a7地块商住楼项目申请报告

XX县XX镇解放北路A7地块商住楼（XXXX）项目申请报告浙江XX房地产开发有限公司目录第一章项目单位及项目概况1项目申报单位概况2项目概况3建设用地及相关规划第二章发展规划、产业政策和行业准入分析1发展规划分析2产业政策分析3行业准入分析第三章资源开发及综合利用分析1资源利用方案2资源节约措施3资源需求第四章节能方案分析1用能标准和节能规范2能耗状况和能耗指标分析3节能措施和节能效果分析第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析1项目选址及用地方案2土地利用合理性分析3征地拆迁和移民安置规划方案第六章环境和生态影响分析1环境和生态现状2生态环境影响分析3生态环境保护措施4地质灾害影响分析及特殊环境影响第七章经济影响分析1经济费用效益分析2行业影响分析3区域经济影响分析第八章社会影响分析1社会影响效果分析2社会适应性分析3交通影响分析4社会风险及对策分析附件XX县XX镇解放北路A7地块商住楼（XXXX）项目申请报告第一章申报单位及项目概况1、项目申报单位概况。11项目单位浙江XX房地产开发有限公司。12法定代表人郑光湖联系电话05776372279813项目负责人郑光湖14主营业务房地产开发、经营（凭资质证书经营），室内装饰工程施工，建筑材料，水暖器材的批发、零售。15经营年限1998716201371516资产负债浙江XX房地产开发有限公司注册资本为9000万，企业总资产3亿元。17股东构成公司主要股东为郑光湖，占有注册资本的85，其他小股东占有注册资本的15。18公司地址XX县XX镇平瑞路376号。19公司宗旨质量第一、确保安全、用户至上。110公司现有生产能力浙江XX房地产开发有限公司创办于1998年，专业从事房地产开发经营，拥有中华人民共和国建设部颁发的国家房地产开发资质证书。公司在职员工48人，其中高级工程师3人，具有大专以上学历的工程师8人，经济师1人，会计师3人，统计师2人，有各类不同专业技术职称的37人，以上占员工总数的7708，工程技术人才能满足现有房地产开发建设要求，公司在杭州、温州、XX等地开发多项房开项目，总投资达20多亿元，取得良好成绩，公司为充分发挥企业经营管理优势，坚信“发展才是硬道理”，本着“以人为本，创建精品，回报社会”的开发理念，为当地贡献优良精品，树立XX品牌形象。2、项目概况。21拟建项目的建设背景211XX县城建状况及背景为打造XX镇山水共融、人文共映、安乐共享、和谐共生的现代化山水文化县城，在XX县人民政府的领导下，紧紧围绕“一都三县”发展目标，加快经济结构调整，综合实力逐步增强，经济效益十分突出，具有较强的经济实力。2005年全镇实现生产总值2123亿元，完成工业总产值4253亿元，外贸出口供货值345亿元，财政总收入348亿元。预计到2010年全镇生产总值达到3742亿元，平均年增长12。按照鳌江流域建设中等城市目标，“县城中心城市重点镇集镇”三级城镇体系规范不断完善，全县17个建制镇集聚了79以上的人口，99以上的工业和8个商品市场。XX、鳌江、水头、萧江、麻步、腾蛟、山门等大镇工业产值占了全县的90。XX、鳌江两镇名列全省百强镇行列，XX、鳌江、水头、萧江等四镇进入温州三十强镇行列。近年来，XX旧城改造、新区开发同步推进，现在昆鳌城市建设全面启动，基础设施网络趋向优化，城乡面貌发生重大变化，XX城市化建设步伐不断加快。随着行政区划调整，XX是全县政治、经济、文化中心。全镇面积803平方公里，下辖7个办事处，50个行政村、6个社区，总人口11万。根据温州市“十一五”规划纲要统一部署，加快构建鳌江流域中心城市框架，促进昆鳌组合城市与周边地区的联动发展，将有力地增强XX县对鳌江流域，乃至浙江闽北区域的辐射带动能力，成为温州市经济发展次中心。212XX县城镇住房基本状况1）住房建设现状目前XX镇住房模式为政府出让宅基地，由居民自建独门独户式住房，主要集中在XX建成区及周边农村；政府挂牌出让地块，由房地产开发商投资建设商品房，主要集中在XX建成区；政府启动旧城改造和新区开发，由旧城办和房地产开发商开发建设，主要用于安置，富余部分出让，主要集中在XX旧城区；还有部分政府建设的公房及单位集资联建房等，主要集中在XX建成区。到2008年底，XX县XX镇区存量商品房面积不足10万平方米，XX镇居民人均建筑面积已从2000年的368平方米提高到2007年的50平方米。2）住房市场概况近几年来，XX商品房价格上涨幅度较为平稳。全县商品房价格平均每年上涨8左右，而XX镇商品房价格上涨幅度较大，超过10，位居全县涨幅之首。总体上看，XX房地产开发与交易价格增长趋势与全国房地产趋势基本相一致，但价格的上升幅度较周边瑞安、苍南、文成等城市小。XX房地产市场主要集中在XX、鳌江、水头和萧江，其中XX的旧城改建区房价最高。由于XX的存量商品房面积不多，市场需求量又大，随着经济的发展，富裕起来的周边乡镇特别是万全片，到XX镇求购房屋者甚多，该项目的建设可以进一步缓解供需矛盾。3）住房保障建设经济适用住房、廉租住房、联建房、安居房构成了居民住房保障体系的主要部分。特别是2000年以来，XX县住房保障体系不断完善，经济适用住房建设全面启动，廉租住房保障稳步拓展，住房货币化平稳推进，基本实现了政府对中等以下收入家庭的住房保障功能。4）住房发展规划XX县住房竣工面积和实际销售面积总体上逐年趋于增加，供需基本保持平衡，住房市场处于持续健康发展阶段，而XX镇由于城区面积小，土地资源有限，预计到2010年（“十一五”期末）XX镇区住房居住水平人均建筑面积达到55平方米。2008年XX镇住宅开发量预测为12万平方米，2009年10万平方米，2010年8万平方米。213项目进展状况为了充实和提升XX镇中心城市的整体形象，改善市民居住条件，提高城市品位及推进昆鳌联体中心城市建设进程，同时加快项目周边区域的发展，经XX县人民政府批准，XX县国土局在XX县招标中心举行XX县XX镇解放北路A7地块国有建设用地使用权公开挂牌出让会，浙江XX房地产开发有限公司按规定程序参与竞拍，并以2200万竞得该段地块国有土地使用权。根据XX县总体规划，该地块为商住用地。目前该项目正处在建设项目项目建议书及环境影响评估等申报审批阶段。3、建设用地与相关规划31项目建设地点XX县XX镇解放北路A7国有建设用地地块。32建设性质新建33经济技术指标根据建筑设计方案，项目的主要经济技术指标如下1、总用地面积37542M2（其中道路用地面积7442平方米）2、总建筑面积27634529M2其中（1）住宅建筑面积22545447M2（2）商业市场建筑面积2277658M2（3）地下室面积2486487M23、建筑占地面积150168M24、容积率6705、建筑密度406、绿地率107、住宅总户数259户（90平方米以下的套房面积占总建筑面积的70以上）8、机动车停车位83辆其中地下停车位44辆9、地下自行车停车数347辆停车面积33426M210、人防面积1850M211、建筑物情况1最高层住宅楼限高为955米，建筑层数最多为30层。2底部层为沿街二层裙房，裙房高度不超过10米。3）整个小区内设置2幢楼，1楼处于小区北面，底部层为沿规划道路的裙房，上部为27层的住宅楼；2楼处于小区南面，底部层为沿规划道路和车站南路的裙房，为一幢30层的住宅楼；二幢楼通过沿街二层裙房连接。4）、沿街二层裙房屋面作为屋顶绿化。34工程技术方案1总体设计构思本项目位于XX县XX镇解放北路A7国有建设用地地块，与西面周边商住高楼群会聚一起，构成商业及住宅区。根据市政规划，该区域将形成住宅、商业等为一体的综合性中心。整体建筑英挺大气，沿街精品商铺构成半开放态势，富有时代气息。2总平面设计该建筑退北侧人民路（104国道）道路红线不小于2M，建筑高度10米以上部分退人民路（104国道）道路红线不小于5M；建筑退西侧车站西路道路红线不小于2M，建筑高度10米以上部分退西侧车站西路红线不小于5M；建筑退南侧车站南路红线不小于2M，建筑高度10米以上部分退南侧车站南路红线不小于5M；沿车站南路建筑退东侧用地红线距离不小于6M，沿人民路多层建筑退东侧用地红线距离不小于3M，高层建筑退东侧用地红线距离不小于6M。小区主入口布置在西侧车站西路上，次入口及消防疏散口布置在南侧车站南路上，地块中心建设花园，地下室入口设在小区内。非机动车车库入口分别位于地块的主入口附近和消防通道边，便于出行。地块建筑物日光充足，所有住户满足大寒日满窗累计日照均大于3小时，满足日照要求。且该小区景观资源丰富，视野开阔，整体性强。3建筑设计为创造现代而舒服的居住环境，迎合城市居民渴望回归自然的愿望，该设计力求将建筑和使用功能更加完美的结合，同时，将阳光、空气、绿色和富有人情味的自由交往空间还给居民。建筑立面形象强调住宅的个性，具有时代气息，主要以构架与板结合，并配以色彩与之呼应，力求简洁、明快、大方，装饰恰到好处。外墙商业部分采用天然石材贴面，住宅部分采用瓷砖贴面。通过建筑阳台和花池的错落处理，使之产生强烈的空间节奏感。整个规划设计的居住环境尽可能满足使用功能的前提下，使环境设计得更符合人们的生理和心理需求，给人以更多的享受。良好的居住环境，极大地提高了我们的生活品质，也将提高我们的文明水准和修养程度。本案住宅楼户型以大、中、小套型相辅（90平方米以下的套房面积占总建筑面积的70以上）。户型设计注重动静分区及内部的空间利用。所有户型使用率高，自然通风采光良好。所有户型均明厨明卫及南阳台。户型设计考虑到温州地区夏热冬冷的特点，尽量做到南向做主卧室及次卧室，南北对流，分区明确，充分保证内外、动静、昼夜分区，具体通过平面深浅，空间过度，做到视线、声音的隔绝，较好地考虑了住户对私密性的要求。阳台景观布置尽量使室内外空间更丰富，景观视野开阔，住户能充分地享受景观资源。主要房间均预留空调机位，有组织地处理冷凝水的排放，以保证立面的整齐统一。适当考虑提高住宅设施的科学技术指标，厨房、卫生间按小康水平配套配置，并采取良好通风排气设施，水、电、煤气采用科学的远程控制计量，并装备智能化防盗报警系统，宽带网接入系统，结合自行车库管理设置压缩垃圾收集站。35主要设备选型和配套工程1主要设备选型主要有家用空调器、冷却塔、电梯、制冷机组和发电机等辅助设备。设备选型应与功能相匹配，优先选用节能、低噪声、价格适中的国产设备。2配套工程主要配套工程有公用设施、地下车库、给水、排水、电力、通讯、网络、消防、制冷送风系统、装备智能化防盗报警系统、生活污废水处理设施、环保处理工程和绿化工程。36投资规模总投资18169万元；征用地37542平方米；总建筑面积27634529平方米；住宅总户数259户。37资金筹措方案1项目业主自18169万元（包括银行贷款）。38项目经济效益本项目预计销售收入41873万元，利润总额15200万元，税后利润11400万元。项目财务内部收益率为4375，投资回收期5年包括建设期。第二章发展规划、产业政策和行业准入分析1、发展规划分析11项目符合有关国民经济和社会发展总体规划要求1根据XX县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要，将昆鳌组合城市培育为县域发展和城市功能的主核心，推动XX镇与鳌江镇联动发展，加强产业、城市、文化、设施、要素等方面的对接，使昆鳌组合城市成为我县经济、政治、文化和交通中心，带动XX县尤其是东部地区发展，为鳌江流域中心城市核心区实施奠定基础。2XX县城市总体规划依据XX县“十一五”规划要求，努力打造成鳌江流域发展中心，对接温州都市经济圈建设和鳌江流域中心城市培育，优化开发昆鳌组合城市，水头副中心城市和重点城镇的核心建设区，提高城市和城镇建设水平，强化主核、培育副心、构建两带、保护两翼，成为温州都市经济圈次中心。3根据有关资料分析与实地调查，XX现状城市人口主要分布在XX镇、鳌江镇、水头镇及萧江等镇。至2007年底，XX镇本地居住人口11万人，另外外来暂住半年以上人口约35万人，他们在XX城区生活就业。预测2010年XX城镇人口将达到1275万人，到2015年XX城镇人口将达到1625万人，外来暂住半年以上人口将达5万人，另还要增加新XX人（外籍人口在XX置业）05万。预计20072010年，中心城市常住人口年均增长率为5，城镇化水平将达到60。本项目直接为提高XX县城镇化水平作贡献。4房地产行业规划“十一五”期间，中国经济将继续以较快的增速平稳发展，作为一个关联度很高的行业，房地产行业在未来的相当长时间内依然对国内的经济起着拉动作用。此外，“十一五”期间，我国的城市化依然面临较大的压力，房地产业发展空间依然较大，具有广阔的发展前景。由于土地因素的紧缺，为提高土地利用率，国家鼓励房开企业开发商品房住宅向社会供应。依据国家对商品住宅的开发要求和XX县房地产市场需求情况，合理确定住宅套型面积和比例，本项目属普通商品住房，符合国家对房地产政策和土地政策的调控要求。12项目目标与规划的衔接和协调分析本项目实施得到XX县人民政府及各主管部门的重视，己与XX县土地局签订土地出让协议，向XX县发展和改革局申报受理该项目，XX县规划建设局已发出规划设计要求，已向XX县环保局申报对该项目作环境影响评估工作，因此本项目与各部门已进行了有效的协调。2、产业政策分析21产业结构政策分析XX县“十一五”计划提出，抓住温州建设大都市区和加快城市化机遇，优化房地产开发结构，逐步建立适应不同市场需求的商品房、经济适用房、人才公寓、安居房供应体系。本项目属普通商品住房，容积率按规划的最高要求设计，达到670，充分利用了有限的土地资源。满足国家对房地产产业结构调整政策。22产业组织政策分析由于房地产具有投资规模大，投资回收期长以及随之而产生的投资风险巨大等特点，使得房地产业的发展要求走规模经济的道路。房地产业内部适度的资本集中，能有效地节约房地产开发和经营成本。近年来我国房地产业进行了多次产业调整，向有能力、有实力、有工程技术保证的有资质单位集聚，坚决不允许无资质的施工承包商从事房地产开发。开发单位具有实力雄厚，具有集房地产开发、销售、经营、管理于一体，并具有国家房地产开发资质，工程技术力量较强，资金有保障，该项目完全符合房地产组织政策。23产业技术政策分析建设部从2006年3月1曰开始实施国家标准的住宅性能评定标准。该国家标准适用于我国城镇新建和改建住宅的各项相关的性能评定，而不是单纯的评优标准，反映的是住宅综合性能水平，体现了新时期我国的节能、节地、节水和节材等产业技术政策。同时倡导一次装修，引导住宅开发和住房理性消费，鼓励我国的房地产开发商提高住宅性能等。本项目开发公司具备有能力承担相应开发资质等级能力的技术保证条件。公司在职员工48人，其中高级工程师3人，具有大专以上学历的工程师8人，经济师1人，会计师3人，统计师2人，有各类不同专业技术职称的37人，以上占员工总数的7708，工程技术人才能满足现有房地产开发建设要求。历次开发的产品均获得好评，多次荣获“房地产开发定性定量考核先进单位“，完全符合产业技术政策要求，完全能胜任该项目的要求。3、行业准入分析本项目工程实施单位浙江XX房地产开发有限公司是国家承认的合法房开公司，已取得国家工商局颁发的企业法人营业执照，经营范围房地产开发、经营（凭资质证书经营），室内装饰工程施工，建筑材料，水暖器材的批发、零售。营业期限1998年2013年，现居合法营业期限内。公司开发资质符合项目开发资质规定要求。经XX县人民府批准，XX县国土局在XX县招标中心公开挂牌出让，本公司取得国有土地使用权,并取得本项目建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。行业准入法律手续齐全，满足行业准入标准要求。资源开发及综合利用分析1资源利用方案本项目没有涉及国家矿产资源的开发利用；对国家节约土地采取了一系列的措施，如建设两幢30层和27层的高层建筑；水源以城市自来水为水源，从车站南路接入；电源来自城市人民路电网，经小区配电房后送到用户家；消防负荷等级为一级，电梯及地下室负荷等级为二级，其他住宅和商业负荷等级为三级。2资源节约措施本项目资源包括土地、水、电、建筑材料等。能源是人类赖以生存和发展的战略性基础物资，直接制约着国民经济的发展和人民生活水平的提高，本项目在设计中比较合理地利用资源，并采取以下措施21贯彻对能源实行开发和利用并重的方针，节能降耗，本工程采用新工艺、新技术，在建筑设计中注意节能，贯彻实施利用太阳能等新能源。22在土地利用上，应节约用地，充分利用地形、地貌，提高土地的综合利用水平。23在水资源利用上，应充分考虑循环水方案和节水用具，以保护环境和节约水资源。24一切耗能设备都应优先采用国家推荐的高效节能产品。3资源需求用电住宅按60W/M2，商业用房按100W/M2、地下室按20W/M2，总用电负荷约1838KW。用水住宅用水量标准300L/人日，商业用水量标准5L/M2日，绿化用水4L/M2日，其他不可预见用水按总用水量的20，总用水量约在345立方米/日。该项目总用地面积37544平方米，该项目容积率为670。第四章节能方案分析1、用能标准和节能规范本项目工程所遵循的国家和地方的合理用能标准及节能设计规范1根据国家节约能源管理暂行条例2夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准JGJL3420013浙江省公共建筑节能设计标准DB33103620074民用建筑热工设计规范GB5017620035浙江省居住建筑节能设计标准DB33101520036浙江省居住建筑节能气象数据7外墙外保温工程技术规程JGJL4420042、能耗状况和能耗指标分析21能源供应状况供电电源XX镇有完善的电网，城区建有变电所，地块采用10KV电源供电，自备发电机一组。供电线路经人民路直接送到小区内变电房，然后由变电房输送至各用户。水源由市政自来水管网作为本工程的水源。从人民路和车站南路的市政给水干管各接入一根DNL50给水管。排水采用污水、废水分流制，污水经普通化粪池处理后排入昆鳌排污管网，废水经隔油池处理后排入昆鳌排污管网。雨水经汇集后排至市政雨水系统。建筑材料项目所用的节能环保材料在本区域有大量的供应商，不存在短缺的现象。22能耗指标分析供电住宅按60W/M2，商业用房按100W/M2、地下室按20W/M2，消防用电另外考虑，总用电负荷约1838KW。根据负荷估算，小区配电室设置二台1000KVA干式变压器（具体容量以供电部门审批为准）。本地块供电负荷预测单位KW序号项目名称用电量标准数量M2计算负荷需用系数1住宅60W/M2225501353062商业用房100W/M22600260093地下室20W/M22903658064不可预见101675合计1838用水住宅用水量标准300L/人日，商业用水量标准5L/M2日，绿化用水4L/M2日，其他不可预见用水按总用水量的20，总用水量约在345立方米/日。本地块供水规模预测序号项目名称用水量标准数量M2用水量M3/D备注1住宅300L/人日283322722商业用房5L/M2日2600133绿化用水4L/M2日37524不可预见20585合计345建筑温州地处北纬2801，东经12065,夏热冬冷，XX镇属亚热带海洋性季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，温暖湿润，四季分明，当地气象资料统计，平均气温179度，最高气温393度，最低气温45度。主导风向夏季为东南风，冬季为西北风。空调房间室内计算温度冬季全天为18；夏季全天为26。室外气象计算参数采用典型气象年，采暖和空调时，换气次数为10次/H。3、节能措施和节能效果分析31节能措施本项目主要是考虑建筑物在使用过程中的节能措施，所有窗户都采用中空玻璃，外墙采用保温材料，在设计中尽可能地减少窗墙比及体形的凹凸，建筑西南向布置。拟选用节能建筑材料如下1）外墙类型1外墙25厚聚苯颗粒保湿浆料，屋面采用40厚绝热挤塑聚苯乙烯泡沫板保温隔热。墙体各层材料由内至外第1层混合砂浆，厚度20MM第2层混凝土多孔砖砌体，厚度240MM第3层界面剂，厚度O5MM第4层聚苯颗粒保温浆料，厚度20MM第5层抗裂砂浆，厚度3MM第6层弹性底涂、柔性腻子，厚度OMM第7层，外墙涂料，厚度OMM2分户墙类型1分户墙自保温墙体各层材料由外至内第L层混合砂浆，厚度20MM第2层混凝土多孔砖砌体，厚度240MM第3层混合砂浆，厚度20MM3内墙类型1分户墙L_无保温措施墙体各层材料由外至内第1层混合砂浆，厚度20MM第2层混凝土多孔砖砌体，厚度240MM第3层混合砂浆，厚度20MM4屋顶类型1平屋面1B_挤塑聚苯板屋顶各层材料由外至内第1层细石混凝土双向配筋，厚度40MM第2层土工布或塑料膜、油毡，厚度OMM第3层挤塑聚苯板，厚度30MM第4层防水卷材，厚度OMM第5层水泥砂浆，厚度20MM第6层轻集料混凝土，Y9000KG每立方，厚度80MM第7层钢筋混凝土，现浇板厚度120MM5门窗节能技术所有窗户都采用中空玻璃的塑钢窗、外窗及阳台门气密性大于3级，在设计中尽可能地减少窗墙比，采用节能外门6楼板类型1无保温楼板7地面类型140MM混凝土楼地面8完成分类、分户预付费电表和水表安装，在每个单元设置总电度表、煤气表、水表计量箱的集中计量表。9优化改造供冷热管网，合理选用供冷热模式。10优化变配电及电力输送系统选用节能变压器。11公共通道、楼梯照明等部位全部安装节能灯。32节能效果分析通过这些综合的节能措施，使整个工程的节能设计满足规范要求，让住户感觉舒适，降低居住成本，能达到较满意的节能效果。第五章建设用地、征用拆迁及移民安置分析1、项目选址及用地方案11项目建设地点XX县XX镇解放北路A7国有建设用地地块。12占地面积项目用地面积为37544M2折为5632亩。13土地利用状况1用地性质商住用地。2建筑密度403绿地率104建筑物退让规划道路红线距离该建筑退北侧人民路（104国道）道路红线不小于2M，建筑高度10米以上部分退人民路（104国道）道路红线不小于5M；建筑退西侧车站西路道路红线不小于2M，建筑高度10米以上部分退西侧车站西路红线不小于5M；建筑退南侧车站南路红线不小于2M，建筑高度10米以上部分退南侧车站南路红线不小于5M；沿车站南路建筑退东侧用地红线距离不小于6M，沿人民路多层建筑退东侧用地红线距离不小于3M，高层建筑退东侧用地红线距离不小于6M。小区主入口布置在西侧车站西路上，次入口及消防疏散口布置在南侧车站南路上，同时建筑高度的控制符合XX县城市规划管理技术规定试行的要求。5用地范围内建筑间距及与周边建筑间距符合国家有关规定及XX县城市规划管理技术规定试行要求。14、占用耕地情况本项目为XX县国土资源局公开挂牌出让地块，地块内土地政策处理由XX县国土资源局和XX镇政府统一处理。15、取得土地方式该地块的国有土地以公开出让形式获得。2、土地利用合理性分析21浙江省人民政府关于严格土地管理，切实提高土地利用效率的通知浙政发200437号，所有建设用地必须严格控制在土地利用总体规划确定的建设用地范围之内，不得随意突破，不得越权修改和调整规划。要在符合城市总体规划、不影响城市景观、城市安全、城市生态的前提下，适当提高容积率和建筑高度，提高土地空间利用效率。要按照城乡统筹发展的要求，统一规划，按功能分区合理配置行政、商服、居住、体育、文化、休闲等设施用地，发挥社会资源集聚和共享效应。22占地规模合理性依照XX县规划建设局国有土地公开出让规划设计条件书要求规定，本项目建设设计严格执行“规划设计条件书中规定的设计条件要求建筑设计严格执行国家有关对土地使用条件的规范要求，因此占地规模是合理的、可行的。23集约和有效使用土地分析本项目基地用地面积37544平方米，设计师通过对该整块地的规划及设计，集约和有效地使用了该地块土地，使之成为一个总体布局合理、交通流线清晰、景观绿化优美、户型分区明确、采光通风良好、居家方便的时尚高档小区。为最大限度的提高小区使用面积，营造一个环境优美、幽静淡定的社区环境。除设必要的消防车道外，地块中心建有花园，同时最大限度的提高住户的车位配比率，实现土地最大集约化和有效使用率。3、征地拆迁和移居安置规划方案本建设项目地块,以国有土地公开让方式取得,不存在征地拆迁和移民安置问题。第六章环境和生态影响分析1、环境和生态现状11项目场址的自然环境条件本项目位于XX县XX镇解放北路A7国有建设用地地块，拟建地块现为空地。12现有污染物情况目前该区域存在的外界污染主要为污水和固废污染。121噪声由于该拟建项目属于新建项目，其所在地现状为空地，因此该地块基本不存在重大污染情况及环境污染问题。在本项目建设中存在一定的生产作业噪声、污水、固废污染等问题，可能会对本项目造成噪声影响。122废气废气主要来自道路汽车尾气排放，与噪声影响相比较，废气影响相对较小。1道路汽车尾气本项目车站南路和人民路目前车流量较大。经现场踏勘及调查分析，道路汽车尾气对本项目的影响不大。2周边企业生产作业废气车站南路存在着一些家庭作坊式企业，产生的废气对本项目大气环境质量影响很小。13生态环境条件和环境容量状况131自然环境条件1地理位置XX县XX镇位于浙江省东南沿海，地理坐标为北纬270402800L，东经120010121015。北距温州市区50公里。本项目位于XX县XX镇解放北路A7国有建设用地地块，拟建地块现为空地。2）、项目区及周边自然状况地形、地貌该地块属浙南半山区和沿海平原交叉区，地势西高东低，西部群山盘结，东部是狭长的沿海冲积平原，地势平坦，河网密布。该地块处于万全平原，地势平坦，河网密布，是典型的河网平原地貌单元。周边丘陵系南雁荡山脉，属浙闽地质构造，主要由凝质岩、流纹岩、玄武岩、花岗岩和沉积岩构成。地质、地震本场地为第四纪全新新统（Q4）耕土及粘土淤泥、粘土、淤泥质粉土等海陆交相沉积土层，场地土类型为软弱土。本场地位于东南沿海地震区北段，本区域地震活动较少，属少震弱震性质，远场地震波及影响是本场地的主要震害特征，本地区地震基本烈度为度区。3气候条件特征XX镇属亚热带海洋性季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，温暖湿润，四季分明，当地气象资料统计，平均气温179度，最高气温393度，最低气温45度。平均蒸发量13105毫米，平均相对湿度为80。平均降雨量为17002毫米，降雨期集中在56月份的梅雨期和79月的台风期，最大连续降雨天数23天，最大连续无雨天数48天，主导风向夏季为东南风，冬季为西北风，平均风速20米/S，夏秋之交受台风侵袭，台风瞬间风力达812级以上。4水文地质本地段海水地表水属于平瑞塘河水系，地下水为第四纪孔隙潜水，埋藏较浅，距地表0510米，主要补给来水是大气降雨，并受周围河道及其他水塘等水源水位影响，水位随着季节变化。该场地边上无河流经过，不利于污染物的稀释、扩散和降解。132环境容量现状1水环境质量现状本项目位置处水质现状基本能达到地表水环境质量标准GB38382002中的类标准。2大气环境质量现状几年来XX县环境监测站连续对本项目所在地附近大气环境进行了监测，监测结果表明该区域环境空气质量达到环境空气质量标准GB30951996中二级标准。表明该区域环境空气质量良好，具有一定的大气环境容量。3声环境质量现状经现场监测，项目所在区域交通主干道一侧声环境质量达到城市区域环境噪声标准GB309693中的IV类标准。2、生态环境影响分析21施工期排放污染物类型施工期排放污染物类型主要为施工废气、施工噪声包括施工机械噪声和运输车辆噪声、施工废水包括施工泥浆和生活废水、施工固体废物。22项目营运期污染类型项目营运期污染类型主要为1废水雨水、餐饮业污水和住宅楼、商业用房排放的污水。2废气居民厨房烹饪油烟、厨房燃料废气、餐饮油烟废气、地下室废气、燃油废气。3噪声机械传动噪声、运输车辆噪声。23排放量情况分析231施工期污染排放量分析1施工废气排量分析施工期大气污染主要来自工程土石方挖掘、回填及现场堆放扬尘；建筑材料的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；施工现场运输车辆、部分工程机械作业过程中的扬尘及尾气。根据类比调查，距离施工场地100M处的TSP监测值约012079MG/NM3。2施工噪声分析施工机械噪声施工设备中噪声级较高的机械设备有打桩机、推土机、挖掘机、搅拌机、吊车等，其噪声级在75100DBA之间。施工过程中一般使用大型货运卡车，其噪声级较高，可达107DBA，自卸卡车在装卸石料等建筑材料时，其噪声级可达110DB以上。3施工废水施工泥浆由于XX县地层表面基本上属软基土，地下水位高，在高层建筑基础施工阶段，往往会产生大量含泥浆的废水。生活废水建设期不同阶段施工人数不尽相同，如施工期间人员按100人计算，则生活污水排放量为20TD。4施工固体废物施工期间主要固体废弃物源于建筑垃圾、软土及少部分施工人员生活垃圾。该项目将产生大量的建筑垃圾约，施工过程中挖土方等会产生大量的软土。此外，若施工期间日均施工人员按100人计，则预计施工期共产生生活垃圾35T。232项目营运期污染排放量分析1废水拟建项目建成启用后，所排废水主要来自居民住宅共283户，按每户32人计、商业用房和物业管理污废水污废水指污水和废水。其中污水是指污染物浓度相对较高的用餐饮排水、卫生间排水等；废水是指污染物浓度相对较低的洗漱排水、车库冲洗排水和绿化用排水等。根据XX县城镇统计分析用水标准，转污率按80计，可知本项目建成营运后，污废水排放总量是相当可观的，我们将按环保部门批复的环评报告为依据进行环保设计。2废气该项目主要大气污染源为居民厨房废气和地下车库汽车尾气。根据对温州地区居民用油情况的类比调查，年油烟产生量约为9618KGA。去除率按60计，厨房油烟排放量为577KGA。项目建成后，地面无停车位，对环境没影响。地下车库汽车尾气经废气排放源强度计算和停车库废气排放浓度计算，本项目地下车库的浓度符合工作场所有害因素职业接触限值GBZ22002的短时间接触容许浓度的CO和NOX的标准值。3噪声项目使用期产生的噪声主要来自住宅空调室外机、水泵、备用发电机、风机排风口、车库出入口和商业活动等，其中备用发电机100105DB、地下室通风机8590DB影响最大，但使用时间较短。4固体废物源强分析项目产生的固废主要为住户、物业管理人员及商铺产生的垃圾，包括食物残渣、废纸、废包装袋、塑料、金属和玻璃瓶等。另项目污水在普通化粪池预处理过程中还会产生一定量污泥。24水土流失预测本工程有基础填筑、开挖等土石方挖填施工活动，同时施工过程中需设立临时施工场地和辅助生产设施，占用堆压土地，这些施工活动将损坏原土地的自然地形地貌和地表植被，损坏水土保持设施并产生松散、导致水土流失的物源采挖的土石方，而造成水土流失，且建设期土壤侵蚀强度高于工程建设之前。但从工程所处的区域地形、地貌、土壤和植被等总体状况分析，工程区地势平坦，无料场土石方开挖，仅有地基土石方填筑活动。在运行期，工程将采取工程、植物等水土保持防治措施，恢复损坏的水保设施，治理导致水土流失的物源，从而使运行期的水土流失得到有效控制。工程施工地基填筑期间，因无水土保持措施，会产生一定的水土流失，尤其在台风暴雨季节，水土流失相对较大，当运来的土石方不及时推平、碾压、堆置，在降雨期间，有可能导致土石方滑塌，影响排水。具体以水利部门批复的水土保持方案为依据进行设计。3、生态环境保护措施31外界污染防治措施对本项目可能产生影响的是交通噪声。在不考虑地面吸收的情况下，预计交通噪声到达项目临街一侧建筑的昼间噪声值约为65DBA，夜间噪声值约为55DBA。经过墙体隔声后，对本项目住户影响不大。建议尽量将临人民路大道的住房设置为厨房、阳台、卫生间等；若设置为卧室，则应对靠近人民路和车站南路一侧六层以下民宅安装中空隔声玻璃；从而能更好地保证交通噪声对居民的日常生活的影响。除此之外，对住宅楼四周进行绿化，也能起到降噪和净化空气的效果。本项目紧靠道路旁边的住宅环境空气可能略微受到影响，但影响不大。32施工期防治措施加强建筑施工期间的环境保护工作，制定完善的环保管理制度。1施工期打桩之前先建好隔离墙，并采用低噪声打桩机，同时要做好协调工作。尽量避免夜间施工，若确需连续作业，应经当地环保部门批准并告知附近群众，并加强夜间施工管理，严禁高噪声机械操作。用商品混凝土代替现场搅拌混凝土，应勤洒水抑尘，在大风干燥天气增加洒水抑尘次数。建立临时化粪池来处理施工人员的生活污水，并委托环卫部门及时清运；泥浆废水需经沉淀池处理，泥浆废水经沉淀处理后其上清液就近排入附近水体，泥浆要做到及时清运，确保不发生泥浆废水外溢。施工人员的生活垃圾要倒入指定收集点，对建筑垃圾中可回收利用部分尽量进行回收再利用，不能回收的则运往建筑垃圾填埋场填埋。2装修期建议装修中应采用符合国家标准的优质的室内装饰和装修材料，从源头上控制污染物的产生，装修后的居室应通风换气30天左右方可使用。建议装修单位选用低噪声的装修设备。在法定休息日、节假日全天，及工作日12时至14时、18时至次日8时，禁止在已竣工交付使用的住宅楼内进行产生噪声的装修等扰民作业。在其他时段内作业的，应当采取噪声控制措施，减轻对周围居民的干扰。装修垃圾中可回收利用部分尽量进行回收利用，不能回收的则运往建筑垃圾填埋场进行填埋。33营运期防治措施1废水本项目预计于2011年下半年竣工并投入使用，届时小区内排污管网已建成，采用普通化粪池来预处理污废，可直接接入市政污水管网，污水经市政污水管网纳入昆鳌污水处理厂处理，因此项目污水经处理后可按污水综合排放标准GB897896中的三级标准排放。2废气根据该项目设计文本和环保角度考虑，各种废气处理设施如下居民厨房烹饪油烟厨房油烟废气采用油烟机处理后，经专门排烟竖井引至各楼楼顶排放。地下室废气地下室设置通风机房和废气排放井道。地下室机动车废气收集后经专用管道引至住宅楼楼顶高空排放。其他保证进出车辆的行驶通畅，汽车应避免怠速空转，以减少汽车尾气的排放；对小区道路两侧建议设置绿化带，尽量采用立体绿化提高环境对空气的自净能力。3噪声根据该项目设计文本和环保角度考虑空调住宅和商业均用普通的分体空调，空调室外机应严格按国家及XX县的相关规定设置，并合理布置，防止空调噪声与热废气影响居民休息。同时，应分散安置空调室外机，并进行隔声减振处理，减少对周围环境的影响。水泵该项目水泵房设置在地下室。建议选用低噪声型的水泵；水泵房采用中空双厚墙并做隔声吸声处理；水泵在安装时，根据设备的自重及振动特性采用合适的钢筋混泥土台座或隔振垫、减振器。水泵与水管间用曲扰橡胶接头连接，水管穿墙采用软接触。备用发电机该项目发电机房设置在地下室。建议选用低噪声型备用发电机；发电机房应采用中空双厚墙并做隔声吸声处理，发电机进风出风口安装消声器并对基座作隔振处理。风机该项目通风机房设置在地下室。建议选用低噪声型的风机；风机送、回风管等空气动力噪声高的部位根据其位置和对环境的影响情况，要安装相应的消声器，接口宜选用柔性材料。车库出入口加强社区管理，车辆进出停车严格禁鸣喇叭，规范车辆进出车库的时间，尽量避免车辆夜间行驶。为减少车库出入口噪声对附近住宅影响，车库出入口斜坡正上方应封项，出入口侧墙及项部应作吸声处理，以减少车库出入口声辐射。在地下停车库出入口两侧进行绿化，以改善出入口环境。路面建议采用大空隙沥青混凝土材料，可有效减少交通噪声。4固体废物设置固定垃圾收集点非露天，并委托当地环卫部门及时清运；垃圾实现袋装化，采用可降解垃圾袋；对各固体废物应分类收集管理，应有专门的保洁人员进行袋装垃圾的收集；选择合适的垃圾临时堆放点，防止垃圾的气味污染及渗漏水污染；该项目污水处理设施产生的污泥不属于危险固废，可委托环卫部门定期清运。34保持水土措施本项目水土流失防治区域包括工程建设区和直接影响区，其中直接影响区主要是土石方的运输和人为活动对线路两侧植被的损坏，水土流失防治方案如下1在工程土石方施工时，应避免土石方施工机械损坏河岸驳坎，严禁土石方倒入河道，对散落河道的土石方进行清理，保持河道畅通。2如工程建筑施工时，有多余的土方需外运，则必须运到指定的建筑垃圾消纳场，严禁乱堆乱弃。3对于施工临时设施，占用的主要为永久工程征地区，因此后期不存在复垦问题。但施工单位在施工过程中应尽量减少对周围环境的影响，施工结束后首先拆除临时建筑物，清除建筑垃圾，做好清场扫尾工作。4做好工程绿化工作，形成良好的公共体育活动环境。4地质灾害影响分析及特殊环境影响经过初步勘察本项目的工程地质未发现暗塘、暗滨等影响工程稳定性的不良地质现象，本工程建筑物无大荷载单体，在正常运行中也无大的动荷载，因此本项目无诱发地质灾害的可能性。本项目用地非矿床及地下文物等保护区域，因此在建设中不会导致压覆矿产和文物，同时也不会对防洪和通航造成不利影响。第七章经济影响分析1、经济费用效益分析11投资估算根据当地类似项目造价水平，结合本项目实际，估算本工程总投资18169万元详见表。估算说明1征地费用按照2008年3月份的XX县国土资源局国有土地，该地块成交单价为每平方米人民币5860元，总价为2200万元。2本商业住宅建设综合造价估算为3000元M2。3室内给排水工程按100元平方米；电力、照明、防雷工程含消防设施120元平方米，弱电工程含智能化60元平方米。4总图道路、给排水等，按500元/平方米。5住宅和公建设施配套费市政配套费按50元M2计取。6勘察设计费按建筑面积30元每平方米。7白蚁防治费、墙改基金、施工噪音排污费、规划服务费等相关部门规费按建筑面积综合计取20元M2。8建设单位管理费建设单位的正常开支费用取按建设工程费用的20。9预备费取3（包括涨价预备费）。10建设期利息按年利率12计算，建设期设为2年。工程投资估算表达式单位万元序号工程或费用名称单位计算基础单价元或费用合计万元一工程费用M2151361建筑安装工程M21425711建筑工程M2251480423000754412地下室M224864874200104413地块M237544226614小区道路、给排水、总图附属M2150028215拆迁补偿费M22367151营业用房货币补偿M2617010000617152辅助房和住宅货币补偿M24606233800175016建筑单体给排水M22514804210025117电力、照明、防雷M22514804212030218弱电（含智能化）工程M2251480426015119配套工程（围墙、化粪池等）项150502设备及安装48021电梯台83528022配电房设施项12002003前期费用39931场地平整M23754415632工程监理费万元1473707010333工程质量监督费元/M2147370913334前期咨询费万察设计费元/M227634533083二其他费用30331市政公用设施配套费用M225148042501262相关部门规费M22514804220503建设单位管理费用万元151362003034建设期利息万元70001221005预备费151363454三总投资1816912资金筹措本项目建设工程总投资为18169万元，资金来源主要有（1）业主自筹18169万元（包括银行贷款）。13效益分析131年收入分析经过对开发成本、税金、利润进行测算，住宅用房销售均价为16000元平方米，二楼商业用房均价为20000元平方米市场价，地下车库出租15万/位，预计本项目经营收入41873万元。表销售收入估算表单位万元项目名称单价（元/平方米或辆）数量（平方米）或辆金额一、住宅160002254544736073二、商业用房2000022776584555三、地下车库83151245合计41873132成本、税金和利润分析开发成本本项目开发成本包括征地费用、前期工作费用、建筑安装及附属工程费用、公共设施、银行贷款利息等相关费用。税金本项目房地产销售营业税税率为5，印花税税率为005，城市建设维护税税率5，教育附加费3，地方教育附加费2，水利资金01,则综合税率取57，税金及附加为2386万元。该项目预收款收入将在2012年实现，企业所得税按照新通过的企业所得税法，企业所得税税率取25，预计本项目所得税为3800万元。利润本项目利润总额为15200万元，净利润为11400万元。133项目盈利能力分析（1）主要财务评价指标本项目实现销售收入41873万元，土地增值额为18248万元，增值额占可扣除额比例为77，经过计算土地增值税6118万元，利润总额为15200万元，税后利润11400万元（详见表）通过全部财务现金流量计算，税后财务内部收益率4375，折现率以12作为基准数，其税后财务净现值为5478万元，投资回收期为30年。序号项目名称金额备注1收入418732税金及附加23863开发成本181694土地增值税61185利润总额152006所得税38007净利润11400项目投资现金流量表单位万元序号名称200920102011201220131现金注入35206666711销售收入3520666672现金流出25042641559617013272021开发成本249020254297585767722期间费用1461612998108323营业税费200638024所得税319560525土地增值税5144974财务内部收益率4375财务净现值I125478投资收益率627134清偿能力分析XX县作为温州市社会经济发达县,房地产市场需求量大,本项目有作为中高档住宅小区，销售价格定位合理，银行贷款偿还有保障，偿还期实际为开发周期，预计偿还期在15年内，能够满足银行还贷的要求。135经济指标总收入41873万元总投资18169万元税后利润11400万元税后内部收益率4375财务净现值I125478万元投资回收期50年投资收益率6272、行业经济影响分析本项目属于大型的房地产开发项目，对所在行业及关联产业发展的会产生较大的影响，但不可能导致房地产垄断等问题的发生。3、区域经济影响分析本项目的实施，对XX及周边地区的经济、文化都产生积极的影响。改善居住环境，推进城市化进程，提高城市品位，完善投资环境，提升了XX镇的对外形象。第八章社会影响分析1、社会影响效果分析11直接影响效果1XX镇位列全国千强镇、浙江省百个最发达乡镇和温州市三十强镇，是XX县传统的商贸基地，获得“中国商务礼品生产基地”，全国“婚育