园项目销售定价前期调查-成都别墅市场调研报告》(35页)-市场调研

成都别墅市场调查报告蔚信房产策划部2006年7月调查目的本次市调是针对芙蓉古城五期（大宅门紫霄园）项目销售定价的前期调查。旨在了解成都及周边地区别墅项目目前整体营销状况，包括销售价格及销售情况，项目特点及营销特色，出具分析报告，为项目销售定价提供市场依据。调查项目蓝光雍锦湾双城维拉小镇香颂岛水映长岛太禾水晶城今日润园锦镇原乡蜀郡阳光华苑蓝山美树2期蓝桥尚舍江南宅院调查时间2006627200671调查形式现场踩盘调查内容1、项目基本情况；2、项目目前价位；3、项目目前销售情况；4、其他可借鉴处。调查结论（一）概况项目名称地理位置开发商占地面积建筑面积容积率项目性质总户数均价目前状态户型区间开盘时间销售电话物业管理今日润园高新西区西区大道北侧恒通路成都世禾置业有限公司12164亩506967072联排1645700销售中2603362005108798833687988701威斯顿物业管理香港有限公司江南宅院双流县大件路白家车管所旁四川亚东房地产开发有限公司75亩36293073联排/双拼1395800销售中2512752006585963355蓝桥尚舍人南沿线（会展前行1000米）四川省巨辐房地产开发公司2710046201137叠拼/联排219叠拼4200联排6900销售中叠149214联25831920051185625500武城三泰物管蓝山美树人南沿线终点广场左侧四川省三佳房地产集团有限公司500亩一期用地130亩一期8134681081多层/洋房/叠拼362叠拼5700一期销售中，二期尚未开发叠158171998220051185641666金河物管香颂岛光华大道花博会旁成都远鸿房产107亩38000联排/独幢151150万/栋起销售中200300200662486082666戴德梁行香港有限公司水映长岛东坡路999号成都芝芝房产40亩198180联体/双拼/独幢68双拼668万/套起销售中37474820051081701222香港港联物业雍锦湾金沙遗址旁成都蓝光房产6934亩约7700011叠拼2368300销售中208270200632681709090嘉宝物业双城维拉小镇温江公平镇成都市城建开发公司一期用地90亩一期6000011叠拼/联排158叠拼3200联排4800一、二批次房源售完243200671第三批次房源8178633381786555英联华香港物管锦镇双流东升镇老川藏路口四川置都房产开发一期用地153一期10万平米104叠拼/双拼/独幢316叠拼4800接受咨询叠200270双280300独350已取得预售证，但未对外开盘8557211885579338成都忠信英联物管蜀郡华阳迎宾大道四川星慧投资置业有限公司400亩一期用地160亩一期132868联排078洋房113洋房/叠拼515洋房3200叠拼6000销售中洋130180叠3033872006610815057558150575681505588中铁物管阳光华苑华阳迎宾大道石华路口华成股份211亩一期用地111亩118867115洋房/叠拼751洋房3300叠拼4500销售中洋100135叠138180200642985768866华成物业原乡华阳镇华兴街成都新昕实业开发有限公司105亩6367787073联排2435800销售中2322562005128562667785629977未定太禾水晶城机场路与文昌路交汇处成都太禾房产开发75亩8402914小高层/洋房/叠拼660叠拼4500销售中样叠拼2003002006488596080885960909银都物业（二）个案分析1、香颂岛项目地址光华大道花博会主会场旁香颂专线86082666开发商成都远鸿房地产开发有限公司项目性质双拼、联排、独幢别墅（古典法式风格）项目宣传定位法式风情岛居别墅香颂的法文原意就是歌曲，它是法文歌曲的泛称，也是法文流行爱情歌曲的代名词。主要经济技术指标占地面积107亩，151户，小区总车位比为12建筑设计美国HOOP建筑设计咨询有限公司景观设计加拿大奥雅园境师事务所物业管理戴德粱行（香港）有限公司主要卖点（1）纯岛居别墅，得天独厚的地利；（2）法式风情的建筑及园林的每一个元素纵情彰显；（3）项目周边退出3050米的绿化景观，岛居感更强；（4）样板区的园林及样板房呈现，给购房者以直观感受。配套设施私家会所、景观游泳池、网球场开盘/亮相时间2006年6月24日销售策略（1）按套销售；（2）开盘前交10万优惠2万，交20万优惠4万；（3）所有房源全部推出销售。房屋状态期房户型区间200300不等价格多联约5000多，双拼约7000多，独幢约1万。销售情况已销售60多点评价格比同类产品偏高，由于靠近光华大道与花博会主场馆公园，有大面积湖泊，整个项目周遍环水，生态与环境极佳。蓄水时间比较长，调足了消费者的胃口。2、水映长岛项目地址东坡路999号（三环内丽都玉园旁）岛主热线8170211181701222开发商成都芝芝地产项目性质双拼、联排、独栋别墅（现代欧式）项目宣传定位城市公园环水岛居别墅大手笔、大气度、大眼界，将水国岛屿景观的唯美视觉，以及全方位的自然角度，从容融入城市岛屿别墅无为的超我精神中，也让成都人优雅、内敛的私密生活，在这里发扬光大。一个让生活家们期待许久的梦想，将成为现实，一座“金字塔尖人士”瞩目的城市岛屿别墅，已经耀眼现身。主要经济技术指标占地面积40亩、68户、建筑面积19818万平米建筑设计美国安和迪景观设计美国夏威夷贝尔高林物业管理香港港联物业主要卖点（1）稀缺的城市高端别墅；（2）周边紧临88亩天鹅湖公园、100亩海斯凯体育公园、505亩西郊艺术公园的大环境；（3）周到而高贵的功能配置，私家SPA池、私家泳池、新风置换系统、真空中央吸尘系统，临水岛主配有私家码头；（4）国际大牌建筑装饰选材，更具别墅传承价值。配套设施长岛俱乐部（餐厅/商务会议室/红酒窖/雪茄吧/壁球室/健身中心/棋牌室/乒乓室/空中超大露台）、网球场、篮球场、羽毛球场开盘/亮相时间2005年10月房屋状态期房户型区间374740不等价格联体8500元/，双拼13000元/，独幢18000元/。销售情况仅余3套点评地处三环内，交通便利，整个小区四周环水。绝佳的地段和纯高端的配置成为价格的主要支撑点。3、雍锦湾项目地址青羊大道金沙公园旁摸底河畔雍锦热线8170909081709191开发商蓝光地产项目性质叠拼别墅（现代川西民居风格）项目宣传定位经典国韵，人文珍品采自川西民居的视觉主张，剔别了常规别墅的繁復修饰，避过名家宅邸的锋芒，呈现真水无香的大雅风范；而采自西方的原木、石材、及大幅面的透明玻璃，又在内敛之间，流露出现代派的开放气质。主要经济技术指标占地面积6934亩、总建筑面积77510、容积率1310、绿化率30、总户数236、建筑密度30、车位477个、景观设计瑞典SED新西林景观设计物业管理嘉宝物业主要卖点（1）在国宝级地段，呈现大师级居住文明；（2）周边配套环境成熟，独特的地理位置升值潜力较大；（3）园林景观呈现，样板房开放；（4）品牌认知度高配套设施会所、景观泳池开盘/亮相时间项目共分三期销售，一期一批次为2006年3月26日开盘，一期二批次为2006年4月8日开盘，二期一批次为2006年5月20日开盘，三期开盘时间不详。销售策略按揭99折、一次性98折房屋状态期房，开发周期三期共一年，2006年2月7日开工，2007年1月5日竣工。户型区间208270价格起价7300元/、均价8300元/、最高价11900元/销售情况一期售完，二期一批次余12套点评地段成为最大卖点，地处三环内，交通便利，紧邻金沙遗址，周边配套发展较好，所以项目销售价位高，销售进度比较理想。项目主入口行道树粗壮，气势很好，很能吸引人，值得新项目学习。但房屋间距太近，入户小气，样板房选址不好，建议紫霄园项目注意。4、兰桥尚舍项目地址人南延线（南部新区天府大道会龙大桥侧）享受热线85625500投资商成都中建房屋开发有限责任公司开发商四川省巨辐房地产开发有限公司项目性质叠拼、联排别墅（地中海风格）项目宣传定位河湾别墅，桥畔叠拼不是别墅，而获得别墅的生活享受，摒弃奢侈浪费之短。主要经济技术指标净用地面积27100，总建筑面积46201，居住户数219户，容积率137，用地红线内绿地面积9020，景观带绿地面积26680，机动车位236个。概念设计托马斯J雷森THOMASJRIESING（2003年美国最佳建筑师奖得主，国际著名建筑艺术大师）建筑设计成都华宇建筑设计有限公司（国家甲级）物业管理成都武城三泰物业管理有限公司（国家一级）主要卖点（1）人南延线黄金区位，出入快捷通畅；（2）区域整体发展规划良好，升值空间较快；（3）叠拼错层式户型设计很具特色；（4）目前为准现房销售，样板区也已公开。销售策略（1）先推出叠拼别墅，再推出联排别墅；（2）价格走低开高走路线；（3）所有叠拼户型全面公开销售并作为第一组团；（4）一次性付款优惠2，按揭无优惠；（5）实行以套计价，花园露台均为赠送；（6）顶层还赠送塔楼。（7）2006年6月27日7月8日，到现场下定，每户优惠8888元。配套设施景观泳池、晨跑道、枫丹广场、会所等开盘/亮相时间2005年11月房屋状态期房，建设中，预计2006年底交房户型区间149214（叠拼）149、155（中层）、167、176（上层）、204、214（下层）价格起价3800元/，最低总价80多万元，目前叠拼均价4200元/，联排均价6900元/。销售情况叠拼余20、共21套联排现余2套点评由于起价较低，加之地处人南延线黄金区位，所以开盘后销售情况比较理想。另外联排套数不多，价格稍高也不会给销售带来太大的压力。就目前尾盘销售情况看来，价格上扬已无关大局。价格走低开高走路线的政策值得紫霄园项目借鉴。5、蓝山美树项目地址人南延线终点左侧麓山大道销售热线85641666开发商四川省三佳房地产集团有限公司项目性质多层、叠拼别墅项目宣传定位山里面长出来的房子主要经济技术指标总占地面积500余亩，第一组团建筑面积58000（住宅）/13000（车库），绿化率42，总户数362，车位数360个。配套设施会所、游泳池、网球场、篮球场、羽毛球场概念规划美国海普（深圳）筑景设计有限公司规划设计成都西南交大城市规划景观建筑设计研究院园林景观蓝海（香港）国际环境设计顾问有限公司物业管理金河物管理主要卖点（1）华阳片区开发热土，总体形势看涨；（2）交通便捷通畅，离人南延线华阳新汽车站仅几百米；（3）创新式叠拼别墅受到追捧由于整个建筑依山而建，一二层为一户从下面入户，三楼为平层，临小区道路直接入户，四五层从三楼入户；（4）坡式园林设计；销售策略（1）赠送花园面积40100平米；（2）一次性优惠3，按揭优惠1；（3）三层平层价格是所有户型中价格最高的。开盘时间2005年10月29日房屋状态期房，目前一期主体建设中，预计交房在2006年底或2007年初户型区间1581719982不等价格开盘均价4500元/，目前叠拼均价5700元/。销售情况一期叠拼140余套现不足10套，二期尚未开发点评该项目依附华阳镇配套，且属于难得的丘地环境，在营销上是一大亮点。虽然房型比较杂，种类多，定位欠明确，但能够满足各类购房者的需求。紧邻麓山国际社区，同在一条交通路线上，据了解消化了部分麓山客户。目前一期销售状况良好，估计二期销售也会不错。6、锦镇项目地址双流东升镇老川藏路口市内接待中心人民南路30号附7号（威斯顿大厦对面）销售热线8557211885579338开发商四川置都房地产开发有限公司全程营销雅斓机构优盛行项目性质叠拼、双拼、独栋别墅（注入了现代元素的中式庭院别墅）项目宣传定位富雅的中国世家2006，让成都记住锦镇，让中国记住成都。主要经济技术指标总占地243亩，一期用地153亩，一期建筑面积10万，共316户，层高3M4M多，容积率104，绿化率45，车位600个建筑设计四川奥地建筑设计有限公司景观设计成都贝森景观设计咨询有限公司物业管理成都忠信英联华物管主要卖点（1）双楠大道10月开通，交通更加便利；（2）直接依附双流县城配套；（3）叠拼摆放较好，底4上2排列；（4）车库全为地下，小区内人车分流。配套设施会所（电影会馆/儿童游乐馆/会议室/酒吧/咖啡厅）、网球场、游泳池、健身设施开盘/亮相时间已取得预售证，但未对外开盘销售策略目前接受咨询，可内部认购，一次性付款98折，据悉独栋别墅基本不对外销售，只接受关系户定房。房屋状态准现房户型区间叠拼260套200270，双拼31套280300，独栋25套350价格目前总体起价4000元/，均价4800元/，最高价5300元/销售情况尚未对外开盘，目前接受内部认购，据悉销售情况一般点评其建筑外型同我们相似，该项目在取得预售证后并未立即开盘，而是待项目整体完全呈现后再向外推出。这样对价格有个很好的支撑。小区内人车分流的设计比较好。7、蜀郡项目地址华阳迎宾大道销售热线815057558150575681505588开发商四川星慧投资置业有限公司全程运营商成都中铁二局项目性质花园洋房、联排别墅项目宣传定位主要经济技术指标占地面积400亩，总建筑面积4273966，项目分三期进行，容积率御院078、翰院113，绿地率422，一期御院绿地率50、翰院为42，其中一期建筑面积13286808，规划总户数2015，一期户数515设计单位四川省建筑设计院物业管理成都中铁宏源物业管理有限公司主要卖点（1）紧临南沿线，交通便利；（2）靠近规划中的地铁一号线，升值潜力大；（3）直接依附华阳镇齐全配套；（4）项目临河，环境比较好。配套设施会所（茶坊、餐饮等）、游泳池、网球场、羽毛球场、篮球场开盘/亮相时间2006年6月10日销售策略房屋状态期房，2007年3月20日交房户型区间洋房360套130180、多联108套303380、双拼18套387、独栋3套420价格洋房起价4000元/、均价4500元/、最高价6000元/别墅起价5800元/、均价6000元/、最高价7000元/销售情况开盘20天销售40点评该项目交通优势较为明显，直接依附华阳镇配套。销售大厅很大，但不显空旷，很有气派，厅内布置了很多古董（真假不详），文化氛围很好。区位优势明显，自然环境优越成为最大的价格支撑点。8、原乡项目地址华阳华兴大道旁滨河路中段热线85626677开发商成都新昕实业开发有限公司项目性质联排别墅（纯德式建筑风格）项目宣传定位独体纯联排别墅原乡打破了传统联排别墅的空间序列感，首创独体联排别墅。户户之间不再是简单的对称，更多的是均衡。主要经济技术指标占地面积105亩，建筑面积6367787，容积率073，绿化率413，规划51栋纯联排别墅、243户，其中一期28栋128户主要卖点（1）地处华阳成熟片区；（2）外型采用完全德式风格独体联排别墅；（3）套内智能华配置按照高端独栋标准配置；（4）半地下室设计，私密性更强。配套设施会所，景观湖泊开盘/亮相时间2005年12月销售策略（1）按套销售；（2）园林及样板房呈现。房屋状态期房户型区间232256价格均价约5800元/销售情况一期128套已基本售完，二期尚未开放点评纯德式的建筑风格和创新性的独体联排组合，成为项目的一大亮点。价格的主要支撑点一方面是区位优势，另外一个方面则是，所有户型均按照高端别墅的标准来配置智能化系统。9、太禾水晶城项目地址城南机场路与文昌路交汇处（家园国际酒店旁）销售热线8596080885960909开发商成都太禾房地产开发有限公司项目性质电梯公寓、洋房、叠拼别墅项目宣传定位院子上的生活建筑以“院”为核心的建筑规划手法，把整个建筑基地通过架空组织形式，构建成一个院落空间；再通过“院”的概念设计，展现在建筑上、园林上、组团连接上，构成5重立体多空间院落，制造出“整个建筑群都生长在院子之上”的建筑意向，“所有生活都与院落”相关的生活意向。主要经济技术指标占地面积75亩，建筑面积84029，容积率14，总户数660，绿化率30，车位652设计单位英国FAS建筑设计事物所/上海边缘建筑设计咨询有限公司物业管理银都物业主要卖点（1）距成都市区较近，交通便利；（2）价格不算高，有升值潜力；（3）大部分户型比较小，房屋总价低。配套设施多功能中心（会所）、景观泳池、集中开放性水景园林开盘/亮相时间2006年4月8日销售策略一次性付款优惠3房屋状态期房，预计2007年下半年交房户型区间电梯300套94120，多层200套110160，叠拼52套200300价格电梯均价3200元/，叠拼均价4500元/销售情况据悉比较好点评该项目距成都市区很近，再加上价格比较便宜，经济性比较强，销售上有一定优势。但周遍发展不乐观。10、阳光华苑项目地址华阳迎宾大道石华路口市内接待处红星路二段四川日报侧销售热线8576886686788760（市内）开发商成都华成股份有限公司项目性质洋房、叠拼别墅（现代中式）项目宣传定位低层低密度住宅主要经济技术指标占地面积211亩，建筑面积118867，绿地率408，容积率115，总户数751物业管理华成物业主要卖点（1）地处华阳片区，交通便利，配套齐全；（2）低层低密度低价位住宅。配套设施会所、游泳池、网球场、羽毛球场开盘/亮相时间2006年4月29日销售策略按揭优惠1，一次性付款优惠3房屋状态期房，部分主体封顶户型区间洋房占80，100135，叠拼别墅占20，138180价格洋房均价3300元/，叠拼均价4500元/销售情况据了解情况不是很好点评该项目处在华阳片区，价格也不算高，属于经济型别墅。但是整体品质较差，所以导致销售情况不好，目前在维持原价位的同时，还给予了一定的优惠，估计销售也不乐观。11、双城维拉小镇项目地址温江公平镇销售热线8178633381786555开发商成都市城建开发有限责任公司项目性质庭院集合别墅、联排别墅项目宣传定位一个属于家的别墅梦想主要经济技术指标占地面积110亩，一期90亩。建筑面积72000，一期60000，容积率11，规划总户数373，一期户数315物业管理英联华香港物管主要卖点价格相对便宜；配套设施水景俱乐部，景观游泳池，儿童活动、老年活动中心开盘/亮相时间一期第三批次2006年7月1日销售策略开盘当天有优惠房屋状态期房（目前正在做园林）户型区间庭院集合别墅160200，联排别墅243价格庭院集合别墅3200元/，联排别墅4500元/销售情况一、二批次房源售完具消息人事透露销售并不是很好点评该项目价格便宜，但整个项目不大气，花园小，户型一般，楼梯太陡。对外称一、二批次房源售完，但具消息人事透露销售并不是很好。12、今日润园项目地址成都市高新西区西区大道北侧红光段销售热线87988336投资商成都地建置业开发商成都世禾置业有限公司项目性质双拼（7幢）、四联排别墅项目宣传定位生态别墅，境界人生主要经济技术指标12164亩，总共164户，绿化率38，容积率072。主要卖点（1）准现楼发售，整体环境呈现；（2）实景样板房；（3）总体产品为3层半，底层停车直入家门，面积40平米左右。配套设施游泳池、网球场、开盘/亮相时间2005年10月28日开盘销售策略（1）按套计价；（2）一次性优惠2，按揭无优惠。房屋状态准现房户型区间260336价格开盘时起价3595元/，均价4300元/。目前均价为5700元/销售情况2005年10月28日开盘，开盘当天情况不太好，订房客户不超过20，14套双拼预订5套，联排近20套。目前总共余30多套。点评其园林施工与设计有特点，而且现已多是现房，销售的速度较慢，但均价提得较快，目前卖到5700元左右，而它的容积率比我们高，为072，是本案最的竞争对手，由于交通状况与我们切近，其定价与销售情况可以作为本案定价的参考。13、江南宅院项目地址双流白家车管所旁，距二环路六公里，三环路边，交通方便。销售热线85963356开发商四川亚东房地产开发有限公司项目性质多联排、双联排、两幢独幢别墅项目宣传定位中国建筑江南别墅主要经济技术指标总占地面积75亩，建筑面积36293，容积率073，建筑密度43，私家花园面积70100（双拼），地面停车位一户一车位，总户数139户。物业管理物管费15元/月主要卖点（1）航空港经济开发热土；（2）有双流四川大学、西南民族大学、成都信息工程学院、棠湖中学等教育配套优势；（3）前庭、前庭侧廊直通室内、后院的户型设计（4）现房精彩呈现；（5）周边环境成熟度越来越高；（6）增值较快。销售策略（1）花园均赠送；（3）一次性优惠1，按揭无优惠开盘时间2006年5月房屋状态准现房户型区间250280价格联排均价5800元/，独幢8000元/销售情况一般，目前余80多套点评由于其建筑形式也是号称江南风情园林的中式坡屋顶宅院别墅，是本案的竞争对手，其容积率073。比本案高，但售价却达均价5800元。交通比本案较优越，其前庭室内车库，以及前庭边侧廊可供我们新项目借鉴，但其户型、建筑和园林的精细度差于我们，质量一般。其销售定价可为我们提供一些借鉴。附别墅市场总体状况2005年下半年至2006年上半年，成都在售、亮相的纯别墅售楼盘近50个，主要集中在龙泉、都江堰青城山、双流牧马山三个区域，占了纯别墅社区的52，再就是市区杜甫草堂浣花风景区、华阳人南延线、城西温江光华大道、犀浦高新西区几大片区占40左右，其它如崇州、大邑、新都等区域有近10。其中尤以下半年开盘亮相居多，如成都后花园、今日润园、置信香颐丽都、三利宅院、芙蓉古城、牧马山易城、维也纳森林四期等已开盘项目和蓝山美树、原乡、新少城、香颂岛、城建双城、半山卫城、云领高尔夫等亮相楼盘。“调整住房结构，严控别墅用地”等宏观调控对于别墅项目，起到了抑制作用，将造成市场供小于求的矛盾和未来供应短缺的趋势。新的调控措施出台后，业内人士对于别墅市场看法。业内纷纷预测，别墅市场将因产品稀缺而获得利好。一项调查显示，八成受访者二次置业选择别墅产品。而大多数人表示，购买高端别墅为自住。尽管市场前景让别墅开发商颇为乐观，但值得注意的是，宏观调控下购房者的心态呈现出显著变化，武断观望和盲目追涨不再蔚然成风。近期高端别墅的销售状况显示，“稀缺”仅成为高端客群购置别墅的理由，高品质、符合需求、物有所值的抗跌型产品成为其置业首选。业内普遍认为，随着经济发展和生活水平的提高，市场上的别墅消费需求将愈加旺盛。甚至有开发商表示，上一轮宏观调控对高端别墅市场的真正影响在于“引发了观望后真实需求的井喷”。“高端别墅，尤其是独门独院，地段优越的顶级别墅，将会出现供不应求的抢购情形。事实上，经历了宏观调控后，购房者的置业理性普遍回归。尤其是高端别墅市场，置业者武断观望和盲目追涨不再蔚然成风。从近段成都的别墅产品销售状况看，“抢购”的现象远未达到。相反，在三月份至新政出台前，成都的别墅市场销售不温不火，在高端置业愈发理性的同时，开发商却面临了更大的品质竞争压力。尤其是顶级别墅，随着置业者对其文化性、艺术性和舒适度的要求越来越高，开发商对产品品质的提升，必须落实到每一个细节。目前，“国六条”细则出台后的第一周成都总体房产市场情况来看，楼市显得有些冷清。本周全市开盘和亮相就、接受咨询的楼盘一共7个电梯公寓项目和2个别墅项目，其中开盘项目4个，亮相、接受咨询或者接受预订楼盘5个。别墅项目中半山卫城第一批次于6月4日开盘，另外城西还有一个别墅项目开始接受预约。该项目是位于成都西门迎宾大道的“迎宾大道1号2期”，由于该项目必须预约才能进入，因此一些细节目前还不清楚。另外“国六条”细则出台前后几天，5月30日全市二手房交易量为333套，5月31日全市交易量为503套，较平时二手房日平均交易量为1655套，多出338套。而新政正式实施的6月1日的二手房全市交易量仅为60套。这也看出新政，给二手房市场带来的影响要远远大于一般商品房市场的影响。脏畦膊亚诚晴疹腮瘩艺州揪吗愉毛坷权藻缮果室裸视彰蚜绞逻绞抖劲抖锑蔫膀勋惋破毡循膝液夕然踌讳支爷德绞德唆忻劲心钥心挖勋臂破务循夕液捆讳莱贾崔杉德咏忻唆忻钥心锑赴汞适密拴幂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