(doc)-星级酒店建设项目可行性研究报告

目录第一部分总论111项目简介112可行性研究报告编制依据、指导思想与范围113项目建设单位简介114研究的主要结论与建议2第二部分项目建设背景与建设必要性221项目建设背景322项目建设必要性4第三部分市场分析与预测531芜湖市旅游市场简析632芜湖市星级酒店市场简析633项目周边市场环境分析6第四部分建设内容与规模741项目建设分析742经济基础分析7第五部分工程设计方案852工程概况853建筑设计854结构设计955辅助工程10第六部分环境影响分析1261周边环境现状1262环境影响分析1263环境保护措施及治理效果1364劳动安全14第七部分企业的组织机构与运作方式1571组织机构15第八部分项目实施进度1581项目工程实施计划1682项目实施横道图16第九部分投资估算与筹资1691估算编制依据1692估算编制范围1693估算编制方法1694投资估算1795资金筹措及还贷17第十部分经济效益评价17101成本核算17102利润估算17103财务评价结论18第十一部分结论与建议19第一部分总论11项目简介1项目名称星级酒店建设项目2项目建设单位某星级酒店3项目负责人4项目建设地点位于安徽省芜湖县行政文化中心的南端，南面隔滨湖为风景优美的南湖，东临芜湖南路，占地面积45亩。5项目建设内容和建设规模按四星级标准设计，共有客房238套，贵宾房5套，主楼16层，总高725米，裙房3层，高192米，另有5幢贵宾楼和一幢商务楼，地上总建筑面积36006M2。地下一层建筑面积1270M2。6投资估算及筹措资金总投资18300万元，其中建设投资17900万元，铺底流动资金50万元，建设期利息350万元。本项目资金筹措按以下方式进行项目单位自筹8300万元；融资10000万元。7可行性研究报告编制单位芜湖市工程咨询公司12可行性研究报告编制依据、指导思想与范围121编制依据1中华人民共和国城市规划法2城市用地分类和规划建设用地标准（GBJ13790）3芜湖县国民经济和社会发展“十一五”规划纲要4芜湖县土地利用总体规划和芜湖县其他有关专项规划5芜湖县城市总体规划（20042020年）6国家计委建设项目可行性研究报告内容及深度的规定7其他相关的政策法规和技术规划8建设项目提供的相关资料122指导思想1充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。2项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。为国内外商贸易交流、文化交流做出贡献。3项目建设是按照芜湖县城市总体规划的要求，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。4酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等）的功能。123可行性研究报告编制的范围1项目建设的背景及必要性2项目选址及建设条件3建设规模与建设内容4工程技术方案5公用工程和辅助设施6环保、节能、安全与消防7项目实施计划8组织机构与人力资源配置9投资估算和资金筹措10效益分析11结论与建议13项目建设单位简介由实力浙商投资，公司成立于2006年，注册资本3000万元，现有员工20余人，并于2007年投资成立控股公司芜湖天虹置业有限公司，公司注册资本2000万元。公司在芜湖县投资在建项目有南湖大酒店、南湖小区（暂定名），拟建项目有皖南汽车交易市场（暂定名），目前公司以房地产开发经营为龙头，凭借多年专业运作经验及雄厚资金实力，成立伊始就招揽大批高素质人才公司，通过产品经营、品牌经营、资本经营的有机结合，形成并重点发展“酒店、房产、商贸“三大板块。“日出江花红胜火”，长江之畔的芜湖县正蓬勃发展，芜湖南湖大酒店有限公司将继续秉持以品牌化经营，秉承“诚信、团结、创新、务实”的核心理念，凭借一贯的创新精神及专业开发优势，以项目为主线的经营思路，从产品创新、产品质量、生态环境、生活配套等方面精心打造人居产品，肩负起建筑“百年大计“的重担，致力于为芜湖县城市建设缔造新的生活梦想，使公司成长为芜湖最优秀的的酒店业、地产业、商贸业投资开发商和运营商之一。14研究的主要结论与建议141主要经济技术指标主要经济技术指标名称数量备注总投资18300万元其中1、固定资产投资18250万元建设期利息350万元2、铺底流动资金50万元正常年份销售收入53407万元正常年正常年份总成本30058万元正常年利润总额23264万元正常年所得税5816万元正常年税后利润17448万元正常年内部收益率（）116税后财务净现值（万元）12996税后静态投资回收期（年）79含建设期1年动态投资回收期（年）107含建设期1年投资利润率（）108投资利税率（）110盈亏平衡点（产量）705第二部分项目建设背景与建设必要性21项目建设背景211芜湖县简介芜湖县位于安徽省东南部，长江中下游南岸，古称鸠兹，西汉元丰二年（公元前109年）置县，至今已有2100余年历史。县境东南邻宣城市，西南接南陵县，东北与当涂县交界，西北毗邻芜湖市，处于安徽省“沿边”（沿浙江、江苏）、“沿江”（沿长江）发展战略的结合点。芜湖县历史历史悠久，当代考古证明，早在四五千年前，这里应居住着皋夷人、山越人。春秋时，作为聚落邑地见于史册，名为“鸠兹”，西汉元封二年（前109），汉武帝刘彻改鄣郡为丹阳郡，领县十七，其中有芜湖县。芜湖县“东控勾吴，南连荆楚”，“切近玉溪，地接姑熟”，“扼中江之险”，历来为兵家必争之地。境内现存“楚王城遗迹”、“南唐九十殿”、“宣城官窑、“宋代珩琅宝塔”等古迹。“陶辛水韵”被评为芜湖市新十景之一，和平生态旅游区被命名为全国农业旅游示范点。芜湖县现辖湾沚、六郎、陶辛、方村、红杨、花桥等6个镇124个村15个社区，总面积730平方公里，人口383万人。自2002年起，县域综合经济实力连续6年位居安徽省经济“十强县”行列。2007年全县实现地区生产总值474亿元，不含基金财政收入533亿元，农民人均纯收入5382元。全县三次产业结构为195522283。农业上，以优质粮油、特色畜禽、名优水产、果蔬苗木等为主导产业的区域特色经济已经形成，是国家级商品粮基地县。工业上，现已形成机械制造、建筑建材、木器包装、农副产品深加工等四大优势产业。安徽省重点开发区芜湖机械工业开发区成为全县工业经济发展新的增长极和产业集聚区，成为全县对外开放的窗口、招商引资的平台。芜湖县素称“鱼米之乡”。属亚热带季风性气候，四季宜人，物产丰富，是芜湖米市的重要粮仓。盛产粮、油、烟、棉、桑蚕、茶、蔬菜和多种瓜果等。“鸠兹牌”系列大米连续荣获全国农业博览会金奖；长江鲥鱼、刀鱼、内河鳜鱼、大闸蟹饮誉中外。芜湖县区位优越，交通便捷。皖赣、宁铜铁路穿境而过；航空有南京碌口机场、合肥骆岗机场、芜湖机场、黄山机场,县城湾沚距合肥骆岗机场、南京禄口机场仅两小时车程。青弋江、水阳江、漳河直通黄金水道长江，县城湾沚镇距朱家桥外贸码头仅40公里。104省道与205国道在县境西面交会，芜宣高速（芜湖宣城）、芜马高速（芜湖马鞍山）已建成通车，铜南宣高速（铜陵南陵宣城）、芜雁高速（芜湖高淳）即将开工建设，四条高速在县域东西南北都设有出入口，这一独特的优势，构成了芜湖县到江浙地区的3小时高速公路网络。近年来，芜湖县着力推进城市化进程，按照建成芜湖市副中心城市的目标，县城围绕“东扩南进”思路，加快城南新区和东湖公园开发建设，争取用三年左右时间，建成城南新区，同时，有序改造老城区。目前，全县城镇化率达34以上。在芜湖县“十一五”规划中，规划建设以行政广场、文教园为中心的南部行政文化区、以芜湖机械工业园为核心的东部工业区、以青弋江滨江景观为重点的商贸居住区，精心打造高品位、多功能的现代化城区。为此，拟开发建设项目，以满足湾沚及周边地区日益增长的休闲、娱乐、商贸、服务、文化、体育等方面需要。212本项目建设背景旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。五十年代以来，世界旅游业以年均93以上的速度递增，大大超过同期工业经济的年均增长率，全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达11以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为全球第一大创汇产业。我国是世界上旅游资源最丰富的国家，虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲，至1998年末，我国旅游业收入323721亿元，占国内生产总值的43，19951998年年均增长率20，是同期GDP增长率的2倍多，旅游业在在我国国民经济发展中的地位越来越重要。展望21世纪，随着经济、科技的发展，人民生活水平的提高，旅游业的市场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远朝阳型产业。由于该产业是一项综合性极强的产业，它的发展，对拉动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。宾馆作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，宾馆业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。芜湖地处东部沿海发达地区与长江流域的内陆地带的结合部，腹地广阔，水、陆、空交通便捷，通讯发达，随着中央加快建设中西部的战略实施，芜湖市将成为信息、资金、技术、商品从东部沿海向中西部传递的前沿地带，并正成为皖江的商贸中心，沿江经济走廊已初具规模。以芜湖为轴心的皖江区域拥有国家级风景名胜区3处，省级风景名胜区20处；国家级自然保护区4处，省级自然保护区7处；省级历史文化名城7个，省级历史文化保护区5处；国家和省级森林公园22个，以及多处国家级文物保护单位，数十处省级文物保护单位和省级重点寺庙，旅游资源十分丰富，自然风光特色明显，历史文化积淀深厚，宗教文化源远流长，生态环境保护完好，是安徽省重要的旅游区域。所有这些给芜湖大力发展旅游经济的生产和经营提出了紧迫的要求。结合芜湖县市场环境、特征、构成和窬量，经分析认为芜湖县域及周边地区，进行适应市场需求的旅游业、商业、服务业项目建设（如建设高档酒店等）尚有很大的空间区位。因此，项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场（四星级酒店为空缺）特点，决定实施该项目项目，并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。22项目建设必要性221建设是发展三产、构建现代经济的客观要求发展三产，是现代化经济的要求。关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。县区要进一步发展，实现“二次创业”，离不开一、二、三产的协调发展，力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一”。第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。在中国都市地区和旅游城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了地区新的经济增长点，2000年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到392，开始迈入小康水平的门槛。2003年我国人均GDP首次突破1000美元，旅游休闲进入了一个急剧扩张期，“假日经济”就是一种突出表现。很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。芜湖县区域基础设施系统比较完善，对外开放度大，经济基础好，产业结构层次较高，经济发展总体水平处于全省较领先地位，经济集聚和辐射功能日益增强。的建设，不仅完善芜湖县的服务流通体系，适应了产业结构的调整需要，而且对整个安徽省的服务流通体系的改善都将产生积极作用，必将推动芜湖第三产业的发展。本区位于华东地区腹地，长三角西南部，是通往风景胜地杭州、黄山、九华山、齐云山、太平湖的重要门户，合理开发利用当地和周边地区的旅游资源，进一步增强芜湖在安徽省的经济增长极功能。鉴于芜湖县良好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展，建设具有客观必要性。222本项目建设是芜湖机械工业园发展的需要芜湖机械工业园创建于2001年，经过4年左右的发展，已累计完成基础设施建设投资62亿元，建成“六通一平”面积2486平方公里。累计引进入园企业697家，项目总投资442亿元，初步形成了以机械加工制造为主的产业集群。目前，45平方公里的芜湖机械工业园东扩计划已经初具规模，发展将进一步加快。预计到2010年，园区内就业人口将达到35万人。随着芜湖机械工业园的发展，对配套服务提出了更高的要求，为入园企业服务的商务中心、购物中心、休闲中心、娱乐中心建设十分迫切。本项目的建设，正适应了满足芜湖机械工业园发展的需要，规划建设配套服务区，提升芜湖机械工业园的配套水平，为入园企业服务，为招商引资创造良好的硬件条件。223本项目建设是城市副中心建设的需要“十一五”期间，是芜湖县经济黄金发展期，到2010年，地区生产总值达到106亿元，年均增长24；工业销售收入150亿元，年均增长19；财政总收入10亿元，年均增长20；固定资产投资71亿元，年均增长26。芜湖市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要提出，芜湖、繁昌、南陵三县按照市域副中心城市要求，加快基础设施建设，建成区面积分别扩大到15平方公里，人口15万人。县城需要快速扩张，建成区面积将由现在的8平方公里扩大到15平方公里。从县城周边的地理条件看，向北是水网地区，地形复杂，不适宜用于城市建设用地；向西，有青弋江阻隔，城市交通很难组织。向东发展、向南扩张，是芜湖县城发展的唯一选择。位于芜湖县行政文化中心，层高16米，工程竣工后将成为芜湖县城南新区标志性建筑，为芜湖县构建市域副中心发展迈出的坚实的一步。第三章市场分析与预测31芜湖市旅游市场简析芜湖位于安徽东部、濒临长江，脉连黄山、九华山，素为“皖南的门户”。芜湖历史悠久，春秋时代为吴国的鸠鹚邑，作为县名始于公元前109年，距今已有2000多年历史。境内有240万年前亚欧人类活动遗址“人字洞”、全国重点文物保护单位中国青铜文化发祥地“大工山古铜冶遗址”、全国重点寺庙“广济寺”、中国第一座城隍庙遗址等名胜古迹。芜湖为国家级开放城市、国家对外籍轮开放港口城市和中国优秀旅游城市，拥有国家级经济技术开发区、出口加工区。芜湖商业鼎盛，经济发达。宋代即被誉为“长江巨埠、皖之中坚”，明清又以“市声如潮、百物翔集”著称。近代是全国四大米市之首，晚清时被辟为对外通商口岸，是长江下游地区近代工业的发祥地之一。芜湖交通便捷，是华东水陆交通枢纽。航空运输、铁路干线、长江水运、高速公路构成了以芜湖为枢纽的立体交通网络。芜湖长江大桥的建成，更提升了芜湖作为全国重要的交通枢纽地位。芜湖襟江带河，风光宜人。市区中山路商业步行街环境优美，鸠兹广场现代时尚，广济寺恢弘典雅，赭山翠黛环抱，镜湖水波粼粼。湖光山色，交相辉映，江城入画，美不胜收。芜湖旅游商品品种繁多，获得国优、部优和省优著名产品及名特产品40多种。其中，芜湖铁画具有三百多年历史，为“中华一绝”；张恒春国药店是百年老店，药品闻名全国和东南亚；“傻子瓜子”，富有浓厚的传奇色彩；奇瑞轿车，被誉为中国汽车行业的一匹黑马。由安徽省人民政府、中国旅游协会、中国贸促会、中国商业联合会、中国轻工业联合会共同举办，芜湖市人民政府、安徽省旅游局、安徽省贸促会共同承办的中国（芜湖）国际旅游商品博览交易会自2000年以来连续成功地举办了五届。在2003年获得“中国旅游知名品牌”的殊荣，已被定为例会。参展参会客商遍及全国各省、市、自治区，20多个国家与港、澳、台。每届会展期间，芜湖会展中心平均人流量达15万多人次，是迄今为止全国同类交易会中档次最高、规模最大的专业性会展。芜湖市委、市政府十分重视旅游事业。自“九五”以来，旅游投入逐年大幅度增长，旅游基础设施逐年完善，城市建设、旅游接待、服务设施等方面都取得了突飞猛进的发展。全年接待国内外各类游客54982万人次，比上年增长96，其中，接待国内游客548万人次，增长96。全年实现旅游业总收入3565亿元，比上年增长150，其中，旅游创汇收入2460万美元，增长118。目前，全市公交运营线路长度7615公里，车辆718辆，拥有4000辆出租车。全市共有旅行社37家，星级饭店20家，拥有AA级及以上旅游景区5处。32芜湖市星级酒店市场简析321芜湖市酒店一览表芜湖市星级酒店一览表序号酒店名称星级客房平均价格（元/间/出租率（年平均接待人数万天）人次1海螺国际大酒店四星580902082汉爵阳明四星580901923铁山宾馆四星580801654芜湖国信大酒店四星580701585沃尔特大酒店四星580601226花园酒店三星48050847希亚德大酒店三星48060628鑫海洋大酒店三星48040589新南港大酒店三星480506510奥顿酒店三星480605611东湖大酒店三4805062星12明远宾馆二星280604813海员楼宾馆二星280405214东亚大酒店二星280403416金山宾馆二星280403817金傻子大厦二星280504618繁阳宾馆二星280403719天源宾馆二星280503620龙津宾馆二星280402510新环宾馆二星2804022合计1371322芜湖市内星级酒店业发展总体趋势简析一是高星级酒店的经营比重仍是大头。虽然利润的绝对额和利润率在下降，但经营比重在酒店行业是仍拔头筹。二是商务酒店的比重量继续增加。三是高星级酒店入住率高。四是有着世界先进管理模式酒店管理集团对星级酒店的影响，他们凭借着在信息收集和客房预订、宣传促销与管理、培训等多方面优势，使自身在华的市场份额和经济效益等都领先于我国传统酒店业。33项目周边市场环境分析331区域特点1本项目建于位于安徽省芜湖县行政文化中心的南端，南面隔滨湖为风景优美的南湖，东临芜湖南路。境内现存“楚王城遗迹”、“南唐九十殿”、“宣城官窑、“宋代珩琅宝塔”等古迹。“陶辛水韵”被评为芜湖市新十景之一，和平生态旅游区被命名为全国农业旅游示范点。本区位于华东地区腹地，长三角西南部，是通往风景胜地杭州、黄山、九华山、齐云山、太平湖的重要门户，这也是旅客数量的一个保障。332市场分析1通过对芜湖市星级酒店市场分析，海螺国际大酒店、汉爵阳明、铁山宾馆等四星级酒店均在芜湖市内，对本项目影响不大，芜湖县境内只有一家三星级东湖大酒店，远远不能满足容易增长的旅游、商务住宿条件，有着很大的市场空间。2随着芜湖县的发展，各种基础设施和旅游环境将持续改善，大规模接待散客旅游者的条件已经成熟同时，伴随着对外开放的进一步扩大，度假旅游等新型产品的开发，度假旅游者、商务旅游者、会议旅游者将大大增加，这将确保市场高档酒店的出租率持续攀升。3芜湖机械工业园创建于2001年，经过4年左右的发展，累计引进入园企业697家，预计到2010年，园区内就业人口将达到35万人。区内没有一家四星级酒店，有着很大的市场缺口。伴随着中国加入WTO并且企业的业务范围不断加大，企业交往将大大增加，会带来大量的国际国内客源，另外一方面开发区各知名企业的商务活动（包括商务会议）对该地区高星级酒店有较大的需求，商务客源及会议客源呈现跳跃式增长。而本项目正是充分顺应了这种趋势。第四章项目建设条件分析和需求分析41项目建设条件分析411县域概述芜湖县位于安徽省东南部，长江中下游南岸，古称鸠兹，西汉元丰二年（公元前109年）置县。县境东南邻宣城市，西南接南陵县，东北与当涂县交界，西北毗邻芜湖市，处于安徽省“沿边”（沿浙江、江苏）、“沿江”（沿长江）发展战略的结合点。现辖湾沚、六郎、陶辛、方村、红杨、花桥等6个镇124个村15个社区，总面积730平方公里，人口382万人。自2002年起，县域综合经济实力连续5年位居安徽省经济“十强县”行列。412县域自然条件1气候条件。芜湖县地处安徽省的东部，芜湖市的东南部。东与马鞍山市当涂县接壤，南同宣城市毗邻，西与南陵县相连。属亚热带湿润季风气候。光照充足，雨量充沛，四季分明。年平均气温1516摄氏度，无霜期每年达243天。年平均降雨量1200毫米，雨量分别比较均匀。日照时数2000小时左右，8月份最多，1、2月份最少。年平均风速33米/秒，风向季节性变化不明显。2地质条件。芜湖县城区域内属于冲击平原地区，地形有一定起伏，地形标高5825米之间。西部属青弋江河漫滩，工程地质条件较差，且多为蔬菜种植用地，在城市建设用地评价中属二类建设用地，此类用地面积比较小。东部地区属河谷平原地形，有一定的比降，谷地由砾石砂质河细粉砂、亚砂土物质组成，工程地质条件好，在城市建设用地评价中属一类建设用地，此类用地面积比较大。42县域经济基础分析2007年全县实现地区生产总值474亿元，不含基金财政收入533亿元，农民人均纯收入5382元。全县三次产业结构为195522283。农业上，以优质粮油、特色畜禽、名优水产、果蔬苗木等为主导产业的区域特色经济已经形成，是国家级商品粮基地县。工业上，现已形成机械制造、建筑建材、木器包装、农副产品深加工等四大优势产业。安徽省重点开发区芜湖机械工业开发区成为全县工业经济发展新的增长极和产业集聚区，成为全县对外开放的窗口、招商引资的平台。安徽省重点开发区芜湖机械工业开发区成为全县工业经济发展新的增长极和产业集聚区，成为全县对外开放的窗口、招商引资的平台。境内现存“楚王城遗迹”、“南唐九十殿”、“宣城官窑、“宋代珩琅宝塔”等古迹。“陶辛水韵”被评为芜湖市新十景之一，和平生态旅游区被命名为全国农业旅游示范点。43发展优势1区位优势芜湖县位于皖南北部，地处皖江城镇带上，是马芜宣经济核心区的重要组成部分。北接芜湖市区，西邻宣城市，为两大城市之间的重要节点。随着皖江城镇带建设步伐的加快和区域协调功能的加强，芜湖县城可主动接受两大城市的辐射，做大做强城镇经济。2交通优势芜湖县交通发达。境内青弋江直通黄金水道长江，皖赣铁路穿越县城，104省道与205国道在县境西面交会，芜宣高速（芜湖宣城）、芜马高速（芜湖马鞍山）已建成通车，铜南宣高速（铜陵南陵宣城）、芜雁高速（芜湖高淳）即将开工建设，四条高速在县域东西南北都设有出入口，这一独特的优势，构成了芜湖县到江浙地区的2小时高速公路网络。县城湾沚距合肥骆岗机场、南京禄口机场仅两小时车程。3其他资源优势芜湖县城工业企业发展基础良好，现已形成以机械制造、建筑材料、木器包装、粮油食品加工等主导产业。经济发展水平、速度高于市辖三县的平均水平，具有较好的产业发展基础。第五章工程设计方案51设计依据1原有总体布置和芜湖国际大酒店有限公司设计要求。2规划用地红线图。3国家和地方颁发的有关规范、和标准。52工程概况位于安徽省芜湖县行政文化中心的南端，南面隔滨湖路为风景优美的南湖，东临芜湖南路，占地面积30000平方米。酒店按四星级标准设计，共有客房238套，主楼16层，总高725米，裙房3层，高192米，另有5幢贵宾楼和一幢商务楼，地上总建筑面积36006M2。地下一层建筑面积1270M2。53建筑设计531总体布局与环境设计南湖国际大酒店位于芜湖县新的行政文化中心的南端，南面隔湖滨路正对优美的南湖，东临芜湖南路，在基地的东南角有规划的公共绿地，环境优美，交通方便，是建造高档酒店的理想位置。整个项目包括一幢16层的四星级酒店、五幢3层的贵宾楼和一幢3层商务楼。根据原有总体布置要求，沿芜湖南路布置商务楼，酒店靠基地北面居中布置，5幢贵宾楼放在南面。在基地的西北角留有将来发展的用地。酒店沿芜湖南路和湖滨路都设有单向6M宽的出入车道，中间用5M宽的绿化带分隔，这一道路形式与转角的绿地（靠酒店道路一侧设向喷水池）一起组成了极为气派、高档的酒店入口空间。酒店主入口广场与南面绿地交接处呈弧形布置，中间是圆形的喷水池和花坛，通过不同色彩的石材图案来渲染酒店入口广场的精美风格。5幢贵宾楼错位布置，使得每幢楼都能看到南湖景色。总体布置了一片标准网球场作为酒店配套，在酒店的东西侧布置了大型的停车场地，建筑周边有环通道路作为消防和货运、停车场使用。东南转角公共绿地结合总体布置成三片以树木为主的绿地围绕一个圆形大草坪的形式，组成疏密有致的高档绿地，与大酒店形成一个统一的整体。532单体设计1酒店酒店按星级标准设计，地上总建筑面积为31638平方米，共布置238套不同面积的客房和商务套房，配有多功能宴会厅、大小会议、大型餐饮、游泳池、网球场、健身房、SPA会所、KIV、棋牌室等休闲设施。酒店主楼六至十五层为客房标准层，核心筒内布置有四台客梯（135吨），另有一台服务电梯（兼消防电梯），每个标准层共有20个单间和1个套房，十六层布置了行政酒廊和行政会议室，另外还有8个商务客房。所有南面客房部都有阳台，在此可眺望优美的南湖风光。2贵宾楼贵宾楼总建筑面积2160平方米，每幢都有5个带独立卫生间的客房，并有宽敞的客厅、餐厅，三层还有一个带南北大露台的活动室，客人在此可眺望南湖风景，每幢楼都有两个车位。3商务楼商务楼总建筑面积2208平方米，底层是售楼处，在背面还有公共的厕所。二、三层是办公用房，在南面设计成圆形，避免了对酒店入口空间的遮挡。54结构设计541设计荷载使用荷载根据使用功能按规范确定主要使用活载标准值如下1使用荷载上人屋面20KN/M2非上人屋面05KN/M2办公室及客房20KN/M2商场35KN/M2厨房、空调机房、餐饮40KN/M2走道、楼梯、厕所25KN/M2消防疏散楼梯25KN/M2库房、设备用房、桑拿房按实际荷载取用。2风荷载基本风压值为04KN/M2，基本雪压值为04KN/M2。地面粗糙度类别B类3地震作用丙类建筑，设房烈度6度、设计地震分组为第一组，特征周期035S累场地土。水平地震加速度005G。4抗震等级主楼采用框架剪力墙结构体系，框架抗震等级为四级、剪力墙抗震等级为三级。裙房采用框架结构体系框架抗震等级为四级。贵宾楼采用框架结构体系框架抗震等级为四级。542上部结构1据建筑平面布置，按建筑抗震设计规范要求，在主楼与裙房间设置抗震缝，缝宽度120MM，结构体系明确、平面规则、受力简洁、经济合理。2根据主楼建筑平面、高度及功能，主楼采用框架剪力墙结构体系，楼面为现浇梁板。3裙房、贵宾楼采用框架结构体系，楼面为现浇梁板。643材料混凝土主楼C40，C0，其他均为C30。垫层为100厚C10混凝土。钢筋HPB235、HRB335。钢材Q235B墙体所有墙体材料见建筑说明。55辅助工程551给排水工程1水源由城市给水管网直接接入，经过DN200给水管二根以供本工程室内、外生活、消防用水。酒店生活进水管为DN150。在总体上设置DN150水表一只，DN200消防水表一只。2用水量表序号用水名称用水量标准1客房400L/人日2职工100L/人次3SPA、健身150L/人次4冷却塔补充水按冷却循环水量155车库冲洗3L/M3日6锅炉补充水7绿化浇洒2L/M3日8餐饮100L/人次9未预见水量按最高日用水量10本建筑最高日用水量估为950M3/日。3给水系统酒店在地下一层设置生活蓄水池。给水系统采用上行下给供水方式。室外给水经超滤水处理装置处理后进入生活蓄水池由设置在水泵房内的生活水泵提升至屋顶水箱。屋顶水箱供水区域分为高，低二个区。高、低区内给水系统采用减压阀进行竖向分区，各给水区最地用水电处静水压力不超过350KPA。顶层水压不足区域另设变频供水设施。地下室用水由城市给水管网直接接入。商务用房以及贵宾楼生活用水由城市给水管网直接接入。4排水（1）污废水最高日排水量约为500M3/D。（2）酒店室内排水采用污、废水合流制，雨水单独排放。排水系统中设有专用通气立管，公共卫生间排水管增设环形通气管，客房卫生间排水管设器具通气管。消防电梯井旁设置集水坑和专用消防排水泵。（3）室外排水采用雨、水分流制，室内排出生活污、废水在总体经汇集后接如市政污水管道。雨水在总体上经汇流后排入市政雨水管道。雨水量按芜湖市暴雨强度公式计算，设计重现期采用P3年。552电气工程1负荷等级与供电电源本工程酒店为四星级标准酒店属一类高层建筑，按一级负荷要求供电；商务中心和贵宾楼属三类建筑物，按三级负荷要求供电。本工程中，消防负荷、经营管理用电子计算机系统电源，变电所、各弱电机房、酒店大堂、宴会厅、餐厅、酒店管理中心、娱乐设施、厨房及主要通道等照明，变电所电源、生活水泵、主要客梯等为一级负荷；变电所排风、货梯电力，酒店的一般客房照明等为二级负荷，其余均为三级负荷。根据当地供电情况，引入一路10KV独立电源供电，电源从当地区域变电站引来，以电缆埋地方式进入酒店一层变电所。商务中心和贵宾楼的电源由酒店变电所引来。酒店设置柴油发电机组，作为消防设备应急电源，以及市电电源失电时酒店照明、客梯等主要负荷的应急备用电源。2负荷估算酒店地上部分按100W/M2计算电容量，地下部分按35W/M2计算电容量，考虑需要系数068，功率因数补偿达到09等因素。商务中心电安装容量按160KW计，需要系数按07考虑；每幢贵宾楼电安装容量按20KW计，需要系数按07考虑。酒店计算有功功率2181KW商务中心计算有功功率112KW贵宾楼计算有功功率70KW总计算有功功率2363KW总计算视在功率2626KVA选用变压器21600KVA，容量为3200KVA，负荷率821。应急柴油发电机组负荷容量估算按总负荷的30考虑，按800KW设置。3防雷接地本工程地处芜湖地区，酒店按二类防雷建筑物考虑，商务中心和贵宾楼按三类防雷建筑物考虑。在酒店屋面装屋顶避雷。防雷引下线利用钢筋混凝土内主钢筋，上与避雷带焊接，下与大楼基础底板、基梁和柱内主钢筋连接组成一个接地网。电气设备工作接地，保护接地，火灾报警等弱电设备接地及防雷接地共用大楼基础接地装置，接地电阻不大于1欧姆。4保安及接地措施低压保护系统采用“TNS”接零保护系统。一般插座贿赂均设置漏电保护开关。各低压配电方式一般为放射式配电方式。照明灯具尽可能采用节能型荧光灯具，直管型荧光等一律配装补偿电容器，以减少无功损耗。5电信工程酒店建立800门程控用户交换机房，机房设在酒店一层电话主机房内，机房设备主要有数字程控交换机、保安配线柜、整流电源、蓄电池组、话务台、维护终端等组成，中继方式采用2个2兆口。各层均建立移动通信分布式天线系统，每个楼层布置收发天线，系统采用50欧姆同轴电缆组网，前端馈源有移动通信局基站提供。商务中心和贵宾楼的通信由市政电信网直接接入，商务中心设置100门容量的程控用户交换机。酒电组建两套计算机网络酒店营业网和客房网。酒店营业网供酒店管理、酒店办公等使用，客房网主要供客人上网使用。553暖通工程1按全空调设计，其参数室外设计参数夏季干球温度35，夏季湿球温度282，夏季风速23M/S，冬季干球温度5。室内设计参数大堂、商场、餐厅、包房、办公、会议、客房夏季温度2628，相对湿度30，新风2050M3/PH。2通风换气次数地下停车、洗衣房、餐厅厨房、职工浴室、卫生间、洗手间、制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为地下停车库排风为6次/H，送风为5次/H，晚上送、排风量各减半，厨房40次/H，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为10次/H，制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为地下停车库排风为6次/H，送风为5次/H，晚上送、排风量各减半，洗衣房20次/H，厨房35次/H，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为10次/H，制冷机房、热交换站、库房等为5次/H。对餐厅厨房的机械通风系统，为避免串味，厨房保持负压，煤气灶单设排风系统。3空调冷热源冷热负荷本工程酒店裙房和主楼客房做舒适性中央空调系统设计，采用中央空调水系统，总建筑面积约为32908平方米，空调建筑面积约为31638平方米。总冷负荷约为4200KW，冷指标为133W/M2。总热负荷约为2050KW，热指标为65W/M2。4冷、热源根据酒店空调负荷变化规律及部分负荷运行调节的要求，本工程酒店空调冷源采用高性能电力冷水机组二台，大小机组搭配。其中一台850UTR（2989KW）水冷离心式冷水机组，一台350（1231KW）水冷螺杆式冷水机组，机器总冷负荷4220KW。第六部分环境保护与劳动安全61周边环境现状位于安徽省芜湖县行政文化中心的南端，南面隔滨湖路为风景优美的南湖，东临芜湖南路，地块优势明显。地块近似正方形，地势平坦，用地周围自然景观良好。由于项目尚没有进行施工，场址现状对环境污染影响较小且周边无大型污染源，主要污染物为道路扬尘、汽车尾气以及少量的建筑垃圾。62环境影响分析621项目施工期间的主要环境问题1空气环境项目施工期间的大气污染源主要来自建设期间土石方和建筑材料运输所产生的扬尘和汽车尾气以及房屋装修的油漆废气等。2废水项目施工期的废水排放主要来自建筑工人的生活污水、地基挖掘时的地下水和浇注混凝土后的冲洗水等。3固体废物项目施工期间会产生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，产生的建筑垃圾和生活垃圾应做到及时清运，对环境影响很小。4噪声项目施工期噪声主要来自各种施工机械、设备和工程运输车辆在运行过程中产生的噪声。622项目运营期间的主要环境问题1空气环境项目运营期间的大气污染源主要来自区域内汽车尾气和宾馆厨房排放的燃料废气和油烟废气等。2废水项目运营期的废水排放主要来自宾馆和公建部分产生的生活污水。3固体废物项目运营期的固体废物主要为装修产生的建筑垃圾和日常生活垃圾。4噪声项目运营期间噪声主要来自区域内机器设备噪音及车辆交通噪声等。63环境保护措施及治理效果631施工期环境污染防治措施及预期治理效果内容类型排放源污染物名称防治措施预期治理效果大气污染物建筑材料、车辆扬尘、汽车尾气等1合理设置粉尘建筑材料的堆。（2）采用商品水泥，尽量少用干水泥。（3）运输道路及时清扫、冲洗。（4）每日定期洒水，防止浮沉。（5）减少车辆在场区的停留时间（6）安装汽车尾气净化装置有效减少汽车尾气对环境空气的污染水污染物生活污水、地下水、浇注混泥土冲洗水CODBOD5SS由市政管网收集，经芜湖县污水处理厂集中处理污水经处理后达标排放，对受纳水体伊通河环境影响较小固体废弃物工地、建筑工人建筑垃圾、生建筑垃圾及时外运，运至建筑垃圾填埋场统一减少二次污染活垃圾处理；生活垃圾收集到指定垃圾箱内，由环卫部门统一处理。噪声运输车辆、机械设备噪声车辆禁止鸣笛；避免大量高噪声设备同时施工，选用低噪声设备，基础做减振处理，作封闭隔音处理等区域噪声达标632运营期环境污染防治措施及预期治理效果内容类型排放源污染物名称防治措施预期治理效果大气污染物车辆、厨房汽车尾气，主要成分SO2、NOX、CMHN厨房油烟1在场区周围绿化植树，以增加大气环境的自净能力。2汽车尾气排气管安装净化装置，以消除汽车尾气对环境的影响。3严格执行国家有关规定，使用高质量、高效率烷值汽油，以减少对大气环境影响甚微汽车尾气中有害物质的发生。（4）排油烟机水污染物生活污水、雨水CODBOD5SS由市政管网收集，经抚州市北郊污水处理厂集中处理污水经处理后水质达到城市污水三级标准后排放，对受纳水体伊通河环境影响较小固体废弃物宾馆装修垃圾、生活垃圾定期由环卫部门统一回收集中清运防止二次污染噪声来往车辆、供水设备等噪声（8090DB）来往车辆禁止鸣笛；选用低噪声设备，作封闭隔音处理等区域噪声达标生态保护措施及预期效果在场区周围及区内空地处科学、合理绿化植树，以增加大气环境的自净能力。63劳动安全1土建安全本项目基础采用梁板式筏形基础，地下及地上中间部位为框架剪力墙结构，地上南北两部分为板块剪力墙结构。该工程按抗地震6度设防。饭店客房卫生间、游泳池、公共浴室及卫生间等处采取了防滑措施。2防火防爆本项目为一类建筑物，耐火等级为一级，有关防火措施见“建筑防火设计“。有关煤气工程的安全措施按煤气公司规范要求进行设计。3电气安全本工程采用TNS接地系统。全楼采用等电们联结。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池及其周围、电梯装置等进行辅助等电们联结。澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周围等各区内所选电气设备具有以下保护等级。建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加装漏电保护，对餐厅厨房、洗衣房及水泵房等比较潮湿地方的用电设备采用三相五线制，并加装漏电保护装置，但消防泵不用漏电保护。本工程电气线路和用电设备按规范要求分别装设过负荷保护和短路保护。变电所电气设备之间及设备与墙、门等的距离均满足规定要求。变压器、高低压配电屏、电容器柜、发电机控制屏、操作电源柜等设备前后均铺设橡皮绝缘垫，绝缘垫耐压等级不低于10KV。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的插座及照明器具等采用标准电压不超过12V的安全超低压供电。酒店客房内220/110V刮须插座内220电源侧设有安全隔离变压器。对走廊等处的安装高度低于78米的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。4防雷措施按建筑物防雷设计规范（GB5005794）第203条规定，本工程为二类民用防雷建筑物。本建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电被浸入的措施。第七部分企业组织与劳动定员71组织机构实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理、逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本、以质量为中心、以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合、传统与现代相结合的管理之路。72部门职能721董事会1负责召集股东大会，并向股东大会报告工作；2执行股东大会决议；3决定公司的经营计划和投资方案；4制定公司的年度财务预算方案、决算方案；5制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案；6制定公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案；7拟定公司合并、分立、解散的方案；8决定公司内部管理机构的设置；9聘任或者解聘公司总经理；根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人，决定其报酬事项。10制定公司的基本管理制度。722总经理1执行国家有关企业的政策、法律和规定，执行上级主管部门和董事会的各项决议；2直接向董事会负责，组织领导酒店的日常经营管理工作，实行统一指标、垂直领导，全权处理酒店日常事务，定期向董事会和主管上级汇报工作；3根据市场发展趋势，结合酒店实际，研究制定酒店的发展规划和战略目标不，拟定经营方针和相关的重要决策；4制定短期经营计划，并组织贯彻实施，努力实现各项经营管理目标；5建立健全适合酒店的各项规章制度，切实有效地组织落实，保证内部管理的有效性；6建立健全适合酒店情况的组织机构和运行机制，包括机构设置、岗位职责、目标考核及各项人事政策等，指导部门工作、协调部门关系、任免中层管理人员，提高管理的效率与效益；7研究制定酒店的年度预算，并组织贯彻落实。随时了解掌握预算完成情况，督导各部门及时采取相关措施，确保年度预算得以完成，维持良好的财务状况；8审定岗位的服务程序、标准与规范，不断提高酒店的服务质量；9有权任免中层管理人员，负责组织开发酒店的人力资源，科学配置、合理定编，加强对各级人员的业务知识、观念、作风的培训与教育，培养高素质的管理者和员工队伍；10组织开展企业文化活动与建设，对内不断提高员工的工作和生活条件，丰富员工的文化生活，增强员工的凝聚力和爱岗敬业意识；对外利用各种渠道和时机，提高酒店声誉、扩大酒店影响，为经营管理创造良好的外部环境；11建立健全各种民主管理的制度和渠道，定期向职工代表大会做述职报告；12主持召开酒店总经理办公会、每日晨会、每周例会及每店务会，参加或列席有关业务工作会议；审核并签订酒店的重要合同，审核酒店日常各项开支；代表酒店参加重要的接待活动。723副总经理1执行总经理的各项决策和决定；2按照总经理的分工安排完成好各自负责的经营管理工作，确保总经理做出的经营计划得以完成；3深入了解和酒店日常经营管理中的具体情况，及时把握市场动向和竞争发展趋势，对总经理提出有益的建议；4根据总经理的安排，主持召开专项业务会议，并就业务工作进行布置、指导、协调和检查；5总经理缺席时，代行总经理职责。724总会计师1执行国家相关经济政策，遵守相关法规和财经纪律；2协助总经理领导并负责主持酒店的总体经济工作，包括拟定总体经济规划，参与酒店经济决策，审核经营投资方案，监督检查经济规划和经营合同的执行；3编制和执行预算、财务收支计划、信贷计划，拟定资金筹措和使用方案，开辟财源，有效地使用资金；4进行成本费用预测、计划、控制、核算、分析和考核，督促各部门降低消耗、节约费用，提高经济效益；5建立健全酒店的经济核算制度，利用财务会计资料进行经济活动分析；6负责对酒店财会机构的设置、会计人员的配备、会计专业职务的设置和聘任方案；组织会计人员的业务培训与考核；支持会计人员依法行使职权；7负责审查酒店的重要经济合同和重大开支项目；8负责定期向董事会和总经理报告酒店的财务情况；9负责酒店财务会计报表的审核与签章。725审计师1执行国家政策和财政规定，遵守财经纪律；2负责酒店的财务审计工作，审查稽核酒店的财务收支和会计账目，向总经理并向董事会提出报告；3负责审核财务编制的月、季、年度会计报表，审计年度资产负债表和损益计算书，并提交董事会审议通过；4负责审核酒店的财务工作。对年、月财务预算，事前要审计，事后是检查。对违反财政、税务法规者，提出处理意见，对遵守和维护财政法规成绩显著者，提出表扬或嘉奖意见，并报请上级审批；5接受上级审计部门的审计任务，并及时请示汇报。726总经理办公室总经理办公室是酒店的行政管理枢纽。负责监督酒店各项决议的落实和执行情况，确保酒店领导管理思路得到切实、准确地贯彻与执行，负责向酒店领导班子提供及时、全面、详尽的店内外信息，为领导决策提供支持和帮助；负责做好上下级之间、店内外的信息传递与宣传报道，做好上传下达，与上级主管部门及各政府机关搞好外联与协调；负责日常行政事务处理；兼为酒店服务质量、卫生、交通安全工作的组织实施机构。727促销与公关部1促销职能确定企业市场目标，制定企业营销方针与策略；实施并执行企业既定方针，建立企业市场目标。通过建立广泛的联系网络，为酒店招揽客源。在总经理领导下开展业务工作，并保证各项业务计划的正确贯彻与执行；2公关职能在企业与政府部门、社会团体、企事业单位、重要人物、新闻媒体、上级机关、同业机构的关系中架起一座相互信任的桥梁，为提高酒店的知名度和树立良好的企业形象做好各种沟通工作、宣传和解释工作。728前厅部前厅部是由前台接待处、问询处、结帐处、行李房、商务楼层、电话总机、商务中心等部分组成的。它是全面体酒店接待服务水平的窗口，是开展多方面业务活动的中枢。它最先接触客人，又最后送别客人，是酒店服务的起点和终点，是为企业创造经济效益和树立服务形象的关键部门。729客房部客房部是为客人提供住宿服务的综合部门，包括客房楼层、洗衣、康乐中心、美容美发中心和公共区等部门。其主要职责是为宾客提供典雅、舒适、清洁、安全、便利的房间和热情周到的服务。7210餐饮部餐饮部是酒店创收的主要部门之一，是体现酒店特色及管理模式的重要窗口。餐饮部设有咖啡厅、大堂酒吧、大小宴会厅和中、西厨房等。餐饮部不公生产高质量、高标准的饮食产品，而且还是客人提供热情、周到、细致的服务，使客人获得物有所值、赏心悦目的就餐享受，充分体现酒店的管理理念。7211后勤服务部一是负责酒店和住店客人的生命与财产安全，维护酒店正常的经营秩序。二是确保酒店设施和设备时刻处于良好的运行状态，保证酒店日常经营活动的正常进行。三是为酒店员工提供工作和工作服务，设员工餐厅、医务室、员工俱乐部、员工宿舍等。712