我国高房价问题的成因和对策研究

我国高房价问题的成因和对策研究重庆大学硕士学位论文（学术学位）学生姓名：张超 指导教师：郑晓云重庆大学建设管理与房地产学院摘 要当前，高房价问题成为我国百姓最为关注的问题之一，普通收入家庭买不起房，买房后购房者为买房几乎花光所有积蓄，甚至债务累累，社会大众对于当前的高房价十分不满。政府为稳定房价出台了一系列调控措施，但并没有阻止房价的过快上涨，没有达到预期的调控效果。众所周知，高房价对国民经济的健康持续发展产生严重的危害，房地产泡沫的破裂会造成经济的停滞不前，产生巨大的社会问题。因此，政府必须坚定决心，下大气力调控房价，采取有力措施使房价回归合理水平。该文针对我国当前的高房价问题，主要通过文献法，进行定性分析，分别从政策、市场、成本、利益相关者多角度分析当前高房价的成因并从策略层面提出对策，探讨当前高房价问题的解决之道。主要内容有五部分，第一部分主要从住房政策层面分析当前高房价的原因，第二部分则从住房市场论述住房的供需及影响因素，第三部分从成本费用的角度寻求高房价的原因，第四部分从利益相关者的行为角度揭示高房价的博弈，第五部分则从控制商品房价格和加强住房保障方面提出对策，寻找高房价的解决措施。该文认为当前高房价问题的原因主要有政策、市场、成本及利益相关者多方面因素共同作用造成的，国家为稳定房价必须综合考虑各个因素，采取多种措施才能有效控制房价。关键词：高房价，高房价成因，对策IIABSTRACT In the current, high house prices attracts the most attention of the people, and ordinary income family cant afford a house, after the people that buy houses spent almost all of their savings, and even drape into debt, so the public is very dissatisfied with the current prices . The government has issued a series of measures to stabilize prices, but didnt stop house prices rising rapidly, and fail to reach the control target. As is known to all, that high prices on the national economic sustainable development have serious harm. The bursting of the housing bubble can cause economic stagnation, and produce huge social problems. Therefore, the government must make great efforts to control property prices, and take effective measures to make house prices return to the reasonable level. This paper in view of Chinas current high house prices, mainly through the literature review, the qualitative analysis, respectively from the policy, the market, the cost, stakeholder the multiple perspectives analysis the causes of the current high prices and puts forward countermeasures from strategy level, this paper discusses the current high prices problem solution. Main content have five parts, the first part of main from housing policy aspect the analysis of the current high prices reasons, the second part is discussed from the housing market supply and demand of housing and the influencing factors, and the third part from the cost of high prices for the cause of the Angle, the fourth part from stakeholders behavior high prices of game Angle reveal, the fifth part from commercial housing prices and strengthen the control countermeasures put forward the housing safeguard, looking for high prices measures. This paper thinks that the current high prices the cause of the problem is the main policy, market, cost and stakeholders to effect caused by many factors, the state to the stable prices must comprehensive considering all factors, and take various measures to be effective control of house prices. Keywords: high house price, the causes of high house price, strategy 绪论1.1 研究现状与背景1.1.1 国内研究现状时筠仑等(2005)从房地产价值的自然增长、市场供求关系和心理预期三个方面论述了房价波动的构成、机制和影响因素，并提出了相应的房价调控策略。宋建忠(2009)从供需均衡分析入手，把房地产的需求分为生活必须品需求、奢侈品需求和投资品需求，通过对这三种需求的不同特点的分析，以及在实现短期均衡的特点和房地产市场调节过程的分析，指出房地产价格自然调整将是一个大起大落的过程，因而必须加大房地产市场的干预。梁云芳、高铁梅(2006)通过对不同地区不同用途商品房价格变动的比较，认为我国目前房地产市场中不稳定主要是由于住宅价格的波动引起的。同时他们对影响住宅价格的需求、供给以及资本的可获得性等因素进行了分析，得出结论：在各类供给因素中，土地交易价格的变动，对住宅价格的变动有较大的影响，因此政府可以通过调控“地根”，进而调控房价；在各需求因素中，上期住宅价格波动，具有较强的滞后影响；而在各资本因素中，利率的变动对住宅价格有较大的影响。易宪容（2007）认为国内房地产市场快速上涨的最大因素是银行信贷的大力支持，大量的银行资金流入房地产市场。因此，央行加强对房地产市场的信贷控制和管理，才是遏制国内房价快速上涨的最重要手段。段忠东等(2007)从理论上探讨了房地产价格波动影响银行信贷增长的作用机制。在此基础上，他利用 2000 年1 月至 2006 年 8 月的月度数据，运用多变量协整分析技术对我国房地产价格影响银行信贷的效应进行实证检验。其研究结果表明，房地产价格和银行信贷之间在长期内存在互为因果关系，房地产价格波动在短期对银行信贷发放的直接影响有限，主要是在长期内对银行信贷增长产生影响，而银行信贷也成为房地产价格短期波动的原因。段岩燕和曹振良(2005)认为房地产价格的关键是土地和金融，土地决定房地产的供给，金融决定房地产的需求，土地的供给弹性较小，因此调节房地产价格还以金融措施为主。任荣荣、刘洪玉(2008)从基本的供给理论出发，建立了土地供应对住房供应影响的分析模型，并以北京市为例，进行了实证研究。其结果表明，在我国当前的市场环境下，土地供应是住房供应的个重要影响因素，土地价格对住房开发建设具有明显的制约作用，开发商往往会采取主动的策略助推房价的上涨。在我国当前的环境下，增加土地供应是一个有效手段，加强对土地供应时效性的管理，提高政府土地供应的效率。李春吉、孟晓宏(2005)的研究结果表明：开发商在房价上涨的时候可能过多的 2投资于别墅和高档房，这有可能带来风险；住宅市场上可能存在较大的投机性购房行为，这有可能形成房地产泡沫，并提出建议：对房地产市场的调控重点应该调整开发商投资方向，减少别墅高档房的投资，增加低档房和经济适用房的投资，采取有效措施限制普通商品住宅市场上的投机行为。万浩华(2006)认为房地产市场也是一种寡头市场类型，他提出了我国房地产市场是个区域性寡头垄断市场的论断，同时论证了我国房地产企业存在着合谋的强烈动机，并在此基础上提出了预防房地产企业合谋的相关建议。邓宏乾、陈峰(2007)研究表明我国住宅结构失衡是导致住宅市场价格上升的主要因素，当前的房价上涨实质为结构性泡沫。稳定或保持适度的住宅价格上涨，应采取增加经济适用房、普通住宅的供给；建立完善的住房保障体系；实施有区别的税收、信贷政策，完善住宅市场监管体系等措施。刘洪玉等(2007)研究表明，当前我国住房市场中住房需求偏离长期均衡关系的短期波动较小，并具有很强的恢复长期均衡关系的能力；住房需求具有较高的收入弹性，不管从长期还是短期来看，需求均伴随收入增长而高速增长；住房面积需求具有极大的刚性；目前我国住房需求的增加是个必然的过程，适当增加供给尤其是公共住房的供给是解决住房问题的根本出路。1.1.2 国外研究现状 国外的大部分经济学家认为，房地产的供求决定着房价，房价上涨的主要因素在于供求失衡。J.R.Knight(1994)研究了住宅市场中价格信号的作用，指出价格主要反映卖者的信号，而买者的信号滞后。Quigley(1999)采用供求平衡确定价格的模型，选择了房地产价格作为因变量，人口、就业、收入、房屋开工和许可的面积、房屋空置率和房地产抵押贷款情况作为自变量，通过回归分析的方法得出结论：宏观经济因素对房地产短期价格影响不大，对长期价格却起影响作用。Chu-chia lin，suo-Jing lun(1999)，Berkovec.J(1997)等人把住宅需求分为投资需求和消费需求两部分，并对不同收入水平家庭的住宅需求进行了实证研究，指出高收入家庭对住宅的需求更倾向于投资需求。Denise 等(1996)从房地产资产市场和使用市场的概念出发，全面论述了关于房地产市场平衡的四象限模型。国外的土地制度、人口数量以及经济发展程度等国情与我国存在较大的差别。国外的土地制度是土地私有制，土地的供给弹性较大；我国实行的土地国有制，土地的供给弹性比较小。另外，国外的人口数量少，住房需求就要小一些，而国内的人口数量大，住房需求就很大。在认清这些差别的前提下，上述文献中的分析手法还是有借鉴意义的。1.1.3 研究背景住房，是人类生存必不可少的生活要素。由于住房花费资金最多，所以人们对住房消费也最为关注。在大多数国家，住房支出在所有开支里大多是排在首位 3的，而在我国，房屋对于百姓的意义远大于居住的需求。但近十年来，房价疯狂上涨，越来越多的人买不起房，房地产经济对百姓的财富进行疯狂掠夺，社会对房价问题极为关注。政府也出台了一系列调控政策试图控制房价，但效果并不理想。选择我国现阶段高房价问题，需要结合我国现在住房政策，分析高房价的成因，从多个角度探讨控制房价的对策。什么是高房价？这里主要从房价收入比的角度来讲，即住房价格与城市居民家庭年收入之比。一般认为房价收入比在 3-6 倍之间为合理区间，如果加上住房贷款的因素，住房消费占居民收入的比重应当不超过 30%。纵观世界部分城市的房价收入比，纽约为 8，东京为 4.5-5，温哥华约为 4。与国外相比，我国部分城市房价收入比普遍偏高，据上海易居房地产研究院报告表明，2011 年深圳、杭州、北京、厦门、上海房价收入比分别为 15.60、14.10、12.94、12.48、12.40。从直观的角度看，高房价是指为购买房屋用掉了几十年的储蓄，并且透支了他们后续几十年收入，甚至为买房花光几代人的财富。很容易看出，当前高房价的实质是少数利益团体利用住房对居民的财富进行赤裸裸的掠夺。高房价问题衍生了一系列的社会问题和经济问题，扭曲了正确的社会价值观。第一，高房价影响社会公平自从取消福利分房后，住房走向商品化，居民的住房需求主要通过市场解决。房屋作为一种特殊的商品，含有一定的公共利益成分。居民拥有舒适、廉价的住房不仅给自己带来诸多便利