xx信托·八大处公司股权收益权投资集合资金信托计划可研报告1023

新华信托八大处公司股权收益权投资集合资金信托计划新华信托八大处公司股权收益权投资集合资金信托计划可行性研究报告直属业务四部二一二年十月新华信托八大处公司股权收益权投资集合资金信托计划目录第一部分信托业务摘要3一、信托摘要3二、信托基本要素4第二部分信托资金的运用与管理8一、信托资金的运用8二、信托计划的管理方案9三、信用增级措施9四、信托资金的退出10第三部分八大处公司情况介绍11一、项目公司基本信息11二、八大处公司主要股东介绍12三、八大处公司高管介绍12四、八大处公司财务状况13五、项目公司资信状况14第四部分担保公司介绍14第五部分八大处公司项目情况分析17一、八大处公司下属机构、有关资产与目前在建项目17二、信托计划投资项目资产状况18三、标的资产投资计划及交易结构24四、还款来源分析26五、项目SWOT分析31第六部分项目投资环境分析及市场研究32标的1北京上地智选假日酒店32一、投资环境分析32二、北京中关村上地信息产业基地介绍33三、项目所处市场概述34标的2北京东直门智选假日酒店35新华信托八大处公司股权收益权投资集合资金信托计划一、北京东直门地区介绍35二、项目所处市场概述36标的3天津开发区嘉海一期、嘉海二期38一、投资环境分析38二、天津开发区布局规划39三、项目所处市场概述39第七部分风险分析及防范45一、可能存在风险45（一）外部风险45（二）内部风险45二、风险控制措施46（一）外部风险的防范措施46（二）内部风险的控制措施46第八部分尽职调查情况48第九部分信托经理49第十部分结论49附件50备查资料清单50新华信托八大处公司股权收益权投资集合资金信托计划第一部分信托业务摘要一、信托摘要我部经充分调研取证，拟与北京市海淀区国有资本经营管理中心实际控制的北京八大处房地产开发有限公司（以下简称八大处公司）合作，发起设立新华信托八大处公司股权收益权投资集合资金信托计划（以下简称本信托计划），募集投资者的资金，由八大处公司直接以股权、权益投资等方式，投资收购北京鑫融金酒店投资管理有限公司（以下简称鑫融金公司）持有的北京景安世华上地酒店管理有限公司的股权及相应资产（上地智选假日酒店）、北京华夏宾馆有限责任公司的股权及相应资产（东直门智选假日酒店），以及投资收购天津开发区宏城鑫泰投资有限公司（以下简称天津宏城鑫泰）的股权及对下属企业（天津泰达建设集团格调中天地产开发有限公司、天津泰达建设集团格调津海地产开发有限公司）的核心资产，取得信托收益并分配给受益人。信托计划（第一期）发行前，（1）八大处公司关联方将其持有的位于天津市河北区房地津字第105051000035号土地抵押给新华信托。信托计划（第二期）发行前，八大处公司关联方将其持有的位于天津市河北区房地津字第105051000049号土地抵押给新华信托，两地块评估价值不低于401亿元；（2）北京市海淀区国有资产投资经营公司持有八大处公司51股权质押给新华信托；（3）北京市海淀区国有资本经营中心为本信托计划顺利退出提供连带责任保证担保责任。二、信托基本要素1、信托名称新华信托八大处公司股权收益权投资集合资金信托计划2、信托性质集合资金信托3、信托委托人符合信托法规规定的合格投资者，单一投资者的投资金额不低于100万元，且300万元以下自然人投资者不超过50人。新华信托八大处公司股权收益权投资集合资金信托计划4、信托受益人本信托计划的受益人全部为优先受益人。5、信托规模本信托计划最低规模不低于20亿元（含），最高规模不超过202亿元，以信托计划实际募集金额为准本信托计划根据八大处公司整体投资方案，采取分期发行的方式实施。本信托计划（第一期）发行优先级规模不低于77亿元、不高于78亿元；本信托计划（第二期）发行优先级规模不低于123亿元、不高于124亿元。信托资金用于八大处公司支付对核心资产整体收购的价款。其中每期受托人可以根据发行期实际情况分期成立。各期发行信托规模总和不超过202亿元。6、信托计划扩募在信托计划存续期间内，受托人可根据项目进程需要决定扩募时间、次数。如委托人决定需要进行扩募时，交易对手需增加相应的抵/质押物，并且通过信托计划文件约定的方式发布扩募公告，公告的内容包括但不限于拟扩募信托单位的类别、价格、存续期限、扩募的规模、扩募资金的用途、扩募成功的条件等事项。本信托计划扩募的规模不超过20亿元。7、信托期限48个月，满18个月后可提前结束。依据信托计划实际募集情况，同时为了保障委托人的利益，受托人有权调整一、二期发行的分期期数，自信托计划首期生效之日起计算（即信托计划生效之日），后续募集的信托计划各期同时结束。六个月内完成全部资金募集。本信托计划预设半年处置期，即信托计划期内或信托计划期满，如发生处置抵押物、追索保证人责任的情况，受托人需要一定的处置时间（即处置期），在上述情况下，受托人无需召开受益人大会，原定向受益人分配信托收益及本金的时间相应后延。8、信托计划的封闭期信托计划自（第一期）首个生效之日起的24个月内为信托计划的封闭期，封闭期内不可赎回。9、信托计划的开放日赎回或申购信托单位的日期。本信托计划满2个信托年度之日可开放一次，委托人可赎回或申购。开放日为信托计划生效之日起满2个信托年度之日（如遇节假日则顺延至下一个工作日）。10、信托计划的赎回与申购委托人在开放日之前第4个月，开放期限1个月，可依据信托文件的相关规定提交赎回申请，若赎回须全部赎回信托单位。受托人进新华信托八大处公司股权收益权投资集合资金信托计划行赎回登记，超过赎回登记期限的，不再接受赎回申请。受托人在每个开放日之前第3个月根据申请赎回的信托资金总额确定下一期是否发行或发行数量，若发行，委托人可依此申购信托单位。11、资金运用本信托计划的资金运用方式应符合法律法规及中国银监会的监管要求，是委托人基于对受托人的信任，自愿将其合法拥有的并有权支配的资金交付给受托人，由受托人根据信托文件的规定，以股权、权益投资等方式实现投资标的项目，其中信托计划（第一期）信托资金用于向鑫融金公司支付股权转让款及资产收购款，信托计划（第二期）信托资金用于向天津开发区万景宏城置业有限公司支付收购天津宏城鑫泰公司100股权的转让价款及天津宏城鑫泰公司对下属子公司应收债权投资款，取得信托收益并分配给受益人。12、信托目标通过专业化的管理和组合投资，在风险可控的前提下，取得投资人满意的回报。13、信托销售原则本信托计划采用金额优先、时间优先的原则确认信托资金、签订信托合同。14、流动性安排受益人可以以信托计划终止清算或按规定转让信托受益权的形式实现信托资产变现，如在信托计划到期时或在信托计划满足提前结束条件时，受托人为实现信托资金的退出及预期收益，可能向项目公司股东或其他第三方整体转让信托受益权，则由受托人代表全体受益人行使权利实现整体转让，无需召开受益人大会。15、受益人预期收益本信托计划信托预期收益率为（1）认购金额100万元含300万元不含之间的优先级投资者的预期收益率为85/年（2）认购金额300万元及以上的优先级投资者预期收益率为10/年。16、收益分配本信托计划按年度扣除信托费用后，按照以下顺序进行分配（1）首先，每年将取得的信托收益按照受益人年化预期收益率向受益人分配新华信托八大处公司股权收益权投资集合资金信托计划预期收益；（2）其次，在委托人赎回或信托计划终止时，向受益人一次性分配信托资金本金和剩余收益；如本信托计划取得的信托收益不足以向投资者分配信托资金本金，由保证人补足。17、信托费用（1）信托报酬本信托计划信托存续规模的19/年，由新华信托按年在每个信托年度后的10个工作日内从信托财产中提取当年信托报酬。若信托计划提前结束，已收取的信托报酬不再退回。（2）银行保管费保管费率为本信托计划信托规模的01/年，由新华信托按年从信托财产中提取，不足1年时按1年计提及支付。（3）推介费推介费率为信托资金的115/年，于信托计划成立后按2年期限一次性支付给资金推介人。（4）其它费用其它律师费、会计师、评估师等尽调费用及相关文本制作、合同印刷等费用据实列支，由项目方另行支付给相关机构。18、信用增级措施（1）信托计划一期发行前，八大处公司关联方将其持有的位于天津市河北区房地津字第105051000035号土地抵押给新华信托。信托计划二期发行前，八大处公司关联方将其持有的位于天津市河北区房地津字第105051000049号土地抵押给新华信托，两地块评估价值不低于401亿元。（2）北京市海淀区国有资本经营中心提供连带责任保证担保。（3）北京市海淀区国有资产投资经营公司持有八大处公司51股权质押给新华信托。19、还款来源及资金归集方案（1）本信托计划以八大处公司完成股权投资后的下属子公司天津泰达建设集团格调中天地产开发有限公司（以下简称格调中天）、天津泰达建设集团格调津海地产开发有限公司（以下简称格调津海）的【嘉海一期】项目和【嘉海二期】项目销售回款作为第一还款来源，还款资金不足部分由八大处公司及担保人无条件补足差额部分。新华信托八大处公司股权收益权投资集合资金信托计划（2）信托计划成立满一年后，须在归集期内（即从第13个月开始）每月从【嘉海一期】、【嘉海二期】两个项目当期销售回款中按约定比例计提相应金额作为还款保证金存入受托人指定信托专户用于信托还款。每月计提比例为当月销售回款额的一定比例。（3）到期支付信托计划期限届满前10个工作日，格调中天、格调津海须向受托人信托专户一次性支付按约定公式计算的总还款资金扣减监管账户中已缴存的保证金余额后的差额。（以上比例待商议）新华信托八大处公司股权收益权投资集合资金信托计划第二部分信托资金的运用与管理一、信托资金的运用中信托计划（第一期）信托资金用于向鑫融金公司支付股权转让款及资产收购款，信托计划（第二期）信托资金用于向天津开发区万景宏城置业有限公司支付收购天津宏城鑫泰公司100股权的转让价款及天津宏城鑫泰公司对下属子公司核心资产投资，取得信托收益并分配给受益人。二、信托计划的管理方案1、受托支付本信托资金（第二期）将根据项目合理的用款计划，按照受托支付的方式支付给相关公司。信托监管账户主要用于保管本信托计划注入项目公司的资金，其银行预留印鉴为项目公司公章和监管银行相关人员个人铭章。我公司、项目公司和监管银行签订三方监管协议。项目公司在使用信托资金时应向我司提供用款申请、支付对象的账号、交易合同、发票、入库单等。我司审核前述资料后在用款申请上出具审核意见，并将审核后的用款申请发送到监管银行，监管银行依据经公司确认后的用款申请在借款人提供的划款凭据上加盖预留印鉴后，项目方可使用信托资金。2、还款资金归集（1）信托计划成立满一年后，须在归集期内（即从第13个月开始）每月从【嘉海一期】、【嘉海二期】两个项目当期销售回款中按约定比例计提相应金额作为还新华信托八大处公司股权收益权投资集合资金信托计划款保证金存入受托人指定信托专户用于信托还款。每月计提比例为当月销售回款额的一定比例。（2）到期支付信托计划期限届满前10个工作日，格调中天、格调津海须向受托人信托专户一次性支付按约定公式计算的总还款资金扣减信托专户中已缴存的保证金余额后的差额。（以上比例待商议）三、信用增级措施1、信托计划（第一期）发行前，八大处公司关联方将其持有的位于天津市河北区房地津字第105051000035号土地抵押给新华信托。信托计划（第二期）发行前，八大处公司关联方将其持有的位于天津市河北区房地津字第105051000049号土地抵押给新华信托，两地块评估价值不低于401亿元。2、信托计划（第一期）发行前，北京市海淀区国有资本经营中心提供连带责任保证担保。3、信托计划（第一期）发行前，北京市海淀区国有资产投资经营公司持有八大处公司51股权质押给新华信托。四、信托资金的退出1、项目公司以相关资产出售支付信托计划全部投资收益。2、转让项目公司股权受益权。信托计划终止时，受托人可以将拥有的项目公司股权收益权转让给第三方，在达到一定溢价，能够满足受益人预期收益的前提下，项目公司原股东有限受让权。3、向项目公司原股东或第三方转让信托受益权，实现信托资金的退出及预期收益。信托计划成立满一年后，须在归集期内（即从第13个月开始）每月从【嘉海一期】、【嘉海二期】两个项目当期销售回款中按约定比例计提相应金额作为还款保证金存入受托人指定信托专户用于信托还款。每月计提比例为当月销售回款额的一定比例。到期支付信托计划期限届满前10个工作日，格调中天、格调津海须向受托新华信托八大处公司股权收益权投资集合资金信托计划人信托专户一次性支付按约定公式计算的总还款资金扣减信托专户中已缴存的保证金余额后的差额。（以上比例待商议）若项目公司还款资金归集时间和金额未按合同约定执行，担保人和项目公司股东等可以补足剩余部分。如果逾期未按相关信托文件的约定方式执行（包括未按规定时间增加约定抵押物和受托人决定延期前重新签署抵押合同），受托人有权要求提前收回信托资金并处置抵押物，满足委托人到期时信托本金及收益。本信托计划预设半年处置期（以实际处置完成时间为准），即信托计划期内或信托计划期满，如发生处置抵（质）押物、追索保证人责任的情况，受托人需要一定的处置时间，此种情况下，无需召开受益人大会，原定向受益人分配信托收益及本金的时间相应后延，各项费用的收取标准与信托计划期内保持一致，受益人预期年化收益率及受托人信托报酬分别增加1。新华信托八大处公司股权收益权投资集合资金信托计划第三部分八大处公司情况介绍一、项目公司基本信息北京八大处房地产开发有限公司成立于2000年8月29日，注册号110000001645573，注册资本4900万元，法定代表人刘艳伟。住所北京市石景山区西黄新村东里14号楼1层01。公司类型有限责任公司。经营范围房地产开发，接受委托进行物业管理，销售化工原料、金属材料、建筑材料、装饰材料、五金、交电、机械电器设备。具有国家二级房地产开发资质。八大处公司主要业务为石景山区西黄村地区的土地开发，曾完成了约16公顷土地上的旧村拆迁、场地平整等工作，并在此基础上建成了“雍景天成”、“雍景双庐”、“雍景四季”及“雍景山岚”等项目。公司股东结构如下股东名称出资额（万元）占比（）北京市海淀区国有资产投资经营有限公司2499251北京万景房地产开发有限责任公司2400849合计4900100二、八大处公司主要股东介绍北京市海淀区国有资产投资经营有限公司，注册资本10亿元，为北京市海淀区国有资产投资经营有限公司全额投资成立。住所北京海淀区西四环北路9号鑫泰大厦三层。公司经营范围投资管理；资产管理。新华信托八大处公司股权收益权投资集合资金信托计划北京万景房地产开发有限责任公司，注册号110000000265694，注册资本18亿元，法定代表人张景明。住所北京市海淀区农大南路1号院2号楼B209。公司类型有限责任公司（外商投资与内资合资）。房地产开发资质二级。三、八大处公司高管介绍法定代表人刘艳伟，男，中国国籍，曾任国家监察部法规司处长；中农信总公司法律部中农信广东办事处副总经理；华夏银行北京分行月坛支行行长；海淀区国投公司总经理助理，副总经理，常务副总经理。四、八大处公司财务状况（一）资产负债表摘要单位元项目2012年7月31日2011年12月31日货币资金3523878171914776516710应收账款262436368122720718预付账款28465960526088077其他应收款344562892048275902662620存货2023314951222652106126流动资产合计401178158436315051452086长期投资000000固定资产原值3259801380532796909716固定资产净值2883172268529351789531在建工程31972660123197266012无形资产40967264291172资产总计441388172617355781727559短期借款30000000005000000000新华信托八大处公司股权收益权投资集合资金信托计划应付票据000000应付账款41638100003663060000预收账款43795363424234307200应交税金1385557981609333134其他应付款401076808541305858866141一年内到期的长期负债000000流动负债合计412800067681320652575475长期借款000000专项应付款000000负债合计412800067681320652575475实收资本49000000004900000000未分配利润17758296438272463361所有者权益2858810493635129152084负债和所有者权益总计441388172617355781727559（二）利润表摘要单位元项目2012年7月本年累计上年同期累计主营业务收入11333971731553288957843081892主营业务利润67559976865506005191911837571利润总额71831126865500223351987319606净利润71831126865500223351987319606截至2012年7月31日，项目公司总资产为4413亿元，负债合计为4128亿元（其中主要负债为401亿元其他应付款），资产负债情况比较清晰，无任何法律及财务纠纷。五、项目公司资信状况项目公司不存在对外承兑、担保等或有事项，无法律诉讼及仲裁情况，未有新华信托八大处公司股权收益权投资集合资金信托计划不利舆情。人行系统查询无未结清不良信贷信息数据，无已结清不良信贷信息数据，无欠息信息数据。第四部分担保公司介绍北京市海淀区国有资本经营中心，注册资本为100亿，企业经营性质为全民所有制企业。住所北京海淀区四季青桥6号。公司经营范围投资及投资管理，资产管理。法定代表人为管委会主任，管委会成员不从企业获取报酬。法定代表人为张连仲，男，中国国籍，身份证号码曾任海淀区国资委党委书记、副主任；海淀区四季青镇、农工商总公司党委书记、总经理；海淀区学院路街道办事处主任；海淀区清河街道党工委书记；海淀区永丰乡党委副书记、农工商总公司经理常务副经理（正处级）、经理。担保公司财务状况资产负债表项目2012年6月31日2011年12月31日2010年12月31日货币资金4568203827904789172279061059992650978应收账款9230335359097268649929146805874994预付账款247869924872648623441829807434130其他应收款145430578753313235606913671166889004584存货6418607470928175997957051566461509084流动资产合计280048552091628683886656874071621533976长期投资491612159734657656992491393520339616固定资产原值893115104302869288350144793918626562固定资产净值721489913339702001036608619225875932在建工程4122798433459376198017164845102707无形资产119155229363142412566020144258316938新华信托八大处公司股权收益权投资集合资金信托计划资产总计421775742282844499713658085418268647088短期借款392100000000299250000000399692596716应付票据617562616320000000002000000000应付账款134282277075105886544687245058144047预收账款99498589611105886544687460528697314应交税金158730527194576572505341809989656其他应付款563305217336528372140712704658867465一年内到期的长期负债18042000000239300000000196000000000流动负债合计124953820094114990100140172185930414339长期借款9718018908338726200000001401009921693专项应付款148619999581772117160723102594489长期负债合计153795677881913019093148931845441738995负债合计278749497976028024241118174032947031170实收资本100000000000010000000000001000000000000未分配利润5940379744610370193238332670017612所有者权益143026244306816475472539911385321615918负债和所有者权益总计421775742282844499713658085418268647088利润表摘要单位元项目2012年6月31日2011年12月31日2010年12月31日主营业务收入39810940630410845158406111329985282700主营业务利润11396904375268731241110326884688466利润总额10821113357134144090285108016953005净利润710558355610485084009567603077893截至2012年6月31日，项目公司总资产为42178亿元，负债合计为27875亿元（，净资产合计14302亿元，资产负债率为6609。资产负债情况比较清晰，新华信托八大处公司股权收益权投资集合资金信托计划无任何法律及财务纠纷。第五部分八大处公司项目情况分析一、八大处公司下属机构、有关资产与目前在建项目八大处公司自成立以来，相继开发了“雍景天成”“雍景四季”“雍景山岚”等项目工程，取得了非常好的销售业绩，其中雍景四季项目实现销售收入利润总额803亿元，为股东双方带来了良好地投资回报。雍景项目已经于2012年4月完成全部项目开发、销售及交房收尾工作。八大处公司目前主要收入来源为亦庄荣华国际项目，该项目将于明年上半年完成全部工程建设和销售工作。经过几年的运作，八大处公司已具备了一定规模实力，并取得了较好品牌效应，同时培养锻炼了一支精干的专业化团队，具备了进一步发展的良好基础。八大处公司直接以股权、权益投资等方式，投资收购北京鑫融金酒店投资管理有限公司（以下简称鑫融金公司）持有的北京景安世华上地酒店管理有限公司的股权及相应资产（标的1上地智选假日酒店）、北京华夏宾馆有限责任公司的股权及相应资产（标的2东直门智选假日酒店），以及投资收购天津开发区宏城鑫泰投资有限公司（以下简称天津宏城鑫泰）的股权及对下属企业（标的3天津泰达建设集团格调中天地产开发有限公司、天津泰达建设集团格调津海地产开发有限公司）的核心资产。收购完成后的结构图如下新华信托八大处公司股权收益权投资集合资金信托计划北京八大处房地产开发有限公司天津开发区万景宏城置业有限公司八大处100控股天津泰达建设集团格调中天地产开发有限公司天津泰达建设集团格调津海地产开发有限公司天津海泰英才投资有限公司八大处100控股北塘假日酒店假日花园项目嘉海一期嘉海二期95股份65股份会展酒店项目天津中泰投资有限公司35股份天津泰达建设集团5股份北京华大基业房地产开发有限责任公司八大处100控股树村项目北京鑫融金酒店管理有限公司八大处100控股东直门智选假日酒店上地智选假日酒店天津开发区宏城鑫泰投资有限公司八大处100控股随着2012年政府对整体经济调控方向的转变，以及对房地产行业的各项政策措施的调整，房地产市场的成交量有了明显的扭转。尤其是6、7月以来连续两次降息，更是对房地产市场的回暖起到了推动作用，前期观望的需求倒逼入市的现象开始集中出现，市场交易量持续上行。多方统计机构及专业市场分析机构预期房地产市场的需求和价格将在未来一至两年内出现反弹。为了巩固八大处公司已经取得的开发成果，及公司持续经营发展的需要，通过收购北京万景房地产开发有限公司已储备项目资源的方式，扩大公司经营规模，实现集团化运作，在拓展北京地区业务的同时，向天津房地产市场进军。通过此次收购，抓住市场契机，在使八大处公司经营业务得到进一步发展。二、信托计划投资项目资产状况、标的1北京上地智选假日酒店股权及资产收益权（一）资产情况北京上地智选假日酒店（原名北京上标的1标的2标的3新华信托八大处公司股权收益权投资集合资金信托计划地快捷假日酒店）的公司主体是北京景安世华上地酒店管理有限公司，注册资金13000万元，是北京鑫融金酒店投资管理有限公司旗下的全资子公司之一。上地酒店坐落于中关村上地信息产业基地，毗邻清华大学、北京大学等著名学府，驱车10分钟既可到达颐和园及圆明园遗址公园。步行5分钟即可到达上地轻轨站，周边汇集大量高档居住社区。酒店总共6层，地上5层、地下1层，建筑面积121025平方米。共有客房总数196（套），其中双床房59间,大床房137间客房标间面积25平米。上地酒店作为洲际酒店集团旗下“快捷假日”品牌在北京地区的第一家酒店。自2006年12月14日开业经营至今，常年出租率超过85，区域内经营状况最好。酒店因其出色的经营业绩、良好的服务质量和完善精良的配套服务设施，在历年洲际酒店集团的亚太领导力峰会对亚太地区知名酒店评选中，多次荣获了“最佳新酒店”、“最佳中端酒店品牌”、“最佳品牌表现”、“最佳品牌贡献”、“优秀企业责任”“最佳总经理”等多个大奖。充分显示出公司对于酒店开发的雄厚实力及酒店经营策略的准确判断。（二）股权结构（三）经营情况介绍北京鑫融金酒店投资管理有限公司万景恒丰国际投资控股有限公司北京景安世华上地酒店管理有限公司新华信托八大处公司股权收益权投资集合资金信托计划注2012年数据为北京上地智选假日酒店1至3月实际预算、标的2北京东直门智选假日酒店股权及资产收益权（一）资产情况北京东直门智选假日酒店的公司主体是北京华夏宾馆有限责任公司，注册资金3939903万元，是北京鑫融金酒店投资管理有限公司旗下的全资子公司之一。酒店位于北京市东城区工体北路春秀路1号，总建筑面积为2254327，其中地上16层、地下3层，总房间数为350间,其中双床房123间,单床房224间,总统套房3间。客房标准面积24平方米。酒店坐落于东直门商圈核心区，北面是规划中的亚洲最大的交通枢纽，包括北京首都国际机场地铁终点站、城市轻轨的最大中转站，距离国际机场24公里，驾车30分钟即达，而乘坐首都机场的磁悬浮列车仅需7分钟，为高端商务人士的国际出行提供了便利条件。区域高端商务氛围浓厚，国际化氛围浓厚。并云集多家国企、央企，紧邻第一、第二使馆区，凸显浓厚企业文化氛围、国际化氛围。区域内写字楼、酒吧、购物中心繁多，构成了及工作、休闲、娱乐为一体的商务生活中心。区域内以大型高端酒店为主，缺乏服务于商务交流的快捷型酒店，本项目极为满足市场需求。经营前景相当可观。2011年度获奖“心系品牌市场销售年度领导者奖”、“2011年度金环奖”（ADODA公司颁发）。（二）股权结构出租率平均房价间天可用房收入总收入经营利润经营利润率净利润20076860321972208818,481,3518,317,98945017,181,28920088126389623166225,593,85513,540,003529011,779,84320097576317242403519,403,7719,332,43248018,083,0292010832334735289123,093,43812,361,432535310,707,43020118701363703164624,898,93213,955,622560512,114,3712012预算8838370843277425,786,5328,317,989560412,558,830万景恒丰国际投资控股有限公司新华信托八大处公司股权收益权投资集合资金信托计划（三）经营情况介绍、标的3天津开发区宏城鑫泰投资有限公司之股权及核心资产（一）公司旗下核心资产情况本项目共分为两期一期地上面积236万，二期地上建筑面积251万。采取开放式设计，成为海河东岸城市功能级大型商业地标。主要产品类型为住宅、公寓、超5星级酒店、大型集中商业、精品独立商业、商务办公、商务金融中心。嘉海一期项目地块天津市河北区西南，西临海河。总规划用地面积620334平方米总建筑面积358552平方米，地上总建筑面积共236622其中酒店27000，商务办公85000；商业中心44000；次商业6000；临街底商3622；酒店式公寓71000。地下总建筑面积共121930其中商业（B1）15000；车库及设备用房（B1B3）106930出租率平均房价间天可用房收入总收入经营利润经营利润率净利润20118048356272867241,350,7194124,408,61240590321,421,387932012预期8791408383589951,380,89830,118,057586226,430,221北京鑫融金酒店投资管理有限公司北京华夏宾馆有限责任公司新华信托八大处公司股权收益权投资集合资金信托计划项目特点高档办公楼2栋28层高1383米，主商业一栋4层高264米，次商业1栋4层高度255米，临街底商1栋2层高度117米，公寓2栋2226层高871999米，酒店共16层高72米。建筑密度40，容积率382，绿化率26。已取得“四证”的前两证，另两证正在办理中。嘉海二期项目地块天津河北区西南，西临海河（与一期间隔一条马路）总规划用地面积1012359平方米，总建筑面积350493平方米，地上总建筑面积共251484；其中住宅建筑面积204576；配套公建建筑面积11577；底商5193；会所2553；办公楼27585，地下总建筑面积共99009。项目特点公寓住宅A单元7层228米，B单元7层228米，C单元21层648米，D单元39层1188米，E单元39层1188米，F单元38层120米会所2层12米；底商2层117米。建筑密度168，容积率236，绿化率31。已取得“四证”的前两证，另两证正在办理中。新华信托八大处公司股权收益权投资集合资金信托计划（二）股权结构（三）项目未来收益情况一期建设成本为3865亿元，相关税费（销售税金、预缴土增税、所得税）915亿元，合计总成本支出478亿元；销售收入5743亿元，净现金流963亿元。酒店年收益7005万元，酒店沉淀资产价值401亿元（开发成本，项目整体收益净现金流资产收益（963亿元401亿元）1364亿元。二期建设成本为4265亿元，相关税费（销售税金、预缴土增税、所得税）天津开发区万景宏城置业有限公司北京万景房地产开发有限责任公司天津开发区宏城鑫泰投资有限公司100股权100股权天津泰达建设集团格调中天地产开发有限公司（嘉海一期）95股权天津泰达建设集团格调津海地产开发有限公司（嘉海二期）65股权新华信托八大处公司股权收益权投资集合资金信托计划1068亿元，合计总成本支出5333亿元；销售收入679亿元，项目整体收益净现金流1457亿元。以上一期、二期项目整体现金流242亿元，资产沉淀401亿元，整体收益2854亿元。同时享有年经营收益07亿元。该地块将于2012年8月开工，2015年9月竣工。住宅2013年8月销售，商业2013年12月销售。封顶前销售回款可达到50，封顶后销售额回款可达100。新华信托八大处公司股权收益权投资集合资金信托计划三、标的资产投资计划及交易结构（一）信托计划（第一期）投资计划1、投资规模依据专业资产评估机构评估及审计报告，投资资金规模为87亿元。2、投资期限自信托计划生效起4年3、投资类别股权投资资产收购4、交易结构（二）信托计划（第二期）投资计划1、投资规模依据专业资产评估机构评估及审计报告，投资资金为11亿元。2、投资期限自第一期生效起4年3、投资类别股权投资核心资产投资担保东直门智选假日酒店上地智选假日酒店北京华夏宾馆有限责任公司北京景安世华上地酒店管理有限公司北京鑫融金酒店投资管理有限公司万景恒丰国际投资控股有限公司关联方土地抵押北京市海淀区国有资本经营中心担保依据资产评估价值和双方收购协议，进行100股权投资及资产收购51股权质押给我司信托计划一期北京八大处房地产开发有限公司新华信托八大处公司股权收益权投资集合资金信托计划4、交易结构100股权投资应收债权投资100股权天津泰达建设集团格调津海地产开发有限公司（嘉海二期）65股权天津泰达建设集团格调中天地产开发有限公司（嘉海一期）95股权天津开发区宏城鑫泰投资有限公司天津开发区万景宏城置业有限公司100股权北京万景房地产开发有限责任公司关联方土地抵押北京市海淀区国有资本经营中心担保信托计划二期北京市八大处房地产开发有限公司股权转让新华信托八大处公司股权收益权投资集合资金信托计划四、还款来源分析、稳定的销售回款本信托计划以八大处公司完成股权投资后的下属子公司天津格调中天和天津格调津海的【嘉海一期】项目和【嘉海二期】项目销售回款作为第一还款来源。1、现金流量分析（1）嘉海一期如下图表中显示，净现金流入约为3142亿元项目2012年三季度2012年四季度2013年一季度2013年二季度2013年三季度2013年四季度2014年一季度2014年二季度2014年三季度2014年四季度2015年一季度2015年二季度2015年三季度合计投资总额0付土地款157857157857前期款项4264262842841420基础设施2366236623661183354911830工程款704270427042704270427042211262112614084140841408414084140840不可预见0141828428456756756756714185672销售费用01149114911491149229722971149114911488管理费用056828421318417001419财务费用179203808056000销售税金3159315931593159315931594738789731589土地增值税86158615企业所得税5131151311小计1578579833983396922642925498119172593026185202772010720538113938478034资金筹措0自有资金117857117857原融资资金4000040000再次融资100000100000销售收入200002250037500155000750006000090000114335574335归还再融资0归还原融资4000040000小计1578571000000040000200002250037500155000750006000090000114335792192资金盈余090167983396926642954981058311570128815547233989369462397314158累计资金盈余090167803347064242131285929820868149683204406244299313761314158新华信托八大处公司股权收益权投资集合资金信托计划（2）嘉海二期预计现金流量表（3）汇总在项目开工第37个月时，预计净现金流入为314237976933亿，信托本息为304亿，则资金盈余覆盖率达到228，足够偿还信托本息。2、项目开发安排2012年8月开工；2015年9月竣工；项目2012年三季度2012年四季度2013年一季度2013年二季度2013年三季度2013年四季度2014年一季度2014年二季度2014年三季度2014年四季度2015年一季度2015年二季度2015年三季度合计投资总额0付土地款173948173948前期款项4464462972971486基础设施9919919919919914955工程款840484048404840484048404252122521216808168081680816808168080不可预见34834834834834834834869769769769717426966销售费用20372037135813581358135813581358135813580管理费用2972972972231931781485财务费用179203808056000销售税金37353735373537353735373537355603560337351土地增值税1018610186企业所得税5933559335小计1739481019010190100414421715813141433087631195227762259824465122926533378资金筹措0自有资金133948133948先期融资资金4000040000后期融资资金100000100000销售收入3250042500325004980923230975000450007500094478679096归还后期融资0归还先期融资4000040000小计17394810000000750042500325004980923230975000450007500094478913044资金盈余08981010190100415171726687183571893320111452224224025053528448379666累计资金盈余089810796206957917862445496290681839282953335177357579408114379666新华信托八大处公司股权收益权投资集合资金信托计划住宅2013年8月销售；商业2013年12月销售；（封顶前销售回款按销售额的50计算，封顶后按100销售额回款。）3、经营测算（1）嘉海一期本次测算根据规划要求，及市场预判，设定相关测算基础指标，嘉海项目一期占地620334，地上规划面积236622，产品分配如下销售部分收入测算结合市场研究，本项目各产品定价为公寓27000元/平米（精装），写字楼19800元/平米，独立临街商业58000元/平米，集中商业地上14500元/平米、地（车位3405个，其中1405个预留给商业出租，其余2000个销售。12万元/个。）新华信托八大处公司股权收益权投资集合资金信托计划下12000元/平米，车位售价12万元/车位。预计可实现销售收入5743亿元。成本与销售收入分析一期建设成本为3865亿元，相关税费（销售税金、预缴土增税、所得税）915亿元，合计总成本支出478亿元；销售收入5743亿元，净利润为963亿元。（2）嘉海二期本次测算根据规划要求，及市场预判，设定相关测算基础指标，嘉海项目二期占地101235，地上规划面积251484，产品分配如下产品规划地上规划面积地下规划面积运营方向住宅207529销售办公27585销售公建12723不可售车位98025销售合计2514841、销售部分收入测算（车位1887个,12万/个。）（车位3405个，其中1405个预留给商业出租，其余20个销售。12万元/个。）。12万元/个。）新华信托八大处公司股权收益权投资集合资金信托计划结合市场研究，本项目各产品定价为住宅29000/平米（精装），写字楼19800元/平米，车位售价12万元/车位。预计可实现销售收入6791亿元。成本与销售收入分析二期建设成本为4265亿元，相关税费（销售税金、预缴土增税、所得税）1068亿元，合计总成本支出5333亿元；销售收入679亿元，净利润为1457亿元。敏感性分析由于本项目方需持有一部分经营性物业，采用敏感性分析对项目真实还款能力存在一定偏差。主要从信托本金与可销售部分销售收入分析。信托本金投入20亿，销售收入12533亿扣除成本后为，净现金流入为314237976933亿，信托本息为304亿，则资金盈余覆盖率达到228，足够偿还信托本息。本项目在成熟的商业中心，项目已完成一半的主体工程，项目公司和总包商开发经验丰富，项目成本基本锁定，同时项目运作失败风险极小。即使销售收入下降30，仍可以满足信托的本息按时顺利退出。、雄厚实力的国有企业作无限担保八大处公司和担保人对【嘉海一期】项目和【嘉海二期】项目销售回款的还款新华信托八大处公司股权收益权投资集合资金信托计划资金不足部分无条件补足差额部分。八大处公司和担保人对【嘉海一期】项目和【嘉海二期】项目出现资金缺口的情况下，补足剩余部分。本项目由北京市海淀区国有资本经营中心提供连带责任保证担保，注册资本100亿元。国有企业财务状况运营良好且资金雄厚，风险很低。、评估价值较高的抵押/质押信托计划一期发行前，八大处公司关联方将其持有的位于天津市河北区房地津字第105051000035号土地抵押给新华信托。信托计划二期发行前，八大处公司关联方将其持有的位于天津市河北区房地津字第105051000049号土地抵押给新华信托，两地块评估价值不低于401亿元。五、项目SWOT分析项目竞争优势本地块区域为天津城市核心地段，本地块位于中心城区，紧邻滨江道、和平路商圈，具备消费群体共享条件。区域内在售住宅项目和中高端写字楼项目稀缺性突显，未来价值预期较高。区域内中高端项目供应117万平米，剩余可售60万平米，其中住宅产品27万，商业产品33万，本项目以商业为主，规避了国家对住宅项目的限售政策。项目竞争劣势房地产属于国家调控的行业，虽然本项目为综合性地产，仍受到一定的购买需求影响。项目竞争机会凭借地段优势打造市级商业，面向天津全市人群，形成聚合效应，成为重要商圈。项目竞争威胁周边有一些规模比较小的地产项目在建，后期对项目销售会造成一定的影新华信托八大处公司股权收益权投资集合资金信托计划响。第六部分项目投资环境分析及市场研究标的1北京上地智选假日酒店一、投资环境分析（一）城市概况北京，中华人民共和国首都、中央直辖市、中国国家中心城市，中国政治、文化、教育和国际交流中心，同时是中国经济金融的决策中心和管理中心。北京位于华北平原北端，东南与天津相连，其余为河北省所环绕。北京有着3000余年的建城史和850余年的建都史，是“中国四大古都”之一，具有一定的国际影响力，其最早见于文献的名称为“蓟”。北京荟萃了自元明清以来的中华文化，拥有众多名胜古迹和人文景观，是全球拥有世界文化遗产最多的城市。北京也为华北地区降雨最多的地区之一。历史悠久的国际高等大学北京大学、清华大学也坐落于北京。北京市共辖14个市辖区、2个县，全市乡镇级区划数为317个，共有135个街道办事处和182个乡镇（2008年，北京市民政局）。北京市政府位于东城区正义路2号。（二）人口北京市常住人口1961万人（2010年，中国省级行政区第26名），2009年末北京市公布外来人口是5092万人，而实际上目前北京市的外来人口已经有新华信托八大处公司股权收益权投资集合资金信托计划