西安曲江金谷城项目市场调研报告

西安曲江金谷城项目市场调研报告曲江4金谷城不经意间，又见南湖RUIYUAQUJIANGJINGUCHENG市场调研报告第一部市场篇一、曲江市场特征1曲江住宅市场销售分析曲江商品房销售量数据包含项目一览以上部分项目商业配套以上部分项目商业配套大雁塔北广场商服用房金地曲江尚林苑世纪花园别墅高档住宅曲江航天御苑曲江航天御苑高档住宅曲江溪园曲江溪园高档住宅曲江公馆曲江公馆曲江溪园高档住宅湖滨花园湖滨花园湖滨花园高档住宅翠竹园小区中档住宅曲江南苑翠竹园小区中档住宅曲江城市花园曲江春晓苑曲江佳园国际公寓中档住宅钻石半岛钻石半岛旺园小区中档住宅曲江华府曲江华府泛渼花园中档住宅曲江兰亭曲江兰亭曲江春晓苑中档住宅曲江6号曲江6号曲江6号中档住宅丰景佳园丰景佳园丰景佳园中档住宅2007年17月2006年2005年2曲江住宅市场销售分析32938827141590地下室/车库2303124270794257商服用房3232032052568318798高档住宅282908146941353476264296中档住宅320824189062431545277351曲江总量2007年17月2006年17月2006年2005年类别时间注中档住宅和高档住宅通过产品形式和价格区分高档住宅为联排、独栋和类别墅项目均价在6000元/平米以上中档住宅则为小高层、高层和花园洋房等均价在6000元/平米以下。曲江市场中端产品去货量仍为主力320062007年曲江各档次项目综合分析表一表二表三表四4曲江中高端成交价格走势观点从市场分析中可以得出，目前曲江普通高端市场需求的产品以三室、四室为主，总价在5590万之间；大四室及五室以上的户型销售速度相对缓慢。根据项目的素质综合分析，一般来说，普通高端类产品的消化速度应保持在在6000/月，销售金额预计估应保持在30004000万/月。考虑到企业品牌、产品规划、营销模式、物业服务等综合指标，普通高端产品之间的差价可达到5001000元/平米。从整体的销售情况来看，曲江普通高端类产品的销售季节起伏状况不大，基本保持平稳。这同时也说明了，曲江的客户群对季节的抗性不大。二2008年曲江房地产市场预测除了已经在售的项目外，该区域还有大量的项目正在进行前期的运作，据我们了解到的项目见下表所示。根据曲江发展态势，随着南湖等竣工和完善，资源型高端楼盘仍将陆续入市。类别墅、洋房、小高层占地约1000亩南湖版块深圳金地金地南湖项目高层、小高层204亩雁南五路融侨集团融侨曲江观邸占地约9280亩芙蓉路东，翠竹园南占地约1531亩芙蓉路以东，雁南五路以北，南湖西侧。低密度、生态化的高端住宅社区占地约1000亩长安区，富力城南端上海大华大华长安项目别墅、小高层占地约200亩芙蓉路以东，航天御苑以南。深圳金地金地曲江项目建筑形式规模项目位置开发商项目名称一20072008年待推出项目005年曲江高档住宅成交面积主要集中在200250平米之间，2006年以后，250平米以上的户型大增，2007年19月250平米以下户型所占比例明显较06年有所变小，由2006年的31下降为10；而250300平米户型所占比例则上升了22个百分点；400450平米则上升了16，说明区域客群对高端产品的需求以舒适度为主要目标。二高档住宅对大面积产品的需求呈现增长态势三高档住宅购房者年龄分布2007年17月，30岁以下的购房者所占比重下降12，3040岁比重上升了14个百分点，4050岁下降了6个百分点，5060岁年龄段的购房者比重上升了4。（数据来源于房地局备案数据）2004年以来，中档住宅的销售价格保持了年均6左右的增长幅度，略高于西安同期的普遍增长水平，但05年销售面积却实现了128的激增06年仍保持了33的高增长率，07年19月更比去年同期增长60。四中档住宅增长势头旺盛，客群仍以本地人群为主。（数据来源于房地局备案数据）五高端住宅外埠购房者的购房人数比例呈上升态势（数据来源于房地局备案数据）六中档住宅对产品面积的需求集中在144180平米之间（数据来源于房地局备案数据）上图可以看出2540岁年龄段的购房者比例在2007年17月增加而其他年龄段有所下降。七中档住宅购房者年龄分布（数据来源于房地局备案数据）目前，曲江商品住宅市场存量约有836万平米。其中，普通高端住宅为75万平米，别墅类产品86万平米。可见，在2007年到2008年初，曲江的房地产市场将进入一个持续的稳定销售期。随着市场的发展，全国性品牌地产项目的推出，曲江房地产市场进进入一个“战国时期”，保守估计未来二三年内的曲江房地产潜在的总供应量在100万平米以上，而我们项目所面临的市场竞争会更加激烈。现状趋势观点第二部、竞争篇（一）同区域竞争概况富力城富力城中海国际社区金地曲江尚林苑曲江航天御苑世纪花园别墅曲江溪园曲江航天御苑曲江公馆曲江溪园湖滨花园曲江公馆翠竹园小区湖滨花园曲江溪园曲江南苑翠竹园小区湖滨花园曲江城市花园曲江春晓苑曲江佳园国际公寓钻石半岛钻石半岛旺园小区曲江华府曲江华府泛渼花园曲江兰亭曲江兰亭曲江春晓苑曲江6号曲江6号曲江6号丰景佳园丰景佳园丰景佳园2007年19月2006年2005年主要竞争对手均为中高端产品产品质素接近区域市场客源相近均为国内知名地产品牌竞争概况20062007年曲江开发楼盘存量说明33万101000039500曲江溪园28万401000053333航天御苑12万701期均价10300期均价8600元35600曲江公馆13万305200一期（20万）中海国际社区46万407000（小高）72600金地曲江尚林苑167万403600300000曲江兰亭137万304700250000曲江南苑90万303900（高）4300（多）128175曲江城市花园20万205700300000钻石半岛90万605023220000曲江华府存量总体销售率均价总规模高层小高层别墅类项目名称曲江放量分析（1）中海国际社区品牌营销宣扬国际大手笔打造5大国际价值体系营销策略大盘大品牌特色别墅高端产品、小高层中端产品、高层低三档产品三大地块项目规划曲江核心国际生活区项目定位中海国际社区1项目基础资料毛坯房装修程度会所、社区景观、一站式教育配套、商业社区配套未开盘销售情况一期熙岸景观施工、样板段施工工程进度预计2007年11月底开盘时间一房、两房、三房、四房至别墅、联排别墅户型结构50400余不等面积区间低层住宅、小高层、高层产品结构公摊率225容积率43绿化率135万平米，教育配套6万平米，46万建筑面积的商业配套总建面积1300亩占地面积一期“熙岸”均价48005800元/平米销售价格住宅项目类型雁环路东段位置描述965200620059套174278四室三厅两卫50520062008套247三室三厅两卫1004800580071套157163三室三厅两卫五室四（三）厅三卫三室两厅两卫三室两厅一卫独立开间1962441322211131145675产品1004800580086套725200620018套10042005000198套1005200600016套去货比例成交价格上市体量一期上市高层产品“栖岸”，2007年10月开盘，整体中高档产品约500户，面积区间50420平方米。认购阶段小高层（临海洋馆）48005800元/，均价5500元/，高层（三兆路口）4300元/。2销售状况3开盘当月销售状况238324201五室四厅三卫销售均价505619元/19661五室三厅三卫676772万元17427254四室三厅两卫销售总金额1570727254三室三厅两卫1337961328613591三室两厅两卫销售总面积1136511403三室两厅一卫94面积区间户型类别10月销售总套数4、客户定位第一客户群中小型企业老总，私企老板第二客户群政府、企事业单位一定级别的人员第三客户群原始积累较丰厚的个体经营者客户特征分布区域分布范围较为广泛，以覆盖西安整体南部区域南部客户为主，如散布在城南经济带各处的中小企业老板和个体经营者；曲江和邻近区域政府里具一定级别的公务员；小寨、南二环沿线、城东各大学里的较具实力的教职员工；项目附近中铁局、西铁局等单位的中层以上人员；城北部分较具实力的私营企业主也为主要群体之一。年龄集中在3545岁。5个性特征及消费决策行为模式事业或生意正处于稳定成长期或平稳期；收入稳定，小有积蓄，支付力较强；均拥有私家车或自驾车，活动半径较大；不断追求更高的社会认同感；通过选择物业提供生活素质；购买以自住为主，爱好大社区、大配套有些优雅，又具备很强情境感，有些品味，又具备深厚的内涵，有些炫耀，又具备独特的价值。不只占有财富，还有品味、修养；不只崇尚主流认同，还追求与众不同的标签；不刻意炫耀，却乐于赢得羡慕；不贴金戴银，却好显性符号；不是最有钱的，却自视很高；不只注重使用价值，更在乎精神意义；不只追求事业上升，更期待生活更上层楼；不只追求安居之所，更追求精神家园；不只强调身份地位，更重视精神扩张。2009年房地产营销策划大全移动硬盘版策划人士必备资料库货到验货后付款房策网FANGCENET海量房地产资料免费下载075583513598690317896项目物业规划定位别墅THOUSE洋房小高层小高层纯复式楼高层沿街式商铺大型集中商业图示兰色为项目开发一期区域、黄色为项目开发二期区域、红色为项目开发三期区域。首批放量440套全部售磬二期将推出300套左右预计提价5001000营销进展板式、低密创新户型设计特色东方地缘，容世界经典的国际文化解读16低密建筑简欧园林外引内优英伦台地项目规划阳光下的湖与宅项目定位7第一组团熙岸介绍第一批销售第二批销售（2）金地尚林苑9460元/平米8230元/平米成交均价7502128331440平米联排7607396245310平米叠加去货比例销售套数推出套数面积范围销售产品类型总占地103亩规划中式院落整体规划配套拉发基屋面系统、外墙45CM厚保温材料景观退台坡地，“珞溪九叠”水景园林上市2007年6月均价8281元/平方米总价区间230400万/套金地曲江尚林苑简单以产品类型的切入时机为手段竞争压力同类同质产品的对比（08年预计上市30套别墅类产品及230套大面积小高层产品）相同客源的分流与争夺相对好的区位与业已形成的客群口碑（数据来源于房地局备案数据）1项目基础资料主要配套学校陕师大附小、附中、大雁塔小学、翠华路小学、85中、99中、明达中学陕师大等商业小寨商业中心、家乐、麦德龙、好又多、军人服务社银行中国银行，农业银行，建设银行等医院同济医院、医学院附属医院、二六二医院、解放军三十五医院装修程度毛坯房供暖系统地辐热集中供暖、分户控制、分户计量销售率60以上开盘时间2007年6月10日建筑风格产品类型物管费用物业管理金地物业管理公司均价10000元/平方米均价12500元/平方米价格范围房一价230400万/套，联排均价12500元，叠加起价9000元主力户型面积范围210320平米（不含赠送面积）产品车位费车库156个，叠加11联排12总户数124绿化率34建筑密度容积率18总建筑面积一期10万平米总占地面积103亩技术指标代理商售搂电话85530000售搂地址曲江雁塔南路与雁南三路交汇处案场位置大雁塔正南14公里路东广告策划规划设计投资商开发商金地集团基本资料2户型配比状况1）别墅类以五房为主，四、六房为辅。30270350六房三厅50250330五房三厅20220300四房三厅比例面积（M）户型2）小高层户型面积配比以三房为主，二、四房为辅跃层15130160四房三厅平层40120150三房两厅两卫平层30100120三房两厅一卫平层1580120两房两厅楼面形式比例面积（M）户型3销售状况1684012余量2322072总面积76总套数862973385616850458268月842052291914621026257月826970601732853787跃层256月成交均价成交总价面积房型成交套数月份小高层185240/平米园林设计理念为“一苑5园”产品建立与周边楼盘的差异性“别墅区里的小高层”以“纯粹”建立其价值感目前小高层销售近100套营销策略均价7000价格别墅收官，小高层入市1029日举行产品发布会1017日开盘正在推4近期营销推广（3）曲江华府临近项目体验式、情景式、文化营销组团式推售小高层洋房小高层营销策略具有中式符号的现代建筑特色低密社区，占地面积206742亩，总建筑面积约22万平方米；绿化率44，类型花园洋房、板式小高层、高层等。首创唐诗园林项目规划新中式人文大宅项目定位天地源曲江华府12612139、10、11（未售）18192021花园洋房3714815151617本项目持续的文化情境塑造庭院文明可预售总套数1226可预售总面成交套数66，当前可售套数465当前可售面积7593041已出售总面积12035863已出售总套数761营销进展52005900元/平米价格140170面积二期房源德苑小高层组团1317德苑140170正在推近期营销推广（4）富力城体验式、情景式、强促销、组团式推售客群以产业园中高层管理、政府官员、中小企业主大学教师居多营销策略精装修特色精装修均价4600元/平方米起A区均价4500元，9B区的均价高层为4700元左右小高层为5200元5700元/平方米。10月7号的总销售套数659套目前最高价格6000销售及价格毛坯房终结者项目定位富力城已售销控中销售中体验式、情景式、强促销、组团式推售客群以产业园中高层管理、政府官员、中小企业主大学教师居多营销策略精装修特色精装修均价4600元/平方米起A区均价4500元，B区的均价高层为4700元左右小高层为5200元5700元/平方米。10月7号的总销售套数659套目前最高价格6000销售及价格毛坯房终结者项目定位富力城推广界定装修程度精装修销售率开盘时间2006年9月13日建筑风格品类型纯板式高层、纯板式小高层物管费用12元物业管理北京恒富物业管理有限公司均价精装修均价4800元/平方米，A区均价4500元，B区的均价高层为4700元左右，小高层为5200元5700元/平方米。按揭付款99折，一次性付款98折。价格范围45005700元/主力户型面积范围73300平方米车位费车库总户数6500户绿化率36建筑密度容积率246总建筑面积1134090平方米总占地面积446886平方米代理商售搂电话85607777售搂地址雁塔南路南端向东800米案场位置雁塔南路南端向东800米广告策划规划设计投资商西安富力房地产开发有限公司开发商西安滨湖花园房地产开发有限公司基本资料2基本情况分析3户型配比状况5200300复式160176四房65130145三房8096两房3070一房比例面积（M）户型注复式户型位于B区中央景观区周围部分小高层的首层，均价为7000元/，这种户型属于改造户型，旨在抬高整栋均价。5100元/平米4400元/平米成交均价4390去货比例900864套数85270平米以130175为主72156户型面积区间16万平米14万平米入市体量2007年2月3日2006年9月13日入市时间一期B区8栋楼一期A区8栋楼总占地670亩总建筑面积110万平方米教育配套幼儿园2430平米商业配套一期9000平米院落式风情商业街，紧邻水景一期上市A区，2006年9月B区，2007年2月均价4800元/平方米面积区间73300平方米4富力城成品房式的快速倾销分析竞争压力较低价格的精装成品房一期A区的良好销售态势一期B区剩余约9万平方米供应量的客源抢压后续体量的持续供应（剩余盘量80万平方米）（数据来源于房地局备案数据）整盘定价状况精装修均价4800元/平方米，A区均价4500元，B区的均价高层为4700元左右，小高层为5200元5700元/平方米。按揭付款99折，一次性付款98折。首付为3成，第一次购房且是90平米下为2成。一期A区共864户，8栋楼，3栋11层、5栋24层，已于2007年8月31日交房。已售90。一期B区共9栋楼，小高层高层均价4800元/。已售3035。一期A区B区共30万平米（2006年913日开盘）平均销量152左右万平方米/月。现二期已建，但未开始销售。预计推出时间2008年初。5销售状况6开发策略简析以全盘精装修产品填补西安市场的稀缺性，并在未来的地产开发市场中为精装类产品项目树立参照标杆。首发临街的社区周边区域产品，以4200元/认购价试探市场，用一年的时间进行引导性营销，做好产品细节等，今年推出湖心水景周围产品，将价格依次抬高52007000元/。现状趋势观点品牌角逐，品质逐力，大发展商先后建立曲江的长期发展战略小发展商空间受到极大挤压。富人区成为新高尚区。曲江大宗土地的拍卖、国内各大地产商的大手笔竞拍，带来的是规模化开发。曲江不再仅仅将目光锁定富人，大量社会中坚必须涌入曲江，才能完成这种巨大的吞吐量。曲江市场在这个时刻扮演的是一个分流的角色