2018 年湘乡市联盟商贸会展中心建设项目可行性研究报告

目录第一章总论1一、项目名称及承办单位1二、报告编制单位1三、项目提出的理由与过程2四、可行性研究的依据及范围3五、项目概况3六、主要技术经济指标6七、研究结论及建议7第二章项目建设背景和必要性10一、项目建设背景10二、项目建设必要性16第三章市场研究20一、湘乡城市经济发展概况20二、湘乡城市发展规划20三、红仑新型工业区发展分析21四、湘乡近五年房地产市场发展情况及分析22五、湘乡市商业性房地产市场总体分析23六、湘乡市房地产市场后市展望25七、项目优劣势分析26第四章项目选址及建设条件28一、建设地点28二、建设条件28第五章建设规模与建设内容33一、建设规模33二、建设内容33第六章专业技术方案35一、规划设计原则35二、总平面设计35三、建筑设计36四、结构设计37五、给排水设计39六、电气设计41七、弱电设计43八、动力设计47第七章环境保护与节能50一、环境保护50二、绿化53三、节能53第八章项目实施进度54一、建设工期54二、项目招标方案56第九章投资估算及资金筹措58一、投资估算58二、资金筹措59第十章效益评价61一、财务评价的主要依据61二、销售收入及销售税金估算61三、总成本费用估算63四、财务效益分析63五、风险分析65六、财务评价结论66七、社会效益评价67附图1、总规用地规划图2、项目位置图3、项目效果图第一章总论一、项目名称及承办单位1、项目名称湘乡市联盟商贸会展中心2、承办单位湖南省湘乡市望春门办事处联盟村村民委员会3、承办单位基本情况湘乡市望春门办事处联盟村座落在湘乡城市核心区北部，辖区面积1893公顷，人口3500余人。辖区内有湘黔铁路穿村而过，湘乡火车站也座落在该村境内。新建的火车站货场、湘乡新汽车站、市商贸物流中心等大型公共设施项目均规划建设在该村辖区内。可以说，联盟村是湘乡市“南拓北进”战略实施的“北进主战场”。城市的扩容、城市化进程的加速，既给该村带来了村民居住、就业等多方面的压力，同时也给该村带来是千载难逢的发展机遇。二、报告编制单位编制单位湘潭工程咨询公司法人代表马成钢证书编号工咨乙12220070014发证机关国家发展和改革委员会湘潭工程咨询公司是经湘潭市人民政府批准，于1996年成立，是具有全国第一批由国家发改委颁发的乙级工程咨询资格证书机构，公司聘有各类专业咨询专家50余人，其中具有高级职称的30余人，国家注册咨询工程师9人，拥有各种多媒体制作印刷平台现代设备，固定资产80余万元，五年来完成咨询项目500余项，以优质服务享誉社会。近23年来，每年都有项目获湖南省优秀工程咨询成果二、三等奖，在社会享有良好的诚信度和知名度。为了做好湘乡市联盟商贸会展中心建设项目的前期工作，湘乡市望春门办事处联盟村村民委员会委托湘潭工程咨询公司承担本项目的可行性研究任务。我公司即组织有关专家及技术人员进行调查研究，通过实地调查，广泛征求业主及有关部门的意见，收集相关资料信息，对项目进行认真论证、分析评价，于2009年十二月完成报告的编制，供审批部门决策参考。三、项目提出的理由与过程由于联盟村地处湘乡市主城区北部、正在兴建的红仑新型工业区南端，该村大片集体土地都将面临着因城市的扩容而征收。为安置农村剩余劳动力、富裕村级经济，联盟村村支两委研究决定在湘乡新汽车站旁筹建一座商贸会展中心，为失地农民创造就业机会。该项目的建设，符合湘乡市委市政府提出的“群众居住条件有改善，生活水平有提高”的安置指导思想，结合了该村得天独厚的地理优势和市场需求，必将得到市人民政府和各级职能的认可和支持。四、可行性研究的依据及范围1、可行性研究的依据1）湘乡市城市总体规划；2）湘乡市红仑新区控制性详细规划；3）湘乡市国民经济和社会发展“十一五”规划；4）国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参考（第三版）；5）工业与民用建筑可行性研究深度要求；6）各专业技术规范；7）建设单位提供的各项基础资料。2、可行性研究的范围依据国家有关政策、法规，对项目建设的必要性、建设内外部条件、市场研究、建设内容与规模、专业技术方案、投资估算及经济效益等方面进行研究。五、项目概况1、项目拟建位置本项目位于湘乡市红仑新型工业区南端、三二国道绕城线与高速公路连接线交汇处，是新老城区交通联系的咽喉之地。东邻正在兴建的国家二级站湘乡新火车站北广场，西毗市城乡客运中心和高速公路连接线，北倚正在崛起的红仑新型工业区，南临即将新建的三二国道绕城线和市商贸物流中心。2、建设规模与目标本项目规划用地面积为30亩，规划建筑总面积约392万。项目建设内容包括商贸市场、大型展厅、会议中心、餐饮接待、商务旅馆五大功能部分。3、主要建设条件该地块地势平坦、道路便利、电力充足、水源丰富，是湘乡市人物、物流、信息流主要集散地，有得天独厚的地理优势和市场优势。（1）交通情况项目区毗邻湘乡市新汽车站，周边有火车站北广场、货场和市商贸物流中心，地块临高速公路连接线和三二国道绕城线，交通运输十分方便。（2）公共设施条件项目区周边的高速公路连接线和三二国道绕城线，都规划布置有电力、通信、给水、排水、燃气等主干管线，有利于项目区的连接使用。（3）地形地貌本项目规划用地现状主要为农田，地块方正、地势平坦，有利于项目规划布局和工程建设。（4）污染情况周边主要有环保的新型工业区、商业中心、交通枢纽，无污染源。本项目建设和运行过程中将采用有效的保障措施，项目无“三废”排放，不会对环境产生负面影响。（5）危险源情况项目区内没有高压线通过，周围5公里内没有放射源和易燃、易爆的生产间和储存间。4、项目总投资及效益情况项目总投资499822万元，其中建设单位自筹资金349822万元，申请银行贷款1500万元。项目建设期计划按3年划分。（1）经济效益该项目总收入为685500万元，总成本为534097万元，可上缴税费达72255万元。税前利润76088万元、税前投资利润率为1522；税后利润57066万元，税后投资利润率为1046。该项目内部收益率1046，财务净现值（基准收益率为8）11972万元，投资回收期248年（含建设期），可见，该项目具有较强的盈利能力。（2）社会效益、国家增税。效益分析表明，向国家缴纳增值税32609万元，交所得税19022万元。、本项目建成后，可安置就业人数2750人以上。能有效安置失地农民就业、增加农民收入。、本项目的建设成功能为红仑新型工业区内企业提供了一个很好的对外展示、商贸、交流平台，促进地方经济快速发展。六、主要技术经济指标主要技术经济指标序号指标名称单位指标备注1总用地面积2000000合30亩2规划总建筑面积39200001一楼商业门面5500002二楼会展大厅5500003三楼商务办公550000446商务旅馆16500005其它配套建筑1200006地下停车场5000004公用停车场3000005容积率1966建筑密度30507绿地率35008建设总工期月189建设投资万元49982210销售收入万元68550011总成本费用万元53409712利润总额万元7608813税后利润万元5706614投资利润率152215净利润率114216全部投资财务内部收益率1046税后17全部投资回收期年248税后七、研究结论及建议（一）结论1、项目建设符合国家产业政策。今明两年我国国家资产投资调控政策总的原则是继续保持投资总量的较快增长，积极扩大内需，国家为全面启动房地产市场出台了各项扶持政策，为该项目提供了政策上的支持。该项目在城市规划的指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构的完整和城市面貌形象的提升。2、本项目为湘乡市望春门办事处联盟村村民委员会投资建设的商业房地产项目，对安置失地农民就业、增加农民收入具有重大意义，为加快湘乡城市化发展进程能作出重大贡献。3、本项目为红仑新型工业区内企业提供了一个很好的对外展示、商贸、交流平台，对促进地方贸易交流、加快地方经济快速发展具有深远意义。4、本项目工程估算投资总额498822万元，总收入预测为6105万元。项目所得税后全部投资财务内部收益率为1046，全部投资回收期为248年，税后净利润57066万元。项目盈利可观，财务上是可行的。5、从项目的敏感性分析结果说明，要提高项目的经济效益，提高经营收入是最为关键。管理和经营管理，降低基建投资和经营成本，也是提高项目的经济效益的重要途径。（二）建议1、资金是项目建设的关键，应保证资金按期到位，以确保项目的顺利实施。2、本项目是为失地农民创造就业机会，解决生存难题的较好途径，各级政府部门都对此类项目相当关心和支持，在本项目过程中可以立项报批、建设、税收征管等多方面进一步寻求政策支持。3、从项目诸多方面的研究表明，该项目的投资开发意义重大、切实可行，建议有关部门给予大力支持，并从政策上加以扶持，以利于项目的顺利实施。第二章项目建设背景和必要性一、项目建设背景1、政策背景联盟商贸会展中心建设，既是为安置农村剩余劳动力、解决失地农民的就业机会一项民心工程，也是顺应湘乡经济发展和市场需求而提出的一项富民强市工程。该项目建设既符合国家法律法规，也可从中央到地方的有关文件中找到充足的政策依据。（1）符合2009年中央一号文件提出的“三农”政策在2009年年初出台的2009年中央一号文件中，提出了“推进城乡经济社会发展一体化”，积极扩大农村劳动力就业，采取有力措施，最大限度安置好农民工，努力增加农民的务工收入。同时，充分挖掘农业内部就业潜力，拓展农村非农就业空间，鼓励农民就近就地创业。（2）符合2009年底召开的中央经济工作会议精神中共中央政治局11月27日召开会议，分析研究明年经济工作。明年要继续加强和改善宏观调控，保持宏观政策的基本取向，把握好政策实施的力度、节奏、重点，落实和丰富完善应对国际金融危机冲击的一揽子计划，提高经济发展的稳定性、协调性、可持续性。要促进国内需求特别是消费需求持续增长，增强居民特别是低收入群众消费能力，完善促进消费的政策，保持投资合理增长，完善和落实鼓励民间投资相关政策，加大对“三农”、等领域的支持力度。要提升开放型经济水平，完善稳定外需政策，促进对外贸易平稳增长，积极扩大进口，提高利用外资水平，促进企业对外投资合作。要积极推进城镇化和区域协调发展，提高城镇综合承载能力，落实好国家促进区域发展各项规划和政策。要加快解决涉及人民群众切身利益的问题，加大就业促进政策力度。（3）符合湘乡市委市政府提出的大力推进新型城市化政策。2009年4月，中共湘乡市委市人民政府出台了关于大力推进新型城市化的实施意见。做大做强城市主体，是湘乡市推进新型城市化的首要任务。湘乡市在推进新型城市化工作会议上提出，要坚持“扩容提质并举”，大力实施“南拓北进”战略，大手笔建设，大力度管理，使旧城改造和东山新区开发齐头并进。全面扩大城市规模，“扩容”必须放在首位，要拉开城市框架，积极推进东山新城区和工业园区建设。东山新区将建成湘乡市政治、文化、教育、科技、金融中心和商业次中心，主要包括以东山书院为中心的文化教育旅游中心、沿江健康生态居住中心以及金融、商业中心等亮点工程。工业园则主要是红仑新型产业区和东郊皮革产业区，工业园区在城市化建设中将努力建设成为创新型、特色型、环保型、效益型园区。目前，东山新城建设正有序推进，湘乡大桥、镇湘桥全线拉通，新老城区开始融为一体。到2010年，湘乡市城市化水平达到35，2015年达到455。（4）符合湘乡市委市政府的失地农民安置工作政策2009年9月9日，湘潭市委常委、湘乡市委书记李世宏在视察安置工作时，就如何更快更好地搞好安置工作提出了三点要求一是要坚持标准。要始终坚持选址一定要好、广泛征求群众意见、以负责的态度和认真的精神来做好安置工作三个标准，把群众满意放在第一位；二是要加快建设。要精心规划、精心设计，加强管理，确保工程质量和建设进度；三是要统筹考虑。安置工作要与新城的建设统筹起来，与当地的产业统筹起来，与周边的社会发展统筹起来。各级各部门一定要坚持群众满意这个标准，把群众安置好，以高度负责的态度高标准搞好安置工作。中共湘乡市委副书记市长阳建民对火车站建设和安置工作也相当重视。为解决失地农民的生机、富裕村级经济，作出了“群众居住条件有改善，生活水平有提高”的要求和指示。2、规划背景（1）长株潭区域发展规划背景湘乡，位于湖南省中部的涟水之滨。由西汉时期建县至今，有2000多年历史。这里，自然风景独特，历史底蕴浓厚。湘乡市是隶属于湘潭市的县级市，距湘潭市43公里，是长株潭“金三角”周边9个卫星城市之一，共同构筑长株潭城市群，为了加快这一地区的经济发展，1997年湖南省委、省政府决定实施长株潭一体化发展战略，使长株潭城市群成为湖南经济发展的核心增长极。2008年，长株潭“两型社会”建设改革试验区获国务院批准，将初步建立“两型社会”政策法律体系和体制机制框架，初步形成城市群综合基础设施框架，初步形成长株潭与周边岳阳、衡阳、常德、益阳、娄底等市协调发展的区域经济一体化格局。这是加快湘乡市经济社会发展的极好机遇。新世纪、新湘乡，湘乡市委、市政府在这一时代背景下以崭新的姿态，决策城市“南拓北进”战略，建好东山新区，实施市行政中心搬迁，统领全市90万人民融入长株潭经济一体化的发展战略中，去赢得主动权，抢占发展制高点。（2）湘乡市城市总体规划背景湘乡市旧城区现状仅8平方公里，绝大部分公共设施、绝大部分城市人口都集中在旧城区，旧城区人口和建筑密度过大，容量爆满，城区范围相对狭小，基础设施老化，已成为制约湘乡市经济社会发展的瓶颈。城市发展的客观规律要求湘乡迅速拓展城市规模，已成为湘乡城市发展急待解决的重大问题。根据湘乡市总体规划，到2020年，湘乡市城市化水平要由目前133提高到40，城市发展空间格局为旧城区为城市商贸中心，北面红仑新区为城市新型工业园区，南面东山城区为城市的行政、文化、科教、居住中心。（3）项目所在片区规划背景正在兴建中的湘乡工业园属长株潭三角黄金地带，是省级工业园。规划面积1241平方公里，分为红仑新型工业产业区和东郊皮革产业区，其中红仑片区规划面积1041平方公里，是以工业为主体集行政办公、居住、商业金融、物流与仓储为一体的新城区；东郊片区规划面积2平方公里，以皮革生产、研发、展示、皮革制品深加工为主体的工业园区。湖南湘乡红仑新型工业区是湘乡市重点发展的工业新区。南起湘黔铁路，北至上瑞高速公路，西郊湘壶线往西600米，东接市主干道望春路，属长株潭金三角地带。新区地势平坦，交通便捷，基础设施配套现已基本完成四通一平，条件十分优越。已有金子箱包、南车集团等多家高科技和外资企业入园。该项目位于红仑新型工业区南端，紧邻新汽车站、火车站，是湘乡对外交通的门户，也是新老城区联系的咽喉，有着独特的地理优势。既是红仑新区开发建设的前沿阵地，也是人流、物流、信息流的集散地。按照湘乡市红仑新区控制性详细规划要求，该地块规划为商业金融用地。在此兴建商贸会展中心，符合规划布局要求，也符合市场经济规律。（4）湘乡火车站改扩建工程进展喜人湘乡原火车站始建于1958年，历经半个世纪。随着湘乡市经济的快速发展，原有的火车站已远远不能满足日益增容的运输需求，严重制约了地方经济的发展。新的火车站建设分两部分实施，站房建筑面积8000平方米，投资28个亿，建设周期为2年。2011年春运投入使用。新火车站的建成，将成为湘乡市重要的标志性建筑和景观工程，拥有一流的硬件和软件设施，确保100年不落后，对湘乡经济社会的发展起着十分重要的促进和拉动作用。火车站扩建范围基本都在联盟村境内，为了确保湘乡火车站改扩建工程顺利进展，联盟村广大拆迁户村民在村支两委的积极带领下，发扬顾全大局、艰苦创业、舍己为人、万众一心的精神,在很短的时期内腾出了房屋和土地。整个火车站改扩建工程建设范围内468户拆迁户，目前全部完成了入户登记，已签协议200户，搬迁180户，已完成拆迁2万平方米。其中，施工单位进场后施工用地上的所有拆迁户都已搬迁，确保了施工用的腾空交地。湘乡火车站改扩建工程的征地拆迁工作从今年5月中旬开展以来，短期内有这样的拆迁量和拆迁速度，是难能可贵的。广大拆迁户对湘乡火车站这个国家级重点工程作出了大力支持。广大拆迁户失去土地后虽然马上就面临着生存和就业的压力，但是更大是潜在的发展机遇。二、项目建设必要性一是促进失地农民就业、增加农民收入的需要。在推进工业化、城镇化建设的过程中，农业土地转化为非农业用地的趋势是不可避免的，任何一个地方的发展都要经历这样的过程。而在这一过程中，各地就产生了这样一批离开了世代相依的土地，成为既有别于一般农民、又不同于城市居民的特殊群体失地农民。但是，由于目前我国的土地征用、补偿、失地农民安置等相关的制度还不够完善，因失地农民而引发的社会矛盾也在一定范围存在，成为影响社会稳定的重要因素。因此，在征地制度改革中如何解决好这些处于弱势生存状态的失地农民的“生计”问题，也成为了当前摆在各级党委政府和相关部门必须要解决好的课题。要解决好失地农民的生存问题上，必须建立起“经济补偿、就业服务、社会保障”三位一体模式，实现土地征用与安置劳动力、建立社会失业和养老保险制度同步进行，让农民分享城镇化带来的现代文明成果，使城市化走上持续健康发展的轨道。就业是民生之本，也是解决失地农民问题的根本出路。优化就业环境，广辟就业渠道，全方位、大规模地促进失地农民转移就业，城市化进程中解决征拆矛盾的根本办法。该项目建设不但可以增加农民就业和创业机会、增加农民收入，而且可以促进征地、拆迁、安置、就业进入良性循环系统，有利于加快湘乡的城市化进程。二是构建湘乡对外经济贸易交流平台的需要。红仑新型工业园是湘乡市重点发展的工业园区，属长株潭金三角地带。园区以工业项目建设为重点，以工业配套物流、仓储建设为铺的城市综合功能区。目前，前来洽谈的企业达50多家，已签订意向协议40家左右，动工建设企业达20多家。按湘乡市委市政府的规划和部署，至2010年，工业园园区实际建设面积达到8平方公里，入园企业95家，其中高新技术企业20家；新增固定资产投资35亿元，其中基础设施投资34亿元，红仑片区建设完成“三纵四横”，绿地面积占建成区面积30；实现技工贸总收入90亿元，工业增加值17亿元；实际利用外资6250万美元，出口创汇总额35亿美元，实现产值55亿元；上交税金3亿元，提供55000多人就业。随着工业园入园企业的逐渐增多，园区建设日臻完善，大部分企业相继投产运行，越来越多的产品需对外宣传和推介。所以，园区企业必须依托会展中心这样一个展示平台来对外宣传自己的产品。可以说，会展中心建设是我市举办产品展览、招商推荐的必备条件，提高我市商品、项目市场竞争力的需要。三是推进新型城市化建设，完善城市功能布局的迫切需要。走新型城市化与新型工业化相互促进、相互融合之路，必须优化产业布局。使土地集约化使用，产业链式化延伸，企业集群式组合，形成“一园带多区”的发展模式。重点镇、一般建制镇和中心村要结合当地实际，发展特色产业和劳动密集型产业。推进新型城市化建设应根据“存量改造提升，增量创新发展”的原则，促进传统优势产业高端化、“两型”化和高新化，大力培育和发展商贸服务业、物流、旅游、现代农业等新兴战略产业，促进产业结构整体转型升级。实现产业集聚，走科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化道路。所以，会展中心建设对新型城市化建设具有重大推动作用，是优化产业布局、促进产业结构升级、实现产业集聚发展的需要。四是落实中央新的经济工作会议精神的需要。在12月5日至7日召开的中央经济工作会议提出，必须坚持改善民生和扩大内需内在统一，更加注重围绕保障和改善民生来谋划发展，把增加居民消费作为扩大内需的重点，通过保障和改善民生促进经济结构优化、增强经济发展拉动力。中央强调，一是要扩大居民消费需求，增强消费对经济增长的拉动作用。要加大国民收入分配调整力度，增强居民特别是低收入群众消费能力。二是要积极稳妥推进城镇化，提升城镇发展质量和水平。要坚持走中国特色城镇化道路，促进大中小城市和小城镇协调发展，着力提高城镇综合承载能力，发挥好城市对农村的辐射带动作用，壮大县域经济。当前，要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上。保障和改善民生是发展经济的最终目的，也是实施扩大内需战略和推动经济发展方式转变的重大举措。会展中心建设可创造新的就业机会，是一项重大的民生工程，也是扩大内需、促进经济发展的需要。总的来看，联盟商贸会展中心项目建设不但可以增加失地农民就业机会、富裕村级经济，也可以构建湘乡新的经济贸易平台、促进社会经济发展。另外，该项目建设还可以提高党员、干部的执政能力，密切干群关系，增强社会凝聚力，促进社会的和谐发展。第三章市场研究一、湘乡城市经济发展概况湘乡是近代“湘军”文化的起源地，也是是长株潭城市群经济辐射圈内最近的县级市之一；下辖3乡15镇4个城区办事处，其中城区有望春门、新湘路、昆仑桥、东山4个办事处；现全市总面积2012平方公里；2007年年末总人口913万人，城市化率为138。二、湘乡城市发展规划进入新世纪后，湘乡制定了城市发展总体规划方案。该方案的指导思想是按照高超点规划、高标准建设、高效能管理的原则，以加快城镇化建设为龙头，现有工业为基础，高新科技产业为依托，文化旅游为导向，专业市场为载体，把湘乡建设成为城镇协调发展，布局合理，工业兴旺，市场繁荣，文化旅游发达，环境优美，现代化程度高的长株潭次中心城市。到2015年城市建成区面积达30万平方公里，城市人口达30万，镇区人口达15万。开发城市四区，南部把东山建成全市政治、文化、生活中心区；东部东郊皮革工业区；北部红仑高新技术区；中部完善工贸新区。健全城市交通网络，拉通东台路、起凤路、滨河南路、滨河北路、车站路、红仑路、高速公路连接线、望春路等八路，架通湘乡大桥、公园桥、望新桥、杨金桥，建好汽车北站、西站、南站。建设特色街道，南正街的商业步行街，壕塘的小吃一条街。建设好九个专业市场，建材、农贸、烟酒、交电、副食、汽配、服饰、电脑、皮革市场。加强环境保护，建成一个日处理5万吨的污水处理厂和能够容纳500万吨垃圾的垃圾消纳场；配套建设好一批教育、卫生、文化体育、供水、通讯等社区基础设施；维护、恢复好云门寺、褚公祠、洗笔池、伏虎井等文化古迹；建好三个广场，一个中心，即云门寺广场、东山名人广场和水府旅游广场，建设一个文化旅游中心。从而建设出一个经济繁荣、环境优美、富有历史人文精神的青山绿水之城。三、红仑新型工业区发展分析红仑新型工业区经过5年的发展现已经形成“三纵四横”路网的格局，具有医疗器械、机械制造与电子信息、食品加工和皮革加工为主体的产业特色，海关、商检、保税库及会计师事务所、中小企业贷款担保和律师楼等服务机构也即将相应建立起来。在以火车站北广场、湘乡新汽车站为中心，以湘乡大道为中轴线的中央商务区内，物流中心、商贸市场等项目将密集与此，形成了良好的商务氛围。肩负着“科技兴湘、工业强市”历史使命的红仑新型工业区，应该是适宜展会产业选址的最佳区域。为实现湘乡展会产业取得较快的发展，拉动湘乡经济。联盟村积极选址立项“联盟商贸会展中心”项目，以综合性会展中心为主题，依托市政府规划医疗器械、机械制造与电子信息、食品加工和皮革加工产业，同时兼顾湘乡其他产业的会展需求，如房地产、印刷品、文化旅游等。打造一个专业会展中心，实行会展、公寓一体化布局，搭建节俭性会展平台，重点营造汽知名会展行业，建成湘乡的会展中心第一品牌，辐射湘乡所辖区域，并争取打造成省级品牌会展中心，在全国范围内也创造一定的知名度。会展中心的建设，为我市知名产品提供了高层次的展示场所，也为商界名流交往提供了一个高层次的活动基地。将起到“展示名牌商品，弘扬商业文化，汇聚外界信息，促进经济交流，提升湘乡名气”的作用。四、湘乡近五年房地产市场发展情况及分析年份20042005200620072008序号指标总量增速总量增速总量增速总量增速总量增速1房地产投资总量（亿元）151263179102251404275944165152全年施工面积1581631493214301818527219025（万）4413全年竣工面积（万）991282915894711912392961381144商品房销售面积（万）924317283249321482122881、自2004年以来，湘乡房地产投资总量呈快速增长趋势。07年受国家宏观调控的影响，投资量增速趋缓，说明国家宏观政策调控略有成效。但08年增速回升，达到515，投资总量为416亿元，说明湘乡房地产市场需求旺盛，发展存在很大空间。2、商品房交易面积在最近几年内整体也是呈快速增长趋势，其中2006年受国内大环境和2008年受宏观经济政策影响，增幅最大，在50左右。2007年股市效应显现，大量民间资本涌入股市，交易面积增速明显减少，降为了214。2008年，因为大量资本回归常态，商品房成交明显增大，市民购买力凸显，市场供需两旺的格局逐步形成。五、湘乡市商业性房地产市场总体分析1、农业人口众多，城市化水平进程正在大力推进。根据2008年统计数据表明，全市总人口913万多人，其中非农业人口仅126万人，城市化水平较低。我市城镇可以转移的就业人员有3万多，农村可以转移的劳动力有30多万，每年城镇新增劳动力约2000人，农村新增劳动力约8000人。全市外出务工人数11万多人，域内就地就近务工人数约46万人，合计转移农村劳动力1564万人。随着湘乡经济的迅猛发展，各个工业园区建设日臻完善，入园企业的不断增加，就业岗位的不断增长，必然会吸引一大批外出经商、务工人员回乡创业、就业，同时还可以转移一批新的农村劳动力。城区人口将大大增加，城市化水平将不断提高，房地产需求将不断提高。2、近年来，房地产市场价格出现逐年上涨趋势。根据湘潭湘乡市2007年国民经济和社会发展统计公报的数据显示，2007年，全市房地开发完成投资275亿元，同比增长94，比上年下降31个百分点。其中住宅投资完成185亿元，同比增长03，土地开发投资完成018亿元，同比下降536，土地开发面积1396万平方米，同比增长179，商品房销售面积2493万平方米，同比下降214，商品房空置面积177万平方米，同比下降426，空置率66。据调查我市在2003年以来，商品房价格一直处在呈逐年上涨状态，且平均增幅为92，这一趋势不可避免。据中国社会科学院发布的2008年经济蓝皮书指出，2007年国内部分城市房地产价格上涨过快、过高。虽然2008年一系列调控措施将继续执行，房地产市场供应紧张的状况将得到一定程度的缓解，但我国房价上涨趋势不可避免。3、作为三四线城市，房价涨幅可能赶超大城市。2008年元月国家发改委公布了最新统计数据，去年12月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨105，涨幅与11月持平；同比上涨02，涨幅比11月降低06个百分点。数据显示，2007年12月70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨114，涨幅比11月低08个百分点；同比上涨03，涨幅比11月低07个百分点。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨39、121和118，同比分别上涨00、03和02。虽然新房售价涨幅有所放缓，但一些二三线城市的房价却在12月出现了较大的涨幅。分地区看，同比涨幅较高的主要城市包括乌鲁木齐253、北海193、惠州190、北京175、南宁174、宁波173、兰州167、重庆159和长沙151等。而湘乡地处三四线城市，房价就目前分析比较，比长沙、湘潭的涨幅空间更为巨大。对投资商来说，来三四线城市投资所产生的回报率将远远超出沿海城市及其它大中城市。4、城乡居民储蓄存款量大，投资置业热情。统计数据显示，2008年湘乡市居民储蓄存款余额7614亿元，比年初增加1559亿元，同比增长26。城乡居民相对富裕，有充足的投资消费潜力。随着国内物价的上涨，居民对投资商业房产、购买门面的热情高涨。六、湘乡市房地产市场后市展望（1）土地稀缺，房地产市场将受土地制约严重随着2004年严格土地出让、收紧地根的调控政策陆续出台，使得全国当年土地开发面积从高速增长变为同比下降11，并导致了2005年住宅供给套数的负增长。我们可以看到发现，05年以来我国商品房销竣比一直大于1，呈现供不应求的状况，可以说从2004年开始的土地调控政策成为2005年以后住房供给偏紧的诱因。地少人多是我国的国情，而保证粮食自给自足是我国的基本国策。根据国务院最新土地规划，到2020年末全国耕地面积必须确保不低于18亿亩，而截至06年末全国耕地总面积仅剩1831亿亩其中还有6000多万亩20度以上的陡坡耕地。这意味着随后十五年我国年均减少耕地面积不能超过200万亩，仅为06年的一半。因此，湖南作全国的农业大省，湘乡市作为全省农业大县，城市用地与耕地的矛盾局面将长期存在，房地产市场将永久受制于稀缺的土地资源。（2）占有土地，占有市场土地成了地产商必争的资源。可以说，谁占有了土地资源，谁就占有了市场。七、项目优劣势分析1、周边工商业氛围浓厚。火车站辐射效应明显，商贾云集，宾馆、旅游、餐馆等服务性商业兴旺。新建的湘乡新汽车站带来了熙熙攘攘人流、车流，是湘乡市本辖区内城乡交流的枢纽，也是与周边城市联系的主要门户。各种人流、物流、信息流都主要在此聚集、分散。2、红仑新型工业区建设日臻完善，分布了很多行业内较为有名的产业公司，对会展场所的需求正在逐年递增。3、交通发达。临近湘乡火车站北广场、新汽车站，以及三二国道和高速公路连接接线。4、市政公用配套设施齐全。周边的高速连接线和三二为城市快速道路，水、电、燃气等配套设施齐全，为项目的建设经营创造了条件。第四章项目选址及建设条件一、建设地点本项目位于湘乡市红仑新型工业区南端、三二国道绕城线与高速公路连接线交汇处，是新老城区交通联系的咽喉之地。东邻正在兴建的国家二级站湘乡新火车站北广场，西毗市城乡客运中心和高速公路连接线，北倚正在崛起的红仑新型工业区，南临即将新建的三二国道绕城线和市商贸物流中心。二、建设条件1、地形地貌气象条件（1）地形地貌项目位于湘乡市工业园红仑新型产业区南端，红仑山南麓。用地分呈方形，现状地块内主要为农田和菜田，区内地势相当平坦。（2）气候条件湘乡市属于中亚热带季风湿润气候区，四季分明，冬冷夏热，雨量充沛，日照较长，近年内年平均气温173左右，最冷的一月平均气温5左右，最热的七月平均气温295左右。年降雨量为11001400毫米，多集中在春夏两季。全年日照数在1300小时以上。（3）水文条件涟水河流经湘乡市最高水位为1954年黄海高程4853米，最低水位为1972年黄海高程3937米，最大流量每秒7100立方米，最小流量每秒014立方米，韶山灌渠从城北经过，常年流量每秒40立方米。涟水防洪堤堤顶高程504米，防浪墙顶高程5142米。全市主要水系为涟水汇入的一级支流有13条。涟水最大年径流量为6143亿平方米，最少年径流量1680亿立方米。2、工程地质条件湘乡市地形属亚热带丘陵地带，大部分处在华南褶皱系，地表出露了由元古界到新生界的一整套沉积地层，东南角马家河有少量上泥盆统石灰岩外，全市均处在红岩山间盆地，盆地由早白垩统一套紫红色岩系、即砂砾岩、砂岩、粉砂岩、砂页岩、页岩、泥岩等构成。盆地海拔高一般在500米以下。相对高差3050M，城区地势平坦，海拔一般在4070M之间，最低3424米，地表无喀斯特和滑坡现象。湘乡市位于亚欧板块中部，岩浆活动弱，是弱震区，风灾、冰雹、水旱灾频率小。据历史记载，没有发生过破坏性地震，根据国家质量技术监督局出版的中国地震动参数区划图（GB183062001），湘乡市的地震动峰值加速度为G005M/S2。3、基础设施条件（1）项目与城市规划的关系湘乡人文历史悠久，文化底蕴深厚，是“湘军”文化的起源地，在文化教育事业上有着良好的历史传统影响和现实优势。湘乡是长株潭城市群经济辐射圈内最近的县级市，有着得天独厚的交通条件，距长沙黄花国际机场仅90多公里，320国道、上瑞高速公路、湘黔铁路、洛湛铁路横跨全市。一方面作为长株潭城市群的卫星城，区位优势明显；另一方面依托大都市的经济辐射作用，经济社会的发展前景良好。本项目相邻位置正在开工建设的湘乡火车站，已设计升格为国家二级站。拟建设的沪昆高速铁路客运专线途经湖南的第二个客运站，初步规划在湘乡市区北面境内。依据湘乡市总体规划20022020发展方向，湘乡火车站片区将发展成为湘乡商贸、物流的中心区。特别是沪昆高速铁路客运专线韶山南站正在申报立项，湘乡有望发展成为湖南省中部一个新型的中心城市，在西部大开发中将起到承东启西的战略位置作用。（2）公用设施条件本项目周边基础设施完备，现有水、电供应充分，满足本项目的建设与使用。1）交通本项目紧临城市主干道三二国道，近处贯通火车站北广场和市区中心；远可直接东通湘潭、长沙，西抵邵阳、怀化。与项目毗邻的湘乡新汽车站和高速公路连接线，北通红仑工业园和上瑞高速公路出口，可达全国各地、以及湘乡辖区内主要乡镇。项目附近的湘乡火车站地处湘黔铁路，正在建设成为国家二级站，大部分过境列车将在此停靠。本项目地理位置十分优越。同时，交通条件也十分便利，人流、商流、物流密集，商业繁华，居民出行方便。2）电力三二国道绕城线规划布置有10KV电力线路双回路，旁边的高速公路连接线10KV电力线路已改造完毕，电力供应充足，完全可保证本项目建设和使用用电的需要。3）供水项目区水源丰富，目前饮用水来自湘乡市自来水厂，旁边的高速公路连接线上有一条D600的城市主供水管，可确保项目用水。4）通讯湘乡通信系统功能完善，移动、联通、电信小灵能覆盖全市各个角落，电信、铁通、网通等通讯主次干遍布全市，可提供移动通信、数字传输、程控电话、无线寻呼等多种通信服务，并建立了宽带网络，与全国及世界各地联系快捷通畅。5）公共设施项目周边方便人们日常生活的公共配套设施齐全主要有医院、小型商业网点、文化娱乐场地、学校、托幼所、车站等。6）服务配套本项目往南500米处是湘乡市政务中心，提供从咨询、立项到审批、落户的“一条龙”服务；还负责落户项目单位在建设及生产、生活过程中的经常性服务。第五章建设规模与建设内容一、建设规模根据项目规划，总用地面积20000（合30亩），规划总建筑面积约39200。建设内容包括商贸市场、会展大厅、商务中心、商务公寓、地下车库及公用服务设施。项目两个地块同期一次进行开发、发展。二、建设内容初步规划设想“联盟商贸会展中心”项目分为四个主题分区商贸市场由于一楼相互贯通的大厅，主要针对已建立好销售网络的产品，直接进行商品的展示、商洽和发售。建筑面积约5000平米。会展中心由若干会展大厅组成，可以同时举办两个以上中型会展或一个大型会展。而且具备举办各类型会议的功能。建筑面积约5000平米。商务中心秉承火车站、汽车站周边中央商务区的商业氛围，面向大中小产业公司、创业机构，软件开发企业，科技服务机构等提供办公、会议、接待、洽谈的条件。建筑面积约5000平米。商务公寓商务公寓面向会展、接待、休闲的配套工程。建筑面积约15000平米。大型停车场室内停车位180个，室外停车场3000。大型绿化广场配套建设高档次绿化、亮化等景观设施；科学设施大型停车场，搞好交通组织；考虑了户外商业宣传场地，便利城市管理协调。第六章专业技术方案一、规划设计原则（1）整体性原则充分考虑与城市的整体协调关系，从空间形态、交通网络、建筑界面和组合方式、环境因素进行综合考虑，使会展中心成为城市的有机组成部分。（2）个性化原则通过表达会展建筑的特点，历史文脉、地域特征的表达，突出建筑的个性，使会展中心具有鲜明的特点，成为红仑新区和湘乡北大门增添一道亮丽的风景线。（3）实用性原则会展空间有其突出的空间特性和外在的表现形式，本方案力图从以经济实用角度出发，确定内部功能和空间形式，进行结构造型和设备选择，以期达到最经济的投入，取得最佳的回报。（4）人性化原则遵循以人为本指导思想，充分考虑市民活动和人的感受，使会展中心更具吸引力和亲和力，内外环境充满活力和生机。二、总平面设计1、总体布局根据场地环境和总体布局要求，会展中心尽量在面向北面一侧退让，形成会展中心的舒展、大气，以硬地，绿化、水体相结合的室外广场，烘托会展中心气氛。商务楼和酒店则利用地块间的支路，做一定退让，形成入口的场所空间。总体布局既强化相互间的联系，又密切与城市的关系。2、交通组织会展中心的主要人流从南侧三二国道旁广场引入，面向东侧支路设次要入口。公共活动的车流主要从会展中心与商务楼、酒店之间的支路引入，就近进入地面或地下停车场所。会展中心的货流主要从东侧开口进入场地，可以直接进入地下仓储区，亦可以到达南面的卸货平台，把商品直接送到各层展位。人流、车流、货流基本上有所区分，互不干扰。3、绿化景观设计结合平面布局的周边绿化景观带进行绿化平面的整合，使绿化景观的效果达到最大化，同时，室外停车场做草坪砖停车方式，室外展场考虑树坑种植高杆乔木，提升环境的品质。在建筑空间组织上，面对三二国道设观景平台，面向音乐广场设咖啡休闲座，达到对景和借景的效果。4、消防设计会展中心、商务楼、酒店场设环形通道，会展中心底层设消防通道。三、建筑设计1、平面设计会展中心地上六层，地下一层。其中地下室主要为仓储，设备用房、室内停车，平战结合五级人防等用房；底层主要大型商贸市场；二层主要为展览、会议厅等功能用房；三层商务办公、商务洽谈接待等功能用房；四层至六层为商务旅馆、商务休闲等功能用房。一二层设置贯通东西、南北的公共交通廊道，既组织交通，又布置吸引市民活动的休闲功能。3、造型设计造型设计力求体现历史文脉、地域文化的内涵，通过折板、折形外窗体现历史文脉和地域文化。建筑形式与结构逻辑力求达到高度的统一，理性之中交织着浪漫，金属板材、玻璃幕墙、石材面饰的使用使建筑更加精致、现代。总体氛围既有历史内涵，又面向现代化。3、竖向设计及消防疏散会展中心为大面积、人流较为集中的场所。本方案以满足使用功能、满足消防疏散要求为原则设置垂直交通。会展中心共有4部封闭疏散楼梯，1部自动扶梯，满足使用的消防疏散要求。各单体均按消防设计要求进行防火分区。四、结构设计1、地基基础本工程为大型公共建筑，根据邻近建筑场地地质资料，尽可能采用天然基础，以方便施工、缩短工期、降低造价。根据建筑物层数和上部荷载情况，基础一般采用现浇钢筋混凝土梁板片筏基础或钢筋混凝土独立基础。结构安全等级为一级。2、结构措施由于会展中心建筑长度大大超过混凝土结构允许的伸缩缝长度，建筑设计又不方便设置伸缩缝，为方便施工和使用，原则上尽量不设置伸缩缝，对地下部分将根据需要设置一些后浇带、并根据情况采用微膨胀技术及预应力技术来减小温度应力的影响。会展中心的上部结构，由于跨度较大，拟结合结构体系的选择在考虑减小温度应力影响的同时，能提高净空，减轻结构自重。为此准备采用框架结构，楼面板分隔浇捣，屋面采用保温层等措施防止温度裂缝的出现。在保证安全的情况下，对地基基础设计进行多方案优化分析比较，对上部结构也进行仔细的优化分析，力争在确保设计质量及安全的情况下，节约材料，降低造价。会展中心结构混凝土强度等级拟采用C30。地下部分混凝土抗渗等级08MPA。本工程为乙类建筑类场地土，地震作用按6度设防要求进行设计，抗震措施按7度考虑，会展中心建筑物高度超过30M，抗震等级采用2级。五、给排水设计1、给水工程（1）水源及水压给水水源取自城市自来水。市政自来水压不小于020MPA。（2）用水量标准A办公60L/D小时变化系数K20B会展5L/顾客次小时变化系数K20C酒店500L/D床小时变化系数K20D浇洒道路、绿地用水量按15L/次计（2次/天）E空调循环冷却水循环水量的15；F不可预见水量按生活总用水量的10计。（3）给水系统A室外给水系统室外给水为生活、消防合一的低压制。给水分别从市政给水管引入两根DN250的给水管，在会展中心周围连成环网，生活及室外消防用水取自室外给水管网。并根据消防规范设室外消火栓。B室内给水系统采用全部利用市政水压直接供水。2、排水工程（1）室外排水雨水采用有组织排水，设计重现为一年，雨水经室外雨水管汇集后，排入市政雨水管。室外生活污水及粪便污水经化粪池处理后排入市政污水管。（2）室内排水室内排水采用分流制，雨水采用有组织排水，会展中心雨水系统采用压流排水系统。生活污水排水量1000M3/D，室内排水管设专用通气立管。（3）消防给水和固定灭火装置A、消防用水量A、室外消火栓30L/S，火灾延续时间3小时B、室内消火栓40L/S，火灾延续时间3小时C、自动喷淋灭火系统28L/S，火灾延续时间1小时B、室外消防室外消防为生活、生产、消防合一的低压制。室外消防用水取自室外消火栓，室外消火水设于市政给水管引入的给水环网管上，并根据消防规范布置。C、室内消防A、在商务楼，酒店及会展中心集中设消防泵防，消防泵房设于会展中心地下室，消火栓系统为分区供水，地下消防水池540M3火灾初期10MIN消防水量18M3储存于屋顶水箱。消火栓系统在消防车供水压力范围内的系统设消防水泵接合器。B、自动喷淋灭火系统自动喷淋系统采用湿式系统，办公按中危险级设计。会展中心、超高层建筑为中危险级。初期火灾10MIN自动喷淋系统消防用水由屋顶水箱供水，由喷淋加压泵加压供水。每800喷头设一组湿式报警阀，室外设消防水泵接合器。超高层建筑设消防接合器接力设施。C、药物灭火及其它按建筑灭火器配置设计规范（GBJ14090）配置灭火器。灭火器采用干粉型灭火器。D、环境保护及节能生活污水与雨水排放采用分流制，污水均进化粪池处理后排入市政排水管，以保护环境，水泵采用隔震基础，进出水管上装软接头防止噪声及震动。尽量利用市政自来水压力供水以节能。六、电气设计1、负荷性质及供电系统本工程消防用电设备、应急照明、防盗报警、经营管理用计算机系统等用电属一级负荷，生活泵、客梯、重要会议室用电等属二级负荷，其它均为三级负荷。本工程应按一级负荷要求供电。按类似工程用电量指标估算。本工程拟在会展中心地下层设置一配变电所，内设200KVA干式变压器。在变压器低压侧设联络开关，以满足一、二级负荷供电要求。在会展中心配变电所旁设一发电机房，内设一台1000KW应急型柴油发电机，供本工程的消防用电负荷和其它特别重要负荷的应急用电。2、配电及照明根据负荷性质及容量大小，分别采用树干式和放射式配电。消防用电设备、应急照明等一级负荷，采用由二段低压母线提供的二路电源供电，末端自动切换。会展中心的展览区采用地面线槽和地面插座供电，以适应各种展览的灵活性要求，消防用电设备采用耐火电缆供电，其它设备均采用阻燃型电缆或导线供电，配电和照明干线采用密集型母线在专用的电气竖井内敷设。照明设计优先采用高光效光源和灯具。办公室、会议室照明以高光效荧光灯为主，展览区采用高光效金属囟化物灯，酒店客房采用光线柔和的白炽灯和节能灯。并按防火设计规范的要求设置应急照明和疏散照明。各场所的照度按照明设计标准设计。3、电气安全采用TNS接地系统。在建筑物内设置总等电位联结和辅助等电位联结。按二类防雷建筑要求设置防雷设施。4、火灾报警及联动控制系统会展中心为一级保护对象，采用总体保护方式的控制中心报警及联动控制系统。选用智能型全总线报警及联动控制设备。消防控制中心设在会展中心一层，在商务楼和酒店一层设置消防控制