房地产开发项目质量管理与研究

A 房地产开发项目质量管理与研究A 房地产开发项目质量管理与研究I目 录1.绪论 .11.1 研究背景 .11.2 研究目的与意义 .11.3 研究框架 .22.房地产项目质量管理相关理论 .32.1 相关理论概念 .32.1.1 房地产的概念及特点 .32.1.2 房地产开发项目的概念与特征 .32.2 房地产开发质量管理理论基础 .32.2.1 房地产项目质量的含义 .32.2.2 房地产项目质量管理的内容 .43.房地产开发项目的质量管理 .53.1 房地产开发项目质量影响因素 .53.2 房地产开发项目的质量管理流程 .53.2.1 前期阶段的质量管理 .53.2.2 设计阶段的质量管理 .53.2.3 施工阶段的质量管理 .63.2.4 竣工阶段的质量管理 .74.A 房地产开发项目质量管理分析 .9A 房地产开发项目质量管理与研究II4.1 A 房地产开发公司 .94.2 项目质量管理 .94.2.1 项目前期阶段质量管理 .94.2.2 项目设计阶段质量管理 .94.2.3 项目施工阶段质量管理 .104.2.4 项目竣工阶段质量管理 .104.3 项目质量管理中存在的问题及优化策略 .114.3.1 项目质量管理存在的问题 .114.3.2 项目质量管理的优化策略 .115.结论 .13参考文献 .14致谢 .16A 房地产开发项目质量管理与研究III摘 要随着市场经济的开放和国际化进程的加快，企业竞争进一步加剧，人们对产品的质量也提出了更高的要求，质量成为企业新的经济增长点。20 世纪 80 年代以来，房地产业逐渐成为我国经济发展中的传统性和支柱性产业，房地产开发企业的数量和规模已经有了相当大的转变。然而在当前行业竞争加剧的情况下，伴随着房地产业的爆炸式扩张，工程质量事故也频频发生，质量问题成为历年来投诉的热点。房地产项目质量不仅关系到百姓的生活、社会的和谐稳定，同样是影响企业在市场中获取生存和发展的关键因素。因此，对房地产开发项目的质量管理研究具有重要的现实意义。鉴于此，本研究基于项目以及质量管理的基本理论，结合房地产的特点，详细论述了房地产开发项目质量管理的内涵、特点与内容；分析了影响房地产开发项目质量管理的五大因素：人员、材料、机械、方法和环境；提出从项目开发前期、设计、施工、竣工等四阶段入手对开发项目的全过程进行质量管理；最后以 A 房地产开发公司开发的 X 项目为实例分析，阐述质量管理理论在 X 项目质量控制的具体应用，指出存在的管理问题及相关的优化措施。关键词：房地产开发；项目；质量管理A 房地产开发项目质量管理与研究IVABSTRACTWith the opening of the market economy and the acceleration of the process of internationalization, the competition of enterprises is further intensified, and the quality of the products has been put forward higher requirements. Since 1980s, the real estate industry has gradually become the traditional and pillar industries in Chinas economic development, and the number and scale of real estate development enterprises have changed considerably. However, in the current industry competition intensifies, accompanied by the explosive expansion of the real estate industry, engineering quality accidents occur frequently, quality issues become the focus of complaints over the years. The quality of the real estate project is not only related to the peoples life, social harmony and stability, but also the key factors that influence the survival and development of enterprises in the market. Therefore, the research on the quality management of real estate development projects has important practical significance.In view of this, this study is based on the basic theory of project and quality management, combined with the characteristics of real estate, discusses the connotation, the real estate development project quality management features and content; analyzes the five factors affecting the real estate development project quality management: personnel, material, machine, method and environment; puts forward four stages the project, design, construction and completion of the whole process of project quality management; finally, with the development of A real estate development company X project as the example analysis, elaborated the quality management theory in the specific application of the quality control of X project management, pointed out the problems and relevant measures.Key words: Real estate development; Project; Quality managementA 房地产开发项目质量管理与研究11.绪论1.1 研究背景20 世纪 80 年代以来，随着我国经济持续健康的发展和人民生活物质水平的不断改善，我国城市化建设不断发展，城市化进程日益加快，房地产开发项目如雨后春笋般不断涌现，房地产业迅速发展成为我国最快的行业之一，逐渐成为国民经济的基本生产性要素，为经济发展提供了物质条件。同时，房地产业的发展也带动了建材业、建筑设备工业、电气家具业、园林业、运输业、金融业等相关基础性产业的大力发展。房地产的快速发展不仅改善了人们住房和提升了人们的生活水平，也为改善城市建设环境和融资提供了新渠道，对促进国民经济增长和增强综合国力有着深远的意义1 。市场化程度的增强，使得房地产市场的竞争日趋激烈。然而，由于我国房地产企业发展经历的时间较短、规模过热，加上日趋激烈的市场竞争环境，导致了部分房地产商刻意追求经济利益而忽视了项目质量，因房屋的质量导致的事故屡见不鲜。如，2009 年 6 月，上海地区某小区的一栋 13 层在建商品楼发生坍塌，事故导致一名工人死亡，引起了业界内的巨大震荡；2013 年 8 月，云南昆明西山区某社区内近30 栋建筑发生不同程度倾斜，水泥地面也出现裂痕；2014 年 4 月，位于河南省郑州市的某处居民楼也出现类似问题，用手一触碰墙壁就会出现墙体掉落2。诸如此类的豆腐渣工程层出不穷，房地产开发项目的质量问题给建筑工程实施的各参建主体敲响了瞥钟，让社会开始重新审视房地产项目的工程质量，同时也给政府监管部门敲响警钟。1.2 研究目的与意义房屋作为人们最基本、最重视的生活必需品以和国家发展的重要生产要素，其质量管理很值得我们的关注。完善的房地产项目开发的质量管理体系，无疑将有助于创造出优质的房产项目产品。若以高品质的房地产为弹药，企业定能在房地产市场所向披靡。深究“楼歪歪”、“楼倒倒”等事故原因，无外乎就是房地产开发项目的质量管理问题。工程项目的实体质量是在规划、勘察、设计及施工等形成过程A 房地产开发项目质量管理与研究2中的各环节质量的综合体现4。如何加强工程项目实体质量的管理，保证房屋产品的质量，满足人们的住房需求，是房地产企业所面临的新考验。因此，为提升我国房地产产品的质量，加强房地产开发项目的质量管理。本研究探索了当下房产开发现状以及该进程中可能出现的问题，并提出提升项目质量的管理策略，丰富国内房地产开发质量管理理论，为管理创新提供帮助；其次，将结合 A 房地产公司 X 项目案例，采用理论分析与案例研究相结合的分析方法，分析A 房地产开发企业的 X 项目的质量管理，指出 X 项目质量管理过程中存在的问题及对应的优化方案，对提高 A 企业房地企业自身业务管理水平具有一定的借鉴意义，为增强企业的品牌影响力及竞争力具有深远的现实意义。1.3 研究框架第一章，绪论。对本研究的研究背景、目的与意义做简要的概述，介绍国内有关工程项目质量管理的研究现状，并对本文的研究背景、目的、内容、方法与技术路线做简要阐述。第二章，房地产开发项目质量管理相关理论综述。系统介绍现有研究现状，并介绍房地产开发项目中质量管理的理论基础，包括项目、房地产、房地产开发项目及房地产开发项目质量管理的概念和特点。第三章，房地产开发项目质量管理概述。在基础理论研究的基础上，利用文献研究，分析房地产开发项目的流程和质量管理的影响因素。提出应分别从项目开发前期、设计、施工、竣工等四大阶段入手，对房地产开发项目全过程的进行质量管理，并分析每一阶段的质量管理要点。第四章，案例分析。采用文献研究与案例研究相结合的方法，分析 A 房地产公司中 X 项目的实施经验，分析 X 项目开发项目中存在的质量管理问题，提出优化策略。第五章，结论。A 房地产开发项目质量管理与研究32.房地产项目质量管理相关理论2.1 相关理论概念2.1.1 房地产的概念及特点2003 年，我国住房和城乡建设部公布了房地产业基本术语标准，使房地长的概念得到了统一。标准中规定，房地产就是可开发的土地和其地上的定着物、建筑物等，包含物质实体以及依托物质实体的权益。这说明，房地产既包含构成房屋和土地的各种物质实体及其依托物，又包括房地产物质实体和依托物上衍生的各种权利。由以上房地产的定义可知，其具有一些相当明显和突出的特征：一是位置的固定性，土地的不可移动性，决定了任何建造土地之上房屋位置的固定性；二是有限性，土地是一种资源，资源是有限的，受城市建设规划的限制，建在土地之上的房屋的数量也会受到限制，因此房地产具有有限性；三是耐久性，一般来讲，房屋的使用年限都在 50 年以上，相比于其他产品，房地产具有耐久性。2.1.2 房地产开发项目的概念与特征参照项目、房地产和工程建设项目的概念，我们可以将房地产开发项目定义为，组织为了实现既定目标，在规定的时间内，以满足既定的资金限制和质量约束为基本条件，投入一定的资源、资本等，通过一系列的决策执行实施，进而完成的房地产产品的一次性任务。房地产开发项目包括一个或多个相互关系的单项工程项目，它可以看作是一项实施统一核算与运行管理的投资建设工程。与此同时，房地产开发还是将诸多拥有复杂结构的资源进行整理合并的过程。2.2 房地产开发质量管理理论基础2.2.1 房地产项目质量的含义A 房地产开发项目质量管理与研究4厨房和卫生间渗水、墙体裂痕等房地产项目质量问题是居民日常生活中再熟悉不过的，但是这些只是房地产项目的内在表现而已。房地产开发项目中质量的客观要求是满足隐含的和明确的需要。房地产产品对消费者需求程度实现将会是度量房地产项目市场价值的不变的准则，这也是房地产项目质量范畴上在市场经济竞争中的新体现。在房地产业的新时代，房地产项目最基本的要求是质量的物质性，客观准则是经济性或实销性，消费者的货币资金是房地产质量的首要体现。这也是当前市场经济条件下的房地产质量观念有别于以往观念的地方，对此较为正确的把握，对于提升房地产项目的质量具有直接和重要的现实意义。2.2.2 房地产项目质量管理的内容房地产开发质量管理涵盖房地产工程的前期预备工作、工程的施工进程与工程竣工一个完整的项目周期里的所有与质量有关的作业活动。显而易见的是，房地产项目的设计阶段对整个项目的质量具有举足轻重的影响作用。这是因为，房产项目设计水平的高低决定着整个项目实体质量的高低。但是，缺少了施工过程，设计图纸与预想也不可能满足用户的需求。所以，将房地产项目的开发设计和项目的实施有效结合是保障项目质量目标实施的重要前提条件。项目实施过程中的质量管理可以看作是工程建筑质量管理的重中之重，是房地产开发项目的主要管理环节。施工阶段一般从由材料投入、生产过程