恒大海南房地产项目投资管理大学生培训演示文档

.,房地产项目投资管理,.,目 录,一、房地产投资概述,二、投资部简介,三、新地产项目上马标准及流程,四、新地产项目投资管理,五、投资管理相关法律法规,六、合同起草、谈判、签订,七、土地储备情况及发展,.,房地产投资概述,.,1、房地产投资的概念,投资是投资者为了在未来获取收益而进行的资产购建活动。这里的资产既包括房屋、土地、厂房、设备等实物资产，也包括期货、股票、债券等金融资产。投资有多种形式，如储蓄投资、股票投资、商业投资、工业投资、房地产投资等。 房地产投资是指以取得房地产收益为目的，投放一定量的资金，用以开发经营房地产的行为。它是开展房地产开发与经营活动的基础，是以形成新的房地产使用价值为结果的综合经济活动。,.,房地产投资按投资对象划分主要有以下几种： （1）土地经营投资 以所经营的土地为投资对象的房地产投资，这类投资以经营土地为获利手段。 （2）房地产开发投资 投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和施工建设等，建成可以满足人民某种入住需要的房屋及附属构筑物，然后推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资，实现获取投资收益的目标。,2、房地产投资的种类,.,（3）房地产置业投资 这种投资的对象可以是开发商新建成的物业，也可以是房地产市场上的二手房。 （4）房地产证券投资 指投资者不直接参与房地产项目的开发建设、经营管理，而是通过投资各种房地产证券间接获取房地产收益。 （5）房地产中介服务投资 指房地产咨询、经纪、估价等中介服务方面的投资。 （6）房地产管理服务投资 指房地产管理、维修、保养、服务等方面的投资。,2、房地产投资的种类,.,（1）是实现房地产企业财务管理目标的基本前提。（2）是房地产产品生产的首要环节和必要手段。（3）是房地产企业降低和把控投资风险的关键环节。,3、房地产投资的意义,.,（1）经久耐用。（房地产商品是一种耐用消费品） （2）具有较高的财务杠杆率 财务杠杆率高达70%-90%。 （3）能抵消通货膨胀的影响 通货膨胀时期，当其他资产出现不同程度的贬值时，受通货膨胀的影响，房地产和其他有形资产的重建成本不断上升，从而导致房地产和其他有形资产价值上升，或者其贬值幅度要低于其他资产。 （4）能提高投资者的资信等级 （5）投资资本的安全性较高。（比如相比于股票资本） （6）可以获得较大盈利,4、房地产投资的优点,.,（1）投资额高 （2）投资回收期长。（比如建设周期长） （3）房地产的变现性较差 （4）房地产的价值有可能贬值 （5）容易受到政府的干预 （6）投资活动受经济周期的影响 经济周期对各行各业，尤其对受众多产业或行业影响的房地产业有重要的、明显的影响。,5、房地产投资的缺点,.,投资部简介,.,投 资 部,项目拓展（海南省范围）,信息搜集,合同管理,主要负责海南岛范围内新项目拓展及重点项目的跟进,主要负责一手及二手土地信息搜集整理工作、项目所在城市基础数据调研、项目周边楼盘土地价格及销售情况调研,主要负责新项目土地类合同的起草，谈判，上报，签订，管理及已取得项目土地类合同履约监督工作,1、投资部的职能,.,拓展专员主要负责海南省项目拓展及跟进，新项目上报等工作： （1）负责海南岛内二手项目的谈判、合同起草申报等工作； （2）负责海南岛内招拍挂一手项目挂牌方案制定、竞买测算等 准备工作。 （3）协助投资中心完成重点项目调研及新项目的ERP录入； （4）海南岛范围内旧城旧村旧厂改造及新农村建设合作方案拟定及谈判，合同拟定工作； （5）调研报告的拟定以及项目测算与上报工作。,2、投资部的职能项目拓展,.,主要负责土地合同的起草、上报及合同履约监督维权取证工作： （1）负责土地合同起草上报，协助拓展员谈判； （2）负责海南省所有我司已取得项目，土地合同履行监督维权取证工作：联合法务部财务部一起对新项目进行尽职调研，定期了解土地合同履行情况，监督土地合同履行的过程，敦促我司及合作方（转让方）履约，对合作方（转让方）违约情况进行调查取证并发函敦促，负责土地合同款项请款，编制并上报海南公司土地款支付计划等； （3）负责收集海南省项目投资、开发等方面的相关法律法规 （4）负责海南省范围内所有土地类合同的管理，ERP录入及台账。,2、投资部的职能合同管理,.,主要负责海南省范围内土地信息搜集整理等工作： （1）负责定期对海南省内我司意向市县的城市基础数据及经济指标进行采集，调研，定期更新维护。 （2）通过各种渠道收集海南省范围内的一手（二手）土地项目信息，制作项目日报表上报集团投资中心； （3）项目周边楼盘土地价格及销售情况调研； （4）海南省内我司意向市县与投资相关各项政策及财税规定。,2、投资部的职能信息搜集,.,（1） 开发报建、规划设计、预决算与建筑工程等开发专业知识（2） 法律专业知识（3） 金融、财税专业知识（4） 营销专业知识（5） 公共关系及心理学知识,4、投资中心员工需具备的专业知识,.,二、新项目投资管理及相关流程,新地产项目上马标准及流程,.,坚持“消耗多少，补充多少”的原则，重点推动一、二线城市的项目拓展，适度补充优质土地储备，鼓励地标性城市综合体项目的发展，注重二、三线城市项目的合理布局。对新购土地更为安全、合法、审慎、有效，对城市类别、地块区位、规划条件、土地价格及付款条件要求更加严格，以进一步提升集团房地产项目的盈利能力。,1、土地储备策略,.,产品线体系覆盖中端、中高端、高端及旅游地产等多个产品系列，在产品结构方面，中端产品占40%，中高端产品占30%，高端产品占10%，旅游地产产品占20%。,恒大产品线,高端系列,中端及中高端系列,旅游地产,恒大华府繁华都市中心区域的顶级豪宅项目,恒大名都、恒大城中、大型豪宅项目，位于城市、城郊结合地段，坐拥不可或缺的天然美景,文化旅游城城市外围的超级万亩大盘，综合旅游、度假、商务、居住为一体的优质项目,2、产品线体系,.,集团根据国际、国内市场形势，结合公司发展战略，在原有新地产项目投资标准基础上，提高投资要求，优化投资标准：,1,城市经济指标,人 口,城市主城区常住人口不少于50万,经 济,上年度GDP不应少于600亿元,商品房供求关系,供不应求供应量较少，交易量较大,城市主城区常住人口不少于70万,上年度GDP不应少于1000亿元,3、新地产项目上马标准,.,项目位置,1、项目位于城市建成区范围内2、项目所在区域应有较高的区域认可度,项目规模,一二线城市：建筑面积2万三线城市：建筑面积30万,项目资金使用,付款方式最优项目分期获取,一二线城市：建筑面积10万三线城市：建筑面积20万,2,项目基本要求,3、新地产项目上马标准,.,地标性城市综合体 / 住宅配套商业业态：百货、商铺、超市、餐饮、影城、KTV、电玩、酒店、公寓、写字楼,3、新地产项目上马标准商业, 项目用地面积不小于100亩。 项目位于老城区核心地段、具备一定商业氛围，或位于新城区（新市政府已建成并投入使用）的最核心地段。 具备建设、运营地标性综合体项目的条件。,.,3、新地产项目上马标准旅游地产, 区位：辐射半径，旅游客群 交通：空间距离、时间距离、感性距离 面积：3000亩起 自然资源：山、水、人文、旅游区、景点、名胜古迹（挂牌：5A风景区、国家自然保护区、世界地质公园） 周边市场：旅游地产/项目对比 价格 权属： 土地性质：林地、耕地、未利用地、填海,.,老一代“6+1”模式：恒大酒店、会议中心、运动中心、饮食中心、娱乐中心、健康中心、商业中心新一代配套：超五星级世界酒店群、国际会议中心、世界美食中心、奥林匹克体育公园、国际运动竞技中心、健康养生中心、温泉疗养中心、农业博览园、养生度假村、生态建康（养老）城、米兰风情国际购物街、世界酒吧风情街、国际游艇会、世界儿童智力发展研究中心、贵宾楼、国际室内沙滩浴场、国际室内滑雪场、（水上）乐世界,3、新地产项目上马标准旅游地产,.,4、新地产项目申报及审批流程,集团注重投资总体管控，严格项目申报及审批流程，地区公司的所有正在拓展新项目须上报集团投资中心，经董事局主席批准同意调研项目或过会项目须定期将跟进情况汇报投资中心。同时加强土地信息化管理，对全国土地市场信息及相关经济数据进行分类、汇总、分析，并录入项目投资信息ERP数据库。,.,1、地区公司申请购买新项目时，须填写购买新项目考核计划表，并附新项目上马评价因素汇总表、新项目上马标准对比表、利润测算表、项目调研报告（含拿地方案）及项目规划设计条件、红线图等相关资料（二手项目需额外提交二手项目上马审查表）报投资中心审核。2、投资中心对地区公司上报的新项目，按当阶段新项目上马标准进行审核。不符合要求的，将处理意见退回地区公司；符合要求的，报直管副总裁审批后，再报董事局主席审批是否同意调研。3、经董事局主席审批同意调研的新项目、在出让项目日报表中批示参与竞买的项目、新项目专题会议确定为五星的项目，由投资中心和营销中心在接到董事局主席批示后72小时内，分别进行市场调研，形成独立调研报告，并附本条第1款中相关资料，报董事局主席审批。4、董事局主席批准同意上马的新项目，由投资中心在接到董事局主席批示后24小时内，负责通知地区公司、营销中心、资金中心及建筑设计院主要负责人。投资中心在接到董事局主席批示后24小时内，组织地区公司、营销中心、建筑设计院召开新项目定位专题会议。建筑设计院须在会后3日内完成拿地规划方案，并报董事局主席审批。5、新项目取得后，投资中心负责将地区公司填报的购买新项目考核计划表转管理及监察中心、营销中心进行考核。,4、新地产项目申报及审批流程,.,二、新项目投资管理及相关流程,新地产项目投资管理,.,1、信息渠道一手项目,一手项目,规划局,招商局,国土局,管委会,区政府,市政府,其他,.,1、信息渠道二手项目,二手项目,企业老板,法院,工商局,银行,其他,.,（1）行政区划及城市发展概况；（2）经济环境分析：城市主要经济指标、城市支柱产业及发展情况、城市对房地产开发的限制/优惠政策分析；（3）社会文化及消费需求分析：城市人口情况分析、消费需求分析；（4）城市规划分析：城市规划现状、城市性质、功能定位、产业规划、用地发展方向、商业网点规划等。,2、基础数据调研城市基础信息,.,2 、基础数据调研城市区域识别,.,2 、基础数据调研城市规划信息,是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局，是国家实行土地用途管制的基础。,土地利用总体规划（土规）,规划期限一般为15年。,.,2 、基础数据调研城市规划信息,是指城市人民政府依据国民经济和社会发展规划以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，统筹兼顾、综合部署，为确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局等所作的一定期限内的综合部署和具体安排。城市总体规划是城市规划编制工作的第一阶段，也是城市建设和管理的依据。,规划期限一般为20年。,城市总体规划（城规）,.,2 、基础数据调研城市规划信息,以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质、使用强度等控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划。 控规是指标体系性的，用指标和色块指引和控制某地块的建设情况，属指引性的详细规划，具有弹性，具有法定图则的性质。,控制性详细规划（控规）,广州市控制性详细规划(局部),控规为城规的深化，规划年限应该在城市总体规划年限内。,.,3、项目基本信息,.,3、项目基本信息,.,4、市场调研楼市信息,.,4、市场调研土地信息,.,5、新 项 目 信 息 跟 进 情 况 一 览 表,.,合同起草、谈判、签订,.,各地区公司负责其所辖地区房地产新项目拓展、原有房地产项目周边拓地、边角地块整合等谈判、土地购买合同的草拟以及立项工作。在履行土地购买合同过程中，需订立土地合同履行协议的，由各地区公司负责土地合同履行协议的谈判、草拟及立项工作。,1、合同起草、谈判,.,合同起草,土地合同形式包括土地购买合同及一级土地整理合同：土地购买合同：土地使用权成交确认书，国有建设用地使用权出让合同，为取得土地使用权而签订的股权转让协议，土地使用权转让协议，土地合作开发协议，以上合约的补充协议及承诺书，项目投资合作框架协议及意向；一级土地整理合同：拆迁协议，为履行土地购买合同签订的借款协议为履行土地购买合同与政府相关部门签订的代建，回迁工程等合同。土地合同基本组成要素：合同主体（合同当事人，甲方乙方）合同标的物（土地使用权，项目公司股权）合作方式（股权收购及合作开发）价格及付款约定，当事人权利与义务，履约期限及方式，违约责任，争议解决及税费承担。,.,合同谈判,项目基础操作方式：一手项目：主动参与（招拍挂，一级开发）被动参与（三旧改造）二手项目：公开竞价，收购股权，直接买地，土地出资合作其他类：法院判决，部队空余用地，填海造地地产项目投资与收购谈判特殊性：地产项目谈判是受让方从出让方处获得地产项目而进行的商务谈判，它是受让方通过商业地产开发实现利润回报过程首要环节（即拿地），谈判本身也是创造价值利润过程，项目成交价影响着利润大小，因而有以下特点：1地产项目谈判是围绕体现在合同上的包含价格，付款时间与进度，股权变更的时间与比例，约束条件等条款进行。2转让方不同利益侧重点也不同，民营企业重视价格，政府比较重视形象和业绩，国企比较复杂。3谈判成功的标志为合作协议或转让协议的签署4合作过程中合作与冲突是对立统一的4谈判利益的确定取决于双方实力及客观形势5谈判双方都具有一定的利益底线（利润）,.,地区公司投资部负责土地合同的起草，土地合同应当明确合同主体、标的物的基本情况、合作方式、标的物的价格、付款方式、当事人的权利义务、履行期限及方式、违约责任等事项详细规定清楚，以便以后顺利履行合同。由各地区公司负责立项的土地合同，均由各地区公司投资部填写土地合同审批表，并按公司制度规定的审批权限报批，集团董事局审批同意签订的合同，由签约主体的法人或法定授权人签署。合同签订后即可合同原件移交监察室及监察分室存档。,2、合同签订,.,投资管理相关法律法规,.,中华人民共和国土地管理法招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定中华人民共和国城市房地产管理法合同法公司法企业国有产权转让管理暂行办法其他法律法规,1、投资拓展相关法律法规,.,2、土地管理法土地分类,按土地用途分类，分为农用地、建设用地和未利用地。 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等； 建设用地，根据用地性质可分为住宅用地、工业仓储用地、商业金融业用地、市政用地、公共建筑用地、交通用地、其他用地； 未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。,土地使用年限：居住用地70年;商业、旅游、娱乐用地40年;工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；仓储用地50年；综合或者其他用地50年。,.,招标是指在一定范围内公开货物、工程或服务采购的条件和要求，邀请众多投标人参加投标，并按照规定程序从中选择交易对象的一种市场交易行为。,土地招标出让程序 a 、制定招标方案。 b 、出售土地有关文件。 c 、答疑解惑。d 、缴纳保证金，并投标书。 e 、评标、决标。f 、定标。 g 、签订土地出让合同。 h 、办理土地使用证。,3、招拍挂定义及流程招标,.,拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。,3、招拍挂定义及流程拍卖,土地拍卖出让程序a、制定拍卖方案。b、提供土地有关文件。c、验证竞买者资格，发放应价牌。d、现场竞拍。e、竞买者举牌应价。f、签订土地出让合同。 g、付清全部土地出让金。h、办理土地使用证。,.,挂牌出让是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。,土地挂牌出让的程序a、发布挂牌公告。b. 出售挂牌文件。c. 受理竞买申请，并缴纳竞买保证金。d. 审查挂牌资格。e. 挂牌：接受新的报价、更新显示挂牌报价。f. 揭牌：签订成交确认书，缴纳定金。g. 公布成交结果。,3、招拍挂定义及流程挂牌,.,3、招拍挂定义及流程区别,.,有限责任公司，是指股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司债务承担责任的企业法人。 股份有限公司，是指将全部资本划分为等额股份，股东以其认购的股份为限对公司承担责任，公司以全部财产对公司债务承担责任的法人。,4、公司法有限责任公司与股份有限公司,.,4、公司法分公司和子公司,.,