德信集团凯利玫瑰庄园项目可行性报告

德信集团凯利玫瑰庄园项目可行性报告目录公司介绍3项目公司各股东方情况介绍3区域市场分析4武康房地产市场特征分析4区域楼盘概况5武康在售或待售项目营销推广分析5市场需求分析6项目概况6土地概况7用地指标7周边道路及配套7地块SWOT分析7产品定位7客户群分析8经济效益分析79开发成本总汇9销售总收入11利润11总结12项目投资12开发周期12结论12开发计划表13项目公司介绍浙江凯利投资有限公司是针对武康镇东二路东侧“德土地（2006）拍字第21号地块（现暂定小区名凯利玫瑰庄园）”成立的房地产开发项目公司，注册于2006年10月，注册资金2000万元，注册地址武康镇永安街145号11楼，法定代表人费忠敏。项目公司股东构成及比例浙江德信置业有限公司60浙江德信控股集团有限公司40项目公司各股东情况介绍1浙江德信置业有限公司浙江德信置业有限公司成立于1995年9月，注册资本5000万元，具有房地产开发二级资质，系浙江德信控股集团所属子公司。公司拥有各类工程技术人员和管理人员100余人，年开发能力在100万平方米以上，先后在德清开发了桂花园、城市花园、翠苑小区、中房大厦、中贸大厦、锦绣豪园、文昌花园、新北小区、仙潭路旧城改造工程、武源路旧城改造工程等众多品质优秀的项目。同时在金华浦江开发了东溪花园和江滨花园，在合肥开发了文锦新城等项目。目前正在开发建设的项目有德清的嘉华国际、枫华府第和山水名城等项目，合肥的国际丽晶城项目和长沙的湘江时代项目。十多年的专业经营，德信置业积累了丰富的开发经验，打造了专业的开发团队，连续几年获得“浙江省优秀房地产公司”、“浙江省守合同、重信用AAA级企业”等荣誉称号。并以其先进的管理、超前的意识、开拓的精神，始终恪守“立足市场、以质取胜、创新发展”的经营方针，不断地开拓创新、锐意进取，树立了崭新的企业形象。2浙江德信控股集团有限公司浙江德信控股集团有限公司成立于2003年，公司总部位于浙江杭州，是一家集投资、开发、咨询、管理于一体，以房地产开发为主的现代化企业集团公司，公司注册资金为10180万元。区域市场分析武康房地产市场特征分析目前，武康镇房地产市场开发规模总体上来说供略大于求，而且供求关系结构失衡。供给的产品主要以满足武康镇及周边城镇的高收入、高端人士为主。消费市场虽然处于政策调控期，消费者没有前几年那样的冲动购房现象，但是市场对于定价合理的优秀产品吸纳能力依然很强。目前市场上在售的楼盘绿城开发的桂花城、百合公寓，中荣开发的春溪华庭由于面积过大、总价过高，其去化速度相对缓慢。而华盛达开发的格兰维亚、中房开发的嘉华国际，其销售去化速度还是非常快。以2006年10月28号开盘的格兰维亚为例，其一期销售已接近70，二期预定也已接近40。未开盘的升华玉墅林枫和中房名城由于产品差异化较大，也吸引了广大消费者的眼光。区域楼盘概况目前在售楼盘在前期已有调研结果的基础上，我们再次收集并更新了市场信息。并把这些信息筛选、分类、归纳出以下内容；项目名称总面积总户数主力面积销售均价目前去化情况桂花城25万方1800余户130150平米39004200元一期70，二期接近50百合公寓22万方1000余户多层138平米小高层160平米多层4200元/平米小高层4600元/平米一期多层去化接近80，春溪华庭10万方740户公寓135平米排屋200方300平米公寓3900元/平米排屋5200元/平米公寓销售80排屋已销售完格兰维亚14万方657户多层130150平米排屋180250平米多层3300元/平米排屋5000元/平米公寓去化40排屋去化60玉墅林枫22万方不祥不祥待定未销售武康在售或待售项目营销推广分析根据对武康镇房地产市场调研及实地考察，武康镇在售或待售房地产市场的目标市场具有惊人的重叠处，大量的公寓户型集中在130150平米之间，排屋集中在200250平米之间。由于产品线非常接近，面对客源也就非常的雷同。为了争夺这有限的客源，各个项目都在营销上下足了功夫，强化宣传力度，营销诉求、推广手法或相互压制，或推陈出新、旗帜鲜明。由于近两年宏观调控的影响，消费者趋向理性，2006年下半年武康房地产市场竞争压力日趋激烈，绿城的西子百合公寓特意出刊“品鉴，百合”，详细整体的介绍、展示西子百合公寓户型特点，极力强调生活的舒适性，强调建筑美观性；嘉华国际则极力宣传价格优势、户型优势，以低总价冲击市场；格兰维亚则选择市场空档，主推排屋和多层，旗帜鲜明的诉说西班牙生活风情。市场需求分析国家对房地产市场的宏观调控功效在今年得到了充分的体现，消费者购房进一步趋向理性，他们对产品的要求会越来越高。对于自己的消费能力也越来越清晰，他们不会再为一些空洞的概念而多花冤枉钱，也不会盲目的攀比消费。所以对于市场的供应我们必须要有一个清晰地认识。根据未来房产品的消费趋向结合市场调研资料，我们发现目前武康市场上存在2个明显的市场供应缺口总价在30万35万之间的具有一定品质的公寓房。根据目前的市场价测算，户型建筑面积在90100平米之间的房产品在未来将存在很大的市场需求总价控制在85万左右，面积控制在170190之间的经济性排屋，市场存在空白点。项目概况土地概况凯利玫瑰庄园所属地快“德土地（2006）拍字第21号地块”位于武康镇东二路东侧，是近阶段武康镇的主要开发用地投放区域。在这区块，随着城市中心的东移，未来将成为武康镇的首席高档住宅区，周边生活配套齐全，环境优美。本项目地块内部有天然河流穿越，南面面对塔山森林公园，为小区未来景观营造提供了天然的环境基础。用地指标本项目地块规划总用地面积67318平方米，地块用地性质为商住用地，其中配套商业建筑面积不大于总建筑面积的6。地块容积率不大于125，建筑密度不大于255。周边道路及配套本项目地块周边道路已全部开通，东面新丰路、南面舞阳街、北面武源街、西面东二路。项目周边有学校、体育中心、菜市场等配套设施，规划配套合理，景观优势明显。目前在建和已交付的周边项目都以高档住宅为主，地块SWOT分析优势分析地块方正，使建筑产品设计可以较灵活。天然河流东西向穿越地块，景观优势明显。周边道路状况良好，交通非常方便。地处武康高档住宅区，有利于提升项目形象。综合成本与周边楼盘相比较低，竞争力具有一定优势。房型设计合理，总价低开发商在当地良好的社会形象劣势分析目前周边地块都还处于开发建设阶段，项目近期内近距离配套不足目前尚无公共交通，对于一般消费者存在距离城市较远的感觉东面新丰路和南面舞阳街是交通主线，有一定的车噪影响。机会分析市场供应存在结构性失衡塔山森林公园的建设有利于进一步改善地块周边环境舞阳街的延伸，及城市东扩将拉近与主城区的距离威胁分析宏观调控的不确定因素依然存在，对于未来的市场发展存在不确定因素武康镇规划内容具有不确定性及实施后置性产品定位根据武康房地产市场需求以居住为主的特征，将本项目的功能定位在“德清当地居民改善居住条件的第一居所”。结合项目的规划条件和当前市场各类物业的表现，本案的主力物业形态定位于联排别墅，其次是小高层公寓，另设置少量多层阳光房；基于这一前提，本案的功能特点170190平米联排别墅豪华改善型90平米小高层公寓经济型100130平米多层阳光房舒适改善型通过合理的户型设计满足增加居住面积和居住功能的需求通过优秀的景观设计满足优美社区环境的需求通过居住区域的改变满足健康居住的需求通过完善的物业管理和量身定制的生活配套满足提升生活品质的需求客户群分析由于产品有多种形式，客户的面会比较大，我们需要根据不同的产品进行分析。1联排别墅和多层阳光房主要是德清的公务员，大中企业及小型私营企业的管理层，具有一定积累的个体从业者，金融、医院、传媒、电力、电信等行业的从业人员，3555岁追求居住环境、追求生活品位的城市精英阶层及高收入阶层。2小高层公寓家庭年收入在6万左右，在外求学的本地人或者到本地就业的外地人，刚创业的小业主，德清本地打算结婚或刚结婚的家庭以及周边农村为子女进城购房者。他们的大部分年龄集中在2530岁左右，对于生活有较高的要求但又无法承受市中心高价房的阶层。项目经济效益测算开发成本总汇凯利玫瑰庄园项目投资预测表序号项目建筑面积（M）单位成本（元/M）费用额（元）备注1一、土地费用2指标费67318127418577000指标费3土地费用673181005676545904契税67318339722869483计5二、前期工程费6三通一平6731885385447设计费（包括景观）1047204041888008勘探10472022094409规划设计60000规划文本10售楼部及装修（模型）104720441888011围墙3600001200米300元/米12三、房屋开发费131、建安工程费14其中小高层4425310504646565015多层198988501691330016排屋24949110027443900含半地下室17地下室1554020003108000018公厕（配套）802500200000192、市政工程104720303141600203、景观工程201902505047500214、供电工程104720606283200225、供水工程104720101047200236、电梯工程5280000220000元/台24台247、弱电工程104720202094400258、煤气工程19534003200元/户1122500元/户63826四、其他开发费用27工程质量监督费1047201818849628监理费104720883776029代理费104720055236030白蚁防治费1047201616755231墙改押金和散水押金1047202728274432高教费10472010104720033防雷检测费104720110472034招标费104720110472035图纸审查费104720055236036消防验收104720110472037环评104720011047238渣土处理费104720220944039水土保持方案104720033141640空气检测1047201515708041面积测绘1047201313613642工程审计104720110472043办理产权证（交易费）2562303元/平米797506元/平米283044物业前期费用及物业基金24327601047208207975045放样费104720110472046公示费500047五、期间费用48财务费用10300000自有资金成本580万银行利息450万49管理费用10500000按销售35000万的3计50推广费7000000按销售35000万的2计51前期策划费50000052销售代理费3500000按销售35000万的1计53税金19495000按销售35000万的557计54合计288929958销售总收入凯利玫瑰庄园销售收入预计表序号名称面积平米单价元/平米金额元备注1小高层住宅4032334001370982002多层住宅198983200636736003排屋2494948001197552004营业房28304500127350005车位255个65000165750006自行车库1240100012400007合计351077000利润利润万元开发成本28900销售收入35100税前利润35100289006200税后净利润62000674154总结项目投资项目启动资金为8000万元，总投资26亿元，其中自筹资金8000万元，银行贷款3500万元，其余均来源于预收房款。开发周期项目总体规划，分两期开发实施，样板区先行，预计项目总开发周期三年。结论根据以上各项指标分析，税后净利润为4154万元，整个项目是可行的。项目开发计划凯利玫瑰庄园项目开发计划表序号内容时间段1方案设计2006年11月2007年01月2三通一平2007年3月20日前完成3方案审批、评审2007年02月初前完成4施工图设计、环境方案设计2007年02月初开始2007年3月30日前完成5选址意见书、立项、用地许可证2007年03月底前完成6施工图审查2