几年来外资对房地产业的投资注入变化分析.doc

江西财经大学普通本科毕业论文第1页目录1.我国房地产业的发展现状.21.1我国房地产业的市场供给状况分析.21.2我国房地产业的市场需求状况分析.42.入世后外资对我国房地产业的影响.52.1外资对国内房地产业影响的宏观分析.52.2外资对国内房地产市场影响的中观分析.72.3外资对国内房地产市场影响的微观分析.83.房地产业应对对于外资的对策.93.1练好内功，求强求活，提高生存能力.103.2“规管并用”，从根本上建立和发展一个稳定合理的房地产市场.10参考文献.15致谢.16江西财经大学普通本科毕业论文第2页几年来外资对房地产业的投资注入变化分析中国加入世贸以后的这几年，我国房地产业一直保持着较快的增长态势。尽管我国房地产市场发展过程中还存在一些问题，商品房空置量居高不下，房地产开发投资仍在持续增长，但是从总体上看，目前的房地产市场还不能称为过热，主要问题是结构性供求矛盾。从长期来看，房地产市场潜在需求巨大，房地产市场总体走势仍然看好。为了促进房地产业的发展，充分发挥其对经济的拉动作用,必须加大力度引入外资。1外资大量进入大陆开发和建设领域也带来了很多新的竞争，特别是中国大陆现阶段房地产中介服务业和物业管理比较稚嫩，外商进入后已经产生较大冲击。但从积极方面看是极好的机遇，可以化冲击为动力，加速企业改革和调整，促进行业整体素质的提高，也有利于国有企业改制、扩充资本金提供条件。1.我国房地产业的发展现状近年来，我国房地产业一直持续增长。2006年1-9月全国房地产开发投资7863亿元，比去年同期增长29.4%。我国房地产市场持续快速发展，主要得益于国家宏观经济的持续增长，得益于国家对住宅建设的重视，将住房消费作为扩大内需的重要方面。近几年陆续出台的房改政策、开放住房二级市场政策、税收鼓励政策及住房信贷政策，对启动个人住房消费，搞活房地产市场产生了积极的影响。1.1我国房地产业的市场供给状况分析首先，就我国房地产业的开发投资状况而言，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。2000年至2002年是房地产开发投资的高峰时期，2002年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，2003年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升。2005年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3%。至2006年前9月，全国房地产业开发投资同比增长达到29.4%。2从房地产业的投资结构来看，2004年开始，我国房地产业投资结构开始向1潘艳.2003.12：我国房地产业发展的现状、问题及趋势分析.贵州大学学报(社会科学版)，p174-1782白光.2005：品牌资本运营通鉴，中国统计出版社，p86江西财经大学普通本科毕业论文第3页住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升。2004年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5，2005年1至9月，这一比例己上升为71.1。办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。1其次，从房地产开发建筑面积来看，2004年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头。2004年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2%，施工面积增速21.5%。去年1-9月份，全国商品房施工面积73749万平方米，增长22.1。其中新开工面积27981万平方米，增长18.2。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，2004年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势。2005年1-9月，全国房地产竣工面积11342万平方米，比去年同期增长26.4%。再次，对我国房地产市场的供给结构的分析：住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分。其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最小。近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点：第一,住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5-10左右比较合适，而在前几年房地产过热时，我国别墅、高档公寓等高档物业所占的比例远远超过了这一数字，从而造成了高档物业的空置率远高于普通住宅。因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，商档物业在房地产业中所占的比例已降低到10以下，普通住宅的投资比例开始上升。2005年1-9月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达71.1%以上，比去年同期增长32.8%。2第二,办公楼市场供给有所增加。2004年，办公楼投资完成额仅为293万平方米，与2003年同期相比增速下降12.9%。2004年投资额较上年有所增长,但增1白光.2005：品牌资本运营通鉴，中国统计出版社，p862潘艳.2003.12：我国房地产业发展的现状、问题及趋势分析.贵州大学学报(社会科学版)，p174-178江西财经大学普通本科毕业论文第4页幅较小。1自今年以来,办公楼开发投资额呈现较快增长，可以预见，今年办公楼市场供给将出现较大增长。与此同时，办公楼市场的地区间差异不断扩大，如北京云集了世界各国5000多家驻华机构和外资企业，还有全国地方政府和各地大企业的驻京办事处，其办公楼市场呈现供销两旺的态势。北京办公楼租金现已仅次于香港和东京，处于世界第三位。但是象广州、深圳、海口等城市由于前几年办公楼投资过于膨胀，而这些城市又不具有北京、上海那样的旺盛需求，所以出现了办公楼市场供需都出现下降的趋势。第三,商业用房的供求矛盾比较突出。在前几年经济发展过热时，商业用房比较畅销，各地商场、商铺纷纷涌现，出现了严重的供过于求的现象。随着宏观调控政策的实施，商业用房的销售率迅速下降，近两年消费疲软困扰着我国国民经济的发展，从而导致了与消费水平和消费能力直接相关的商业用房的需求下降，但每年商业用房的竣工面积却不断增加，这就加剧了商业用房的供求矛盾。1.2我国房地产业的市场需求状况分析目前，我国房地产业的市场需求存在以下特点：第一，近几年市场需求呈上升趋势。近两年来，在中央扩大内需和全面推进住房制度改革等宏观经济政策引导下，我国房地产销售摆脱了前几年徘徊不前的局面，出现高速增长态势。2005年1-9月,全国商品房销售额达2635亿,同比增长31.9%。2第二，个人消费成为市场需求的主体。近几年，个人购买商品房的绝对额高速增长。1987年，个人购买的商品房只有42666万平方米，占当年商品房销售的17.9%；而到了2002年，个人购买的商品房达523372万平方米，占当年商品房销售的666%；2003年，虽然受住房制度改革的影响，集团突击购房的现象比较严重，但个人购房也增长很快，2003年个人购房的比例比2002年上升了7个百分点，达到736%。市场消费主体的这种变化对开发商提出了更高的要求。2004年这一比例已达到87%；2005年1-9月，个人购买商品房的比例为92.8，个人购