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文档简介

戴德梁行北京翠湖别墅项目物业顾问操作资料翠湖花园别墅各项收费一览表(建议稿)/06/2000内容收费备注入1物业管理费上期一个月物业管理费不发还住前2物业管理费按金三个月物业管理费可转名及不发还须缴3维修基金购房款的2金额可转名及不发还付的4能源消耗按金5000/户可转名及不发还费水、电、燃气用5电话初装费及手续费1035/条不发还,按政府规定不含过户费6ISDN改装费515/条ISDN初装费不含购TA费用二1装修按金5000/户可发还次装修2装修管理费500/户限期45天不发还,包括垃圾清运、时保安、工人管理等须3购置灭火器W300WCNCPMNET/个不发还缴代购费用,若需要付4工人出入证按金20/个可发还的费5工本费10/个不发还用1物业管理费TP/W/M2/月不发还2电费/度按政府定价代收代缴日HT3水费及排污/吨含排污费按政府定价代收代缴常4燃气费/M3费5卫星电视收费_/户/月一次性收取全年费用用6临时车位费用(地上)_/位/月7穿梭巴士费_/张/月注1上述面积是以建筑面积计算。2物业管理公司保留对收费价格调整的权利,唯以上费用调整时将另行通知。CKANGXINYUAN005HHKYFFFF66DOC1翠湖花园停车场安全管理规定1翠湖花园地下停车场只供本别墅客户有偿使用,由物业管理处管理。2承租人租用车位应先与别墅物业管理处办理泊车证等有关手续,否则物业管理处有权拒绝不具备有效泊车证的车辆进入停车场。3车主/驾驶员严格按照车场内行驶路线、临时或永久性交通标志,进、出车辆并按照指定车位停放车辆。车辆不得停放在车位范围之外,也不得在非停车区域内停车,逆行违章,后果自负。4车辆在驶入停车场时应该慢速行驶(5公里),不得抢行或高速行驶。下雨、下雪时更应小心慢行。5送货/提货之车辆在进入停车场时,须提前通知保安部。6货车在载货、卸货时,驾驶员不得离开车辆。载货、卸货完毕后即须驶离卸货区。7车位只限泊车用途,不得改作其他用途或存放杂物、轮胎、汽零配件等。WWCNCPMNET8凡进入别墅停车场的人士应爱护停车场内的一切公物及设备。如因车主/驾驶员在停车场内行驶或停放过程中,造成别墅设备或设施损坏,肇事者应照价赔偿于物业管理处,拒付者将先被取消其月票的有效T期P/W,余额概不退还。9承租人H之T泊车证如有遗失,则须即日内到物业管理处补办,并交纳手续费人民币50元。10车辆在驶入正确车位后,车主/驾驶员离开车前,应检查门窗是否已被关好,有纪念价值小物品、贵重物品、重要文件等,不应该被放置车内。11车主/驾驶员不得携带或存放爆炸品、危险或非法物品于本停车场内,否则将被立即举报,而不须再事先知会车主/驾驶员。12停车场内严禁加油或动用明火,违者将被口头警告并会当场被保CCUIHU005TGSZ1安员制止。13保安员为执行停车场管理之现场代表,负责车辆的管理工作。14车主/驾驶员须服从停车场保安员的交通疏导和管理。对屡次违反停车场管理规定的任何人士,物业管理处有权向车主/驾驶员所在公司递交警告信。对拒不服从管理、谩骂、侮辱车场保安员者,物业管理处有权终止其租用车位。情节恶劣者,由保安部送交公安机关处理。若车主/驾驶员愿接受调停,经物业管理处书面同意后,可重新使用其租用车位。15遇有本别墅组织的重要活动,需要对停车场实行特殊临时交通管制时,各处车辆应予以配合。承租人无权因此索偿,但物业管理处有责任减少不便。16物业管理处可随需要而修改或增减本停车场管理规定,而事前无须做任何通知。17有固定车位者必须把车辆停泊在指定车位内。非固定车位者不得占用固定车位或其空间。18不得在该认可的车位上加建W任WCNCPMNET何暂时或永久性建筑物,亦不可私自加放标牌,或在墙、柱上及天花打孔,或在其空间张贴或悬挂任何东西。19如有车辆在停车证有效期限内,车辆一直逾期停放而未被驶离,除交纳所欠T车P/W位费用外,每天加收人民币10元行政费用。20物业管H理T处有权拖走或锁未锁授权停泊的车辆,阻塞通道者交纳拖车费或开锁费100元,拒交拖车费或开锁费者,物业管理处有权拒绝其继续使用翠湖花园任何停车设施,取消停车证据确凿的有效期并不退还车位费余额。21禁止车主/驾驶员使用车场污水沟,违者须承担一切清理或通渠费用。22停车场开放时间为每天上午700至凌晨2400。开放时间外,车主/驾驶员须先到物业管理处登记,方可存取车辆。CCUIHU005TGSZ223物业管理处有权更改停车场开放时间,但须事前给予七天通知。24元旦、春节、五一、七一、十一期间,为确保安全工作,停车场卷闸将会放下。如在此期间,有车辆需出入车场,请与物业管理处联系。25物业管理处有权要求车主/驾驶员提高其姓名、身份证副本、车牌号码及其所在公司名称。资料不全者,将不被办理租用手续。26避免污染车场空气,车主/驾驶员启动引擎后五分钟内必须驶离车场,车主/驾驶员不得离开已经启动引擎的车辆。27续购停车证,金额须在每月/每季/每年1日前交付,以方便统一领取下一个月的月票。若因故未能如期办理,请提前一周通知管理处。若每月前二周仍未办理本月月票者,管理处将视其自动放弃此车位使用权。新购停车证有效期不足一个月者,按日结算。28月租车位费用由物业管理处拟定,若有更改,将提前一个月通知,有协议书保障者不受此影响。29如因漏水、维护油漆工程或W清WCNCPMNET洁工作,需要临时改变停车位置,车主/驾驶员必须予以配合。物业管理处对此安排不会予以补偿。30如在地下停车场内发生小交通事故,车主/驾驶员须互相登记对方资料,物业管理处在现场拍照后,即须把车辆靠边停放,不得阻塞通道。TP/W31车主必H须T自购各类有关保险,天灾与不可抗力所带来的破坏,发展商、物业管理处概不负任何责任。32整个地下停车场范围都是非吸烟区,保安员会当面干预吸烟者,面斥不雅。33付款方式以人民币结算。物业管理处财务部是唯一被授权收费的代表,而发票是缴付车位费的证明。34车主/驾驶员需确保车辆的警报器运作正常,避免经常引起误鸣。CCUIHU005TGSZ335本车场仅供车辆停放使用,各车主、驾驶员不得将车场作为洗车、修车的场所。消防栓更不可以被滥用。(比如擦车、冲洗地面)。36车主/驾驶员不应把钥匙转借他人,让陌生人到翠湖花园取车,责任自负。37客户如需翠湖花园提供泊车位证明者,需一次性缴足十二个月的车位费,别墅区将协助办理有关事宜。38如不同意上述停车场安全规定者,有权不使用翠湖花园范围内停车设施。/CNCPMNETCCUIHU005TGSZ4翠湖花园答客问物业管理1、翠湖花园的物业管理是谁以往有何业绩翠湖花园由发展商北京升达房地产发展有限公司新组建立物业管理公司负责管理,配合以梁振英测量师行提供专业的物业管理顾问服务。梁行简介梁振英测量师行总部设在香港,是香港以至大中华经济圈内发展最快、最成功的房地产顾问服务公司。我们于1994年进驻北京,另在上海、广州、深圳、大连、天津、台北及东南亚等地设有12家分公司,与东南亚戴玉祥公司互相控股,与欧洲DTZDEBENHAMTHORPE建立了业务联盟,在全球30多个国家和地区共设有116个办事处,为客户提供全面专业的房地产顾问服务。我们北京分公司现有员工60多W人CNCPMNET。在中国大陆、香港及台湾的员工总数达450人,另驻场物业管理人员1600多人,为客户管理物业已超过700万平方米。凭着这支强大的专业队伍,我们相信可以为客户提供客观、独到的专业意见,最新的第一手市场资讯和国际视野以为客户制/定/WW有效的便于发展策略。我们的部分业绩包括恒基中心、长新大厦、海龙大厦、远洋大厦、中电信息大厦、西华经典、天缘公寓等。2、物业管HTTP理公司能提供有偿服务和无偿服务3、物业管理费构成及收费表员工薪津及福利、公共设施及公用事业水、电、排污、供暖公共区域清洁及灭虫、维修及保养、卫星电视、大厦保险、绿化、固定资产折旧,其他管理行政、培训费4、物业5、物业CMYDOCUMENTCUIHU006HHSZFFFF66DOC16、物业7、物业8、充足的车位、先进的停车场设施、优质的管理工程设备的维修保养计划保洁清洁人力的安排,卫生标准的考核保安停车卡的登记、发放、检查及停车场管理规定服务可进行各户调查,根据公司情况确定服务项目如洗车服务等。9、管理公司将安排物业园艺保养员及园艺保养承制商处理日常园艺景观维护工作,并挑选厂商供应适时之盆栽以改善物业环境;管理公司将制定维护工作计划并据此加以监督。10、11、/CNCPMNETCMYDOCUMENTCUIHU006HHSZFFFF66DOC2北京翠湖花园前期物业管理顾问工作计划表草案1999年10月18日项目1999200010月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月1协助成立物业管理公司2配合前期包装销售推广3别墅布局及设施的专业意见31图纸审阅32社区整体设计布局评估33提供设备及材料选用意见4管理文件41草拟/编制业户手册42制定各部门规章制度5人事51管理处人员架构及批准52拟定员工手册及员工合同53物业管理员工培训6起动预算61制定初步预算62讨论及修订7管理预算71草拟管理预算72讨论及修订7。3厘定各项费用及押金8停车场81审阅现存停车场规划/CNCPMNET82协助制定停车场管理规定83协助制定起卸货管理规定84协助制定车辆被盗、被损坏程序85协助制定H停TTP车场收费标准9物业验收91制定物业验收移交程序92制定竣工资料递交要求93一般操作和维保手册递交要求10单位移交及二次装修101协助制定单位移交程序102协助制定装修流程103协助制定装修守则11检讨管理进度及定期向发展商汇报DMDCUIHU007TGHHSP翠湖花园人员架构及数量/CNCPMNETHTTP二零零零年九月十三日F百宝箱003【戴德梁行顾问操作资料汇编】北京戴德梁行翠湖别墅顾问操作资料顾问方案008HHTGCLSP人员架构及数量FFFF66DOC1翠湖花园物业管理处员工架构总表总经理1人行政秘书(1人)保安部(27人)物业部(11人)工程部(17人)人事行政财务部6人/CNCPMNET管理处员工人数共63人。F百宝箱003【戴德梁行顾问操作资料汇编】北京戴德梁行翠湖别墅顾问操作资料顾问方案008HHTGCLSP人员架构及数量FFFF66DOC2物业部(11人)经理(1人)物业主管(1人)绿化清洁主管(1人)管理员(8人)/CNCPMNETF百宝箱003【戴德梁行顾问操作资料汇编】北京戴德梁行翠湖别墅顾问操作资料顾问方案008HHTGCLSP人员架构及数量FFFF66DOC3保安部(27人)经理(1人)内保消防主管(1人)警卫主管(1人)监控员(8人)巡视(8人)定岗(8人)/CNCPMNET注小区设4个出入口,每班设定岗1人,分为4班,共计定岗8人F百宝箱003【戴德梁行顾问操作资料汇编】北京戴德梁行翠湖别墅顾问操作资料顾问方案008HHTGCLSP人员架构及数量FFFF66DOC4人事行政财务部(6人)经理(1人)会计(1人)行政人事助理(1人)出纳(1人)司机(1人)文员1人/CNCPMNETF百宝箱003【戴德梁行顾问操作资料汇编】北京戴德梁行翠湖别墅顾问操作资料顾问方案008HHTGCLSP人员架构及数量FFFF66DOC5工程部(17人)经理(1人)运行主管(1人)维修主管(1人)运行技工(8人)维修技工(6人)/CNCPMNETF百宝箱003【戴德梁行顾问操作资料汇编】北京戴德梁行翠湖别墅顾问操作资料顾问方案008HHTGCLSP人员架构及数量FFFF66DOC6JADEVILLA翠湖花园北京翠湖花园业户手册(建议稿)P/CNCPMNETHTT业户手册JADEVILLA翠湖花园一九九九年十二月/CNCPMNET业户手册JADEVILLA翠湖花园目录1前言49车房410信箱2一般事项411交通21管理处22管理费支付方法5规则及条例23业户卡24室内装修申请51水、电、燃气使用管理25改建及加建物规定26维修及保养52电信及卫星电视使用管27告示牌理规定28保险53别墅区车辆交通管理规29业权更改定54别墅区环境卫生管理规3收楼须知定55别墅区绿化管理规定31收楼手续56消防管理规定32遗漏工程33业户登记6紧急情况应变措施34装修事宜35迁入须知61家居防火办法62假如发生火警4物业设备及设施63水浸64气体泄漏41电力供应65电源中断42消防系统66罪案与保安/CNCPMNET43燃料供应67地震44供暖45供水7无偿及有偿服务项目46电视天线47电话/通讯插座8常用电话索引48花园业户手册JADEVILLA翠湖花园1前言欢迎阁下成为翠湖花园的业户。敝处希望阁下贵为尊贵的业户,不但能拥有优越的居住环境,更能在多元化的设施下,享受我们提供的优质服务。此业户手册旨在介绍社区内的设施设备及服务,阐明业户所享有的权利和义务,指导业户如何防止及应付一些可能发生的问题。请妥善保存此手册,以便随时翻阅。倘若阁下有其他咨询,请与管理公司联络,我们乐意随时为您提供服务。北京翠湖花园物业管理有限公司谨启年月日/CNCPMNET业户手册JADEVILLA翠湖花园2一般事项21管理处管理处是负责翠湖花园日常的管理运作,包括接受及处理业户的问询及投诉,从而能令业户及管理处建立一个良好的关系。翠湖花园物业管理处地址电话号码传真号码工作时间星期一至星期五早上_至晚上_在上述时间外,管理处亦有管理人员当值,负责24小时的保安工作。因此业户可致电管理处热线电话_22管理费支付方法阁下在每月_日收到由管理处发出的“管理费缴付通知书”。请业户于收到通知书五日内,到管理处清付管理费及其他有关费用。(包括但不限于水费、电费、天然气费)23业户卡业户在入住后将会由管理处发出业户卡,供业户进出社区及使用社区内设施,若业户要求补发业户卡,业户须缴付_(每张卡)作为制作费。24室内装修申请业户/CNCPMNET如要进行室内装修,必须参阅及遵守二次装修程序及守则。一切未经书面允许的装修工程将被立刻停止,而期间引起的费用,则由业户负责。25改建及加建事宜一切改建、加建事宜均需事前向管理处呈报,并得到管理处书面许可后,才可施工。业户手册JADEVILLA翠湖花园管理处有权拒绝一切不合乎标准的加建物和改建工程,因此阁下须在工程进行前参阅及遵守二次装修程序及守则。26维修及保养台端如要求维修户内设施、如电力、排水系统等,可致电管理处热线电话_管理处会尽快安排工程人员为阁下处理家居维修事宜。台端可参阅维修报价表及在维修工作修复后,签付维修工作单,管理处将会根据维修工作单发出缴付通知书予台端找付。27告示牌业户须不时留意社区内的公共告示牌,以了解大厦管理的重要信息。28保险管理处已为社区内的公共建筑及设施、设备购买财产一切险,业户对于自己的单元内保险,须自行安排购买保险。29业权更改单元若有任何业权更改,须立刻以书面通知管理处。/CNCPMNET业户手册JADEAVILL翠湖花园3收楼须知31收楼手续业户须在收楼前事先与管理处预约。在收取钥匙及物业后,业户须检视物业内的设备是否妥当,在交收表格上签署。32遗漏工程业户如发现单位内有任何遗漏工程,须于48小时内与管理处联络,管理处将会与承建商联系,并尽快安排修理工作,逾期者则以业户确认其单元之设备及装修处理。33业户登记业户须填写“业户紧急联络通知书”以便紧急情况时可与业户联络。34装修事宜业户进行装修工程,以不危害及损坏其结构、外貌、公共设施及他人为原则。业户须在装修前细阅及遵守二次装修程序及守则,一切违反守则的工程,管理处将会制止,而其间引起的费用则由业户负责。35迁入须知业户须于迁入/CNCPMNET前三天通知管理处,以便管理处能调配人手,安排车位,供业户使用。业H户TTP在迁入时须亲自控制整个搬运过程,所有包装箱、纸盒、废物等须适当处理,不可弃于公共地方。业户手册JADEVILLA翠湖花园4物业设备及设施41电力供应社区为双路供电,每户独立电表,暗线安装灯位,安全插座及开关,而每单位用电最大使用功率为_。为了安全着想,业户不可超越每单位提供的电力供应或维修电力供应装置。42消防系统社区设有_,每户装有烟感探头及燃气警报系统。43燃料供应设中央供应液化气系统,管线直达各用户,每户设独立燃气表。经业户收楼后即可使用。44供暖社区配备中央供暖系统。45供水社区设生活用水及中央热水供应系统。每户独立水表,均提供_小时热水,T如P/CNCPMNET发现供水系统出现问题,请尽快通知管理处。46电H视天T线社区统一安装公共电视天线,并设碟型天线接收卫星节目;客厅,起居室及主人房均预留天线插座。每户均可接收电视节目,包括_。47电话/通讯插座每户均配有IDD国际直拨电话插孔,并留有专门联接INTERNET网线路。48花园业户手册JADEVILLA翠湖花园每幢别墅均有独立花园,铺种草木。49车房每户均设有盖车房,并配以高级遥控电动车房门。410信箱每户邮件将由管理处分发至个别的信箱中。411交通设有业户专用空调小巴往返市中心。详情请与管理处联系。/CNCPMNET5规则及条例业户及访客须遵守下列规则及条款,而管理公司有权按实际情况作出修改及增加。51水、电、燃气使用管理规定511水业户手册JADEVILLA翠湖花园社区内的给排水管道由管理处负责养护维修,业户不准随意开挖、安装、更改管线。如业户确需增建,必须事先书面申明理由提交施工方案及图纸,经管理处批准后,由公司指定专业队伍施工,非专业队伍不得进入社区施工。业户应爱护水表和其他公共管线设备,如发现水道设备损坏和给水不畅,应及时报修,由管理处负责维修。单元内维修费用由业户承担。业户必须按月及时缴纳水费,不得欠缴,逾期不缴者将按规定罚缴滞纳金。对无正当理由欠缴水费的业户,管理处有权停止供水或采取其他有效措施。512电业户应按时缴纳电费,逾期者按规定加收滞纳金,管理处有权停止供电。电路出现故障,应通知管理处检查维修,不能私自触动公共配电设施,尤其在停电时不得私自作业。如因私自作业造成公共配电设施损坏,应负W全W部CNCPMNET责任。偷用公电将以“一罚十”处理,由此造成的经济及人身损失责任自负。业TP/WHT户如需特殊用电,可向管理处提出申请,并接受监督指导,保证安全用电。户外空调机安装须按管理处指定位置安装。513燃气业户发现燃气热水炉、灶具、燃气表及其他设备有故障时,应及时报修,不要私自拆装检修,以避免造成意外事故。凡违反燃气公司有关规定,私自违章作业者所造成经济与人身责任均由其承担全部责任。晚间入睡前要关闭燃气开关,认真检查燃气设备,发现有漏气现象及时向或管理处报修,切勿拖延时间。业户必须按时缴纳燃气费,逾期不缴者,将规定收取滞纳金,业户手册JADEVILLA翠湖花园经催缴,长期拖欠燃气费的业户,管理处有权停止供气,直至其缴清费用后再恢复供气。52电信及卫星电视使用管理规定521电话社区内电讯线路由管理处负责日常养护维修。未经管理处同意,业户不准私拆电信线路,如违章施工,造成通讯中断,由肇事者承担由此引起的经济和法律责任。电话使用、安装、拆移、更名、过户等都要按电话局规定办理,电信线路有故障时,请及时向管理处报修,不要自得拆检,以避免发生大范围通讯障碍。按时缴纳电话费,逾期者将按规定加收滞纳金。522卫星电视电视接收和放送设备及线路设施由管理处负责养护维修。电视节目内容的播放均按政府有关部门规定实施,管理处有权安排和改变所播放电视节目内容。/CNCPMNET当收视效果不好,或者电视信号接收发生故障,请及时通知管理处派专业人员进行维修。53别墅区车辆交通管理规定531车辆进入社区必须持车辆通行证,无证车辆需停车登记,由保安人员核准后放行。532禁止4吨以上货车或30座以上客车进入别墅区。533进入社区的车辆必须遵守社区内交通标志和服从别墅管理人员的指挥。业户手册JADEVILLA翠湖花园534车辆驶入社区应减速行驶,不准鸣号,如损坏路面或公共设施,必须按价赔偿。535车辆时入社区后不得乱停乱放、违例泊车,凡占用共公共道路,影响交通者罚款_元。536严禁在别墅区内学习驾驶车辆,一经发现学习驾车,该车将会被截停,拖至指定地点停放并将罚款_元。537不准在社区主干道上落卸货物,不准在公共地方修理汽车,以保证道路畅通。538严禁车辆驾驶员在社区道路上随意乱抛车上废物及垃圾,一经查实,将负责支付清洁费。539为杜绝意外事故,保证社区安全,严禁携带易燃易爆剧毒及各种腐蚀品的车辆进入社区。5310非住户的自行车、摩托车不得驶入社区,一律停放在别墅区大门外。业户W聘用WWCNCPMNET员工的车辆请到管理处领取车牌,赁车牌出入社区大门。54别墅区环境卫生管理规定541业户的生活垃圾必须置于垃圾袋内,每天上午_将垃圾袋放在大门外,由清洁人员清倒处理,请不要乱扔乱抛垃圾袋。/542进入别墅区的人员要保护环境整洁,不准随地吐痰,不准乱扔果皮、烟蒂、杂物等。严禁随地大小便。违者将负责清扫现场。543业户饲养宠物必须获得政府有关部门及管理处批准,并保证不会扰及其他住户,宠物在公共区域所造成人身伤害事故及影响清洁卫生之后果,由饲养业户承担全部经济和法律责任。544别墅的公共区域不得张贴海报广告类的资料。建筑物外墙上均不得乱涂、乱画、乱写,违者应负责清洗粉刷费用。545凡乱倒垃圾、污水、杂物,污染公共地方者必须负责清扫现场并受到罚款处理,如由此引起下水道堵塞或损坏,均应负责全业户手册JADEVILLA翠湖花园部修理费用。546为保持环境整洁和宁静,业户不得于晚间1100到早晨700之间在花园或公共区域内弹奏乐器、使用音响器材,以致骚扰邻居。547业户的私家花园除野餐烧烤用途外,不得生火及烧树叶或垃圾,对花木施肥时应用无毒及不刺鼻的肥料,以免引起空气污染。548要保持公共通道的整洁,业户请勿在道路上乱停放各种车辆,清洗车辆后,必须将污水清洁干净,不得影响道路整洁和影响邻居环境卫生,违者将负责全部清洗费用。55别墅区绿化管理规定551在绿化区域内,未经同意不准堆放任何物品,不准设置广告牌。552任何车辆不准在草W坪上WCNCPMNET行驶,不得损坏绿化设施,。不准用绿化专用水龙头清洗车辆。553凡人为造成草坪及绿化设施损坏者,将根据损坏程度给予罚款处理。554私人花园必须适当处理,亦需要经常维修,以免蚊虫孳生及影响TP/WHT本园外观。倘管理处发出通知后两星期内,有关业户未将其屋宇花园野草清除,管理处有权代为清理,而有关业户需支付所有费用。56消防管理规定561别墅区内所有消防设施不准擅自移动,不准用于其他作业,未经管理处批准而擅自更动和使用消防设施者,给予罚款处理,情节严重者要负全部经济和法律责任。562别墅区内禁止燃放烟花爆竹,禁止装载各类易燃易爆物品和剧毒物品的车辆进入社区。别墅内不得储存上述危险物品。563安全使用燃气,不得随意拆装燃气表和灶具及私接各种燃气管业户手册JADEVILLA翠湖花园线,燃气泄漏及时报修。564业户进行室内装修,需增设电线器线路时,必须符合安全规定,严禁乱拉、乱接临时用电线路;使用易燃或可燃材料的,必须按规定进行防火处理。565别墅区内进出的通道和道路必须保持畅通无阻,任何住户不得占用或封堵,禁止在设立禁令的道路上停放车辆。566火警发生后,除灭火人员外,其他人应迅速有序地转移至安全地带。/CNCPMNET业户手册JADEVILLA翠湖花园6紧急情况应变措施业户须参阅下列预付措施以应不时之需。61家居防火办法切勿让小孩擅取火柴及打火机。切勿让小孩独自留在家中。家中电插掣及电路均应装妥保险丝。插座不可负荷过重。切勿将太多插销插在三叉电挚上。切勿将电暖炉移近易燃物品,暖炉附近须保持空气流通,以免发生过热情况。就寝或外出前,请将所有电销、电器开关、燃气挚及门关上。应将烟头及火柴之余尽弄熄。记紧不要在床上吸烟。空调的电线及保险线应安装妥当,并作定期检查,以确保安全。在浴室内,触电的危险性最大,故除电须刨所用之插口外,不应安装其他插口。再者,切勿用湿手换灯胆。切P勿/CNCPMNET在走廊、梯间放置杂物,以免阻塞通道。62假如发生火警,应该HTT立即通知管理处。按火警钟及叫喊失火以警示他人。关闭所有门窗。通知家人立即离开住所,关上门户,切勿慌张乱走。切勿试将火救熄,因会令阁下或他人处于不必要之危险。业户手册JADELAVIL翠湖花园保持冷静待管理处支援。63水浸业户如发现漏水情况,请立刻通知管理处或通知巡逻中的管理员。业户须将单位内贵重物品移开水浸的地方。将门关闭以防水流向其他地方,造成损坏。64气体泄漏业户如发现泄漏气体,请立刻关闭有关气体供应。将门户打开,让空气流通。请勿触及电源。65电源中断电源若突然中断,请立刻通知管理处。保持冷/静,/CNCPMNET待管理处通知最新情况安排。业户若离开单位,请将窗户紧闭及确保所有火种熄灭。66罪案与保安业户如遗失锁匙,请立即把门锁更换,以防偷窃事前发生。67地震保持镇定,速撤离或躲在桌子或坚固的结构下寻求掩护;远离窗户,玻璃隔板、架或悬挂的物件;地震时不要躲在楼梯底下;业户手册JADEVILLA准备翠应付湖接连花更多园辞的余震;如单位受到破坏,立即通知管理处;7无偿及有偿服务/CNCPMNET业户手册JADEVILLA翠湖花园WWCNCPMNETTP/WHT8常用电话索引管理处电话街道办事处派出所燃气公司火警119业户手册JADEVILLA翠湖花园急救120查询气象121查询市内电话号码114障碍台112EMS上门取件185/CNCPMNET业户手册北京翠湖花园管理处员工分期招聘时间表(建议)1999年12月15日第一期第二期4/20005/20006/20007/20008/2000总办总经理(1人)2人行政秘书(1人)经理(1人)人事会计(1人)行政出纳(1人)财务行政人事助理(1部人)6人文员(1人)司机(1人)物业经理(1人)部主管(2人)11人管理员(8人)经理(1人)保安主管(2人)部监控员(8人)27人保安员(16人)P/CNCPMNET工程经理(1人)部主管(2人)17人技工(1HTT4人)备注1箭尾代表开始招聘时间,箭头代表人员到位时间2第一期至少8人到岗,第二期全部到岗。F百宝箱003【戴德梁行顾问操作资料汇编】北京戴德梁行翠湖别墅顾问操作资料顾问方案010HHTGCLSP管理处员工分期招聘时间表(建议)FFFF66DOC北京翠湖花园物业管理处劳动合同书P/CNCPMNETHTT编号聘用单位员工姓名F百宝箱003【戴德梁行顾问操作资料汇编】北京戴德梁行翠1湖别墅顾问操作资料顾问方案011HHTGCLSP劳动合同书FFFF66DOC甲方北京翠湖花园乙方物业管理处劳动者地址性别出生日期年月日身份证号码现住址邮政编码所属街道办事处根据中华人民共和国劳动法有关规定,甲乙双方经平等协商同意,自愿签定本合同,共同遵守本合同所列条款。一、合同期限和工作内容CNCPMNET一甲方因工作需要聘用乙方为甲方员工。乙方同意在部门,承担工作职位。二本合同期H限类TTP/型为期限合同。合同日期自年月日至年月日止,其中试用期三个月,试用期满合格者,将被接纳为正式员工。在必要情况下,公司有权延长试用期限(最长不超过三个月)。二、工作时间和休息休假(三)甲方实行国家允许的综合计时制工作时间制度,乙方每周平均工作四十小时,每天平均工作八小时不包括用餐时间的轮班或不轮班工作制。F百宝箱003【戴德梁行顾问操作资料汇编】北京戴德梁行翠2湖别墅顾问操作资料顾问方案011HHTGCLSP劳动合同书FFFF66DOCWWCNCPMNETTP/WHTF百宝箱003【戴德梁行顾问操作资料汇编】北京戴德梁行翠3湖别墅顾问操作资料顾问方案011HHTGCLSP劳动合同书FFFF66DOC(四)甲方因工作需要要求乙方延长工作时间,甲方应为乙方安排同等时间补休或按国家规定支付加班工资;五乙方有权享受政府规定的法定假日、公休日,以及婚丧、计划生育等其他法定的有薪假期。(六)乙方在本公司连续工作满一年后,每年可享有公司规定的带薪年假。三、劳动报酬(七)甲方根据乙方现任职务和工作岗位,确定乙方每月工资为人民币_元,甲方按公司规定日期,每月以货币形式支付乙方工资。试用期满后视员工的工作表现及实际情况确定是否予以调薪。乙方取得的薪金为税前工资,乙方须按国家规定缴付其个人所得税。(八)甲方实行新的薪酬制度,调整工资水平或乙方的工作,职级变更时,甲方对乙方的薪酬或工资考虑予以调整,最低不得低于北京市政府规定的最低标准。TP/CNCPMNET(九)甲方每年H按T业务情况及员工工作表现制定年终奖金比例,甲方有权保留不需发放之权利。四、劳动保护十甲方按国家规定保障劳动者在劳动过程中的安全及健康,并采取改善劳动环境和劳动条件等各项保护措施。F百宝箱003【戴德梁行顾问操作资料汇编】北京戴德梁行翠4湖别墅顾问操作资料顾问方案011HHTGCLSP劳动合同书FFFF66DOC五、社会保险和职工福利十一甲乙双方应按国家和北京市社会保险的有关规定缴纳职工养老、失业、大病医疗统筹及其他社会保险费用。十二乙方患病或非因工负伤,其病假工资、医疗待遇按甲方工资管理规定、医疗费报销办法执行。六、劳动纪律十三乙方保证保守甲方的商业秘密及规定的保密事项,严格遵守甲方制订的规章制度。爱护甲方的资产资源,保护甲方的无形资产,遵守职业道德。十四乙方违反工作纪律,甲方将按员工手册规定予以口头警告、小过、大过和解除劳动合同之权利。造成甲方利益严重损害的,将追究其经济责任和法律责任。十五乙方应遵守甲方P/CNCPMNET依法制订的各项管理制度,甲方有权对乙方履行制度的情况进行H检TT查、督促、考核和奖罚。七、劳动合同的变更、终止、解除、续签(十六)本合同因法定原因或约定条件出现变化,经合同双方同意,可以变更合同的有关内容。(十七)除本合同十八、十九、二十、二十一规定外,乙方要求解除合同关系,F百宝箱003【戴德梁行顾问操作资料汇编】北京戴德梁行翠5湖别墅顾问操作资料顾问方案011HHTGCLSP劳动合同书FFFF66DOC可向甲方申请;甲方需要解除合同关系,可通知乙方。方法如下1在试用期内甲乙双方均可随时解除合同。2试用期满后,提前一个月书面通知对方,或以一个月的基本工资额作代通知金。(十八)乙方有下列情形之一,不得申请解除合同1正在接受财务审计或事件审查的;2重要事务尚未完成,而须由其本人保持连续性继续处理的;(十九)乙方有下列情形之一,甲方不得通知解除合同1患严重疾病或负伤正在规定医疗期内进行治疗的;2女性员工在孕期、产期、哺乳期内的;3法律、行政法规规定的其他情形。二十)乙方有下列情形之一,甲方可予立即解除合同1连续旷工达三天;2在试用期内被甲方认为不符合录用条件的;3严重违反工作纪律或甲方规章制度的;4严重失职,营私舞弊,造成甲方利益损失的;5/CNCPMNET被依法追究刑事责任或违反社会治安管理条例的。(二十一)乙方有下列情形之一,甲方提前三十天书面通知解除合同1患病或非因工负伤,医疗期满不能从事原工作,也不能从事另行安排工作的;2不能胜任工作,经培训或调整工作,仍不能胜任的;3订立合同时所依据的客观情况发生重大变化致使原合同无法执F百宝箱003【戴德梁行顾问操作资料汇编】北京戴德梁行翠6湖别墅顾问操作资料顾问方案011HHTGCLSP劳动合同书FFFF66DOC行,经双方协商不能达成协议的。二十二本合同期限届满,甲乙双方经协商同意,可以续订劳动合同。二十三合同解除后,乙方应办理工作交接手续和离职手续,必要时应接受财务审计。对拒不办理交接、离职手续或不接受财务审计擅自离职的乙方,甲方有权追究其责任。八、违约责任(二十四)乙方不履行或不适当履行劳动合同,给甲方造成经济损失,应当依法承担赔偿责任。二十五甲乙双方违反和解除劳动合同的经济补偿和赔偿,按国家和北京市的有关规定执行。二十六下列情形之一,甲方应根据乙方在甲方工作年限,每满一年发给相当于乙方解P除/CNCPMNET本合同前十二个月平均工资一个月的经济补偿金,最多不超过十二个月1经H与TT乙方协商一致,甲方解除本合同的;2乙方不能胜任工作,经过培训或者调整工作岗位,仍不能胜任工作,由甲方解除本合同的。(二十七)乙方解除本合同的,凡由甲方出资培训和招收的人员,应向甲方赔付培训费和招收接收费。其标准按员工培训规定条款办理。F百宝箱003【戴德梁行顾问操作资料汇编】北京戴德梁行翠7湖别墅顾问操作资料顾问方案011HHTGCLSP劳动合同书FFFF66DOC九、劳动争议处理二十八在本合同履行过程中,甲乙双方发生争议,当事人可以协商解决。协商不成,当事人一方要求仲裁的,应当自劳动争议发生之日起六十日内向市劳动争议仲裁委员会书面申请仲裁,对仲裁裁决不服的,自收到仲裁裁决书15日之内可向人民法院提起诉讼。十、其它(二十九)本合同未尽事宜或与国家政府新颁布的有关法律、法规相悖的,均应依据新颁布法律、法规,由甲乙双方协商或由甲方配合修订执行。甲方以员工手册为本合同附件。(三十)乙方应如实提供属于甲方内部管理需要的有关个人资料。(三十一)本合同如有未尽事/宜/CNCPMNET,按国家有关规定办理。(三十二)本合同连附件共页,一式两份,甲乙双方各执一份。涂改、未经合法H授TTP权代签无效。(三十三)甲乙双方如有特殊条款约定,可签订本合同附件。附件为本合同不可分割的部分,并具有同样的法律约束力。F百宝箱003【戴德梁行顾问操作资料汇编】北京戴德梁行翠8湖别墅顾问操作资料顾问方案011HHTGCLSP劳动合同书FFFF66DOC甲方签署或盖章乙方签署或盖章签订日期年月日法定代表人或委托代理人签章鉴证机关盖章P/CNCPMNET鉴证员(签字)HTT鉴证日期年月日F百宝箱003【戴德梁行顾问操作资料汇编】北京戴德梁行翠9湖别墅顾问操作资料顾问方案011HHTGCLSP劳动合同书FFFF66DOCAD/P08/20/991224北京升达房地产发展有限公司FAX62471412任光禾副总经理/郝敬东先生钧鉴页数共5页翠湖花园起动预算根据与贵司于1999年12月07日会议内容及目前我司所了解的翠湖花情况,谨呈上翠湖花园物业管理处起动预算(建议,供贵司参考。若贵司有任何疑问,请随时致电我司。顺颂商祺北京梁振英物业服务顾问有限公司/CNCPMNET林春丽助理董事HTTP一九九九年十二月二十四日F百宝箱003【戴德梁行顾问操作资料汇编】北京戴德梁行翠湖别墅顾问操作资料顾问方案012HHTGCLSP起动预算FFFF66DOC1翠湖花园物业管理处起动预算(建议)99年12月24日项目预算总支出1管理人员薪津492,80011员工工资注1308,000人数月薪月份总办总经理15,0005行政秘书12,0005人事行政财务部经理13,0004会计12,5003出纳12,0003行政人事肋理125003文员11,5001司机11,5001物业部经理13,0WCNCPMNET004主管22,5003管理员81,8002保安部经理P/WW13,0004主管22,5003监控员81,8002保安员16HTT1,5002工程部经理13,0004主管22,5003技工141,800212附加60福利津贴184,800F百宝箱003【戴德梁行顾问操作资料汇编】北京戴德梁行翠湖别墅顾问操作资料顾问方案012HHTGCLSP起动预算FFFF66DOC22办公家具88,000数量预算单价预算支出总经理办公桌椅13,0003,000办公桌椅201,50030,000会议室桌椅20,000文件柜101,00010,000更衣柜221,00022,000保险柜13,0003,0003文仪设备(注2)98,000复印机125,00025,000传真机15,0005,000电脑58,00040,000打印机34,00012,000碎纸机13,0003,000照相机11,0001,000打卡机13,0003,000过塑机13,0003,000电话机20W3WCNCPMNET006,0004通讯设备注3)69,100手机5400020,000呼机6TP/W6003,600对讲机133,50045,5005保安设备HT33,250警棍550250栏杆、铁链20501,000巡更系统30,000钥匙柜2,0006清洁开荒费20,0007管理处装修费100,000F百宝箱003【戴德梁行顾问操作资料汇编】北京戴德梁行翠湖别墅顾问操作资料顾问方案012HHTGCLSP起动预算FFFF66DOC38工程维修设备50,000注49其他数量预算单价预算支出14,600蒸馏水机22,0004,000白板及彩笔600指示牌4,000垃圾筒6,00010员工制服(起动期按63人计,每人2套制服共计1000元)63,00011行政开支26,000电话、传真费8,000办公用品5,000杂费(交通费等)5,000联谊费用8,00012管理处用车1200,000200,000200,00013不可预见费30,000总计1,284,750/CNCPMNETF百宝箱003【戴德梁行顾问操作资料汇编】北京戴德梁行翠湖别墅顾问操作资料顾问方案012HHTGCLSP起动预算FFFF66DOC4注1起动期截止至2000年8月底。员工人数按我司提供的招聘时间表中,招聘的开始期计算,月薪标准暂以本预算中所列标准计算。注2电脑及打印机分配方式如下部门总经理人事行政财务部保安部物业部电脑5台1211打印机3台111注3手机为总经理及各部门经理配备,各部门主管级人员配有呼机。对讲机为物业人员3部、保安人员6部、工程人员4部。注4工程维修设备包括工程部所需沙轮锯、台钳、电焊机等;土建专用气泵、木工压刨、手枪钻等;弱电专业所需电话机测试仪、电话线测试卡、电话接线子等及空调专业、电工维修所需用具。注5起动期间,因管理处未有收楼,所以本起动预算中未计公共水、电等公共事业费用。注6本起动费用未包括业户使用的穿梭巴士购置费。穿梭巴士将以租赁的形式从出租公司租用,其费用将在管理预算中统计。/CNCPMNETF百宝箱003【戴德梁行顾问操作资料汇编】北京戴德梁行翠湖别墅顾问操作资料顾问方案012HHTGCLSP起动预算FFFF66DOC5北京翠湖花园员工手册修改稿/CNCPMNET/二零零零年二月CMYDOCUMENTSCUIHU013FLTGFLFFFF66DOC110/01/2000员工手册目录页数总经理致词3第一章人事宗旨4第二章管理处简介56第三章管理处物业管理架构图7第四章劳动条例811第五章管理规则1216第六章劳动福利制度1720第七章奖惩条例WCNCPMNET2125第八章公事处理程序P/WW26第九章安全守则2728HTTCMYDOCUMENTSCUIHU013FLTGFLFFFF66DOC210/01/2000总经理致词CNCPMNET/CMYDOCUMENTSCUIHU013FLTGFLFFFF66DOC310/01/2000第一章翠湖花园简介由中外合作北京升达房地产发展有限公司开发建设的“翠湖花园”,座落在北京海淀区上庄水库北岸,总体规划开发面积为888亩,总投资为13亿美元,其中一期工程投资2580万美元,占地240亩,建四种款式别墅共162幢。翠湖花园别墅与驰名中外的皇家园林颐和园近在咫尺,又西邻香山、妙峰山、鹫峰、大觉寺,北靠八达岭长城、明十三陵、别墅依山傍水,风光秀丽,犹如镶嵌在京西北风景线上的璀璨明珠。自然优美的环境和现代化设W施WCNCPMNET相配套,区内建有会所、超市、餐厅、咖啡厅、酒吧、室内游泳馆、网球场、小型高尔夫球场、桑拿、健身房、棋艺室等设施,并建有全球通讯系统,国际TP/W卫星电视接收系统。区内广种多种植被,能保持四季常绿,三季有花,别墅区内聘用国H际T水准的物业公司进行管理,为翠湖花园别墅提供完善优质的服务。CMYDOCUMENTSCUIHU013FLTGFLFFFF66DOC410/01/2000第二章人事宗旨管理处的管理目标是成为一个高效率、服务全面且不断求进的服务中心。员工是管理处的重要财产,是为管理处辛勤工作,具有良好的素质,富有活力和创造力的团队。管理处的宗旨是员工无论从事何种工作,均是同等重要。每个员工都必须受到尊重和承认W。CNCPMNET每位员工要努力减少支出,降低成本,在工作中严于律P/WW己,帮助管理处不断提高公众形象。管理处的H员TT工都是经过认真选择,量才录用,并安排在与其能力相适应的工作岗位上的。管理处为员工提供与其工作相适应的报酬和补贴,提供各种培训课程,以及个人的专业发展机会,为员工提供良好的工作条件,根据工作表现给予员工奖励和处罚。CMYDOCUMENTSCUIHU013FLTGFLFFFF66DOC510/01/2000管理处将努力为员工提供发展机会,并通过培训丰富员工的专业知识和提高技能,为员工不断发展创造条件。/CNCPMNETCMYDOCUMENTSCUIHU013FLTGFLFFFF66DOC610/01/2000第三章管理处架构图总经理行政秘书物业部工程部保安部财务部行政人事部/CNCPMNETCMYDOCUMENTSCUIHU013FLTGFLFFFF66DOC710/01/2000第四章劳动条例41劳动制度根据中外合资企业劳动管理规定,管理处所录用的员工均实行劳动合同制。42招聘原则管理处招聘员工的原则,在于申请人是否符合招聘职位的条件,并以该职位的实务知识作为考核录用的标准。43受聘手续WCNCPMNET431所有员工都必须按管理处相关规定,提供/WW个人身份的资料、文件及近期体检合格表等,并且办理入职手续。432员工在申请职位时所提供的资料必须详实正确,如有隐瞒及虚报,一经H查TTP实,管理处可根据情节处罚或解除劳动关系。44体格检查员工入职前必须在指定的医院进行体检。合格后,方能被录用。员工体检将每年进行一次。CMYDOCUMENTSCUIHU013FLTGFLFFFF66DOC810/01/200045工作时间管理处实行定时工作制及综合计时制的工作制度。46超时工作如有工作需要,管理处可要求员工超时工作。超时工作按国家相关规定给予补假或发放加班工资。部门主管及以上级员工除外47升职管理处将尽量提升胜任的员工至较高职位。升职主要依据员工的工作表现、业务水准、品德及学识等W。晋CNCPMNET升后首三个月属试升性质,试升期满后而工作表现满意,则由管理处委任该职。48发薪方式员工薪金于每月P/WWHTT日以货币形式通过银行转帐汇入员工工资帐户或以现金形式

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