集团公司如东项目投资分析报告终稿59页

上投集团如东项目投资评估报告上海易居房地产研究院年 月 日目 录第一部分 城市宏观投资环境分析 .4一、自然地理环境 .41、城市概况 .42、城市交通 .53、城市人口 .6二、经济发展环境 .71、人均 GDP .72、人均可支配收入 .73、城市规划及市政建设 .84、重点经济开发区 .10三、房地产市场发展环境分析 .121、施工及新开工面积 .122、竣工面积及销售面积 .123、商品房价格走势 .13四、项目竞争市场分析 .141、竞争企业分析 .152、供应结构与规模 .153、整体规划分析 .164、物业类型分析 .175、公寓主力户型分析 .176、价格及去化分析 .217、客源分析 .218、未来市场供应预估 .229、评估小结 .23第二部分 老城区通用机械厂及新海花啤酒厂地块评估 .24一、自然资源评估 .241、地理位置资源评估 .242、景观资源评估 .26二、社会资源评估 .261. 区域档次评估 .262、 周边生活机能评估 .263、 周边住宅环境评估 .274、评估小结 .27三、土地交易价格评估 .281、土地 S.W.O.T 分析 .282、土地产品组合方式 .283、土地交易价格评估 .32第三部分 老城区县政府行政办公区域地块评估 .41一、自然资源评估 .411、地理位置资源评估 .412、景观资源评估 .43二、社会资源评估 .431、区域档次评估 .432、 周边生活机能评估 .443、 周边住宅环境评估 .454、评估小结 .45三、 土地交易价格评估 .461、 土地 S.W.O.T 分析 .462、 土地产品组合方式 .463、 土地交易价格评估 .50第一部分 城市宏观投资环境分析一、自然地理环境1、城市概况如东，位于江苏省的东南部，地处长江入海口的东北翼，隶属 2 小时上海城市经济带。全境 1872 平方公里，海岸线 106 公里，耕地 140万亩，盛产文蛤、鳗鱼、紫菜等 50 多种海鲜产品，沿海滩涂每年向大海淤长 3000-5000 亩土地。全县人口 103 万。如东是中国最早 14 个沿海开放城市之一。截止 2006 年 12 月，已兴办独资、合资、合作企业近 700 家，利用外资 21.5 亿美元。外商投资企业分别来自美国、德国、日本、法国、瑞士、韩国、泰国、台湾、香港等 20 多个国家和地区，投资领域涉及一、二、三产业。数据来源：上海易居房地产研究院2、城市交通2.1 航运如东境内水网密布，如泰运河、九圩港运河、串场运河在县城交汇入海。距长江北支第一大港南通港 55 公里，距建设中的 20 万吨级洋口港 15 公里。开发区北侧串场河与如泰运河相连，丰水季节可通航 800吨位船队，枯水季节可通航 500 吨位船队，航运路线为从如泰运河九圩港运河长江。向北可到达苏北及安徽淮南各市县；向南可到达无锡、苏州、嘉兴、杭州、南昌、岳阳、长沙等地；沿江而上可到达芜湖、安庆、九江、武汉、宜昌、重庆等地。海运路线与长江相通，在南通实行中转，非常方便。数据来源：上海易居房地产研究院2.2、陆运如东现有苏 317、222 、223 一级省道经县城连接南通、扬州、南京等大中城市，经通沙、通常、海太汽渡和江阴大桥等可直达苏南与上海。此外，连接洋口港和苏通长江大桥的两条高速公路已开工建设。2.3、铁路运输新长铁路南通段已竣工营运（至如东洋口港延伸段将于 2008 年上半年开工），与京沪、陇海、宜杭等铁路干线接轨。此外，苏通铁路大桥已获国家批准立项，即将开工建设。2.4、空运如东距南通兴东机场 30 公里，现已开通至北京、广州、深圳、厦门、大连、重庆等航线。3、城市人口3.1、年末人口数量近几年苏中地区人口大量外流 ，如东、通州、南通等苏中地区人口以负增长情况突出；每年则以千至万人的人口外流。如东县乃至整个南通市都呈现人口大量外流的现象：自 2000 年至 2004 年如东县每年人口负增长 69 千人左右不等。数据来源：如东统计年鉴3.2、主城区人口数量苏中地区虽然人口外流情况严重，但仍然有另一种现象：即苏中地区中心城区的人口吸引能力也具有优势，如南通市区、如东县掘港镇每年人口也增长迅速。掘港镇 2006 年底已经达到了 20.8 万人。 数据来源：如东统计年鉴年 末 人 口 （ 单 位 ： 万 人 ）111.5 110.89 110.11 109.36 108.46107.68 107.141001051101152000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年主 城 区 人 口 增 长 图 （ 单 位 ： 万 人 ）15.14 14.93 15 19.26 20 20.78 20.8101020302000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年二、经济发展环境1、人均 GDP苏中地区人均 GDP 虽然一直处于增长态势，如东县人均 GDP 增幅从2003 年开始超过两位数，而 2004 年更是达到 21.05%。预计 2006 年-2010 年如东地区经济将出现迅猛发展。人口外流现象可以得到一定抑制，甚至可以吸收苏北地区人口进入。 数据来源：如东统计年鉴2、人均可支配收入如东地区 05 年刚刚突破万元，不过如东县存在人口外流现象和反哺现象，人均可支配收入有被低估可能。人 均 GDP（ 元 ）6904 7562 8291 9347 1131514388 17450050001000015000200002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年数据来源：如东统计年鉴人 均 可 支 配 收 入 （ 单 位 ： 元 ）6604 7170 8282 9001 996011162 125030500010000150002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年3、城市规划及市政建设3.1 苏通大桥如东至上海直线距离为 130 公里，现有海太、通常、通沙三条过江汽渡。连接长江南北的苏通大桥已于 2007 年 6 月底合龙，2007 年底试通车，2008 年 5 月份正式通车。届时，将全线贯宁通高速、连盐通高速、沿海高速、沿江高速和苏嘉杭高速，如东至上海仅需 1.52 小时。数据来源：上海易居房地产研究院3.2、南通港南通口岸是对外开放的一类口岸，已建成万吨级以上泊位 24 座, 其中集装箱专用泊位 3 座。港口年吞吐量 2300 万吨以上，外贸年吞吐量300 万吨左右，国际集装箱年运输量 16 万标箱。南通港已经与美国、俄罗斯、加拿大、澳大利亚、日本、新加坡等 65 个国家和地区的 199个港口通航，并开通南通至香港、日本、韩国 3 条国际集装箱航线，每日有 28 条集装箱班轮通往世界各地。数据来源：上海易居房地产研究院3.3、洋口港洋口港地处长江三角洲洲头，是江苏唯一可建 10 万至 20 万吨级国际深水大港的理想港区。隔海与韩国、日本相望，隔江与上海、苏南地区相依，是江苏乃至华东地区“外引西进”的理想“桥头堡”。该港口可以满足建国际海港的深水条件。依托洋口港的深水优势，便捷的集疏运条件、灵活的联运体系，可建各类集装箱泊位、大宗散货泊位、原油进口泊位、矿石中转泊位及 LNG 专用泊位等。利用港区丰富的土地资源和淡水资源，可兴办各类大型石化、冶金、船舶制造等项目。2003 年 11 月 18 日，洋口港的开发正式启动，香港保华国际有限公司与江苏洋口港投资开发有限公司共同投资 50 亿元人民币建设洋口港区基础设施。目前，获国务院批准的 30 平方公里临港工业区的基础设施工程已全面动工， 10 平方公里已基本实现“三通一平”， 12.6 公里的陆岛通道黄海大桥以每天 45 米的速度加快建设，将于 2008 年与苏通大桥同步实现试通航。此外，二期工程将建 10-20 万吨级原油和化工码头泊位 2 个。洋口港已列入国家交通部