湖南娄底某房地产开发项目可行性研究报告

湖南娄底XX项目可行性研究报告（修正方案）XX（中国）房地产策划推广机构2006年9月XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底联众置业2目录前言土地规划方案第一部分B区可行性研究第二部分湘阳街临街区段可行性研究第三部分A、C、D区纵深地段可行性研究方案一商业街、住宅结合方案二专业市场、住宅结合A、租售结合B、全部销售结论XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底联众置业3前言本报告作为项目的投资分析报告，是项目前期策划的重要组成部分，是对项目的开发成本和经营利润进行分析和评估。关于本财务分析报告，有以下几点说明1、本分析报告所研究的对象是拟建于湖南娄底市娄星区、西起娄星路、南临湘阳西街、东至氐星路、北接娄底火车站的娄底XX项目。2、本分析报告在分析项目两种运作模式的基础上，通过对项目的各种财务评价指标进行分析，并对项目的开发成本和经营利润进行综合评估。3、本项目的有关成本核算是针对娄底市当地的实际情况而言，其明细核算科目基本参照和沿用贵公司提供的有关的数据。由于娄底当地房地产开发未计土地增值税，在本研究报告中未计入土地增值税。4、由于本项目的规划方案尚未最后确定，项目的诸多数据还未最终确定，我司只能根据目前有关贵司提供的并不完善的资料进行初步测算。并分别针对三大区域、两种方案的经济指标进行模拟，难免有许多考虑不周之处。多数具体工作均有待与贵公司进一步协商，以谋求共识，为实现项目的最终成功而共同努力。XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底联众置业4土地规划方案本项目总占地95520平方米，约14328亩，但实际可用于开发的面积约为83580平方米（约125亩），分为ACD区、B区、DB区三个区域，经有关部门评估，土地总价为4550万元（总资产5500固定资产800流动资产150）。其中（1）B区地块综合用地（不含宾馆地块。下称B区地块，位置参考图1）占地面积为6227平方米，预估地价为3000元平方米，总地价为1868万元；（2）A、C、D区及BD地块的湘阳街临街区域（下称湘阳街临街地块，位置参考图2）占地面积约为9000平方米，预估地价为1500元平方米，总地价为1350万元；（3）A、C、D地块纵深部份（下称A、C、D区纵深地块，位置参考图3、4）占地面积约为68353平方米，总地价为1332万元（455018681350）。以上各地块的土地成本以原评估价4550万元为基准，在本报告可不考虑土地的增值问题，土地的增值部份将体现在日后开发经营收益中。各区域地块的初步规划情况说明如下一、B区地块B区地块的6227平方米可用来建综合商业大厦，包括4层购物广场、16层（或以上）酒店、两层地下室，同时利用集团办公用地XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底联众置业5的绿地，在下面建大型地下室1层，可用于商业经营之用。二、湘阳街临街地块A区、C区、D区、BD区的临湘阳街地段可建成底商住宅楼两层底商，4层住宅；其中A区娄星路与湘阳街的转角处可建3层综合商业铺面及1层地下室，可用于餐饮业或娱乐业。裙楼以上可以建16层公寓。三、A、C、D区纵深地块对于这部分土地的规划有两种方案方案一此方案是XX公司在对娄底房地产市场进行了充分调研的基础上，根据项目地块自身的特点以及娄底房地产发展的趋势而提出的建议。A区纵深部分及C区与A区接壤的通道区域可用来建成商业步行街；两层底商，4层住宅；C区、D区的纵深地段可建成纯住宅高档社区；除湘阳路小区入口处设置少量商业门面外，住宅区内不设任何商业门店，开创娄底高素质住宅项目的先河，引领娄底人居进程。方案二根据开发商建议，可将A区考虑建成商业街，C区、D区建成专业市场。此方案是XX公司领导主要在考虑土地产权的拥有及土地增值的问题后，产生的初步方案。XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底联众置业6经我司认真研究后认为，如果要将C区、D区建成专业市场，就必须为专业市场留出人流、物流通道，一旦将A区建成商业街，C区、D区即成为商业“死角”，那么专业市场的经营风险将非常大。以XX多年对房地产，特别是商业地产的研究经验预测，在这样通路封闭的地块上做市场几乎没有生存的可能。经我司充分论证后建议如果一定要做专业市场，就必须将A区、C区统一做成专业市场，将D区做成底商住宅即底商加住宅，这样开发的可行性才更大。因此，本项目的可行性研究报告分为三个部分第一部分专项分析B区地块的6227平方米用地；第二部分专项分析A、C、D区及BD区的临湘阳街地块，包括A区娄星路与湘阳街的转角处地块；第三部分专项分析A、C、D区纵深地块的土地利用问题，对于这部分土地的用地性质我们将分两种方案进行专题讨论方案一讨论商业街、住宅结合的操作方式方案二讨论专业市场、住宅结合的操作方式。XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底联众置业7第一部分B区地块可行性研究一、主要技术指标模拟表1主要技术指标模拟项目名称指标说明1、总占地面积6227平方米要拆除地块上一栋旧宿舍建筑2、总建筑面积46000平方米21、购物广场20000平方米14层，每层5000M222、三星酒店12000平方米520层，约250个房间23、地下建筑面积14000平方米其中4000M2为绿化广场地下室3、容积率51XX建议指标二、总投资估算1、投资成本估算表2投资成本估算表项目金额（万元）单价计算依据1、土地成本18683000元M26227M22、建安工程费688021、购物广场30001500元M220000M2XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底联众置业822、商场设备安装1000500元M2商场安装中央空调、电梯、消防等设备23、地下建筑16801200元M214000M224、酒店12001000元M212000M23、前期费用44331、规费、管理费19260元M2按地级市水平估算按地面建筑面积计算32、前期策划费3033、规划设计费9220元M2按市场行情估算按总建筑面积计算34、地质勘探费61000元孔60孔35、项目监理费123建安工程费的184、基础设施配套费9430元M2按地级市水平估算按地面建筑面积计算5、不可预见费22323436、管理费用148234207、总成本9656123456XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底联众置业92、销售费用估算表3销售费用估算表项目计算依据合计（万元）市场推广费销售收入20130销售代理费销售收入20130合计销售收入402603、开发成本总和1296562609916万元三、总收入估算1、购物广场销售收入估算按照目前的商业地产的市场行情，四层购物广场共20000平方米体量较大，很难一次全部脱手，故我司建议建成后只销售第1、2层，其余两层用于出租经营。根据娄底目前商业地产的售价情况，我们参照环球商业广场的销售价格水平设定第1层的平均售价为8000元M2，第2层的平均售价为5000元M2，则销售收入为8000元M25000M25000元M25000M26500万元2、购物广场（集团休闲广场地下1层、3、4楼）经营收入估算购物广场中的集团休闲广场地下1层4000M2、三、四楼10000M2建议用于出租，可经营大型超市，餐馆等。根据娄底正在经营的商业广场的租金水平，我们参照佳惠购物XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底联众置业10中心、银河购物中心、新一佳超市的租金价格水平，因考虑三、四楼作为大型超市经营，预计三、四楼月平均租赁价格为20元M2，集团休闲广场地下层与首层相连，实际上也成为购物中心的首层商铺，预计月平均租赁价格为40元M2。按照经营期为10年进行计算租金收入（未计入租赁价格的上涨）1年租金为10000M220元M24000M240元M212月432万元10年租金为43210年4320万元3、收入总计126500432010820万元四、税金估算1、购物广场的销售税金及附加650055358万元2、购物广场10年租金收入的营业税及房产税4320（5512）756万元3、税金总和为123587561114万元XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底联众置业11五、开发利润估算总收入总成本10820（99161114）210万元六、小结通过土地价值综合利用的考虑，把原计划的集团休闲广场地下室作为停车场用途调整为与购物中心一楼连为一体作为一层的商业用途。通过集团休闲广场地下商业面积的增加，极大提升了地块的商业价值，同时带来了可观的收益，为XX公司提供了可持续稳定的收益回报。另一方面，XX公司将集团休闲广场地下商业面积进行合理招商运作，将积极促进购物中心一、二层的销售，实现多赢的局面。从简单的帐面上看，B区地块作为购物广场酒店的大厦项目开发建设处于亏损状态，项目不可行。但是我们仔细分析后发现，这个结果是在没有计入酒店及地下建筑的经营收入的情况下估算的，该酒店可通过以物业为合作条件，与知名的酒店管理公司合作经营娄底最好的酒店，酒店的其他投资由合作方负责，酒店营业后的收益即是纯收入；且购物广场的租赁收入仅以10年的经营期为计算期，况还未考虑租金的上涨情况，因此从长远收益的角度上考虑，项目未来的实际收益是非常可观的。通过以上的计算可以分析得知1、项目的总投资为9916万元，销售收入为6500万元，开发资金缺口为3416万元，减去地价1868万元后，还至少需要融资XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底联众置业121548万元。2、项目购物中心的租金预计每年432万元，扣除租金收入税金后预计在第10年后，还有210万项目融资资金没有偿还。第11年，项目才达到收入平衡并开始盈利（未考虑酒店的盈利情况和融资的成本两方面的因素）；3、发展商要以长线投资来考虑，项目在短期内难以产生现金流，因此要有充足的资金支持；4、购物中心综合建筑开发难度、经营难度都对发展商提出更高的技术要求，发展商对开发难度要有充足的认识；5、大型商业和酒店的招商、合作经营单位要提前落实，不可盲目开发。XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底联众置业13第二部分湘阳街临街地块可行性研究一、主要技术指标模拟表5主要技术指标模拟项目名称指标说明1、总占地面积9000平方米2、总建筑面积30000平方米21、商业建筑面积1400平方米211、临街底商8000平方米两层底商门面212、综合商业6000平方米湘阳街与娄星路转角位综合楼的13层22、住宅建筑面积13000平方米221、多层住宅6000平方米222、小高层公寓7000平方米综合楼416层23、地下建筑面积3000平方米综合楼地下一层3、容积率30XX建议指标XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底联众置业14二、总投资估算1、投资成本估算表6投资成本估算表项目金额（万元）单价计算依据1、土地成本13501500元M29000M22、建安工程费263021、临街商铺640800元M28000M222、多层住宅300500元M26000M223、综合商业9001500元M26000M224、公寓490700元M27000M225、地下建筑3001000元M23000M23、前期费用28231、规费、管理费16260元M2按地级市水平估算按地面建筑面积计算32、前期策划费2033、规划设计费4515元M2按市场行情估算按总建筑面积计算34、地质勘探费81000元孔80孔35、项目监理费47建安工程费的184、基础设施配套费7130元M2按地级市水平估算按地面建筑面积计算5、不可预见费8923436、管理费用60234207、总成本4482123456XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底联众置业15图22、销售费用估算表7销售费用估算表项目计算依据合计（万元）市场推广费销售收入20146销售代理费销售收入20146合计销售收入402923、成本总和1244822924774万元三、总收入估算1、临街两层门面销售收入估算根据娄底目前商业地产的售价情况，我们参照氐星路和长青街租金价格水平设定临街门面以均价5000元M2（底层售价7000元M2，第二层售价3000元M2）进行连体销售，销售收入为5000元M28000M24000万元2、综合商业销售收入估算按照目前市场行情，三层集中式商铺的销售均价为3300元M2（第一层售价5000元M2，第二层售价3000元M2，第三层售价2000元M2），则商业部份销售收入为XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底联众置业163300元M26000M21980万元3、多层住宅销售收入依据目前市场住宅行情，普通住宅的价格大多数在700800元M2之间，由于上述多层住宅临街，噪音较大，因此价格与市场价格相当，36层住宅的销售均价为800元M2，则销售收入为800元M26000M2480万元4、小高层公寓销售收入由于娄底市场上还没有高层公寓，产品非常新颖，既可以用来做住宅，也可用来做办公室。目前娄底市场小高层公寓没有可比产品，根据其他地级市多层住宅与高层价格的比价，高层住宅可以比普通多层住宅售价高出50左右，因此将本地块的高层公寓的销售均价暂定为1200元M2。销售收入为1200元M27000M2840万元5、收入总计1234400019804808407300万元四、税金及附加估算730055401万元五、开发利润估算总收入总成本7300（4774401）2125万元XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底联众置业17六、所得税估算开发利润33212533701万元七、经营净利润估算开发利润所得税21257011424万元八、盈利分析、投资利润率利润总额总投资额10021254774100445、投资净利润率税后利润总投资额10014244774100298九、小结湘阳路临街地块的产品，我们建议规划为6层多层建筑，其中12层为连体临街商铺，36层为住宅。从以上分析数据可以看出，本地块的开发利润率并不是很高，主要是由于高层公寓的造价高，而在售价上没有太多空间，多层住宅由于目前市场售价较低，更是没有多少利润可言。虽然利润不高，但这地块的产品从目前市场行情来看，还是有可作为的。首先是开发难度较小，发展商可通过这部份产品的开发积累更多的开发经验，对其他几个地块的开发大有益处；其次多层住宅与临街商铺的产品与市场需求吻合，销售难度较少，资金回收有较强的保证；第三是投资较少，且容易控制成本。XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底联众置业18从目前娄底的房地产情况来看，高层公寓属于全新的产品类型，市场接受还需要一定的时间，而且高层公寓的销售价格也不可能在短期内有大的涨幅。因此我司建议，可以先建临街多层商住楼及转角处综合大楼的裙楼，综合大楼的高层公寓暂时不建，待市场机会成熟后再建。在尽可能的情况下多做临街商业门面才是上策，这样既可避免积压资金，又可规避市场风险。XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底联众置业19第三部分A、C、D区纵深地块可行性研究方案一商业街、住宅结合一、地块的开发模式通过前期对XX地产项目的开发进程进行初步的判断，尤其是各地块开发时间、周期、产品及功能定位提前考虑，对于整个开发阶段的持续性发展及以市场依据的策略性调整均提供可参考的蓝本，这是十分必要的。本项目发展计划的设计，意味着不仅是规模大，重要的是在产品的开发存在明显的阶段性划分、在产品的配套上超越一般意义的小区，注重分组团、分阶段开发，诸如此类的开发特征与需要，以及根据位置特点、政府对周边区域的规划等方面，综合性地慎重考虑分两期开发。第一步步行街多层住宅开发先行先建步行街，首先把项目启动起来，以全面领先的硬件与软件相配合，在市场上起到房地产示范的作用，吸引第一批商业意向客户。以优质产品推出市场，打开产品品牌市场，迎合首批客户的认可，为后阶段的开发奠定良好的客户资源。同时，以示范性住宅产品作为首期启动的产品，创造一股席卷娄底的“置业旋风”。第二步开发纯住宅在步行街开发的成功运作后，可进入本项目的住宅物业开发阶段，即进行纯住宅的开发。纯住宅也将分两至三期开发。XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底联众置业20二、产品类型建议一）商铺类型及分布区域A、主题风情式购物广场及商业街在A地块中建设步行街多层住宅的产品，通过带有明显风情的建筑符号、特定的业态分布，以及各类特色商家的引进，建设成为具有独特风情、多元化的购物场所，也就是集购物、美食、游戏、休闲、健身、观光、文化于一体的体验式购物场所。这种商业模式与传统的百货商场相比，最大的优势在于其拥有最大化的使用价值，这一价值是来自除购物之外的诸多功能。而这种购物模式正是娄底目前所缺乏的。步行街主要设立在地块的A区，为六层建筑。12层为步行街商铺，36层为多层住宅。二）住宅类型及整体规划A、住宅类型第一期纯多层；第二期多层与小高层结合。B、整体规划结合国内先进的、成熟的规划形式，以及考虑到湘中地区的特点及当地楼盘的现有状况，我司提出行列式与院落式相结合的规划手法，具体如下结合行列式与围合式布局的优势，在基本保证南北朝向的前提下，利用楼体的错落以及小幅度的弧度，以相对“围合”的形式制造不同的小组团，创造人性化、多层次、有实际内涵的“院落式”空间。XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底联众置业21该规划手法在项目应用的进度第一期住宅物业采用行列式排列形式由于地块狭窄，难以在规划上做更多的变动，仍以传统的行列式为主，但通过楼体单元数的变化及错落形成空间的变化；第二期住宅物业采用院落式排列形式地块大、方正，而且，届时本项目的品牌与整体素质已得到了市场的认同，可以在规划上做得更为丰富，结合景观和空间设计手法，形成一个尺度宜人、层次丰富、富有内涵的居住环境，并通过游乐设施、小品等为其注入勃勃生机，形成独特的“院落文化”。由于地块的北侧是娄底火车站的编组线，火车噪音影响小区居民生活，为了有效阻隔噪音影响，可以在规划路北侧修建一排商铺，在商铺的背后种植高大的乔木，用于降低噪音，提高居住舒适度。另一方面，可以在项目规划路南侧与“公司2号楼”并排建设多层小户型住宅楼房，作为C区纯住宅小区的隔音屏蔽,在销售时，以较低的价格出售。注步行街门面及住宅物业产品的具体方案这里不作具体阐述，将在产品策划报告里作详尽的研究。图3三、主要技术指标模拟表8主要技术指标模拟项目名称指标说明XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底联众置业221、总占地面积68353平方米2、总建筑面积96000平方米21、商业建筑面积20000平方米约占总建筑面积2022、住宅建筑面积73000平方米221、多层住宅62000平方米约占总建筑面积65222、小高层住宅11000平方米约占总建筑面积1223、公建配套面积3000平方米约占总建筑面积33、综合容积率14XX建议指标四、总投资估算1、投资成本估算表9投资成本估算表项目金额（万元）单价计算依据1、土地成本133268353M22、建安工程费292021、商业铺面1600800元M220000M222、多层住宅310500元M262000M223、小高层770700元M211000M224、公建配套240800元M23000M2含装修3、前期费用86531、规费、管理费57660元M2按地级市水平估算按地面建筑面积计算XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底联众置业2332、前期策划费5033、规划设计费14415元M2按市场行情估算按总建筑面积计算34、地质勘探费201000元孔200孔35、项目监理费75建安工程费的184、基础设施配套费960100元M2按地级市水平估算按地面建筑面积计算5、不可预见费14223436、管理费用95234207、总成本63141234562、销售费用估算表10销售费用估算表项目计算依据合计（万元）市场推广费销售收入20320销售代理费销售收入20320合计销售收入406403、成本总和1263146406954万元三、总收入估算XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底联众置业241、商业街铺面销售收入商业铺面以均价4500元M2（第一层售价6000元M2，第二层售价3000元M2）进行连体销售，销售收入为4500元M220000M29000万元2、多层住宅销售收入商业街的多层住宅销售均价为850元M2，住宅小区的多层住宅的销售均价为950元M2，综合销售均价为920元M2左右，则多层住宅的销售收入为920元M262000M25704万元3、小高层销售收入估算小高层住宅以均价1200元M2进行销售，销售收入为1200元M211000M21320万元4、收入总计12390005704132016024万元四、销售税金及附加估算1602455881万元五、开发利润估算总收入总成本16024（6954881）8189万元XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底联众置业25六、所得税估算开发利润338189332702万元七、经营净利润估算开发利润所得税818927025487万元八、盈利分析1、投资利润率利润总额总投资额1008189695410011772、投资净利润率税后利润总投资额10054876954100789方案二专业市场、住宅结合一、专业市场建设思路该专业市场的建设，应打破传统的专业市场的局限性，吸收引进先进的开发和经营理念，将建设成为湘中地区专业性强、主题鲜明的集交易、运输、展示、信息等多功能为一体的大型商贸集散基地。XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底联众置业26二、专业市场规划设计构思通过细致明确的动线规划、实用的平面布局与简洁明快的建筑立面设计，将建筑融入城市规划环境之中，并高度配合周边的交通网络发展，规划设计切实从经营需求和交易需求出发，融合现代科技和建筑规划理念，适度超前，引导市场；根据市场的业态划分实行功能分区、组团式布局，合理分布商业经营空间、展示空间、公共空间，形成多主题的业态组合，最大程度吸引采购人流，同时最大限度降低交易成本，创造流通价值，提升物业价值。三、专业市场规划布局构思专业市场的建筑体布置为标准的行列式布局，弱化核心概念，而突出了用地均化的设计理念，布局中强调“轴”、“心”、“区”的设计构思，给人一种规则的韵律感，从而为每一个街区与商业单元都争取到几乎同等的商业条件。在功能布局上突出各功能区的相对独立与相互和谐，把整个市场的商业交易有机结合起来。每个功能性区域各显特色、独具魅力，又形成统一协调的风格，融为一体。专业市场的主要建筑形式采用地上两层的独立连体商铺形式，各连体商铺相互连接，形成商业街，商业街采用行列式布局，构成四通八达的商业街区。商铺、商业街、商业街区以建筑外观、铺地等在统一风格之下形成各自的特色。连体商铺首层作为经营功能区、二层为办公、仓储、展示等多功能空间。专业市场交通组织XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底联众置业27专业市场内的主要道路、次要道路、组团道路、商铺旁道路应该设置分级清晰、主次分明并结合娄新路和湘阳街构成环回的道路循环系统。项目地块北区的规划路要尽快修通，道路的开通对于专业市场的交通组织，盘活专业市场将有重要的意义。同时，可以考虑在道路北侧修建一排商铺用于出租。专业市场配套设施项目内设一定的商务休闲和娱乐设施，使专业市场内的经营客户和购买者在经营和购买的同时，满足基本生活购物功能，作为完善“城市运营”的商业经营模式的一种补充和优化。注专业市场商铺产品的具体方案这里不作具体阐述，在XX公司决定那个开发方向后，将在产品策划报告里作详尽的研究。一、主要技术指标模拟表11主要技术指标模拟项目名称指标1、总占地面积68353M22、总建筑面积75000平方米21、专业市场建筑面积65000平方米22、住宅建筑面积10000平方米3、综合容积率11图4XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底联众置业28二、总投资估算1、投资成本估算表12投资成本估算表项目金额（万元）单价计算依据1、土地成本133268353M22、建安工程费440021、专业市场3900600元M265000M222、多层住宅500500元M210000M23、前期费用66631、规费、管理费45060元M2按地级市水平估算按地面建筑面积计算32、前期策划费5033、规划设计费7510元M2按市场行情估算按总建筑面积计算34、地质勘探费201000元孔200孔35、项目监理费71建安工程费的184、基础设施配套费22530元M2按地级市水平估算按地面建筑面积计算5、不可预见费15923436、管理费用10623427、总成本6888123456XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底联众置业29三、收益估算专业市场的回报方式我们在这里作了两种方案A方案是通过出租收取租金来实现长期回报，B方案是采用产权销售一次性实现投资回报。A方案租售结合专业市场全部出租，住宅全部销售）（一）开发总成本估算1、投资成本6888万元2、销售/招商费用估算表13销售/招商费用估算表项目计算依据合计（万元）市场推广费预测约100销售/招商代理费销售收入20年租金收入100约100合计2003、成本总和1268882007088万元（二）收入估算1、多层住宅销售收入估算依据目前市场行情，由于这些多层住宅正对市场，环境复杂，XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底联众置业30噪音较大，因此价格向上走的难度较大，多层住宅的销售均价为850元M2，则销售收入为850元M210000M2850万元2、市场租金收入估算根据调查发现目前娄底的底星路和娄星路的临街商铺租金在30元月M2左右，而四一八建材市场的租金均价也在30元月M2左右。因此，我们将地块作为专业市场的租金设定第一层租价35元月M2，第二层租价为5元月M2，两层连体出租，以均价20元月M2进行招租，经营期暂定为10年，则每年的租赁收入为20元月M265000M212月1560万元10年的租金总收入为1560万元10年15600万元3、收入总计销售收入租金收入8501560016450万元（三）税金估算1、多层住宅的销售税金及附加8505547万元2、专业市场租赁的营业税及房产税15600（5512）2730万元XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底联众置业313、税金总和为销售税金租赁税金4727302777万元（四）开发利润估算总收入总成本16450（70882777）6585万元（五）所得税估算开发利润336585332173万元（六）经营净利润估算开发利润所得税658521734412万元（七）盈利分析1、投资利润率利润总额总投资额100658570881009292、投资净利润率税后利润总投资额10044127088100622B方案全部销售（一）开发总成本估算XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底联众置业321、投资成本6888万元2、销售费用估算表13销售费用估算表项目计算依据合计（万元）市场推广费销售收入20407销售代理费销售收入20407合计8143、成本总和1268888147702万元（二）收入估算1、多层住宅销售收入估算850元M210000M2850万元2、专业市场销售收入估算根据调查发现目前娄底的底星路和娄星路的临街商铺租金在30元月M2左右，而四一八建材市场的租金均价也在30元月M2左右。我们在为专业市场定价时考虑两个因素1、按照商业市场的规律，专业市场一方面是由于规模大，供应量大；另一方面，业主的经营自主性低，转手比较困难，一般来说，的销售价格比临街门面房要低。2、按十年的回报期计算，将租金折算成销售价格，即销售的单价年租金10，即地块专业市场的销售单价设定在3000元M2左右。XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底联众置业33因此，我们预估该地块专业市场的销售单价为3000元M2，则销售收入为3000元M265000M219500万元3、收入总计128501950020350万元（三）税金估算20350551119万元（四）开发利润估算总收入总成本20350（77021119）11529万元（五）所得税估算开发利润3311529333805万元（六）经营净利润估算开发利润所得税1152938057724万元（七）盈利分析1、投资利润率利润总额总投资额10011529770210014962、投资净利润率税后利润总投资额100XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底联众置业34772477021001003租售结合与全销售方式对比从以上两个方案的分析来看，采用租售的方式，总投入为7088万元，当住宅全部销售时，专业市场采用租赁的方式，十年的回报为15600万元；采用全部销售的方式，总投入为7702万元，当专业市场全部销售时，所得到的收益为19600万元。如果采用全部租赁，由于本项目规模大，进行统一招商将会面临相当大的压力。同时，由于采用租赁方式，因此项目前期投入大，资金回收期长，对发展商的资金提出相当高的要求。如果采用全部销售方式，发展商能够一次性回笼资金，及时缓解资金的压力。但从专业市场的操作来看，全部销售对项目后期经营是不可取的，同时全部销售也是相当困难的。另一方面，项目的规模大，就娄底目前的市场购买力来看，全部消化也是相当困难的，商铺供应将会出现供过于求的局面，导致项目销售陷入困境，直接影响到项目的发展。从长远的回报来看，我们建议专业市场采用租售结合的方式，以租为主要，销售为辅。通过商铺的销售来实现投资的回收，同时，发展商持有大部分商铺租赁作为长期收益。通过测算，如果本地块专业市场，销售40左右的商铺即可总投入的收支平衡，发展商持有60的商铺用于租赁；总投入的收支平衡65000M2403000元M27800万元总投入7702万元每年租金收入约为65000M26020元M212月936万元XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底联众置业35A、C、D区纵深地块两种开发方案的优劣分析对比项目专业市场步行街住宅土地控制权XX公司拥有土地使用权分成为独立产权出售，XX公司没有土地控制权收益形式通过租赁的形式来实现持续性的收益回报通过销售的方式来实现收益回报，步行街的小部分商铺通过租赁来实现收益收益回报主要通过租赁来实现租赁回报，资金回收期长主要通过销售来实现收益回报，前期销售商铺，通过商铺销售后的资金滚动发展住宅，回收期较短风险分析1、项目规模大，招商有相当难度2、项目前期一次投入大，对资金量要求要先步行街后住宅，项目启动资金分步投入，滚动发展。XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底联众置业36结论通过对第三部分的可行性分析可见，各个方案都将会带来巨大的经济和社会效益。本项目的建成将直接为社会提供逾万人的就业机会，将很大程度上解决市场周边的就业压力和带动周边区域相关行业的同步发展，为繁荣周边区域经济起到重要作用。本项目将建成娄底市的中央财富区，集商品交易、产品信息交流与发展、物质流通、人才培养为一体的商贸基地，并加快对内、对外的交流与合作，促进产业的发展和经济建设，为当地带来可观的税收，并将极大地繁荣当地经济。从A、C、D区纵深地块的两种方案的初步分析数据来看，第一种方案的总投资为7125万元，净利润为5098万元，净利润率为71，投资回收期为两年左右；第二种方案的总投资为5836万元，净利润为2695万元，净利润率为46。由于第二种方案在运作过程中，大体量的商业面积是用来出租经营的，因此资金回笼较慢，财务成本会高很多，并造成非常大的资金压力，从而最终影响本项目的利润率。虽然娄底市的城市规模比较小，但毕竟地块属于市中心罕有地块，开发价值明显高于其他区域，属于市中心的黄金地段。从总体上看，如果做大体量的专业市场本身具有的商业风险就很大，因此，我司建议采用第一种方案，开发以商贸与住宅结合的项目为最佳。XX置业项目可行性研究报告XX中国湖南娄底联众置业37内部资料仅供参考内部资料仅供参考内部资料仅供参考图23地块位置图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