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静安信业广场项目策划报告1市场篇静安信业广场项目策划报告2壹、上海市总体市场现状分析一、上海房地产市场最新经济政策1. 蓝印户口、住房信贷政策取消从 2002 年 4 月 1 日开始上海市出台的 蓝 印 户 口政策正式停止 实 施。从 2002年 5 月 1 日起，建行上海分行宣布，将 执 行新的住房信 贷 政策。2. 上海调整购房契税标准，取消政府补贴2002 年 9 月 1 日起，本市个人 购买 普通商品房按成交价格的 1.5% 征收契税，购买 花园住宅按成交价格的 3% 征收契税。3. 上海高层建筑限 “身高 ”，严控高度和容积率上海市政府 强调 要 严 格控制高度和容 积 率，特 别 是超高 层 。做好日照 环 境可行性分析和 环 境容量、城市景 观评 价，并适当提高 标 准。4. 投资 50 亿元，上海浦东将兴建首条百公里铁路上海将与 铁 道部共同投 资 50 亿 元，在浦 东 建造全程 为 113 公里的 铁 路 预计在 2005 年与洋山深水港一期工程同步建成，年运 输 量可达 100 万 标 准集装箱。5. 上海 中环线规划工程为 了 缓 解上海中心城区的道路 拥 堵，在内 环线 与外 环线 之 间 将建 设 一条中 环线 ，其中，中 环线 北段汶水路高架（共和新路 大柏 树 ）工程将在今年年底 实施建 设 。整个中 环线 （浦西段）可望 2005 年完成。静安信业广场项目策划报告36. “三环 +三纵三横 +十三射 ”上海中心城区的主体路网 络 将形成 “三 环 +三 纵 三横 +十三射 ”的格局，其要点是，内 环线 以内地区， 实现 高架道路交通快速疏解，逐步 实现 中心城 “三 纵 三横 ”主干道机 动车专 用道，将非机 动车 道改建 为 公交 专 用道，在内 环线 之 间 ，加快中 环线 路网的建 设 ，建成内 环线 之 间 十三条放射状道路，与逐步建 设 的市域高速公路相 衔 接。整个方案 计 划在 2005 年完成。 7. 预售商品住房交易执行新规定从 2002 年 7 月 1 日起，本市 预 售商品住房交易将 执 行新的 规 定。其中包括 预售商品房交付使用 时 ，对 共用部位分 摊 的建筑面 积 和套内建筑面 积 的 实测结果与合同面 积 的差异 处 理 办 法。8. 市房地产颁布 关于推行上海市商品房预订协议示范文本的通知 2002 年 10 月 23 日，市房地局 颁 布：房地 产 开 发 企 业 取得商品房 预 售 许 可 证后 进 行商品房 预订 的，均 应 采用 预订协议 示范文本， ，房地 产 开 发 企 业 自制 协议 文本的， 应报 工商部 门备 案后方可使用 。9. 上海市配套商品房建设启动2002 年，上海市 “100 万平方米重大工程配套商品房建 设 工程 ”正式启 动 。首批 项 目有 5 块 基地共 72 万平方米。此工程建 设拟 每年新开工 100 万平方米，以多 层 住宅两室一 厅 建筑面 积 70 平方米左右 为 主 导 房型，价格控制在每平方米 3000 至 3500 元左右。10. 第一个房地产资金信托产品在沪推出上海国 际 信托 产 品在沪推出 新上海国 际 大厦 项 目 资 金信托 计 划 。市民可投资 位于 陆 家嘴的新上海国 际 大厦，此 产 品 规 模 为 2.3 亿 元人民 币 ，计 划期限为 三年，每份合金 额 不低于人民 币 5 万元， 预计 可 获 得的年收益率达 4% 。静安信业广场项目策划报告411. 上海明确 2003 年底创建国家园林城市上海将启 动 新一 轮绿 化建 设计 划，首期目 标为 到 2003 年底 创 建国家园林城市，中期目 标实现 市民出 门 500 米可 见 3000M 2 大型 绿 地，出 门 3 公里有一座300 亩 以上的区 级 公园， 5 公里范 围 内有一座 1000 亩 以上相当于 动 物园、植物园大小的市 级 大公园。12. 绿化建设重头戏， “一纵两横 ”“ 一 纵 ”就是黄浦江两岸大面 积 建 绿 ，“两横 ”是 苏 州河岸沿 线绿 化和延安路沿 线 景 观绿 化。在未来几年上海将在 苏 州河沿岸建 设 8 块 大型集中 绿 地，新增 绿 化面 积 78 万平方米，从而使 苏 州河沿岸 绿 化面 积 达到 102 万平方米。在沿岸路主干道沿 线 ，除完成 5 万平方米的延中 绿 地三期工程外， 还 将新建数块 大型公共 绿 地，同 时 ，上海近年 还 将在中心城区新建 20 块 4 万平方米以上的大型 绿 地。二、 上海房地产市场 其它相关信息：1 2002 年一季度，上海完成国内生 产总值 达 1159.53 亿 元，比去年同期增长 了 9.6% ，增幅高于全国水平 2 个百分点。2 2002 年一季度，全市完成固定 资产 投 资总额 289.7 亿 元，比去年同期增长 21.2% 。3 2002 年一季度，上海城市建 设计 划投 资额 542 亿 元，其中城市基 础设 施计 划投 资额为 219.23 亿 元，占 总 投 资额 41.8% 。4 截止 2002 年 9 月底，全市商品房空置面 积为 779 万平方米，其中住宅452 万平方米，比去年同期减少 28% ，而空置一年以上的住宅 为 222 万平方米，比去年同期减少 28% 。静安信业广场项目策划报告5三、 上海房地产（ 2002 年 19 月）市场数据分析1、市场信息数据汇总对比内容 2002 年 19 月 2001 年同期 比例%房地产开发投资额 5649868 万元 4300550 万元 31.4完成土地开发面积 1724065M2 1687415M2 2.2商品房新开工面积 17593610M2 14084173M2 24.9商品房竣工面积 11941394M2 8051371M2 48.3商品房批准预售面积 185113849 M2 10260161 M2 80.4商品房住宅批准预售面积 15471370 M2 903353 M2 71.3已登记商品房预售面积 18681336 M2 12877240 M2 45.1商品房预售成交金额 8884142 M2 5437138 M2 63.4商品房批准销售面积 18378164 M2 16660700 M2 10.3商品房住宅批准销售面积 14291527 M2 13143056 M2 8.7已登记商品房买卖面积 12810046 M2 10126970 M2 26.5存量房交易成交金额 3674325 M2 2397227 M2 53.3静安信业广场项目策划报告62.市场数据分析 2002 年 1 9 月和去年同期相比，房地 产 开 发 投 资额 增加 31.4% ，商品房新开工面 积 和商品房竣工面 积 分 别 增加 24.9% 和 48.3% ，完成土地开 发 面积 增加 2.2% 2002 年 1 9 月商品房批准 预 售面 积 比去年同期增加 80.4% ，但商品房批准 预 售面 积 和 实际预 售面 积 之比仍达到 1：1.009 ，实际预 售面 积 大于批准预 售面 积 ，商品房批准 销 售面 积 比去年增加 10.3% 。 2002 年 1 9 月商品房 预 售与去年同期比 较 ，增加 45.1% ，登 记预 售面 积达 1868 万平方米。 2002 年 1 9 月登 记预 售的商品房中，以成交面 积统计 ，住宅占 96.7% ，办 公占 1.3% ，商 业 占 1.9% 。 2002 年 1 9 月登 记预 售的商品房中，以成交套数 统计 ，小于 3000 元 /平方米的低价位商品房占 16.0% ，而中价位商品房占 55.2% ，中高价位商品房占 20.1% ，大于 7000 元 /平方米的高价位商品房 仅 占 8.6% 。 2002 年 1 9 月 预 售的商品房中，以成交面 积统计 ，本市居民 购买 占 75.3% ，外地人士 购买 比 为 19.0% ，境外人士 购买 比 为 5.7% 。 2002 年 1 9 月登 记预 售的商品房中，主力房型仍 为 面 积 从 70 150 平方米的二房或三房，占 总 套数的 79.5% 。 2002 年 1 9 月商品房登 记预 售排名 为 浦 东 、闵 行、普陀、宝山、分 别 占全市 预 售 总 量的 20.0% 、14.0% 、9.4% 、6.8% 。 2002 年 1 9 月存量房交易 继续稳 步上升，达 1281 万平方米，比去年同期增加 26.5% ，其中住宅占 75.2% 。 2002 年 1 9 月已售全市房地 产 期房抵押建筑面 积为 2528 万平方米， 约11 万件，比去年同期增加 54.8% ，其中个人抵押 10.8 万件， 1374 万平方米，抵押 贷 款金 额为 375 亿 元，而房地 产现 房抵押建筑面 积为 3702 万平方米，比去年同期增加 14.2% ，抵押 贷 款金 额为 857 亿 元。静安信业广场项目策划报告7综上所述： 2002 年 1 9 月上海房地 产 市 场 开 发 投 资继续 保持高速增 长 ，一 级 市 场上土地出 让 速度不减，商品房新开工面 积 和竣工面 积 大幅增 长 ，批准 预售量仍保持着高位。 值 得关注的是，第三季度已登 记 商品房 预 售面 积 开始呈 现 出下降的 态势 ，也是今年以来首度出 现 已登 记 商品房登 记 面 积 小于批准 预 售面 积 的情况。 商品房价格 经过 了 长时间 的上 涨 之后，其房价重心已移至每平方米5000 元左右，价格范 围 在每平米 3000 7000 元的商品房占据了市 场总成交量的七成，上海楼市呈 现 出 “价格重心上移，高端迅速增 长 ，低端萎缩 ”的状况。 房型面 积 的交易增 长 速度是 “两 头 快于中 间 ”，即 单 套在 70 平米以下的小房型和 150 平米以上的大房型增速加快，占 总 体比例明 显 上升，今年上海房地 产 市 场 掀起的 “小 户 型 热 ”和 “别 墅 热 ”，这 一状况在交易数据上得到充分体 现 。静安信业广场项目策划报告8贰、上海市高档住宅市场分析一、 市场概论以及区域概述 市场概论高档住宅在 90 年代初期的房地 产 市 场 中由外 销 房和 侨汇 房一 统 天下，内外 销 房并 轨 后， （所指的高档住宅从价格上划分即指 单 价 为 每平方米 8000 元以上的住宅）。从 2000 年开始，上海高档物 业 的推 盘 速度明 显 加快，其中最 为人所熟知的要数 “世茂 滨 江花园 ”，其占据地段、区位、 环 境、 规 划等多 处优势 ，挟 风 雷之 势 ，推 动 了沪市高档住宅的 进 程，拉开了浦江沿 线 高档楼 盘 开 发 的序幕。自去年下半年以来，城区旧改力度不断加大、浦江两岸 综 合开 发实质性启 动 、世 纪 公园周 边 楼市 趋 向火爆、交通干 线 与 绿 地等市政配套 设 施日益完善，使上海楼市中高档住宅的开 发环 境日益 趋 向成熟。 进 入 2002 年，高档住宅概念不断被炒作， 频频 露 脸 于各家媒体， “尊园 ”、“国 际丽 都城 ”等高档楼 盘迅速地广 为 人知， 针对 高档住宅的愈演愈烈之 势 ，我 们 作了此次 调查 ，其目的就是 让读 者能 进 一步 对 上海目前的高档住宅市 场 有比 较 深入的了解。静安信业广场项目策划报告9单价分布情况示意图：51%9%49%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%每平方米5000元以下的楼盘从上 图 可以看出， 2002 年前三季度，上海新 盘 的推案量 为 239 个，其中开 盘 价 为 每平方米 8000 元及其以上的新 盘 共 计 22 个，每平方米 8000 元以下的中低档楼 盘 有 217 个。从今年一季度数据看，与去年相比，均价在每平方米 15000 元左右的高档住宅供 应 更是出 现强势 增 长 ，从而推 动 一季度新 盘 均价上攻至每平方米 11470 元 的高位，由此可 见 高档楼 盘发 展 势头 之 强劲 。同时 数据也表明，高价位的楼 盘 占楼 盘总 量的比例仍比 较 小，后市 还 有一定的发 展空 间 。目前，市 场 比 较 集中的仍是中档以及中高档楼 盘 ，并且此 类 楼 盘的开 发 力度 远 大于高档楼 盘 。静安信业广场项目策划报告10区域概述21213602468浦 东 徐 汇 卢 湾 长 宁 虹 口 静 安在今年新开的高档楼 盘 中，浦 东 共有 6 个，徐 汇为 3 个，静安、 长 宁各 2个， 卢 湾和虹口各 1 个。下 图显 示的是今年高档楼 盘 的区域分布情况以及市场 占有率情况，从中可以看出在徐 汇 、静安、 长 宁等市中心和次中心城区的高档楼 盘 占据了上海高档住宅市 场 60% 的份 额 ，这 主要因 为 ：一方面上述地区是上海 传统 的高档住宅集中地区，无 论 是 环 境 还 是 设 施配套都比 较 完善；另一个原因 则 是上述地区旧改力度的不断加大以及市政的日益完善。而浦 东新区， 则 是高档楼 盘发 展最快的区域，在列入 统计 的 10 个区中独占 鳌头 ，占据了市 场 份 额 的 30% 。随着大量外 资 企 业 及 驻华 机构不断地涌入，浦 东 已成为 众多大集 团 、大公司入 驻 的首 选 之地。数据表明